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1、会所经营方案,会所经营方案内容,1、会所概况及经营模式2、会所三个阶段的经营预测3、会所开办费4、会所经营建议,一、会所概况及经营模式,会所概况,项目的会所位于商业裙楼4楼，总建筑面积6346，楼高5米。会所性质属于经营性商业资产，具有独立商业产权。销售计积表显示功能为“文体活动用房”会所日常运营中，一楼会所大堂、四楼会所主体及五楼部分架空层作整体经营考虑。,一、经营定位及目标,经营定位 1、“专业型+小区型”综合会所；2、会员制管理会所；3、奢华享乐型会所。,经营目标 1、小区服务为主，商业经营为辅；2、项目收支平衡，达到良性经营。,二、会所功能设计,康体设施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌
2、室、桌球房商务、休闲设施：红酒雪茄房、自“主”空间、商务中心、多功能室儿童活动设施：宝宝CLUB,整个会所将覆盖无线上网系统,三、会员制管理,四、会所客源分析,周边公寓客源分析,总户数超过5000户，居住人口逾万。,富力爱丁堡国际公寓 嘉裕礼顿阳光 柏林国际公寓 马赛国际公寓 富力史丹尼国际公寓 凯旋新世界新凯公寓 双城国际公寓 新大厦 星辰财富港 星汇国际公寓,项目销售及业主入住时间,项目预计2010年11月交付,五、采取分阶段经营策略,二、会所三个经营阶段的预测,第一阶段：会所开放参观,（备注：会所需入职三名服务人员，包括一位主管，主要负责接待参观的人群）,会所组织架构及人员设置：,第一阶
3、段：会所开放参观,会所管理成本：,建议：由于第一阶段会所的主要任务是开放给潜在买家参观，故建议此阶段费用共352,368元（6个月）作为会所的开办费由发展商支付。,第一阶段：会所开放参观,第二阶段：会所试业,会所组织架构及人员设置：,会所经理（服务中心经理兼任）,会所主管1人,会所服务员3人,救生员2人,设备管理员（服务中心人员兼）,清洁人员（外包，3名）,财务（收费员）（服务中心人员兼）,第二阶段：会所试业,会所成本：,第二阶段：会所试业,第二阶段：会所试业,会所收入：餐饮及儿童活动部分对外出租,第二阶段：会所试业,第二阶段：会所试业,会所盈亏分析：,月经营成本：￥162,362元 月经营收
4、入：￥116,270元 月亏损：￥46,092元 年亏损：￥553,104元,建议：由于入住人数较少，未能满足会所经营条件，建议由开发商补贴亏损费用。,第三阶段：会所正常运营,会所组织架构及人员设置：,会所经理（服务中心经理兼任）,会所主管1人,会所服务员4人,救生员3人,设备管理员（服务中心人员兼）,清洁人员（外包，4名）,财务（收费员）（服务中心人员兼）,第三阶段：会所正常运营,会所成本：,第二阶段：会所试业,第三阶段：会所正常运营,会所收入：,第二阶段：会所试业,第三阶段：会所正常运营,会所经营方案盈亏分析:,月经营成本：￥196,733元 月经营收入：￥202，160元 月盈利：￥5，
5、427元 年盈利：￥65，124元,备注：此阶段会所经营略有盈余，建议自本阶段起由物业公司自负盈亏,会所将不断根据市场变化对会所的经营进行优化调整。,三、会所开办费用,会所开办费用（物料采购）,四、会所经营建议,会所经营建议,1、产权问题：因会所产权用途为“文体活动用房”，建议在项目交楼前，寻找适当时机完成“公示”等相关手续，在会所开业前把四层产权调整完善。2、经营配套条件：由于目前会所没有配套任何车位和招牌位置，故对专业经营部分的对外招商影响很大，建议集团从负一层的停车场中预留30-50个车位配合会所招商，并在裙楼的广告位置中预留适当招牌位置供会所租户使用。3、档次标准：本方案中对会所的管理从实际出发，体现温馨的家庭气息。若需要提升档次，参照五星级酒店和高级私人俱乐部的标准，则每月成本需增加超过十万元的支出，建议本会所按本方案标准试运行。4、亏损补贴：由于会所的“开放参观”和“会所试业”两个阶段的市场环境不完善，故建议由发展商补贴亏损费用。,谢 谢！,二0一0年四月二十八日,
