物业接管程序(完整版).doc

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1、物业接管程序一、目的 规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。二、适用范围适用于物业管公司所承接的物业验收，与房地产开发商的接管验收工作。三、职责(一)公司总经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续 (二)接管小组组长负责接管验收的工作质量 (三)接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作 四、程序要点(一)接管验收的准备工作1新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。2成立物业接管小组。(1)在

2、接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；(2)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成；公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。3接管验收前的准备。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：(1)与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；(2)派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；(3)提前参与发展准则申请的竣工验收和机

3、电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；(4)准备好接管验收记录表格。房屋本体接管验收表公共配套设施接管验收表机电设备接管验收表接管验收问题整改表(二)接管验收的工作程序1总经理下达接管验收指令；2公司组建接管验收小组；3作好接管验收准备；4进行资料验收移交；5验收是否合格；(1)是否要求正确、真实补齐资料(2)是否进行硬件设施、设备验收6是否合格。(1)是否要求开发商限时整改 (2)是否记录归档 (三)资料的接管验收，开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。1物业产权资料；(1)项目开发批准报告 (2)规划许可证 (3)投资许可证 (4)土地使用合同 (5)建筑开工许可证 (6)用

4、地红线图 2综合竣工验收资料；竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；(1)建设工程竣工验收证书(2)公共配套设施综合验收合格书(3)供水合同(4)供电协议书、许可证(5)供气协议书、许可证(6)有线电视合格证(7)通信设施合格证(8)电梯准用证3施工设计资料；(1)地质报告书(2)全套设计图纸(3)图纸会审通知单(4)设计变更通知单(5)工程预决算报告书(6)重要的施工会议纪要(7)隐蔽工程验收记录(8)沉降观测记录(9)其他可能会影响将来管理的原始记录4机电设备资料；(1)机电设备出厂合格证(2)机电设备使用说明书(要求中文

5、)(3)机电设备安装、调试报告(4)设备保修卡、保修协议5业主资料。(1)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等(2)已购房业主的付款情况或付款方式(四)物业硬件设施接管验收和竣工的区别l接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；2接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。(五)接管验收标准和验收方法l验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求；2验收方法为观感验收法和使用验收法。(六)楼宇本体硬件设施

6、的具体验收标准1主体结构；(1)外墙不得渗水(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差；3内墙面；(1)抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍(2)块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏6

7、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮7门、窗(1)门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形(2)门锁、窗销连接牢固，开启灵活(3)玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤(4)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整(5)电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹(6)不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固(7)高档装饰阂装饰完整8楼梯、扶手；(1)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑(2)楼梯无裂缝，无表皮剥落9木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直；11油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏

8、刷现象；12电器插座安装牢固，符合左零右火规定，电源已接通正常；13有线电视已开通，收视良好；14开关安装牢固，开关灵活，接触良好；15灯个安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常；16水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；17卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅；18给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力；19地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；20门铃、对讲电话安装牢崮，操作灵活，效果良好；21防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损；2

9、2其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。(七)公共配套设施接管验收标准1天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好；2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整；3屋面避雷设施连接牢固；4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好；5绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固；6道路；(1)路面平整，无水泥块，无起砂、断裂(2)路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤(3)块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角(4)交通标识线、路牌清楚完好7室外消防栓；(1)消防箱标识清楚，玻璃完好(2)消防设施

10、配件齐全(3)消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚；9垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便；10保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损；11保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损；12停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好；13单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好；14明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳；15沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物；16护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固；17台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝；18水池、水箱

11、卫生清洁，无渗漏；19信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。(八)机电设备的接管验收1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮；2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤；3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤；4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防

12、护设置完好，通风，采光良好；5消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整；7保安监控设备同消防监控设备。（九）接管验收遗留问题的处理1遗留问题的登记确认；(1)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人员签字确认(2)1对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记

13、表中并请发展商相关人员签字确认2对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行4对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备：忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录(十)接管验收资料遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。五、记录(一)接管验收遗留问题登记表(二)接管验收没施、设备遗留问题登记表黑龙江万顺达物业有限责任公司物业工程验收移交项目物业工程移交项目表(一)项 目评

