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1、新会计准则对L市土地经营公司经营成果影响案例的分析第一章 绪论1、本文研究的背景L市土地经营公司始建于200X年。系L市土地储备中心名义控股的国有企业。该公司的经营范围主要有：经批准的二级土地经营市场和房地产开发。该公司的经营模式在国内尚属少见，除了市土地储备中心的一部分投资外，大部分经营资金靠的是贷款，即举债经营。该公司在财政体制上实行两种政策即：土地经营实行收支两条线，土地使用权转让的收入上缴国库，土地购置和开发费用由财政拨付；房屋开发项目则由土地经营公司自负盈亏。L 市土地经营公司会计核算执行的是“工业企业会计制度”，按2001年发布的借款费用原准则处理贷款利息。由于L市土地经营公司靠举
2、债经营，年借款费用高达700多万元，按原准则的借款费用有关规定核算结果，连年出现亏损。2006年财政部颁发的企业会计准则第17号借款费用（以下简称借款费用准则）允许资本化的范围、资本化的借款范围和资本化金额计算方法都有了一定的变化。借款费用准则的这些变化不仅有利于会计准则的国际趋同，也进一步有利于我国社会主义市场经济体制的完善和建设。借款费用准则的颁布，无疑也直接影响了该公司的经营成果。本文试图从新旧借款费用准则核算原则的变化分析与探讨对土地经营公司经营成果的影响。2、本文研究的目的与意义：通过对L市土地经营公司的经营模式和“借款费用”核算的研究，进一步理解和掌握新的借款费用准则的要点，探讨在
3、该公司土地开发成本核算中，贯彻借款费用准则进行资本化的具体做法，从而达到真实、客观的反映该公司土地开发成本信息的目的。这对真实、客观反映土地经营公司的经营成果，具有重要的意义。3、本文拟实现的目标认真贯彻和落实借款费用准则在L市土地经营公司的应用，切实合理解决该公司土地开发、房地产开发经营资金和政府行为形成的其他流动资产占用资金的“借款费用”进行资本化核算的应用，客观、正确、真实的反映经营成果。第二章、土地经营公司“借款费用”核算的现状及问题一、企业基本概况：土地经营公司是L市自负盈亏的国有企业。经营范围是：政府授权范围内的土地二级经和房地产开发经营。注册资本为1000万元，组建以来三年共经营
4、土地XX宗，XX万平方米，土地经营收入44,900万元。三年来共完成房屋开发建筑面积XX,XXX平方米，完成建筑投资3,984万元。房屋开发收入3,685万元，经营亏损126万元。 二、企业执行的会计制度和财政政策：土地经营公司设有财务科，公司建立了一套会计核算系统，土地经营业务执行财政部、土地管理局颁发的国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法的规定，实行“收支两条线”。房地产开发业务则执行房地产开发企业会计制度。由于土地经营公司的特殊性，即在土地二级经营市场中充当了政府土地管理职能和房地产开发商的双重身份的角色，形成了一个企业执行两套会计制度的奇特现象。三、借款费用准则的概念、内
5、容、重要会计事项的确认和新旧准则的差异1、借款费用准则的重要概念1(财政部企业会计准则讲解2010)2006年财政部颁发的企业会计准则第17号借款费用对企业采取借款方式筹措的资金所发生的借款费用作了规范。进一步明确了，借款费用的确认、计量和相关信息的批露作了明确的规定。借款费用准则明确了借款费用的概念和内容，阐述了专门借款和一般借款的界定。规定了借款费用资本化的开始、暂停和停止的条件，及借款费用的具体核算方法与批露的具体要求。2、借款费用准则的内容2(财政部企业会计准则讲解2010)借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其相关的成本、发行债券发生的溢价或折价、借款发生的辅助费用和外币借款因汇率
6、变动影响的金额等。（1）借款利息。是指企业向银行或其他金融机构等借入资金发生的利息，发行债券发生的利息，以及承担带息债务应计的利息等；（2）对借款利息的调整。是指发行债券发生的折价或溢价；（3）借款发生的辅助费用。是指企业在借款过程中发生的手续费、佣金、印刷费、承诺费等费用；（4）外币借款发生的汇兑差额。是指由于汇率变动而对外币借款本金及其利息的记帐本位币金额产生的影响金额。3、重要会计事项的确认3(财政部企业会计准则讲解2010)（1）规定了借款费用应予资本化的资产范围。 借款费用准则规定，符合资本化条件的资产是需要经过相当长时间的（通常为一年以上含一年）购建或者生产活动才能达到可使用或者可
7、销售状态的资产。如：企业购建的固定资产、投资性房地产和房地产开发企业开发的对外出售的存货房地产开发产品，机械制造企业制造的用于对外出售的存货大型机械设备。另外，建造合同成本、确认为无形资产的开发支出等在符合条件的情况下，也可以认定为符合资本化条件的资产。（2）明确了借款费用应予资本化的借款范围。借款费用准则规定企业借款分为专门借款和一般借款。专门借款是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。专门借款通常应当有明确的用途，即为购建或者生产某项符合资本化条件的资产而专门借入的，并通常应当具有标明用途的借款合同。一般借款是指除专门借款之外的借款，相对于专门借款而言，一般借款在借入时，其
