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1、洪江市商贸城中心市场商业计划书第一章公司介绍及定位一、公司宗旨我们的目标是将洪江市黔城商贸城中心市场打造成第一流的工、贸、商物流中心。我们立志于在开发与销售领域中恪守信誉、提高声望，以价格合理、适销对路的产品丰富市场需求。以诚信为本，顾客至上的服务理念抢占市场。为达到此目标，我们采取密切注视市场趋势和需求，开拓具有创意性和获利性品牌，打造一支高素质的员工队伍来实现上述目标。为贯彻我们的目标和既定方针，我们决心以高度诚信、高度负责、高度求真务实的态度对待资金监护人，顾客及社会其他团体。这些单位都会相信我们的公司，因为公司在社会上知明度、信誉度强，公司与有关的企业相互之间都是互利互助的共同目标。二
2、、公司简介湖南洪江市*房地产开发有限责任公司，地处历史名城，素有“楚南上游第一胜迹”之称的黔城镇，名胜古迹“芙蓉楼”、“诗家天子”王昌龄等历史名人以及“金斗斜阳”、枝柳烟雨等天然景观，名誉天下。这里风光秀丽、景色迷人、人杰地灵。公司南临舞水河大桥包茂高速公路连接线150米，209国道从公司项目区100米穿过，北临黔城最大的东方广场500米，枝柳铁路从其境穿过，距黔城车站3公里，一条高等级公路连接怀化市区54公里，直达沪昆高速公路连接线约15公里，沅水、舞水在这里汇合，水、陆、铁路四通八达，交通十分便利。公司成立于2006年1月10日，其主要业务经营范围房地产开发、民用建筑材料等销售，公司注册资
3、本为800万元人民币，注册地为洪江市黔城镇，公司由*等4位股东合伙发起，*为法人代表、董事长。拟建中的黔城商贸城中心市场隶属公司新开发的项目。公司奉行“诚信为本，信誉至上”的理念，经过几年滚打、拼搏，从小到大，得到长足的发展。目前公司资产总额达到3500多万元，年销售收入1400多万元，实现利润500多万元，公司现有在职员工80余人，内设供销、财务、办公室、人力资源、安全保卫、质量监督、技术开发、法律等职能机构，目前是洪江市集房地产开发、建材销售、经营农贸市场为一体的综合型企业。三、公司发展战略洪江市*房地产开发有限公司发展目标是：抓住机遇，努力拼搏，抢占市场，内聚实力，力争在最短的时间内将公
4、司打造成洪江市第一流的综合型企业。经营效益翻番，力争在三年内使销售收入达到5000万元，实现利润2400万元。为达到既定的目标，决定提升基础设施建设，增强硬件实力，计划吸引投资3000万元，自筹资金3500万元，对原有农贸市场进行装修改造，前期已投入资金500万元，2010年10月可完工交付。从高起点、高规格、高要求目标出发，新建黔城商贸大厦，使它成为洪江市唯一的集购物、酒店、休闲娱乐等多功能综合性服务机构，成为黔城标志性的亮点建筑，进一步增强竞争实力，在基础、环境条件、服务水平、设施上领先于同行业。为达到上述目标，我们需要资金支持，我们需要真诚的合作伙伴，我们需要朋友、同仁的帮助和支持。我们
5、坚持以人为本，诚守信用的理念，坚持互惠互利，双方共盈，共谋发展，共享成果，我们深信通过不懈的努力，企业的明天将会更加美好，它将独领风骚，引领洪江市的消费热潮。第二章管理团队与员工组成一、人才素质决定企业成败投资是一项经营人才的业务，越来越多的事实证明商业竞争的实质就是人才的竞争，谁能让人才留驻并善用他们，谁就能在商场竞争中获胜。洪江市顺隆房地产开发公司拥有一支高水平、高素质的员工队伍，他们在市场营销、专业市场资讯的收集、公共关系、人事关系、各种有影响岗位都是具有直接的技术与丰富经验的员工担任。业务负责人和关键雇员，都是通过严格筛选、笔试、面试考核的方式进行公开招聘选拔，既注重要有较高的文化素质
6、、更注重思想品德和敬业精神。目前可谓人才济济，造就了一支高素质、高水平，勇于开拓进取，求真务实具有敬业精神的团队，以适应现代企业化管理。我们的具体措施：一是董事会决策层由高学历和专业人士、专家组成。董事会协助管理层制定切实可行的决策，执行最有效的任务。其主要成员：董事长、法人代表*，男，54岁，大专文化，1980年毕业于怀化师院，负责公司全面工作，在几十年的商海生涯中，历经酸甜苦辣的刺击，又经过艰辛的磨、爬、滚、打的垂炼，从一个地道本分的普通人成为了一个有作为的企业家，在实际工作中积累了丰富的企业管理经验，在他的带领下，我们公司一定会红红火火，一步一个脚印向前发展。总经理李国安，男，56岁，大