14、价存在问题整改建议电气系统高、低压配电室主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其 它空调系统中央空调机组冷冻机组水泵、换热器等设备地热系统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其 它给排水系统公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其 它物业工程移交项目表(二)专 案评 价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其 它消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设

15、备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其 它物业工程移交项目表(三)项 目评 价存在问题整改建议通信网络系 统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备楼 宇监 控系 统楼宇监控设备系统楼宇监控用的各种传感器等办 公 自 动 化 系 统办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安 全防 范系 统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统车库管理系统综 合布 线系 统建筑群主干线建筑物主干线水平布线屋宇工作区布线其 它各类编程手册、相关软件及ID地址码手册物业工程移

16、交项目表(四)项 目评 价存在问题整改建议楼宇土建工程1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它 物业设施交接物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920212223管理公司经办人签名：管理公司盖章：开发商经办人签名：发展商盖章：消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告 年 月 日 编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂

17、日期生产厂家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）系统竣工表验收时间： 年 月 日工程名称验收建筑名称隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器室外消防栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟系统部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量防

18、烟楼梯间防烟阀前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量 m m/h m/h安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮(续表)系统设计单位系统施工单位喷洒灭火系统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位产品名称产品型号生产

19、厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统系统设计单位系统施工单位系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装置瓶头阀联动开启装置分配阀手动开启装置储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动消防控制室系统设计单位系统施工单位控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量应有控制功能数实有控制功能数缺何种功能控制数其它灭火系统系统设置单位系统施工单位系统设置部位系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力泡沫灭火系统低倍

20、/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式（kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素自动/半自动/手动（kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力排风机排烟阀验 收 表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全2水源电源等水源、

21、水量符合设计规范要求系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求3管网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求 冷、暖通空调系统验收及表格设备开箱检查记录工程名称分部（或单位）工程设备

22、名称型号、规格系统编号装箱单号设备检查1.包装2.设备外观3.设备零部件4.其它技术文件检查1.装箱单 份 张2.合格证 份 张3.说明书 份 张4.设备图 份 张5.其它存在问题及处理意见检查人员：建设单位代表 （公章） 年 月 日施工单位代表 （公章） 年 月 日隐蔽工程验收记录工程名称分部（或单位）工程隐蔽工程内容序号工程分项及部位单位数量检查结果12345678910验收意见验收人员：建设单位代表 （公章） 年 月 日施工单位代表 （公章） 年 月 日风管漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程系统名称风管级别试验压力（Pa）系统总面积（m）试验总面积（m）允许单位面积漏风量（m

23、/ m*h）实测单位面积漏风量（m/ m*h）系统测定分段数试验日期检测区段图示分段实测数值序号分段面积（m）试验压力（Pa）实际漏风量（m/h）12345评定意见建设单位代表 （公章） 年 月 日施工单位代表 （公章） 年 月 日现场组装除尘器、空调机漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程检测日期设备名称型号规格额定风量（m/h）允许漏风率（%）工作压力（Pa）测试压力（Pa）允许漏风量（m/h）实际漏风量（m/h）检测意见试验人员： 建设单位代表 （公章） 年 月 日施工单位代表 （公章） 年 月 日冷冻水管道压力试验记录工程名称分布（或单位）工程试验部位试验时间管道编号试验介质工

24、作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(Mpa)试验结果验收意见建设单位代表 （公章） 年 月 日施工单位代表 （公章） 年 月 日制冷系统气密性试验记录工程名称分布（或单位）工程试验部位试验时间管道编号气密性试验试验介质试验压力(Mpa)定压时间(h)试验结果管道编号真空试验设计真空度(kPa)试验真空度(kPa)定压时间(h)试验结果管道编号充制冷剂试验充制冷剂压力(Mpa)检漏仪表补漏位置实验结果验收意见建设单位代表 （公章） 年 月 日施工单位代表 （公章） 年 月 日设备单机试验记录工程名称分布（或单位）工程系统名称序号系统编号设备名称设备转速(r/min)功率(k