8、用途通常没有特指用于符合资本化条件的资产的购建或者生产。（3）借款费用准则对借款费用资本化的开始、暂停、停止条件的规定。 借款费用开始资本化的条件，是指借款而发生的利息、折价或溢价的摊销、辅助费用和因外币借款而发生的汇兑差额，具备以下三个条件时开始：即资产支出已经发生、借款费用已经发生和为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始；就是说，借款费用资本化必须同时具备了以上三个条件时才能开始。 借款费用暂停资本化的条件。符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过3个月的应当暂定借款费用的资本化。如果中断的资本化资产达到预定可使用或者可销售状态
9、必要的程序则借款费用的资本化应当继续。 借款费用停止资本化的条件。根据借款费用准则的规定，当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。对于符合资本化条件的资产，分别购建或者生产、分别完工的，则要区别以下不同情况，来界定借款费用停止资本化的时点：购建或者生产的的资产的各部分分别完工，且每部分在其他部分继续建造过程中可供使用或者可对外销售，且为使该部分资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上一经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。购建或者生产的的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当
10、在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。4、重要会计事项的计量4(财政部企业会计准则讲解2010)借款费用的计量主要涉及到借款费用资本化金额的确定，主要有以下几项：（1）专门借款利息资本化金额的计算公式（2）一般借款利息资本化金额的计算公式=()（3）借款折价、溢价的应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。计算公式如此下：“实际利率”是指企业在借款期限内未来应支付的利息和本金折现为借款当期帐面价值的利率。（4）借款辅助费用的处理。专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予
11、以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。（5）外币折算差额资本化金额的确定。根据“借款费用准则”的规定，“在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的借入外币专门借款，在每一个应予资本化的会计期间，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，应当予以资本化。在达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的，外币专门借款本金及利息的汇兑差额应当计入当期损益。”5、新旧借款费用准则
12、的差异分析5(财政部企业会计准则讲解2010)（1）扩大了借款费用允许资本化的资产范围。原准则规定，借款费用允许资本化的资产范围仅限于固定资产；新准则规定扩大到符合资本化条件的资产，包括需要经过相当长时间的购建或者生产才能达到预定可使用或者销售状态的存货、投资性房地产等除了固定资产之外的其他资产。（2）扩大了借款费用允许资本化的借款范围。原准则只允许专门借款所发生的借款费用才可资本化，计入相关资产成本；新准则规定，除了专门借款的借款费用之外，为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款的借款费用也允许资本化，计入相关资产成本。（3）改变了借款利息资本化金额的计算方法。原准则只允许专门借款
13、所发生的利息总费用中，与购建固定资产支出相挂钩部分的专门借款利息费用资本化，因此需要通过计算累计资产支出加权平均数和所占用专门借款加权平均利率来计算确定借款利息资本化金额。新准则对于专门借款所发生的利息费用允许全部资本化，只是需要扣减尚未动用的专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资受益；对于所占用一般借款利息资本化金额的确定则需要与所购建或者生产的符合资本化条件资产支出相挂钩，即为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化利息金额。四、企业资金来
