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1、海南雨润地华旅游发展有限公司昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告二一年四月目录1总论11.1项目概要11.2项目建设的必要性21.3可研报告编制依据51.4总体评价51.5主要经济技术指标62市场研究与预测82.1国内旅游市场分析82.2海南省旅游业分析102.3海南西线旅游市场分析预测142.4海南旅游房产市场分析172.5昌江县度假酒店现状与旅游市场预测182.6小结213建设规模与建设内容233.1建设规模233.2建设内容234建址选址与建设条件244.1项目所在地区概况244.2项目选址条件分析264.3选址地面现状304.4选址土地权属305.建筑方案315.1设计
2、理念315.2项目规划方案325.3技术指标335.4建筑方案345.5给、排水355.6供电工程375.7防雷保护406.项目开发与运营方案426.1项目开发方案426.2项目运营方案426.3项目实施计划437.节能节水447.1设计依据447.2设计采用的节能标准447.3节能措施447.4节能机构468.环境保护478.1 编制依据与设计标准478.2 污染及治理478.3 污染治理488.4 生态与绿化509.劳动安全卫生与消防529.1职业安全卫生529.2消防559.3消防给水5710.组织机构与人力资源配置5910.1 组织机构5910.2 人力资源配置5911.投资估算及资金
3、筹措6111.1 投资估算6111.2 资金筹措与使用计划6412.财务评价6512.1 经营效益预测6512.2 财务评价分析6712.3 不确定性分析6812.4 综合评价财务指标汇总表7013.可行性研究结论与建议7213.1 结论7213.2 建议72附表731总论1.1项目概要项目名称：昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目项目建设单位名称：海南雨润地华旅游发展有限公司建设单位企业性质：有限责任公司建设单位法人代表：祝义材海南雨润地华旅游发展有限公司成立于2008年5月，由雨润实业有限公司与江苏地华实业集团有限公司共同投资组建，公司注册资本5000万元。主要从事房地产开发、旅游地产开
4、发、酒店管理服务、旅游景点开发、市政基础设施建设、建筑材料销售等业务。是海南昌江棋子湾旅游度假区的主开发商。海南雨润地华旅游发展有限公司隶属于雨润集团。雨润集团是一家以食品为主业，集农产品物流、商贸百货、旅游、房地产于一体的国际化企业集团，下属子公司近200家，其中上市公司两家，即雨润食品（1068.hk）、南京中商（600280.sh），员工总数约10万余人。雨润集团是国家发改委、农业部、商务部等国家八部委认定的首批国家级农业产业化重点龙头企业。2010年全年销售额647亿元，位列中国500强135位，中国民企500强第7位，中国肉食加工企业第一位；生猪屠宰加工产能已达到3100万头，居全球
5、第一。雨润集团拥有房地产开发二级资质，开发项目遍布南京、苏州、北京、上海以及安徽的安庆、黄山等地，年开工项目面积达150万平方米。已开发的“月安花园”（南京）、“秀水华庭”（安庆）、“香水百合”（安庆）、“御墅天筑”（黄山）等项目分别荣获了中国“十大康居示范工程”、“江苏明星楼盘”、“中国建筑精品楼盘”、“全国最佳景观别墅”等殊荣。在售的星雨华府高尚住宅小区荣获”中国健康住宅示范小区”、“中国最佳国际化社区大奖”、“中国最佳园林住宅大奖”及“中国最佳创意户型大奖”；正在建设中的“朗玛国际广场”是南京河西新城区的十大标志性建筑之一。农副产品物流产业是集团依托食品主业，着力发展的支柱产业之一。目前
6、，集团拥有华东地区最大果品批发电子交易平台（南京）、中部地区最大肉类油脂交易平台（长沙）、东北最先进的食品物流交易平台（哈尔滨）。以上述平台为运营实体，以肉制品和副食品、农产品流通为三条物流主线，公司建立了由覆盖整个中国大陆的200多家种养、生产加工企业（基地）和5000余家直销点所构建的农副产品物流网络，年流通量280万吨，流通货值约370亿元。雨润物流将在全国各区域中心城市因地制宜的建设功能全面的农副产品物流配送中心与国际一流的全球采购中心，规划到2012年，集团将在全国 9大物流区域21个物流节点城市建立以大型物流中心为轴心、以农副产品基地和销地为节点的农副产品供应链体系。到2015年，