7、专文化，1986年毕业于武汉水运工程学院，从事企业管理工作20余年，具有较高的文化素质和丰富的实践工作经验，负责市场营销工作。财务总监宁娥姑，女，46岁，高中文化，从事财务工作15年，具有会计师资格职称，在多年的财务工作中积累了丰富的实践经验，是一位称职的内当家。二是管理层，由经验丰富、具有敬业开拓精神的人员组成。销售经理：郭天泉，男，现年34岁，大专文化，毕业于重庆建筑学院，从事房地产销售工作5年，后生可畏，年轻人朝气逢勃，既具有专业知识，又具有实践工作经验。财务主管会计：曹安兰，女，现年50岁，高中文化程度，从事会计工作20余年，具有会计师资格，对工作积极认真负责，完全能胜任本职工作。建筑
8、安装工程师：曹桥华，男，现年59岁，文化程度大专，从事本行业工作30余年，现任公司技术总负责人，对房地产业务可谓得心应手。法律顾问姚刚，男，现年36岁，文化程度大专，毕业于湖南师大，从事法律工作10余年，他将为公司提供法律咨询、处理经济纠纷、维护公司的正当合法权益不受侵害起到保障作用。二、加强外部联络勾通，促进业务发展我们目前已与下列外部顾问机构发展了业务关系，湖南鼎新会计事务所，是怀化地区最大的事务所，该所师资力量雄厚，诚信度高，服务质量优良，为公司提供业务咨询服务；洪江市律师事务所，是公司聘请的法律顾问，常年为公司提供法律服务，为企业保驾护航。外部顾问机构的建立发展，对促进公司规范化管理提
9、高经营效益起到了积极作用，此外我们还与20余家企业和商户在互惠互利的原则下，建立了稳定长期的合作伙伴关系，实现企业双赢。第三章市场营销战略及客户基础市场是企业的“生命线”，没有市场企业的生命也就完结了。洪江市政府搬迁黔城后，城建规设计合理布局正在实施中，因此，抓住机遇，抢占黄金码头机不可失，失不再来，“过了这个村，就没有那个店”，今后将高于几倍的价格才能实现当前的价值，我们现在拟定建设的黔城商贸城及中心市场，地处城市最繁华的中心地带，从地域上看具有极好的环境和自然竞争力，从市场营销的角度，具有以下优势：一、资源优势市场离不开人，人决定市场的兴衰。洪江市现辖25个乡镇，共有316个行政村，35个
10、居委会，是一个多民族聚居的地区，现有侗、苗、瑶、回、土家等20个少数民族。2005年人口普查统计全市总人口43.15万人（少数民族4.63万人），其中城镇人口6.69万人，农业人口36.46万人，年未常住人口40.54万人，人口出生率6.22。人口自然增长率为0.09，项目区所在的黔城镇18个行政村，总人口34795人，加至周边及流动人口，据估算消费人数将达10万人，如此大的消费群体，给我们带来了极大的商机。二、经济的持续增长，伴随着消费水平提高洪江市近年来经济运行平稳增长，2008年，全市GDP完成38.85亿元，增长13.1%，比上年加快0.2全百分点。其中，第一产业增加值为11.57亿元
11、，增长5%；第二产业增加值为10.05亿元，增长20.3%；第三产业增加值为17.22亿元，增长14.4%，年未常住人口为39.9万人，人均生产总值为97.39元，增长23.2%。2008年，项目区黔城镇完成生产总值19633万元，同比增长5.2%。其中：第一产业增加值7622万元，同比增长5.2%；第二产业增加值9867万元，增长9.6%；第三产业增加值2135万元，增长13%。工业完成增加值6245万元，增长12.7%，对GDP增长的贡献率达到31.8%。2000年全市GDP完成49.6亿元，增长13.2%，项目区黔城镇完成生产总值29449.5万元，同比增长12.6%。随着经济的发展，洪
12、江市城乡居民的生活水平继续提高，据调查统计2008年城镇居民人均可支配收入7694元，增长21.6%，人均生活消费支出5593万元，占可支配收入的72.6%。按黔城镇38500人计算，人均年消费5593元，全年生活消费额21533万元，加至周边5个乡镇的8万余人，以及流动人口消费，全年生活消费将达38467万元。广阔的市场空间，将给我们带来优越的条件和机遇。三、竞争条件优势洪江市黔城商贸城及中心市场，是黔城唯一的规格高、规模大、功能齐全，市委、政府挂牌的重点项目，它集、农、商、休闲娱乐为一体的综合性物流中心，改建装修后的农贸市场将成为洪江市辐射周边县市的农副产品集散地，市场内有700多个摊位，