14、源：截止2XXX年12月31日，L市土地经营公司总资产为29,974万元。其资金来源除实收资本为1,000万元，其余28,974万元资金，来源主要是银行借款和占用应缴财政专户资金款。其中，银行借款为9,150万元。全年借款费用高达700多万。五、借款费用核算中存在的主要问题：1、三年来L市土地经营公司共购置和开发土地51万平方米，购置土地并开发共占用资金26,573万元，按原准则的有关规定，这些供地成本没有进行借款费用的资本化；2、三年来开发房地产建筑面积XX,XXX平方米，完成投资3,984万元。开发占用的资金，虽然按财政部颁发的房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定执行，对“借款费用”进
15、行了资本化，但在开发产品完工之后发生的“借款费用”，确认为费用计入了当期损益。但因为土地经营公司的财政政策是：土地二级经营收支实行的是收支两条线，土地经营收入上缴财政，土地经营支出由财政核销拨付。房地产开发实行的是企业自负盈亏，企业亏损无处弥补。计入当期损益的财务费用也都列入了房产开发经营亏损。3、L市政府一些涉及市政基础建设和民生工程如“XX区改造”、“XX改扩建”、“土地储备中心”、“城市建设和动迁”等所需建设资金一时不能到位，以政府名义由土地经营公司无偿借出的资金竟高达8千多万元，这些外借的资金其“借款费用”也都计入“期间费用”计入当期损益，无疑也变相计入房产开发经营亏损。4、L市土地经
16、营公司经营资金运用及效果分析（表一） 资金占用及资金来源分析表 金额：万元资金占用资金来源项目金额项目金额货币资金1,385.10短期借款9,150.00预付及应收款11,430.80应付款项7,543.00储备地2,704.50应缴税费7.40开发成本2,407.30应缴财政专户12,276.00开发产品5,894.90所有者权益997.30固定资产75.70其中：实收资本1,000.00待核销供地成本6,075.30资产总额29,973.70负债及所有者权益总额29,973.70截止2XXX年12月31日L市土地经营公司资产总额为29,973.70万元，其中属于政府行为，造成的资金占用高达
17、17,506.10万元，占总资产的 58.40。17,506.10万元中借出与垫付市政工程建设资金11,430.80万元，待核销地土地开发成本6,075.30万元。同期L市土地经营公司的29,973.70万元资金除由土地储备中心投资的1,000.00万元实收资本外，其余的28,973.70万元都是借入资金。主要有银行短期借款9,150.00万元，拖欠土地购置款7,543.00万元和占用应解缴而未缴财政的土地使用权出让金12,276.万元。（表二） 房产开发利润表 金额：万元项目金额一、主营业务收入3,696.70二、减：主营业务成本3,577.70 税金及附加205.20三、加：其他业务收入2
18、.10四、减：营业费用6.10 管理费用399.40 财务费用834.90五、加：营业外收入3.00六、利润总额1,320.50截止2XXX年12月31日L市土地经营公司房产开发经营收入3,696.79万元，主营业务亏损86.2万元。由于负担了公司绝大部份的期间费用“管理费用”和“财务费用”，造成1,320.5万元的严重亏损！第三章、按“新借款费用准则”组织土地经营公司的“借款费用”核算方法，调整2XXX年公司组建以来的土地开发成本、房地产开发成本和政府行为“借出的流动资金”。（一）、组织土地经营公司借款费用核算的思路：根据新借款费用准则的适用范围和新借款费用准则及投资性房地产准则规定的应予资
19、本化的资产范围，土地经营公司为构建、开发土地和房地产开发的资产，完全适用可以资本化资产的条件。对政府行为借出的货币资金，其用途实际是垫付于工程建设的“建造成本”，根据企业会计准则基本准则的实质重于形式的要求，即“企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不仅仅以交易或者事项的法律形式为依据”的要求，政府行为借出的资金实际是转移贷款。就是说利用土地经营公司的贷款转借给那些施工企业。另外，参照企业会计准则第22号金融工具确认和计量的规定，政府行为借出的“应收帐款”也应视同为资本化的资产对借款费用进行资本化。（二）、新借款费用准则应用设计：1、审查借款合同，核实借款金额、期间和利率
20、。核查结果见下表；(表三) 借款合同审查表 借款合同号 借款人 借款金额 借款方式 合同约定借款期间 利率（） （200X）060045 商业银行 80,000,000.00 抵押 200X.4.26-200X.3.15 5.7525 713124032005002 工商银行 20,000,000.00 保证 200X5.1.6-200X.11.15 6.045 713125082005020 商业银行 60,000,000.00 抵押 200X.3.10-200X.3.5 6.045 712124032005061 农业银行 20,000,000.00 保证 200X.11.16-200X.