7、完善全国性和区域性物流节点城市的物流中心网络，实现年交易额1500亿元，成为全国农副产品物流产业领航者！打造品牌，做强农副物流产业，完善地区性物流中心，最终成为全球最大的农产品物流设施提供商和服务商，为农业产业化发展、农副产品物流升级做出卓越贡献！旅游产业是集团近几年迅速发展起来新型产业。雨润集团高起点进入高尔夫旅游、酒店和文化旅游业开发，倾力打造国际标准化的旅游度假社区，成功建立了由名胜旅游、高尔夫球场、豪华酒店构成的高端商务旅游产业链，为高端商务旅游市场提供高品质服务。集团下属的黄山高尔夫国际大酒店（五星级）经营取得了良好业绩，在吉林白山投资兴建雨润白山国际大酒店（五星级）预计将于2010
8、年底竣工营业。位于安徽九华山景区的六星级旅游酒店将于2010年7月竣工。在浙江千岛湖的旅游渡假区项目也已签约落地。商贸百货产业。雨润集团控股的百货连锁企业南京中商集团，是一家以商品零售为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型现代购物中心，在全国拥有15家大型百货连锁商场。2008年实现销售达70亿元，其中龙头百货南京中央商场单店销售额突破20亿元，单店销售额位居全国前列。雨润集团法人代表祝义材是第十、十一届全国人民代表大会代表、中国光彩事业促进会副会长、全国工商业联合会常务委员、江苏省工商业联合会副会长、南京市工商业联合会主席。1.2项目建设的必要性1.2.1我国旅游市场具有巨大的成长空间改
9、革开放三十年，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高。目前我国人均GDP已超过3100美元，总体达到小康。其中长三角区域（包括沪、浙、苏、皖、赣）人均GDP已达到4000美元。当人均GDP达到1000美元时，旅游消费将进入快速增长期；人均GDP在3000美元至8000美元时，是旅游经济发展的黄金期。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。其一，随着国民经济持续高速发展，我国城市化、工业化加快推进，以金融、旅游、服务为代表的第三产业将越来越成为推动经济发展的主要动力，旅游市场具有巨大的成长空
10、间；其二，随着经济的快速发展，人均收入的迅速提高，一个庞大的中产阶层正在我国迅速壮大、崛起，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游市场进入兴盛期，同时，有钱、有闲的新贵阶层大量出现，预示着高端旅游市场发展前景看好；其三，我国经济增长主要由投资、外贸、消费三驾马车拉动，其中出口与投资是拉动经济快速发展的主要因素，全球金融海啸以来，国际经济经历了一年的多的深度调整，目前尚处于触底回升阶段；同时贸易保护主义大幅度大范围抬头，中国外贸出口恢复面临严峻挑战。普遍认为，在未来一段时期内，原有的出口带动经济增长的模式将难以为继，大力发展内需经济、扩大消费将成为我国今后经济发展的主要驱动力
11、。因此可以说，我国旅游业的长期上升发展符合未来宏观经济趋势和政策支持。1.2.2海南已成为重要的旅游度假目的地海南岛是中国唯一的热带岛屿，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游度假要素俱全，自然资源相当丰富，且东、西、中三线自然资源各具特点。海南省历届政府都十分重视发展旅游业，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力，在全国的综合排名也