13、供客户使用，有商铺门面220个（8800平方米），吸引广大商贾来此经商，即将要新建的建筑面积55250平方米的商务中心高达17层楼，是黔城标致性建筑物。一层为大型超市，各类商品琳琅满目，品种花色齐全，供顾客随意挑选。二层为豪华大酒店，供各类客户餐饮。三、四、五层为豪华型宾馆，将配置中、高档客房248间，床位400余个，供各类客户住宿。酒店还将内设美容、桑纳、洗浴、按摩中心，为客人提供优质一流服务。在商贸城内，客户足户不出门，便可享受快捷、热情周到的服务。四、市场需求旺盛洪江市政府搬迁黔城后，市区人口增长较快，随着小城镇建设的步伐加快，以及市政府对外地来黔城投资企业一系列优惠政策的出台实施，宽松
14、的经营环境，大批投资企业、经销商以及城乡居民将陆续来黔城建厂办企业、经商和居住，35年后，市政府计划黔城常住人口将达到8万人左右，加至周边县市及外来人口，黔城人口将达到10万人左右。目前除飞龙超市外，其它几家超市都属家庭式的，规模较小，远远适应不了城市的发展和人们日益增长的物质需求。据测算，黔城镇年消费金额达37467万元，直接用于生活方面占消费总额的70%，28926.9万元。凭着我们的地理优势，服务功能齐全，质量可靠，热情周到的服务手段，分享三分之一的销售额9100万是完全有把握的。第四章公司财务状况及项目筹资一、公司财务状况湖南省洪江市*房地产开发公司自2006年1月成立以来，在市场经济
15、浪潮的推动下，经营形势一直在朝好的趋势方向发展。近年来虽受国际金融危机影响，但仍保持了良好的增长态势。截止2010年5月末，资产负债表情况：主要财务状况表单位：万元序号项目名称单位2010年6月30日1资产总额万元35002固定资产净值万元18003流动资金万元949.24实收资本万元8005所有者权益万元15006营业收入万元9807纳税额万元29.48净利润万元5109资产负债率%3410净资产收益率42二、项目总投资概况黔城商贸城中心商务大楼，项目总投资为5700万元，其中：固定资金投资5188万元，流动资产512万元。1、征地7.5亩375万元2、绿化、硬化、停车场1500m2 45万
16、元3、装修及配套设施525万元4、房屋修建55250 m2，4144万元5、流动资金512万元6、不可预见费99万元总 投 资 匡 算 表单位：万元序号建设项目单位规模金额占投资比备注1征地亩7.53756.582绿化硬化停车场m21500450.793装修及配套设施5259.214房屋修建m255250414472.75流动资金待添加的隐藏文字内容35128.986不可预见费991.74合计5700三、商品房、大型超市、宾馆、酒楼投资成本及收入商品房超市、宾馆、酒楼成本概算及收入表单位：万元序号项目内容计算依据金额备注一商品房1土地征用7.5503752房屋修建5525075041443资金
17、占用费41445.4%2244工程管理费305增值税41443%1246管理人员工资5人300012187社保、医保及福利费工资的26%5合计49208售房收入8288二大型超市1房屋折旧3250301082房屋装修325030010有效期10年3财产保险104资金占用费5005.4%275员工工资120人1.2万1446营业税12003%367物资损耗208水电费39管理费12合计870包括500万元流动资金序号项目内容计算依据金额备注10年营业收入1200三酒店、宾馆1房屋装修2-5层13000300390装修10年有效期2房屋折旧195030653财产保险19503%64床上用品等设施1
18、8按10年周期5员工工资24人18436职工社保及福利工资的26%117日用消耗品消毒剂、洗涤剂一次性物品208水电费109营业税2803%810流动资金12合计23211营业收入280四、项目资金筹措项目计划总投资为5700万元，计划吸引资金3000万元，占投资总额的52%，自筹资金2700万元，占投资总额的48%，自筹资金来源主要靠企业经营利润和股东资金投入。第五章项目经济效益与社会效益分析一、成本概算有关指标及费率取值1、项目固定资产总投资5089万元。2、固定资产折旧按30年计算。3、员工工资管理人员年3.6万元/人，超市年1.2万元/人，酒店宾馆1.8万元/人。4、项目计划安排员工1