21、11.15 6.045 700125082005081 商业银行 11,500,000.00 抵押 200X.12.16-200X.12.5 6.045 712125032006007 交通银行 60,000,000.00 抵押 200X.3.6-200X.3.5 6.045 712124032006044 中国银行 20,000,000.00 保证 200X.11.16-200X.11.15 6.630 712125032006045 商业银行 11,500,000.00 抵押 200X.12.21-200X.11.15 6.120 2、计算核实土地经营公司全部“借款费用”计算结果见下表；（
22、表四） 借款费用计算表 金额：元 借款金额 利率（） 起息日 截息日 计息天数 应计利息 80,000,000.00 5.7525 200X-5-14200X-3-15 301.00 4,617,340.00 20,000,000.00 6.045 200X-1-6200X-11-15 669.00 2,696,070.00 60,000,000.00 6.045 200X-4-29200X-3-5 306.00 3,699,540.00 20,000,000.00 6.045 200X-11-30200X-11-15 345.00 1,390,350.00 11,500,000.00 6.0
23、45 200X-12-20200X-12-5 345.00 799,451.25 60,000,000.00 6.045 200X-3-20200X-3-5 345.00 4,171,050.00 20,000,000.00 6.630 200X-12-15200X-11-15 330.00 1,458,600.00 11,500,000.00 6.120 200X-12-29200X11-15 316.00 741,336.00合计19,573,737.25根据借款合同审查核算土地经营公司200X年至200X年三年借款利息为1,957万元。其中：200X年为460万元，200X年为759万元
24、，2XXX年为637万元。 3、审查土地购置合同，核实购进土地面积、价值核实结果见下表：（表五） 土地购置合同及开发土地明细表 金额：万元地块名称面积（m2）收购成本开发成本合计xx园L区2,640.0010.502,650.50xx园B区2,875.0011.502,886.50xxxx地块395.002.00397.00xxxx公司397.001.50398.50xx局0.500.50x中932.004.00936.00xxxx医院1,500.005.001,505.00xxx宗地363.002.00365.00xxxxx宗地39.001.0040.00xxx化工厂2,364.1029.6
25、32,393.73xxx化工厂3,618.950.003,618.95xxxx庄宗地300.008.25308.25xxx宗地 2,355.0041.672,396.67xxxxx宗地 877.8613.78891.64xxxxxx宗地 655.4413.98669.42xxxxx宗地 574.8511.99586.84xxxxxx路西侧宗地 1,295.6110.841,306.45xxxxxx宗地 5,191.9830.075,222.05 合计 26,374.79198.2126,573.00L市土地经营公司三年来共通过土地二级经营市场购入土地XXX,XXX平方米，支出购地成本26,37
26、5万元，土地开发支出198万元，共计占用资金26,573万元。这些资产按“原借款费用准则” 其“借款费用”没有进行资本化，全部计入土地经营公司当期损益。4、审查土地出售合同，核实售出土地面积、售价土地出售明细表如下：（表六） 土地出售合同及成交明细表地块名称面积（m2）成交价款开发成本纯收益xx园L区4,040.002,650.501,389.50xx园B区4,395.002,886.501,508.50xxxx地块780.00397.00383.00xxxx公司491.00398.5092.50xx局55.000.5054.50x中1,392.00936.00456.00xxxx医院2,51
27、1.001,505.001,006.00xxx宗地930.00365.00565.00xxxxx宗地65.0040.0025.00xxxx工厂3,713.002,393.731,319.27xxxx工厂7,750.713,618.954,131.76xxxx宗地1,060.00308.25751.75xxx宗地 4,626.002,396.672,229.33xxxxx宗地 1,209.00891.64317.36xxxxxx宗地 1,195.00669.42525.58xxxxx宗地 1,000.00586.84413.16xxxxxxx西侧宗地 2,597.001,306.451,290.