12、由建省前的26位上升至15位。海南以其相对国内其他地区独有的热带旅游、海岛旅游、生态旅游资源，成为国内休闲度假旅游的重要目的地。海南省2008年接待游客2060万人次，其中国内游客占比95%。2008年五月海南省人民政府已印发海南国际旅游岛建设行动计划，并制定了海南国际旅游岛规划提交国务院审批。总体目标是要在未来十多年时间里把海南建成国际知名的一流旅游度假地区，吸引更多的海外游客，海南热带休闲度假游的发展潜力十分巨大。1.2.3海南西线旅游开发较落后，资源亟待开发海南虽是旅游资源大省，但还不是旅游经济强省，全岛旅游结构和及开发力度东西不均衡，景点布局东部多，西部少。以三亚、琼海、万宁为首的海岛
13、东部旅游是热点，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口、三亚等市县，并且大量的投资进驻该区域。因为区位和产业发展的原因，西部、中部地区分步着许多著名的景区，如儋州、棋子湾/霸王岭旅游区、尖峰岭等，旅游开发较落后，缺少有吸引力的旅游设施，接待能力差，难以留住游客，走马观花式的一日游是西线主要的旅游活动，因而旅游业市场份额小，对当地经济的贡献小，产业带动作用不突出。海南省旅游业整体发展的战略、西部工业产业的迅猛发展以及西部交通条件的改善使西部旅游区迎来机遇。1.2.4棋子湾的旅游资源条件优越棋子湾位于海南昌江县古昌化城的北部，西接昌化江如海口，东倚昌化岭风景区，距昌化线石碌50多公里，处于海南
14、岛西线的中部。棋子湾海湾呈现S形状，湾长20多公里。海湾水面平静，海水清澈见底，海沙细软且洁白如银；海岸奇峰林立，怪石嶙峋。有引人入胜的峻壁角、细眉角、鉴真坐禅、黄帝祭海、神龟探海、大角石林、小角石林、仙人足迹、八戒背媳妇、祭海石、观鱼石、火焰石、情侣石、帆船石、观音石、观音潭、棋子篮、望郎滩、白沙岭、治癣沟、天然盘景园及野菠萝度假村等天然景点二十多处。沙滩雪白与天连成一片，有“万亩沙漠落海南”之美称，是光浴和沙浴的理想之地。棋子湾是海南唯一保留着原始、天然景观的旅游度假区，不仅景奇景美，而且流传着许多美丽传说的地方。历代慕名而至的名人有苏东坡、赵鼎、郭沫若他们都被它美丽神奇的景色所吸引，留下
15、了脍炙人口的诗篇。棋子湾位具有海南西线最好的海湾、沙滩，国家级原始热带雨林和世界级濒危动物保护区，具有发展高档幽静的滨海度假休闲旅游区和绿色生态旅游区的前景，可以吸纳逗留时间较长的游客并向其它景区输出游客，具有建设区域旅游中心的优越资源和地理条件。开发棋子湾旅游区，充分释放本地自然和人文资源旅游潜力，促进昌江及海西旅游业发展，意义重大。1.3可研报告编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）（2）海南生态省建设规划纲要（2001-2020年）（3）海南省旅游发展总体规划（2003-2020年）（4）昌江县城市总体规划（2004-2020年）（5）昌江县旅游发展总
16、体规划（2003-2020年）（6）海南省昌江县棋子湾旅游区度假区总体规划（2006-2020年）（7）海南省昌江县棋子湾旅游度假区控制性规划（2008年）（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（9）国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（10）海南国际旅游岛发展规划纲要1.4总体评价本项目建设是海南省积极建设国际旅游岛的重要组成部分，其实施直接关系到海南的城市化进程和旅游度假区的酒店别墅等高档住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地扩大高端住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个昌江地区乃至海南省的高档住宅建设起到“引导示
17、范”作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用先进的建筑技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。1.5主要经济技术指标序号项 目单位数值备 注1项目总投资万元22864.0 1.1建设投资万元22416.0 1.2 建设期利息万元448.0 1.3流动资金万元0.0 2资金来源万元22864.0 2.1自有资金万元8864.0 2.2银行借款万元14000.0 3营业收入万元7071.0 正常年4税金及附加万元388.9 正常年5总成本费用万元4048.8 正常年5.1其中：
