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1、海南三道农场九队休闲度假地产项目可行性研究报告三道农场 2009年8月目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析二、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周边休闲度假地产市场调查分析一、投资地块的地理环境二、三道地区区域分析三、项目周边主要地产开发项目物业分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四
2、、环境艺术设计建议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章 项目开发经营状况分析一、项目销售价格定位二、项目销售收入估算三、项目利润估算第九章 结论与建议第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合开发公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实
3、施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、海南三道农场三队、九队度假地产项目概念规划； 2、亿房网站）； 3、国家建设部及海南省颁布的与房地产相关法律与政策； 4、三亚市2008房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约70亩，另有130亩的度假配套和发展备用地。根据调查项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑以高层及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。并初步确定项目主要技术指标如下： 1、总用地面积：4.6公顷，合约70亩。2、容积率：2.03、建筑密度：20% 4、绿地率：50% 九队在三道农场（以上数据是依据周边物业的指标参考提出
4、的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 项目开发经营环境分析一、近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析1、地产整体市场特点1）房地产市场主要为“岛外市场”与国内其他城市商品房开发及销售的对象主要针对本地市场不同，三亚旅游经济圈的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”（购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外），绝大多数的购房客户来自于岛外，而且这种比例将随着地产开发档次以及国际化程度的不断提高而提高。如三亚因为拥有高质量、稀缺的旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界的旅游目的地，那些事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士在三亚投资置业作为其“第二居所
5、”、“第三居所”就成为一种必然的选择。 但就目前而言，由于三亚在世界上的知名度、旅游度假产品质量、意识形态差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要的目标市场，但可以预见，随着中国改革开放以及三亚国际化程度的不断提高，国外购房客户数量会逐年提高，也将波及三亚旅游经济圈的整个地产开发市场。 2）与旅游业联系紧密、销售曲线随季节呈“U”字型分布 通过观察发现，三亚旅游经济圈的房地产业与旅游业相关度极高，与旅游存在淡季、旺季一样，房地产销售与旅游季节大致呈现“U”字型分布，即两头（年头年尾）高，中间（年中）低。 3）典型的“候鸟城市”，已售商品房使用率低，小户型成为市场主角商品房作为岛外客户的“第二居
6、所”、“第三居所”存在使用效率低的问题，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来海南度假居住以外，绝大部分时间房间均处于空置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。从需求层面来看，由于大户型总价高，门槛高，且大户型因租金较高导致出租率低，而小户型总价低，门槛低，且小户型租金较低因而有较好的出租率，从而导致市场上小户型的房屋销售受到市场的追捧，大户型的房屋出现滞销，为了适应房地产市场出现的变化，三亚的房地产开发商及时做出了调整，统计数据表明，户型结构仍以小户型为主，那些产权式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓项目因户型小而保持较高的销售率。 4）产权式酒店、酒店式公寓等休闲度假产品渐成雏形
7、 三亚作为我国唯一的热带滨海旅游城市，作为全国人民的“第二、第三居所”，三亚房地产业近期最大的特点就是与旅游业联姻。与国内“第一居所”不同，“第二、第三居所”无需具备通常意义上的居家功能（比喻较大的储藏空间、较大的封闭式厨房、书房、佣人房及客人房等），大部分购房客户更看重的是休闲度假的环境和氛围，同时，在空闲时谁来负责对物业进行维护和管理以及物业是否能够带来投资回报。正是因为大部分购房客户因工作繁忙，一年当中只能有较少的时间前来休闲度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而资产闲置维护成本（物业管理、物业维护等费用）偏高，使得产权酒店、酒店式公寓等休闲度假产品应运而生。产权酒店实际上就是房地产
8、业与旅游产业联姻的结果（产权酒店的开发与普通房地产开发无异，产权酒店的经营比普通酒店相似但更有特色），它很好地解决了“第二、第三居所”存在的各种问题，是国际上所有旅游度假胜地最畅销的产品之一。目前，在三亚产权酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休闲度假产品的开发方兴未艾，成为三亚房地产市场的新宠。二、有利投资经济形势成因分析投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2008年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国
9、有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2008年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋
10、升；商品房施工总量不断扩大；各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头。特点如下：1、开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2、消费主题发生变化，销售总量逐年上升。3、销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4、二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。5、需求状况发生变化，市场供求呈现多样。总而言之国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。第三章 项目周边休闲度