28、55xxxxxx宗地 7,090.005,222.051,867.95 合计 44,899.7126,573.0018,326.71L市土地经营公司三年通过二级土地经营市场以挂、招、拍地的形式出售土地十八宗共XXX,XXX平方米，成交价款为44,899.71万元，减去土地购置成本和开发费用26,573万元，实现利润18,326.71万元。按财政规定以收支两条线的形式解缴财政。5、按新的“借款费用准则”的规定的“借款费用资本化的范围”，重新确认应进行资本化的资产、资产支出金额、重新计量确定应与资本化的“借款费用”，调整和核实土地开发成本。（表七） 借款费用资本化调整后土地开发成本明细表地块名称面
29、积（m2）成交价款开发成本纯收益应计财务费用调整后收益xx园L区4,040.002,650.501,389.5048.011,341.49xx园B区4,395.002,886.501,508.5052.271,456.23xxxx地块780.00397.00383.002.70380.30xxxx公司491.00398.5092.502.2990.21xx局55.000.5054.5054.50x学1,392.00936.00456.000.02455.98xxxx医院2,511.001,505.001,006.009.10996.90xx宗地930.00365.00565.0021.2754
30、3.73xxxxx宗地65.0040.0025.0025.00xxxx工厂3,713.002,393.731,319.27260.971,042.86xxxx工厂7,750.713,618.954,131.76446.323,663.27xxxx宗地1,060.00308.25751.7534.41717.34xxx宗地 4,626.002,396.672,229.338.212,221.12xxxx宗地 1,209.00891.64317.36158.20159.16xxxxxx宗地 1,195.00669.42525.58525.58xxxxx宗地 1,000.00586.84413.16
31、413.16xxxxx西侧宗地 2,597.001,306.451,290.551,290.55xxxxxx宗地 7,090.005,222.051,867.951,867.95 合计 44,899.7126,573.0018,326.711,043.7717,245.33按新借款费用准则关于“借款利息资本化金额的确定”原则，对土地开发资产占用的资金，应分摊的借款费用计算结果为1,044万元。占全部借款费用1,957万元的53%。6、审查建设项目计划，确定三年来开发房屋开发的建设项目。（表八） 建设项目计划投资明细表工程项目名称建筑面积（m2）计划投资（万元）户数备注1、xx住宅工程1,300
32、2、xx住宅工程2,1862033、xxx住宅工程5204、xx搬迁工程1,6005、xxx动迁工程2,792合计8,398经核实L市土地经营公司三年承包政府民生工程住宅工程项目X项总建筑面积XX,XXX平方米，计划总投资8,398万元。7、审查建设项目计划投资完成情况，核实工程结算价款及资金使用情况；（表九） 建设项目计划投资完成情况核查表工程项目名称实际面积（m2）计划投资实际完成投资比计划增减比计划1、xx住宅工程1,300.001,171.90128.109.852、xx住宅工程2,186.002,186.003、xxx住宅工程520.00625.40105.4020.274、xx搬迁
33、工程1,600.004,461.702,861.70187.865、xxx动迁工程2,792.004,734.401,942 .4069.57合计8,398.0013,179.804,781.8056.94通过审查L市土地经营公司三年承包的X项民生工程实际施工面积为XX,XXX平方米，比计划XX,XXX平方米减少了X,XXX平方米。完成实际投资13,179.80万元，比计划投资超支了4,781.80万元，超支幅度为56.94。8、按新借款费用准则的有关规定，对房地产资产进行资本化调整，重新计算、核实房产开发成本；（表十） 建设项目工程成本资本化调整明细表工程项目名称实际面积（m2）计划投资实际
34、完成投资应计借款费用调整后建设成本比计划增减增减1、xx住宅工程1,300.001,171.9048.831,220.7379.276.092、xx住宅工程2,186.002,186.0060.002,246.0060.002.743、xxx住宅工程520.00625.40625.40105.4020.274、xx搬迁工程1,600.004,461.70138.084,599.782,999.78187.495、xxx动迁工程2,792.004,734.4081.124,815.522,023.5272.47合计8,398.0013,179.80328.0313,507.835,109.836
35、0.85L市土地经营公司承包的五项民生工程，其建设资金全部由银行贷款垫付，按新借款费用准则关于应予资本化金额计量方法确定应分摊的利息为328万元。调整后的工程实际完成总投资为13,507.83万元。比计划投资超支5109.83万元，比计划投资超支幅度为60.83。9、核实政府行为无偿借出的流动资金，分析资金去向及用途；截止2XXX年12月31日L市土地经营公司根据政府的指示共无偿借出资金9,407.00万元。这些借款都是由银行短期贷款和流动负债支付的。其“借款费用”按“原借款费用”准则都不能进行资本化，全部由房产开发经营项目的当期损益负担。具体借款情况见下表：（表十一） 借出流动资金核定明细表