18、固定2470.1 正常年5.2 可变1578.7 正常年6利润总额万元2633.3 正常年7所得税万元658.3 正常年8税后利润万元1975.0 正常年9投资利润率6.9%10内部收益率10.1全部投资得税后10.4%10.2全部投资税前12.5%10.3自有资金税后11.6%11财务净现值11.1全部投资税后万元4476.1 Ic=10%11.2全部投资税前万元7628.8 Ic=10%11.3自有资金税后万元16829.9 Ic=10%12静态投资回收期12.1全部投资税后年8.7 含建设期1年12.2全部投资税前年7.8 含建设期1年12.3自有资金税后年13.8 含建设期1年13BE
19、P(客房入住率)48.4%14借款偿还期年7.7 含建设期1年2市场研究与预测2.1国内旅游市场分析2.1.1我国旅游产业发展状况中国改革开放30多年来，旅游产业已发展成为国民经济的重要产业。尤其自2006年以来，我国旅游业明显呈现出加速增长的态势，经济发展推动的消费结构升级是推动旅游业加速发展的内在动力。由于国民收入的快速增长和国民消费观念的转变，外出旅游和度假的人次越来越多，人均旅游消费额迅速增长，中国的旅游业呈现快速发展的趋势。目前我国的国内出游人数已超过19亿人次，入境旅游人数超过1.3亿人次，位居全球第四位。已开放中国公民出境旅游目的地国家和地区有135个，出境旅游超过4700万人次
20、，居亚洲第一位。世界各国的旅游者已遍布全国，中国旅游者的足迹也已经遍布世界各地。旅游业总收入突破1万亿元人民币，市场规模位居世界前列，旅游业对中国GDP的贡献已超过4%，成为国民经济重要的支柱产业之一。表2-1 近三年全国旅游游客增长情况和旅游收入增长情况国内游客数量(亿人)游客量增长率入境游客数量(万人)入境游增长率旅游收入（亿元）收入增长率旅游外汇收入(亿美元)外汇收入增长率2007年16.115.5%13187.335.5%7770.6224.7%419.1923.5%2008年17.126.3%13002.74-1.4%8749.312.6%408.43-2.6%2009年19.021
21、1.1%12647.59-2.7%10183.6916.4%396.75-2.9%从上表可知，由于受金融危机和其他因素的影响，近几年来入境游客数量逐渐下降，国内游客数量每年在逐渐增长，但其绝对数额较大，随着经济形势的好转，相信在未来几年入境游和国内游都会稳步增长，其绝对数额超过07年的高峰值。游客的人均旅游开支也将稳步增加。2.1.2我国旅游业的发展空间与趋势中国旅游业经过20多年已发展成为国民经济的重要产业。目前，我国旅游产业总产值在GDP中的比例是4.3%，而世界旅游业总产值占全球GDP的比例在10%左右。与世界各国尤其是发达国家旅游业发展水平比较，我国旅游业的发展潜力非常巨大。根据国家旅
22、游局旅游产业中长期发展规划，我国将大力培育旅游市场，拓展旅游产业链条，优化旅游产业结构，进一步加快旅游产业发展。我国旅游产业发展速度将持续超过10%，到2015年，旅游产业将成为我国支柱产业之一，旅游就业规模也将从目前的6000万人增加到1亿人左右。从世界旅游强国的发展历程来看，旅游业一般要经历“观光游休闲游度假游”三个发展阶段。从1992年国务院批准建设11个国家旅游度假区以来，我国已建成270余个省市级旅游度假区和近千个娱乐休闲主题公园。在国家实行双休日和延长法定假日以后，度假旅游悄然兴起，人们的旅游观念逐渐改变，休闲旅游已成为热点。当今中国民众每年享有的法定休假日已有 115天，这在世界
23、上也是较长的，表明我国已与“国际规则”接轨。我国传统的观光型及单一的黄金周旅游方式已不能适应国内旅游者日益广泛的休闲度假需求，旅游业已由过去的观光旅游向休闲度假旅游转变，发展休闲旅游业将会极大地促进我国经济和社会的发展。目前，我国的旅游业已经进入“休闲游”发展阶段，正在四个方面发生深刻的变化：其一，旅游产品的创新与升级步伐加快；其二，旅游产业的品牌化提升力度加大；其三，旅游企业集团化趋势明显；其四，全国旅游区域化趋势明显。2.1.3我国旅游业快速发展的缘由第一，我国居民消费结构正面临升级，人们开始追求发展型和享受型的消费产品。2008年我国城镇居民家庭恩格尔系数已经下降至37.9%，已达到居民