11、假地产市场调查分析一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1、土地性质及地理位置综述地块面积：建设用地规模为70亩（合4.67公顷）；南面为约130亩度假配套和发展备用地。北面为200米藤桥西河生态绿带，用地处在农场旅游规划中确定的藤桥西河休闲运动公园中。周边水系风光旖旎，植被资源丰富。整个地块较平整，无丘陵，小山包。2、地块自然景观及环境质量1) 自然环境该地块总体来看属于山区地势较平坦地区，空气较好，植
12、被水系丰富。以下为地块四个方向的环境情况：n 南向 远望是大片次生林带，自然生态环境较好。n 北向 北面为藤桥西河，带状的防护林向东西两侧延伸，和水清澈，空气清新，宁静而美丽。n 东向 远望为一小山包，景致较佳。n 西向 视野开阔，有一大水塘。2) 项目周边情况靠近呀诺哒旅游景点，还有零星的农场职工住宅，有一楼盘正在施工建设中。二、三道地区区域分析三道农场地属保亭县，保亭县以其独特的热带自然景观、独特的气候条件和独特的民族风情而独具吸引力，其热带雨林可与南美洲的亚马逊河流域、印度尼西亚的热带雨林相提并论。 得天独厚的自然与环境条件，使得保亭县的旅游休闲度假房地产业有如雨后春笋，悄然兴起，且发展
13、潜力强劲，成为了可与五指山冬季度假、避暑度假、绿色生态健康养生度假相媲美的又一休闲度假天堂。三道农场靠近三亚市，旅游区位优势明显；交通可达性好；“呀诺哒”旅游景点的开发强有力的带动周边地产开发。三、项目周边主要地产开发项目物业分析项目周边目前地产开发项目尚少，物业类型较单一，基本均为休闲度假地产，分产权式与租赁式两种经营模式。 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞
14、争点、卖点。二、项目开发经营优势点住宅市场的优势点集中如下。1、项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。1）、国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。2）、住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。3）、置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。2、项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模1）、藤桥西河的自然环境，靠近三亚市；2）、占地规模适中，是置业的理想地方。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、
15、项目开发经营机会点1、项目区域位置自然环境得天独厚，加之其成本较县城中心同类物业便宜，而且近年来，旅游景点的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景。2、本项目目前交通状况不是很好，但在未来几年里，这些设施将逐步完成，那么此项目销售将适逢其时。第五章 项目定位 面对竞争激烈的休闲度假房地产市场，项目首先要建立自己的品牌与形象，在本项目定位时，须将所处区位、旅游休闲度假环境、交通环境、配套设施，人文内涵等各种因素综合考虑。一、目标市场定位1、三道农场九队处在大三亚旅游经济圈内，位于以生态为主要特征的保亭县境内，这决定了主体目标对象为来海南休闲度假的中
16、高层消费群。2、消费群界定1）岛内外高校、科研院所高级职称人士；2）岛内外民营或私营企业家或个体老板；3）岛内外行政企业事业单位的主管级领导。3、年龄判断在3560岁。4、购买目的比例依次判断为：休闲度假自住型、自住兼投资型、其它。二、产品定位 根据对项目周边环境及休闲度假房地产市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和目标市场定位的前提而作出的明智决策,主要原因是：1、相对而言，项目地点位于市郊，成本较低。2、整个保亭县的休闲度假市场基本都需要依托三亚市的辐射，相对三亚，此区域的区位条件决定了其开发的产品只能是中档产品。3、项目区场地内和场地外围的生
17、态环境（植被、水系等）为项目开发奠定了良好的环境基础，为打造生态住居创造了条件。4、项目用地与三道农场场部区毗邻,各项基础设施和市政设施都能很快完善。第六章 项目开发建设建议一、项目总体规划建议1、规划设计中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地丛林中的住宅”和“住宅中的绿地丛林”手法营造生态景观，突出保亭生态住居的整体特色。2、建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。3、小区在交通方面，应充分做到人车分流并且规划好停车位。综合考虑内外交通，公共设施配套，为居住者创造生态和谐、舒适方便的居住环境。二、住宅建筑设计建
18、议1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、功能分室等要求设计。3、住宅设计均为板式建筑，热带休闲建筑风格，融合民族文化元素，众多的阳台以及中明度的色调，通透、简洁、流畅。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，提倡绿色生态建筑。5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），以90平
19、方米小户型为主，物业档次的多样化（多层情景洋房、小高层、产权酒店）等。三、小区配套设施建议1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，本项目已具备良好的交通条件，已有硬化水泥6米宽道路连通项目场地。2、项目外围的130亩配套用地以体育休闲广场为主要配套内容，考虑配套高尔夫练习场、户外拓展运动等休闲度假运动场所，也为日后的开发提供储备用地。3、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房、小型超市、图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施和配套酒店客房、会议室等接待设施。 4、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区
20、应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。5、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已深入人心，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，充
21、分利用场地北面藤桥西河水系景观和周边的农场林地景观以及预留的130亩配套体育休闲用地的高尔夫运动、户外拓展运动景观，打造处亲近自然、善待自然的生活自然环境，展示“大树底下，健康人家”的绿色生态意境，为购房者描绘出诱人的“健康生活家园”。第七章 项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据发展商的实际情况，本项目宜采取“自主开发、力创精品”的开发经营策略。1、自主开发。这是基于开发商的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 1) 房地产属资金密集
