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1、目 录中国城市房价问题研究1摘 要1引 言2研究方法3讨论与分析3一、合理房价的判定3二、我国高房价的形成因素4（一）政府因素41、国家的相关土地政策，导致建房成本的提高42、地方政府与中央政府的博弈，为追求政绩，弱化了宏观调控的积极作用43、宏观经济政策的出台推动了房价的增长5（二）房地产开发商因素61、市场供给结构不合理，中低价位、中小户型住房偏少62、开发商与地方政府容易结成利益共同体63、房地产业是暴利行业，利润太高6（三）消费者因素71、金融机构的政策创新提高了消费者的购房能力，为房地产业扩大了市场72、消费者预期和消费者对住房自有的偏好73、投资性购买需求的存在7三、高房价的负面影
2、响8（一）使得本就紧张的土地资源更加稀缺，不利于和谐社会的构建8（二）给地方经济的长远发展埋下隐患8（三）增加了金融信贷风险8（四）不利于稳定市场竞争秩序9（五）阻碍我国城市化发展进程9（六）加大了贫富差距9（七）抑制居民消费，影响居民生活质量9（八）导致房价泡沫9四、抑制高房价的政策建议及措施10（一）加大国家的宏观调控力度10（二）规范政府行为11（三）加大保障性住房建设11（四）调整地方官员政绩评比标准12（五）打击投机炒作12（六）完善税收体系12（七）搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金13参考文献：14致 谢15中国城市房价问题研究摘 要 “住房难”、“房价过高”、“房价增长
3、过快”等房价问题一直是社会的一个热点问题，同时也是各国政府最关注的问题之一。中国作为世界上的第一人口大国,随着城市化水平的加快,面临的房价问题更是迫在眉捷，为了抑制房价过高及增长过快，政府也出台了很多政策，但似乎都收效甚微，房价仍旧不降反升。本文结合世界银行和联合国人居中心认定的合理房价收入比，对我国的房价现状作了判定；分析了我国的畸高房价对经济和社会发展造成的负面影响；结合我国的国情，从政府、房地产开发商和消费者三方关系入手，分析出导致我国房价过高的主要原因；最后，根据房价高企的根源，提出了抑制高房价，促进房地产业平稳健康发展的对策和建议。关键词：房价收入比；危害；根源；宏观调控；对策引 言
4、近年来，住房、医疗、教育三项支出在我国居民日常生活消费支出中所占的比例增长迅速，这在一定程度内已经超过了广大中低收入者的承受能力。其中住房问题覆盖的范围最广，影响的人群最多，已成为涉及政治、经济、社会诸领域多环节，系事关国家发展、社会繁荣稳定的热点问题。进入2008年以来，全国性的房价快速上涨造成的社会问题以及由此引发的争议，不但成为街谈巷议的重点，更成为国家宏观调控的重点。北京、上海、深圳以及部分房地产二线城市商品房价格继续迅猛上扬的势头也表明，为了实现社会的和谐发展，满足人民群众安居的美好愿望，仍有很多问题需要解决、打通和克服，必须从政府，房地产开发商和消费者三个方面来研究导致高房价的原因
5、所在，找准症结，对症下药，以使房价收入比尽早实现合理回归。研究方法本课题主要采用的研究方法有：文献分析法。了解目前国内对房地产问题研究的最新进展，吸收和借鉴其中有益的数据和成就，把握目前我国房地产行业发展的趋势和动态，并根据文献中的数据资料，结合所学知识，找出本文研究的突破口。逻辑分析法。根据提出问题、分析问题和解决问题的思路来解决本文研究的课题。本文主要通过对目前我国高房价问题的分析研究，结合房地产行业的发展趋势和动态，找到其存在的问题，然后结合所学知识和目前已有的研究成果，分析其问题存在的主要原因，进而找到解决问题的突破口，解决问题。讨论与分析一、合理房价的判定自国家1988年23号文件宣
6、布停止住房福利实物分配后，居民的购房需求就直线上升，而房价也随其“水涨船高”，一路扶摇直上。近年来，房价的增长速度已经远远超过了国民经济和居民收入的增长速度，呈现出不合理的状态。那么房价应该定在多少才为合理呢？各界从不同的角度，有不同的看法。从房地产开发商的角度看来，开发商是商人，商人从事商业活动的目标是实现利润最大化。所以只要他们所建设开发的商品住房能够为他们带来预期的利润，那就算是合理房价。从消费者的角度看来，购买住房与他们自身的支付能力相关，而支付能力又是由其收入水平来决定的，那么房价如果定在能够被大多数消费者的支付能力能够承受的范围内，则是合理的定价。1在我国的十大暴利行业中，房地产一