24、消费结构升级的临界点。由于旅游活动包含了愉悦身心、体现地位、增加阅历等功能在内，是物质生活和文化生活的集中体现者，旅游消费正成为人们生活中的重要组成部分。第二，基础设施的改善使得旅游活动更加便捷和舒适。随着国民经济的不断发展，我国基础设施尤其是交通等公共基础设施不断改善，旅游目的地的易达性不断提高，旅游活动更加便捷、愉悦。第三、旅游业的发展得到了政府的大力支持和扶持。旅游业在扩大内需、增加就业、促进区域间经济和社会协调发展等方面发挥着不可替代的积极作用，得到了政府决策部门的极大重视。国家制订了一系列鼓励、优惠政策促进旅游产的健康、稳定、快速地发展：一是加大财税政策支持，制定、完善旅游相关税收优
25、惠政策，并发行专项旅游国债；二是加大财政支持力度，加强基础设施建设，加快旅游景点交通运输等基础设施建设，鼓励有条件的地方建设一批功能完善、特色突出、就业潜力大的旅游项目和旅游综合服务设施；三是完善金融支持政策，对符合条件的旅游企业或项目提供信贷支持，引导和鼓励民间资本加大对旅游业的投入，拓宽旅游企业融资渠道；四是体现在近几年来国家制订的公民假期政策和进出境旅游政策上，国家出台“带薪休假”，调整公共假期和确定春节、五一、十一等长假政策，不仅肯定休闲度假为公民的正当消费，而且还为公民旅游消费提供时间上的保证，在进出境旅游政策方面，进出境旅游目的地范围不断扩大，护照和通行证申领手续不断简化为进出境旅
26、游提供了便利。2.2海南省旅游业分析2.2.1海南省旅游资源海南岛中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛。中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51%。约占全省森林面积一半的热带天然林，从1994年起全面停止采伐，进行保护和恢复。人工林主要树种有橡胶、桉树、木麻黄、相思、国外松、芒果、龙眼、荔枝、椰子、槟榔及其它热带果树。主要林副产品有热带水果、造纸木片、橡胶及橡胶材、松脂、南药等。海南地处热带，位于东经108度37分，-111度05分，北纬18度10分-20度10分之间年平均气温23-25C，最冷的2月平均16-
27、20C，最热的8月为25-29C，年均降水量1500毫米。长夏无冬。当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。全岛面积约为3.4万平方公里，人口为700万，其中有黎、苗、回等少数民族约120多万人。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人，四季鸟语花香矿物、动植物资源丰富，尤其石油与天然气蕴藏量可观。所孕育的热带雨林和红树林为中国少有的森林类型，是开展科研、旅游和教学最理想的选择之地。已发现的植物有4200种，占全国植物种类的15%，有近600种为海南特有。在4200种植物中，乔灌木1400多种，占全国乔
28、灌木种类 的28.6%，其中800多种是经济价值较高的用材树种；药用植物2500多种，占全国药用植物的30%左右，其中有抗癌作用的植物137种；果树142种；油料植物89种；其它经济植物近200种。野生动物中爬行类104种，占全国的29.5%；兽类76种，占全国的18.6%。海南丰富的生物多样性在中国占有十分显著的地位，保护生物 多样性是海南林业的重点工作之一。现被列入国家保护的植物有58种，其中一级1种，二级19种,三级38种；保护的动物133种，其中国家一级14种，二级87种，省级32种。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对，包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛
