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1、项目成本效益分析一、财务评价依据 1、国家、陕西省、西安市关于房地产开发项目及工程造价的各种取费标准； 2、当前西安市房地产市场行情。3、本次市场调研分析报告二、财务评价说明在财务评价过程中，采用了以下基本假定： （1）本项目的投入资金40%由企业自己筹集，60%从银行贷款。 （2）依据目前西安市房地产市场行情，基准收益率确定为12%； （3）本项目房产全部出售。根据目前西安房地产行情，一期住宅销售平均价格为4000元/平方米；二期住宅的平均价格为4500元/平方米；车位销售价格为8万元/个。 （4）假设建设期为三年。 （5）假设销售周期为三年，第一年销售30%，第二年销售40%，第三年销售3
2、0%（从建设期第二年开始销售）。 （6）假设本案住宅开发用地为500亩（本项目全部用地727亩）。三、本案项目投资估算与财务评价1、项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。（1）土地费用本项目住宅占地500亩，土地价值为138万元/亩。土地总价值为69000万元。（2）前期工程费用前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、工程监理费、投标费用、前期工程咨询费等项费用。（3）建设配套费用（取费标准见表1）表1城建费用统一征收一览表 项 目取费标准市政公用设施配套费按建筑面积计：150元
3、/m2；消防设施配套费按建筑面积计：3-5元/m2；易地“结建”人防工程建设费按建筑面积计：14元/ m2；集中供热工程建设集资住宅按建筑面积计：30元/ m2；抗震设计审查费按建筑面积计：0.2元/m2；定额编制管理费按建安总造价0.13%；质量监督费按建安总造价0.1%（实施工程监理）；天然气集资费按建筑面积计：22元/m2；建筑规划费按建安总造价0.3%；招投标管理费按建安总造价0.1%劳保统筹费按建安总造价3.55%；自来水增容费按建筑面积8元/m2；用电权费按建筑面积30元/m2；排污费按建筑面积6元/m2；环卫费按建筑面积0.5元/m2；新型墙体材料费按建筑面积6元/m2； “结建
4、”人防工程押金应设人防工程总投资10%； 散装水泥保证金按建筑面积5元/m2； （4）建筑安装工程费用本方案住宅总建筑面积733337m2；初步设置电梯235部，容积率为2.2，一期住宅占40%，二期住宅占60%，共容纳5300户；车位3200个。根据相关建设工程造价指标，结合项目实际情况，该方案建筑安装工程造价见表2。（5）室内外装修工程费用，详见表2。（不包括室内装修）（6）室外工程费室外工程包括小区道路、绿化以及小区内各项构筑物等内容，根据实际情况测算。本方案的室外工程费为3961.2万元。（7）工程建设监理费建设监理费按建安工程总造价的1.5%计算，共计为1522.46万元。（8）建设
5、单位管理费建设单位管理费按前七项之和的1.5%，共计3081.24万元。（9）预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按前八项和的2%取，共计约4169.94万元。（10）建设期利息建设期利息为4965.73万元。（11）项目总投资估算综合前面1至10项的费用，总投资估算为217632.7万元。表2 项目总投资估算表费用名称费用数量（万元）1.土地费用69000.002.前期工程费1043.702.1工程勘察费42.20 2.2工程设计费850.00 2.3招投标费用101.50 2.4前期工程咨询费50.00 3.建设配套费24191.373.1市政公用设施配套费11000.06 3.2消防
6、设施配套费220.00 3.3天然气公网初装费1613.34 3.4抗震设计审查费14.673.5定额编制管理费131.953.6质量监督费101.503.7劳保统筹基金3603.153.8新型墙体材料专项费用440.00 3.9“结建”人防工程押金210.003.10散装水泥保证金366.67 3.11排污费440.00 3.12环卫费36.67 3.13水增容费586.67 3.14电权电贴费2200.01 3.15易地“结建”人防工程建设费1026.673.16集中供暖集资费2200.014.建安工程费101497.064.1土建工程费 88000.004.2给排水工程费3200.00
7、4.3空调通风工程费810.60 4.4变配电工程2321.80 4.5弱电强电2076.00 4.6智能化系统1563.66 4.7电梯设备及安装 35255.内外装修工程费(包括外墙、卫生间、厨房、大堂、走廊等公用部分)4200.00 6.室外工程费3961.20 7.工程监理费1522.468.管理费3081.24 9.预备费4169.9410.建设期利息4965.7311.总计217632.702、方案总投资的资金来源方案总投资拟自筹87128万元，另从银行贷款130691.97万元，银行贷款利率5.94%（实际利率）。3、方案财务评价本方案的财务评价主要从项目的财务能力、清偿能力以及
8、不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。（1）财务盈利能力分析全部投资现金流量表根据该表计算的财务评价指标有：所得税前、后的内部收益率、财务净现值和静态回收期。其中所得税后的财务内部收益率31.67%，税后净现值（基准收益率为12%）为31057万元，税后的静态回收期为3.197年。所得税前的财务内部收益率44.29%，税前净现值（基准收益率为12%）为51814万元，税前静态回收期为2.97年。（2）清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在3年（从建设期开始起）可全部还清贷款本息。4、盈亏平衡分析各种不确定因素的变