25、w)电流(A)轴承升温()额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值评定意见调试人员：建设单位代表 （公章）年 月 日施工单位代表 （公章）年 月 日采暖管道安装的允许偏差和检验方法项 次项 目允许偏差(mm)检验方法1横管道、纵横方向弯曲（mm）每一米管径100mm1用水平尺、直尺、拉线和尺量检查管径100mm1.5全长（25米以上）管径100mm13管径100mm252立管垂直度（mm）每一米2吊线和尺量检查全长(5米以上)103弯管椭圆率(Dmax-Dmin)/Dmax管径100mm10%用外卡钳和尺量检查管径100mm8%折皱不平度(mm)管径100mm4管径100mm5注：Dmax,Dm

26、in分别为管子最大外径及最小外径采暖系统水压实验及调试项次项 目要 求检验方法1蒸汽采暖系统应以系统顶点的工作压力加0.1Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.3Mpa使用钢管及复合管的系统应在试验压力下1mm压降不大于0.02Mpa,降至工作压力后检查,不渗不漏使用塑料管的系统应在试验压力下1h内压力降不大于0.05Mpa,然后降压至工作压力1.15倍,稳压2h压力降不大于0.03Mpa同时各连接处不渗、不漏热水采暖系统2高温热水采暖系统试验压力应为系统顶点工作压力加0.4Mpa3使用塑料管的热水采暖系统应以系统顶点工作压力加0.2Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小

27、于0.4Mpa使用复合管的热水采暖系统4系统试压合格后,对系统进行冲洗现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格过滤器试压合格后进行清扫除污器5系统冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试观察、测量室温应满足要求中间验收记录工程名称分布（或单位）工程分项工程名称开工日期年 月 日工程地点交验日期年 月 日交验简要说明遗留问题验收意见建设单位代表 （公章） 年 月 日施工单位代表 （公章） 年 月 日金属管道工程验收及表格一、质量检验1、保证项目检验记录保证项目检验记录表单位工程名称： 分项工程名称：分部工程名称： 分项工程性质：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支撑件的材质

28、、规格2保温材料的材质、规格和性能3保冷材料的材质、规格和性能4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能5绝热层分层厚度6设备铭牌覆盖7固定件穿透保冷层8隔垫设置9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料10主管、伴管的加热空间11充填绝热层的密实12保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与密封13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能15硬质制品绝热层伸缩缝的留设16绝热层的膨胀间的留设17保冷层伸缩缝外再保冷18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝19防潮层材料的材质、规格和性能20金属保温层材料的规格、品种21普通薄钢板的防腐22金属护壳不加固定件的部位23金属护壳的固定不得损坏防

29、潮层24金属保护层的接缝25保冷结构金属、保护层的接缝密封26毡、箔、布类材料的品种、规格27毡、箔、布类保护层的接缝28抹面灰浆材料的配比、性能2、允许偏差项目检验允许偏差项目检验表单位工程名称： 分项工程名称：分部工程名称： 分项工程性质：序号检验内容允许偏差（mm）实测值（mm）123456789101捆扎、拼砌绝热层的厚度及安装容重2充填绝热层的厚度及安装容重3粘贴绝热层的厚度4浇注、喷涂绝热层的厚度及安装容重5伸缩缝的宽度6防潮层表面平面度7金属保护层表面平面度8毡、箔、布类保护层表面平面度9抹面保护层表面平面度3.质量保证资料核查质量保证资料核查表序号资料名份数核查情况1绝热材料（制品）出厂合格证、试（检）验报告2绝热材料耐燃性能证明3绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封剂出厂合格证、试（检）验报告4捆扎用非金属材料出厂合格证5绝热层厚度检查记录6防水材料出厂合格证、试（检）验报告7防水材料耐燃性能证明8非金属外护材料出厂合格证、试（检）验报告9非金属外护材料阻燃性能证明10金属外护材料出厂合格证建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管1.横管坡度横管坡度不得小于下列规定：公称直径d坡度公称外径d坡度500.0251600.007750.0152000.0052.伸顶通气管(1)房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立