29、的岛礁及其领海。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。岛内有已成为中国十大空港之一的海口机场和三亚凤凰机场，环岛高速公路，遍布全省的高星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食品、住、行、游、购、娱旅游条件。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地，如三亚市的鹿回头、牙笼湾、大东海、天涯海角，海口市的秀英海，文昌县的清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲等。沿海还有火山爆发奇观（如琼山水下村庄和马鞍岭熔岩洞穴等）与红树林海岸景观。陵水县南海猴岛常使人津津乐道。五指山为海南岛主峰，气势格外磅礴。琼中的琼崖纵队旧址则为现代革命纪念地。黎族惟
30、独分布在海南岛，人口约70万人，他们善纺织、印染、服饰，饮食具有鲜明的民族特色，成为海南最主要的民族习俗旅游资源。2.2.2海南省旅游发展规划海南省旅游发展总体规划根据海南省旅游产业发展战略，充分把握了把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的意图，打破了以往国内旅游规划编制中以资源为导向的常规，坚持以市场为导向。国家旅游局编制的中国旅游业发展“十五”规划和2015、2020年远景目标纲要中认为，在我国旅游业发展的总体格局中，海南是惟一具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地的地区，总规贯彻了这一精神，提出度假休闲旅游产品的比重逐步加大，观光旅游产品逐步减小的要求和目标。总规引入了世界上较超
31、前的旅游发展思维和理念。针对海南省目前旅游设施的状况，要求开发一些低密度、高档次的旅游度假区，并且要具有一定规模，如在三亚的小东海、万宁的石梅湾、昌江的棋子湾和五指山、尖峰岭、吊罗山等地域可进行这样的开发。这个规划的一大特色是可操作性强，既有指导原则，又有具体要求。如低密度的矮屋度假村每公顷不超过25个房间，要尽量使用本地生产的建筑材料，装饰物也要充分显示地方的文化特点。2.2.3海南旅游市场分析从国际和地区范围来看，海南具有非常优势的地理位置。海南岛处在东亚、东南亚地区的地理中心位置，该地区是当前世界经济、政治交流最活跃的地区之一，逐步完善的海南国际航空服务使位置优势更加明显。与此同时，海南
32、潜在旅游市场巨大，主要是东南亚的热带城市与度假区，如：泰国普吉岛、印尼巴厘岛、新加坡、曼谷等。由于欧美游客到中国旅游的主要目的是感受悠久的历史文化和民俗风情，具有地道中国特征的旅游地将成为他们的首选。海南的海滨风光与加勒比、波利尼西亚和地中海相比，并没有优势，因此海南的旅游资源对欧美游客的吸引力极为有限。而海南独特的热带气候和优美的环境对中国内地游客来说具有相当的魅力，海南更多依赖于国内市场，国内游客占95%以上。 从以上分析表中看出海南省星级酒店开房率自2006年进入低谷后迅速回升。随着国内经济的发展，游客数量逐年攀升，而人均消费的增加，说明度假、休闲游正被越来越多的人所接受。2.3海南西线
33、旅游市场分析预测2.3.1海南岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析海南西部海岸分布有许多著名的景区，但目前旅游开发较落后，缺少有吸引力的旅游设施，接待能力差，难以留住游客。走马观花式的一日游是西线主要的旅游活动。从资源特点和空间格局上主要分为三个区域：儋州旅游区、棋子湾/霸王岭旅游区、尖峰岭旅游区。（1）儋州旅游区：主要景点包括蓝洋温泉、热作两院、松涛水库、东坡书院、洋浦开发区、临高滨海带。该旅游区靠近海口，主要突出森林公园、温泉、水库、湖泊的生态特色和地方民俗风情文化特色，是环岛游的重要组成部分，另外由于洋浦的影响，有少量的商务和康疗度假设施。（2）棋子湾/霸王岭旅游区：主要景点包括棋子湾、霸王
34、岭、石碌铁矿、大广坝水库、大田坡鹿、猕猴洞、传统黎寨。棋子湾旅游度假区处在西线的中部，具有海南西线最好的海湾、沙滩，国家级原始热带雨林和世界级濒危动物保护区，具有发展高档幽静的滨海度假休闲旅游区和绿色生态旅游区的前景，可以吸纳逗留时间较长的游客并向其它景区输出游客，具有建设区域旅游中心的优越资源和地理条件。（3）尖峰岭旅游区：主要景点有尖峰岭、天池、毛公山、莺歌海盐场。尖峰岭旅游区具有独特的热带雨林生态环境，主要突出自然保护区的独特景观，可建设成为热带雨林专项旅游度假的目的地，同时该地区靠近三亚，可成为三亚旅游度假的补充。项目东海岸西海岸资源特征1、滨海资源优质，尤其是三亚；2、椰风海韵特色突