9、化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力。为决策提供依据。假设本案销售比例为x，盈亏平衡方程为： （0.4293334.8+0.45440002.2）（1-8.5%） x=217632.7得：x=75.4% 也就是说该项目当销售掉75.4%的面积后就可达到盈亏平衡点。5、敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案按经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本方案主要针对当销售价格、建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析，
10、在单因素变化时假定其他因素都不发生变动。1） 销售价格变化对内部收益率的敏感性分析。住宅销售价格变动对内部收益率敏感性分析，其结果如下表所示： 住宅销售价格对内部收益率的敏感性分析表变化幅度-10%-5%0+5%+10%一期对应价格（元/平方米）36003800400042004400二期对应价格（元/平方米）40504275450047254950IRR23.01%27.35%31.67%35.97%40.26%依据上表数据可以看出，本案的内部收益率远远高于基准收益率12%，通过采用插入法找出住宅销售价格变动的动态临界点： 31.67%-12%（5%）=22.77%31.67%-27.35%
11、从上面的计算结果我们就可以看出，本项目目前的销售价格能满足财务评价的要求，但是销售价格不能减少22.77%，即销售价格允许变动的幅度为（-22.77%，+）。2） 建设投资对内部收益率的敏感性分析建设投资对于一个项目来说也是一个至关重要的指标，建设投资的变化，必将引起资金筹措的同步变化，而且建设投资对于一个项目来说，不仅关系到项目自身，而且还关系到开发商的根本利益。所以对建设投资这一指标要给予高度的重视。以下是对本案建设投资的敏感性分析，如表所示： 建设投资对内部收益率的敏感性分析表变化幅度-10%-5%0+5%+10%对应投资 （万元）195869.43206751.065217632.72
12、28514.335239395.97IRR39.84%34.39%31.67%25.06%21.02%从上表中就可以看出，建设投资对内部收益率的敏感性非常强，建设投资的变动会引起内部收益率很大的变化。本案基准内部收益率的临界点位于10%以上，这就说明本案的投资力度还有加大的空间，具体计算过程如下：依然采用以上的插入法找出建设投资变动的动态临界点通过计算得出以下结论：当建设投资在（-，14.88%）的范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，也就是说建设投资目前还有较大的增加空间。3）一期住宅与二期住宅的比例对内部收益率的敏感性分析 一期住宅与二住宅的比例对内部收益率的敏感性分析表 变化幅度10：
13、06：45：54：63：72：8IRR26.3129.68%30.68%31.67%32.66%33.98%通过上表计算分析，一期住宅与二期住宅设计的面积比例对内部收益率敏感性不强，本项目价格全部为4000元/平方米时，内部收益率为26.31%，远高于基准收益率。四、结论及建议 1、结论通过以上财务分析，在基准收益率为12%的前提下，方案的全部投资现金流量表的主要财务评价指标如下表所示： 该项目方案财务评价指标对比表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回收期税后31.67%31057万3.197年税前44.29%51814万2.97年从上表可以看出，项目财务评价指标远高于行业平均投资回报水平，
14、而且市场抵抗风险的能力较强。2、建议（1）虽然项目投资回报率较高，但是建议投资方慎重进行市场定位，提高目标市场确定的科学性和合理性，以迎取更高的投资回报率。（2）根据敏感性分析结果，投资回报水平对售价、投资额等因素的敏感性相对不强，该项目抗风险能力较强，如果投资方控制工程造价，选择入市时机，以使投资回报达到更高的水平。（3）建议投资方注重项目管理咨询，提高管理效率 。（4）提请注意：建议开发商做好营销策划和市场推广，使潜在的购买需求有效放大，使本项目的销售环节得以顺利进行，是本项目成功的关键环节。和记黄埔地产高新项目投资估算汇总表附表1序号工程或费用名称金额（万元）1土地费用69000.00
15、2建安工程费101497.06 3公共部分装修费4200.00 4工程监理费1522.46 5前期费用25235.07 6室外工程3961.20 7管理费3081.24 8不可预见费4169.94 9建设期贷款利息4965.73 合 计217632.70 注：前期费用为前期工程费和建设配套费之和投资使用计划与资金筹措表附表2单位：万元序 号 年份 项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计1总 投 资70888.9972512.0974231.61217632.701.1建设投资70888.9970888.99141777.981.2建设期利息0.001623.103342.624965.7
16、31.3流动资金70888.9970888.992资金筹措70888.9972512.09143401.082.1自有资金70888.9916239.0187128.002.2短期借款2.3长期贷款0.0056273.0856273.082.3.1贷款本金0.0054649.980.0054649.982.3.2利 息0.001623.103342.624965.73营业收入和税金及附加估算表附表3 单位：万元序号项 目建 设 期经 营 期 合 计12345678910111213141516171819201营业收入95680.44138573.98106680.500.000.000.00
17、0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00340934.911.1期房出售收入88000.4499000.50187000.941.2现房出售收入29333.4899000.50128333.981.3出租收入0.001.4车位出售收入7680.0010240.007680.0025600.002销售税金及附加5262.427621.575867.430.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0018751.422.1营 业 税4784.026928.