19、49人。5、增值税及营业税按3%计缴。6、城建和教育附加费按税额的8%计缴。7、企业社保及福利费按工资收入的26%计提。8、商品房按现实低位价格计算（每平方米1500元）9、商品房因周期短（2年）实行按成本核算。10、财产保险按3提取。11、商品房实行包工包料承建。12、计划酒店、宾馆、超市配套流动资金512万元。13、建设期2年。14、建房成本按每平方米750元计算。15、酒店、宾馆、超市按年经济寿命期计算。二、项目主要技术经济效益指标计算1、总收入1）商品房5525015008288万元2）大型超市营业收入1200万元3）大酒店、宾馆营业收入280万元1239768万元2、总成本1）商品房
20、（包括土地征用）4920万元2）大型超市870万元3）大酒店、宾馆202万元1235992万元3、增值税12436+8168万元4、城建及教育费附加费1688%13万元5、销售及营业利润1）销售及营业利润3776万元2）净利润3776（1-20%）3021万元3）实交所得税3776-3021755万元4）实交税168+13+755936万元6、产值利润率产值利润率100%31%7、成本利润率成本利润率100%50%8、产值利税率产值利税率100%41%9、资金利润率 资金利润率100%53%10、投资受益率投资受益率100%56%11、投资回收期1）商品房竣工第二年收回全部投资2）大型超市87
21、0（330+108）+0.52.5年3）大酒店、宾馆232（48+68）+0.52.6年三、项目经济效果评价分析项目商品房计算销售利润为3368万元，属于周期性较短的项目，投资利润率为68.5%，大型超市和酒店宾馆在额定经济寿命期内主要经济效果指标在不论发生变化因素的绩效为：1、营业收入大型超市12001012000万元大酒店、宾馆280102800万元2、利润总额大型超市330103300万元酒店、宾馆4810480万元3、税金总额大型超市3610360万元酒店、宾馆81080万元四、项目社会效益评价分析项目正常运行后经济效益十分突出，社会效益亦表现得十分明显，主要表现在：一是改善和解决了部
22、分本市市民的住房条件和住房困难，促进了黔城新城市建设步伐，体现了城市标致性建筑。二是在国内调剂物缺，丰富了市场物资供给，在一定程度上可以平抑市场物价。三是为宾客提供有宽敞舒适的住宿条件，有利于全市工业和旅游业招商引资的发展，同时还能带动运输等相关产业的发展。四是有效地为国家和地方财政增加了税费收入。五是能常年为地方解决150人左右的劳动就业，为地方减轻了就业压力。第六章项目经济效益动态分析一、资金流量分析由项目资金流量分析计算，本项目经济寿命期内资金流出总量为11532万元，资金流入总量为16530万元，项目累计净资金流量为4823万元。二、项目财务净现值以目前5.4%的社会贴现系数计算得出，
23、本项目经济寿命期内财务净现值为3303万元，体现了较高的投资效益。三、项目内部报酬率经计算，本项目内部报酬率为42.3%，充分体现项目具有较强的抗风险能力。四、项目获利指数项目获利指数3303687100%480%。由获利指数计算得出，本项目经济寿命期内获利指数为480，远大于100%的原始投资，说明本项目在收回投资外具有较大的盈利额，投资项目及方案是可取的。五、项目边际收益率M（SC）S100%（1653011532）16530100%30.2%项目主要经济社会效益指标已经计算，各项指标均体现了较好的运行估算结果（详见下表）。项目主要经济技术指标汇总表序号指标名称单位数值1项目建设投资万元5
24、700（1）固定资产投入（占总投资的91%）万元5188（2）流动资金投入（占总投资的9%）万元5122项目建设自筹（占总投资的47%）万元27003项目建设申请借款（占总投资的53%）万元30004年计划总收入万元97685项目年总成本万元59926年销利润万元37767年上缴所得税万元7558年上缴增值税万元1689年企业净利润万元302110产值利润率%3111成本利润率%5012产值利税率%4113资金利润率%5314投资受益率%5615静态分析总投资回收期年2.3616项目经济寿命期年1017项目建设期年218项目累计净资金流量万元482319项目累计财务净现值万元330320项目内