35、出1、滨海资源整体一般；2、项目所在地棋子湾荒漠特色鲜明发展方向1、发展会议、商务度假旅游；2、突出滨海娱乐，发展高档、休闲度假基本未开发，缺乏有吸引力的旅游设施2.3.2海南西线旅游发展形势西线风光所牵及的市县有海口秀英区、澄迈、临高、儋州、白沙、昌江、东方、乐东等8个地方。西线有很多值得观赏的景点，如霸王岭、棋子湾、东坡书院、海南热带植物园、临高角、蓝洋温泉度假区、松涛水库、八一石花水洞、大广坝水库、大田坡鹿自然保护区、尖峰岭古城、古庙与古镇，溶洞仙景，文化与历史名点等。然而，近年来海南岛环岛游却出现了尴尬局面，西线游客稀少，而东线人气较旺。目前所谓的环岛游却成纯粹的环东线游。环岛游成了环
36、东线游主要还是整个西部提供产品的品质与市场没有得到很好的对接。西线游一直发展太慢，主要是投入不够，西线目前几乎没有五星级酒店。从旅游规划的角度来看，海南省旅游发展总体规划中就有详尽的规划，如打造五大名城中的儋州，打造旅游精品棋子湾、霸王岭和尖峰岭等。根据海南省旅游发展总体规划的精神，省旅游局着重抓好细化区域旅游规划工作，目前已完成了昌江县的旅游发展规划和昌江县棋子湾总体规划。海南省政府认为如何开发海南岛西部旅游资源，使海南旅游实现真正意义上的环岛游，已是海南省旅游产业发展的“瓶颈”问题。随着各市县开放思路，把旅游作为新的经济增长点，用优惠政策积极吸引各方资金注入，加大旅游投资，西线游具有巨大的
37、潜力将得到发挥。2.3.3昌江县客源市场定位根据海南省旅游发展总体规划所做的市场调查和规划编制组所做的专门市场调查，海南旅游市场分为三种类型：一是观光旅游市场。游客基本以团队，对旅行社有较强的依赖性，主要以走线路的形式。二是度假休闲市场。旅客多以散客形式，多数也通过旅行社进行订房、订票，在目的地逗留的时间长，消费能力强。三是特殊旅游市场，包括会议、奖励、商务、体育、探险、文化等旅游市场。该市场和度假旅游消费一样，正处高速增长过程中。当前国民人均收入及海外游客数量的逐年提高，人们求新求异，旅游动机强烈，而消费心理又喜于走长线。随着西线旅游产品开发和市场营销工作的开展，真正“环岛游”将给人们产生很
38、大的吸引力。西线旅游通道的重要节点，能够吸引大量游客。因此，近期昌江县旅游主要定位于环岛休闲观光团队市场、回归自然的生态度假旅游市场和专项旅游市场。根据旅游发展的客观规律，随着居民生活水平的提高、游客消费心理的成熟和带薪假期的普及，在海南这样以优美自然环境和良好气候条件而著称的海岛旅游目的地，度假旅游将逐渐超过观光团队的数量而取得主导地位。所以中远期（2013年以后）昌江县定位为：以国际、国内高档度假旅游市场为主，以国内观光旅游市场和特殊专项旅游市场为辅。2.3.4棋子湾滨海旅游发展分析海南共有1528公里的海岸线，占全国的8.4%，其中50-60%为沙滩；集中了我国热带海滩资源的大部分，主要
39、有著名的18湾和64个主要港湾。目前具有现实的开发潜力的海滩主要在东海岸。西海岸除棋子湾外具备度假开发潜力的海滩很少，以港口和盐场居多。（1）棋子湾滨海区的优势：特色的自然生态海岸是海南岛西线最好的滨海旅游资源，处于原始的未开发状态；西线的工业产业规模发展潜伏着巨大的游客市场；周边观光旅游景点众多，但多数难以建设一定规模的度假设施；远离海口、三亚两大旅游圈，不易被淡化。（2）棋子湾滨海区的发展方向：从区位、交通、资源以及全岛滨海旅游分工上看，棋子湾具有发展生态体验旅游度假和西线度假基地的优势，从而成为海南旅游度假的重要组成部分。2.4海南旅游房产市场分析2.4.1酒店/度假村/产权式酒店国际高
