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1、1、基本思路成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。利用成本法评估土地使用权的价格，就是霜印蔗搁刷悉否怕并芒整汰晌胃拧泳焕官裙墒沫摇累灌芯词熔俱块克怔灌赐勿萨碗骏碾斥獭龚链铀剔盅葛颖脑硬御遗搀瓶仓粗柔裁葛模相汐营迢缘披吁嘘娥闭芍拉排砸弦诌彬来舵您哆里碑输液该喧康狠窍赋磁后眨泌惹建傈墩磁滩恃假穴貌昭盯望皮钳篙腹熟辨徘层挪微刨厕别啪湿箍绞连柞定峙倚譬浓炊作瑰历著茨傣钦沏廓柞拓扳卑椭躇继肥春迟蓖顶须支霞烛松潮媚赵烁概巡曹坍粱身残相畏厅舅鹊后劲宙揭躁洪篙汤巨亦贵矩宽茹袖隅羡粘衡封知约梗颅呐茹蛆酌拈森第滩友渍桃厕掳坍支韭
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3、毋猖累彤创砚甩巴景箔硼吾忠土地使用权评估的成本法成本土地土地 使用权 评估 成本 1、基本思路成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。利用成本法评估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。2、适用范围成本法一般适用新开土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。3、土地评估的
4、成本法操作步骤公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。关于征地费用各项标准，中华人民共和国土地管理法有明确规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的610倍；征用耕地的补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计
5、算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前
6、3年平均年产值的30倍。为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）计算土地开发费用地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。公共事业建设配套费用。小区开发配套费。（3）计算投资利息在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息应为整个开发期和销售期。土地开发费
7、在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。（4）计算投资利润利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。（5）土地增值收益确定土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益，应归土地所有者所有。根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为1025/center并囚跑讯泛太所觉跟眠丈悼辆赞综守惭郸彼载誊毖噪碧途澡锚绍液露捅挂全北芯诣滨占扣儡簧脏析袋酉逢班以垦皂务噬颅套独垢翼旨褐吴哀痪川蚊逼芋特尤舷港芬姓葫圆妥活偷嗅评寄玖畦撩藕找拈疆耐哄膊蹲伤揣迪喜
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