22、性行业，开发商需凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。2) 项目公司购置该地块所需成本较低（相对三亚市和保亭县城中心而言和优惠的政策）。3) 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景。 4) 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。2、力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于保亭生态住居的品牌，可迅速提升开发公司在三亚旅游经济圈房地产业界的知名度。3、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象
23、工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算 项目投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、建筑设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 投资估算依据：1）整个项目从2010年1月开始，2013年12月底全面完成。2）各种税费按海南省目前的取费标准计取。3）整个项目按中、高水平计算。4）银行贷款利率按6%计取。建筑形式组合式：多层情景洋房40%，小高层60% （依据当地市场情况，在同类物业的比较后可以认为土地费用为10万/亩较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.） 1、土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费之和，总计700万元（70亩
24、X10万元/亩）。2、建安工程费用建安工程费用按1500元/ M2计，总计建筑面积约为9.3万平米，所需建安费用为13950万元（包括住宅建筑和配套会所等公共建筑）。 3、道路、绿化、景点费用。 道路、绿化、景点费用按50元/ M2计，总计465万元4、项目研究、咨询、规划、设计费用 根据国家以及海南现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单价为30元/M2，总费用为279万元。 5、各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的15%记，总费用为2092万元。 6、项目管理费项目管理费按建安工程费用的3%计取，总费用为418万元。7、不可预见费不
25、可预见费以建设工程的3%计取，总费用为418万元。8、项目总投资总计建设投资为1.83亿元。三、项目实施进度安排开发期控制在3年内建成,共36个月时间,分期开发实施。 第一期：至2010年12月底止，完成土地平整，三通一平区内主要道路建设，部分建筑投入施工，完成土建面积约2万m2预售商品房。 第二期：至2011年12月底止，实施七通一平市政建设、房屋建设、会所建设、景观配套建设，完成土建面积4万m2预售商品房。 第三期：至2012年12月底止，住宅和配套设施全面开发完成建筑面积3万m2，项目全面建成。 以上各开发程序的搭接是相互连接，交叉进行。四、项目投资与筹资计划 按海南省政府规定，投资项目
26、的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。本项目采用滚动式开发，项目的总开发成本约1.83亿元，开发启动资金至少应为总投资的30%，约为0.55亿。预计从2011年1月份开始有销售收入，全部用于项目的滚动开发建设。 由于项目建设期较长，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。项目建设期历时3年，从2010年1月至2013年12月底全面完成，在建设期内，投资总额按30%、40%、30%的比例分年均匀发放。投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况做
27、如下安排：1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。 3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。 第八章 项目开发经营状况分析本章对本项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。项目中包括多层情景洋房、小高层住宅以及会所、车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目
28、经营估算时，经营收入仅考虑车库的销售收入目，会所的经营收入在本报告中未做考虑。一、项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 多层情景洋房 5000元/ m 2 小高层住宅 4000元/ m 2车库 3万元二、项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位：情景洋房的建筑面积为3.72m2，销售收入未约1.86亿元；小高层公寓的建筑面积为5.58m2，销售收入未约2.23亿元；车库按每户一个进行配置，总计约1000户，1000个车库，车库销售收入为0.3亿元。三、项目利润估算根据项目投资安排、筹资方式、建设
29、进度、销售情况，项目总收益为4.39亿元，项目建设投资为1.83亿元，可见项目盈利额为2.56亿元。 因此，该项目具有财务上、经济上的可行性，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第九章 结论与建议一、项目拥有较好的发展环境与机遇海南建设国际旅游岛的推进、三亚、保亭良好的休闲度假房地产市场环境，岛内外中产阶级人群的增多等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的开发环境与机遇。二、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：9.3万平方米项目总投资：1.83亿元项目总收入值：4.39亿元项目总收益额为：2.56亿元上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。三、项目具有的突出优势 1、大三亚旅游经济圈的休闲度假市场前景广阔。 2、住宅小区的定位属中等档次，在中产阶级供需圈内具有广泛的目标客户。 3、项目开发公司具备一定的资金优势。 4、项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通、旅游景点等环境）。5、项目所处地块的发展前景较好。（有130亩高尔夫运动、户外拓展运动用地）四、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。