18、705334.020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0017046.752.2城市维护建设税334.88485.01373.380.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001193.272.3教育费附加143.52207.86160.020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00511.40总成本费用估算表附表4 单位：万元序号 年 份
19、项 目建设期经营期合计12345678910111213141516171819201 销售费用2870.41 4157.22 3200.41 0.00 10228.05 2 管理费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3 修理费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4 折旧费0.00 0.00 0.00 0.0
20、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 摊销费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6 销售成本65289.81 87053.08 65289.81 0.00 217632.70 7 利息支出1623.10 3342.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4965.72 8 总成本费用(1+2+7)69783.32 94552.92 68490.22 0.00 0.00 0.0
21、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 232826.47 9 经营成本(1+2+3)2870.41 4157.22 3200.41 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10228.05 固定资产折旧估算表附表5单位：万元序号年份 项目合计折旧年限4567891011121314151617181920原值0.0017折旧费0.000.000.000.000.000.000.00
22、0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00净值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00无形及递延资产摊销估算表 序号年份 项目合计摊销年限4567891011121314151617181920原值0.005摊销费0.000.000.000.000.00净值0.000.000.000.00全部投资现金流量表序号年份项目建设期经营期合计12345678910111213141516171819201现金流入0.0095680.44138573.981066
23、80.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00340934.911.1营业收入95680.44138573.98106680.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00340934.911.2回收固定资产余值0.001.3回收流动资金0.002现金流出70888.9985831.2894679.6119734.380.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0
24、00.000.000.00271134.252.1建设投资70888.9970888.990.00141777.982.2流动资金70888.9970888.992.3经营成本2870.414157.223200.410.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0010228.052.4销售税金及附加5262.427621.575867.430.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0018751.422.5所得税6809.45120
25、11.8310666.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0029487.823净现金流量(1-2)-70888.999849.1643894.3786946.110.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0069800.664累计净现金流量-70888.99-61039.83-17145.4669800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.666
26、9800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.6669800.665所得税前净现金流量-70888.9916658.6155906.2097612.650.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0099288.476所得税前累计净现金流量-70888.99-54230.381675.8299288.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288
27、.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288.4799288.47附表6 单位：万元计算指标： 所得税后 所得税前 财务内部收益率： 31.67% 44.29%财务净现值：（ic=12%）31057 51814万元投资回收期： 3.197年 2.970年自有资金现金流量表附表7单位：万元序号年份项目建设期经营期合计1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1现金流入0.00 95680.44 138573.98 106680.50 0.00 0.00 0.00 0.0
28、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 340934.91 1.1营业收入0.00 95680.44 138573.98 106680.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 340934.91 1.2回收固定资产余值0.00 1.3回收流动资金0.00 2现金流出70888.99 32804.40 86748.95 19734.38 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0
29、.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 210176.71 2.1自有资金70888.99 16239.01 0.00 87128.00 2.2借款本金偿还0.00 59615.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 59615.71 2.3借款利息支付1623.10 3342.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
30、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4965.72 2.4经营成本2870.41 4157.22 3200.41 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10228.05 2.5销售税金及附加5262.42 7621.57 5867.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 18751.42 2.6所得税6809.45 12011
31、.83 10666.54 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 29487.82 3净现金流量(1-2)-70888.99 62876.04 51825.03 86946.11 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 130758.20 计算指标：财务内部收益率 72.38% 财务净现值 (ic= 12%) 78975资金来源与运用表附表8 单位：万元序号
32、建设期经营期合计12345678910111213141516171819201资金来源70888.99156813.49123452.5797612.650.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00448767.701.1利润总额0.0020634.6936399.4932322.840.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0089357.021.2折旧费0.000.000.000.000.000.000.000.000.00
33、0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3摊销费0.000.000.000.000.000.001.4长期贷款本金0.0054649.980.0054649.981.5自有资金70888.9916239.0187128.001.6其它资金来源0.001.7回收固定资产余额0.001.8回收流动资金65289.8187053.0865289.810.00217632.702资金运用70888.9977698.44142516.5310666.540.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00301770.502.1建设投资70888.9970888.9970888.99212666.972.2流动资金0