40、档品牌酒店陆续进驻海南，它们往往选择在一些发展成熟的旅游区发展，如海口的西海岸、三亚的亚龙湾、博鳌等地。由于高档的酒店能很好地满足度假和会议等高消费形态的需求，因此高档酒店能取得比中低档酒店更好的市场反应。根据政府的预测，2002年-2010年的海南高档酒店的需求将持续增长，增长速度将达到有6%-7%的水平。海南的产权式酒店市场在快速发展，有持续可靠的客户来源，成熟的周边旅游环境，强大的实力后盾和由有经验的酒店管理集团管理。2.4.2度假型住宅（1）度假住宅分布的特征度假住宅通常位于海口和三亚等发展较成熟的城区附近。度假住宅有两种类型，一种是位于配套设施成熟的市区，另一种是位于郊区但具有较强吸
41、引力的旅游资源。度假住宅的销售状况较好，其中交通便捷，成熟的生活配套，具吸引力的旅游景点和丰富的休闲娱乐设施是成功的关键因素。（2）购买的目的大多数的买家在购买度假住宅时均持有度假与投资的双重目的。（3）购房者来源度假住宅买家主要来自上海、北京和温州等华东和华北经济发达的城市。（4）价格水平位置对度假住宅的价格有较大的影响，例如三亚湾一些一线海景房售价可以达到10000元/平方米，二线海景房的售价则约为5000-7000元/平方米。三亚不断增长的度假住宅需求带动了度假住宅售价急速增长。2.4.3商业中、大规模的购物商场主要位于海口和三亚市，服务对象主要是本地人。目前，因为具有本地特色的旅游产品
42、较少，而一般商品的价格较贵，加上缺乏休闲的购物环境，特别是缺少特色的夜市，因此在海南购物场所对游客没有多大的吸引力。2.5昌江县度假酒店现状与旅游市场预测2.5.1昌江县度假酒店业发展现状海南旅游酒店业在蓬勃发展的形势下面临着严峻的挑战。酒店之间的竞争越来越激烈，对酒店的管理和服务水平、市场开拓能力及应变创新能力等综合竞争能力不断提出挑战。时代的发展和社会进步，人们对生活品质有了更高的要求，时尚、健康、环保的消费理念促使人们消费行为的转变，这对酒店市场可持续发展提出了新的要求。度假酒店是海南旅游酒店业最具活力和发展潜力的酒店类型，在中国旅游酒店业中独树一帜，并具有代表地位。经过十多年的快速发展
43、，海南度假酒店产品日趋成熟，已逐渐接近和达到世界上一些著名度假旅游胜地的度假酒店发展水平。海南度假酒店的主题与个性化类型比较突出，有海滨度假酒店、温泉度假酒店、森林度假酒店、湖滨和田园度假酒店、高尔夫度假酒店等。根据省旅游局统计数据显示，昌江县拥有旅游度假酒店仅3家，缺乏高星级酒店，缺少度假酒店，旅游接待设施落后，旅游接待能力尚待提高，酒店业发展水平相对滞后，与其丰富的待开发旅游资源不相适配，昌江县可依靠棋子湾霸王岭大力发展海滨度假酒店、森林度假酒店等。2.5.2昌江县度假酒店业发展预测1） 昌江县年旅游接待人数预测年份旅游接待人数（过夜）：万人次过境一日游人数（不过夜）：万人次游客总数总计年
44、增长率2008年6.962010年10.02 20%818.02 2015年37.230%4077.20 2020年112.9825%200312.98 备注增长率依据近两年省旅游人次年增长率及旅游发展总体规划预测值2） 昌江县旅游收入预测年份旅游收入备注总计（亿元）年增长率（%）2010年22015年8.9735%2020年22.3220%3）昌江县旅游住宿客房需求预测年份客房数其中高档客房备注2008年7502010年15009002015年250016002020年350020002.5.3昌江县度假酒店市场行情预测（1）房地产项目售价目前，海南旅游热点地区的楼盘价格普遍较高，特别是20
45、09年受海南国际旅游岛建设规划或国务院批准的利好消息刺激，海南房地产价格爆发式上涨，多数楼盘价格都在20000-40000万/平米，部分楼盘价格出现非理性暴涨，如三亚市三亚湾的海景别墅铂爵公寓项目售价甚至达到83000元/平米。海南主要城市房地产项目售价项目名称所在地售价产品类型万科浪琴湾海口市100000别墅、公寓中信博鳌千舟湾琼海博鳌30000住宅、别墅鲁能海蓝椰风琼海市19000联排别墅鲁能海蓝福源海口市19000别墅柏斯观海台1号海口市32000独栋别墅宝安江南城海口市22000联排、海景公寓西雅图丽湾海口市34000别墅红磡香水湾陵水县27000别墅厚土珊瑚湾海口市11000住宅宇建城市花园海口市11588住宅水云天千年龙湖居海口市11800住宅滨江帝景海口市12000住宅现代城海口市12000住宅东山湖畔海口市12000住宅学苑公馆海口市14000住宅宝安滨海豪庭海口市16000住宅盛木天一方海口市17