25、部报酬率%42.321项目获利指数%48022项目建设资金偿还年限年2.36大型超市、酒店、宾馆资金流量表单位：万元年份项目建设期2年经济寿命期合计123456789101、资金流出687161411021102110211021102110211021102110211532固定资产投资669669建设期利息1818流动资金投入512512全部成本1102110211021102110211021102110211021102110202、资金流入165316531653165316531653165316531653165316530销售收入148014801480148014801480
26、148014801480148014800折旧费1731731731731731731731731731731730固定资产余额回收流动资金5123、年净资金流量(687)39551551551551551551551551106355104、累计净资金流量(687)(648)(97)4541005155621072658320937604823注：项目设计当年达100%。项目财务净现值及内部报酬率计算表单位：万元年份项目建设期2年经济寿命期123456789101、财产净现值年净资金流量(687)395515515515515515515515511063社会贴现系数5.4%0.9490.9
27、00.8540.810.7690.7290.6920.6570.6230.591年净现值(687)37496471446424402381362343628累计净现值(687)(650)(154)3177631187158919702332267533032、内部报酬率年净资金流量(687)395515515515515515515515511063偏低贴现象系数35%0.7410.5490.4060.3010.2230.1650.1220.0910.0670.05年净现值(687)293022231661239167503753累计净现值(687)(658)(356)(133)3315624
28、7314364401454偏高贴现象系数45%0.690.4760.3280.2260.1560.1080.0740.0510.0350.024年净现值(687)27262181125866041281926累计净现值(687)(660)(398)(217)(92)(6)5495123142168净现值（NPV）3303万元内部受益率（TRR）Ii1+(i2-i1)-35%+9455-3550=42.35第七章风险分析及对策“风险与效益并存”，洪江市黔城商贸城改造及新建的商贸大厦，将给公司带来很大发展和经营效益提高。该项目同时也是市政府的民心工程，无论从经济效益和社会效益来讲都是可行的，但任何
29、一个好的项目如果把握不好，同样也会产生风险，从财务敏感性分析中可以看出，项目的可行性和抗风险能力强。营业收入是最敏感的因素，其次是经营成本，影响较小的是固定资产投资。因此项目的关键是增加销售收入，加强成本控制，以规避经营风险。我们采取以下措施与对策：一、加强硬件建设新建的商贸大厦和装修改造后的农贸市场可以说是周边县市同类档次较高级别的，它集、商、贸、农、休闲娱乐为一体的综合性服务场所，在黔城来说是独一无二的，在周边县市也将有知明度，为扩展业务范围，根据当地农产品丰富的特点，计划建立以柑桔、药材、木材、水果批发市场，吸引外地客商来采购、批发业务。同时，加强市场内的治安，公共卫生管理，使来此经商、
30、购物的商户，顾客有安全感，营造一个和谐、详和的经营环境。二、突出特色，占领市场份额黔城的消费空间很大，据调查测算（包括外流人员，以及部分周边乡镇居民），黔城的年生活消费大约在3.2亿元，作为将独领风骚、引领黔城消费热潮的贸易城中心市场。按最保守的数字估计，招揽三分之一的营业额1.1亿元不是没有把握的。为了这个三分之一，我们采取的对策：一是充分利用各种新闻宣传、媒介，介绍商贸城优雅舒适的环境，欢迎广大商户来经商，欢迎广大顾客来商贸城购物；二是打造一支过硬的团队，公开招聘一批高素质的管理人员和员工队伍。现阶段市场经济的竞争，也就是人才的竞争，谁拥有高素质的人才，谁就能在市场的大潮中立于不败之地；三是在服务手上，要多样化。广辟客户来源渠道，改善服务水平。要求员工做到凡来公司购物的顾客“回头率”达到100%，要使顾客高兴而来，满意而去，下次再多带客户来的链条式服务方式。“展望未来，更加豪情满怀。”我们深信通过坚持不懈的努力，和外界朋友、同仁的大力支持，本着双方互利共赢的原则，共同合作愉快，公司的明天一定会更加灿烂辉煌，将为社会作出更大的贡献。