36、 金额：万元序号借款单位名称借款时间借款金额借款用途分析1xx安置办公室2,728.20用于动迁户的动迁补偿2xx建设指挥部400.00护城河维修3xxx筹委会535.00广佑寺的扩建工程4xx局62.50财政借款5xxx改造工程182.20经济适用房建设垫付资金6xx房地产开发240.00企业借款7土地储备中心3,759.10土地购置、开发资金占用8xxx工程指挥部1,500.00基础设施建设工程合计9,407.00通过分析L市土地经营公司借出的八笔，共9,407万元的应收帐款，没有一笔是经济业务往来的欠款，而且全部是由政府指令借出的用于市政基础设施建设、文化设施建设和民生工程建设所用资金。
37、这部分资金不仅数额大，而且占用时间也较长。有的已长达两年之久。实际土地经营公司的这些资金都是银行的短期借款，按新借款费用准则和企业会计准则基本准则的有关规定，其借款费用亦应予以资本化。10、按新借款费用准则的有关规定，对“应收帐款”占用的资金的“借款费用”应进行资本化的金额进行计算，并重新核实“应收帐款”金额。（表十二）借出资金借款费用应予资本化计算表序号单位单位名称借款金额应与以资本化的利息合计借款金额1xx安置办公室2,728.20318.503,046.702xx建设指挥部400.00108.00508.003xxx筹委会535.0064.00599.004xx局62.5011.9074
38、.405xxx改造工程182.20182.206xx房地产开发240.0024.60264.607土地储备中心3,759.103,759.108xxx工程指挥部1,500.0057.901,557.90合计9,407.00584.909,991.90根据新借款费用准则的“借款利息资本化金额确定的原则”，和“应收帐款”具体占用时间计算有六笔借款应予负担“借款费用”585万元。另有两笔因为涉及民生和政府财政负担等原因没有分摊。七、分析土地经营公司调整后的资金运用情况,重新评价其经营效果。(表十三) 调整后资金运用情况及经营效果分析表 资产负债表 金额：万元资产项目报表数调整数审定数负债及权益项目报
39、表数调整数审定数货币资金1,385.11,385.1短期借款9,150.09,150.0预付及应收11,430.9-927.310,503.6应付款项7,543.01,619.09,162.0储备地2,704.5-322.52,382.0应缴税费7.47.4开发成本2,407.3-51.42,355.9应缴财政专户12,276.0696.612,972.6开发产品5,894.93,678.59,573.4所有者权益997.3483.41,480.7固定资产75.775.7其中：实收资本1,000.01,000.0待核销供地成本6,075.3421.86,497.0资产总额29,937.72,7
40、99.032,772.7负债及所有者权益29,937.72,799.032,772.7审计调整后经营公司总资产为32,772.7万元，增加了2,799万元。结构也有了变化，实物资产储备地、开发产品和开发成本有较大的增加。调整后的资金来源结构也有了变化，主要是应付款项有了增加。调整增加的主要原因是：xxx建设和xx园工程建设成本预结算造成的。其中仅xx园工程就增加了291万元。经营公司资金运用实物资产的增加，预付应收款项的减少反映了工程建设进度有较大幅度提升，工程成本得到了落实，另一方面政策性储备地基本得到了保证。但从资金来源结构的变化来看，说明经营公司的资金除由储备中心投入的1,000万元外其
41、余31,292万元全部靠的是借款。其中：银行借款9,150万元，每年支付贷款利息728万元。另外还背负着9,162万元的债务，靠举债维持运作，在一定程度上影响了工程建设和土地开发。对L市土地经营公司房产开发项目的实际成本调整后经营亏损大幅度减少比较正确地反映了其经营成果。调整后房产开发经营利润见下表：（表十四） 房产开发利润表 金额：万元项目调整前金额调整后金额一、主营业务收入3,696.703685.10二、减：主营业务成本3,577.703557.70 税金及附加205.20205.20三、加：其他业务收入2.102.10四、减：营业费用6.106.10 管理费用399.4096.40 财
42、务费用834.9049.00五、加：营业外收入3.003.00六、利润总额1,320.50126.20L市土地经营公司房产开发经营成果，由于按新借款费用准则的规定，对土地开发资产进行了资本化，而期间费用减少，得到了正确地反映，其亏损由原来的1,320.50万元下降到126.20万元。减少了1,194.3万元。下降幅度为90.44第四章：结论“资金是企业生存和发展的生命源泉”，在市场经济条件下，企业想持续经营与发展没有雄厚的资金作保证几乎是不可能的。L市土地经营公司经营着全市土地二级经营市场，土地购置与开发价值高达几亿元，同时还承担政府的一些城市基础项目建设工程，动用资金也上亿元。这样经营规模的企业只靠区区的一千万元的权益投资，真实杯水车薪。L市土地经营公司三年来的经营得以持续，其资金来源靠的是“举债”。一是银行借款，二是占用应缴财政款。三年来银行借款平均余额为9,400万元