7、直位列榜首，居民怨声载道，开发商由此一度成为众矢之的，房地产开发商是否在房价问题上牟取暴利，这就要看开发商在开发房产时候的成本是多少了。但由于很多时候土地出让价格和建房成本并不透明，另外，开发商为了逃避政府管制，其成本是多少，他们根本不会开口讲实话，即便是公开的生产成本信息，与开发商的实际成本信息也不对称，所以我们要从开发商角度对房价进行一个合理定位，还需要进一步考证其成本信息。世界银行专家认为：合理的房价收入比为4-6倍，联合国人居中心认为房价收入比为3-6倍属合理房价。综合来看，国际公认的合理的房价收入比应该是3-6倍。再看我们国家：2009年，北京、上海、浙江、福建、云南和新疆的房价收入
8、比为16.21、16.13、12.57、12.3、7.52和7.27，全国平均的房价收入比为8.3。2从上面的数据看来，我国的房价已经是家庭年收入的8倍以上了。由此可见，从购房者的角度来看，房价的上涨已经远远超出了购买者的承受能力，呈现不合理的态势。二、我国高房价的形成因素政府部门、各界经济学者、房地产商、居民百姓对于一面是国家宏观调控，一面是仍旧不断上涨的房价这个矛盾的原因各有看法。对实际情况进行审视分析，我们很容易发现，导致房价上涨的因素主要来自政府、市场环境、开发商和消费者几个方面。而对于任何一方把房价畸高的原因推给另外几方的做法都是不客观的。（一）政府因素1、国家的相关土地政策，导致建
9、房成本的提高我国的土地由政府垄断，土地使用权出让主要是采用土地批租制，即初始一次性把地价全部打入。我国虽然地广，但由于人口众多，从而也就不可避免的出现了土地资源的稀缺。而由政府当“地主”的批地模式，最致命的地方，就是政府可以无视市场规律，为了获得更多的财政收入，控制土地供应价格和供应数量，造成居高不下的土地价格。政府抬高了征地费用，而开发商为了尽快收回成本，便把土地使用权的租金一次性地计入房价。这是造成我国房价一直居高不下的一个主要原因。另外，开发商在投资建设房地产的同时，还要承担市政公共设施的建设，比如自来水管道，电力，绿化等等一系列的建设费用。一方面要缴纳税赋，一方面要保证自身在该项目上的
10、利润，唯一直接有效的方法就是抬高房价。2、地方政府与中央政府的博弈，为追求政绩，弱化了宏观调控的积极作用中国人民大学博士聂辉华说过这么一句话：分税制所代表的“财政联邦主义”改革，一方面赋予了地方发展经济的激励，另一方面赋予了地方与中央博弈的力量。上世纪80 年代实行分税制改革，使得地方政府在很多方面有了剩余索取权，也相应的有了自己的利益和谈判力。而地方政府的谈判力取决于地方经济的发展。作为中央政府土地管理代理人的地方政府，也是土地的收益者之一，掌握着地方土地的使用权。最近几年，我国房地产市场上表现出来的结构性供求的不平衡，与地方政府追求政绩，对房地产开发商的投资权限和方向不加限制和引导有关，所
11、以开发商在利润的刺激下，加大了对房地产高端市场的投资开发。地方政府的经济行为存在的突出问题主要表现在两方面：一是追求短期的GDP增长。上级部门对地方经济发展的考察指标就是GDP。地方政府为了政绩，盲目发展房地产，无视中央的政策风向。当前地方经济发展速度是考察地方官员政绩的一个很重要的指标，而目前经济发展状况主要是通过GDP的增长速度来衡量的。目前，全国房地产行业创造的增加值占GDP约6%，上海超过了20%。国土资源部正式发布的2009中国国土资源公报显示，当年地方政府的土地出让金收入高达1.59万亿元，占全国财政收入的23。很多地方政府的财政收入中，土地出让金和房地产税费占到了50以上，从而对
12、GDP增长有很大的贡献。3二是对地方经济控制权的追求。所谓“上有政策，下有对策”，地方政府具有一定的经济控制权和相对独立的经济利益，在中央宏观调控损害了地方的经济利益时，地方政府就会相应地采取对策来避免其利益的损失。在中央对于抑制房价的这一政策中，地方政府没有表示出利益上的一致性，于是地方政府就开始行使其控制权，介入区域土地开发利益。实际上，地方政府与房地产商的利益是一致的，他们都有抬高房价的动机，这就使得地方政府和房地产商很容易结成利益共同体。这些因素都在房价的节节攀升中起到了推波助澜的作用。主要表现为：各地区之间不良竞争，擅自制定优惠的土地政策来招商引资，为增加土地收益，越权批地，违法开发
13、；在出让土地时扩大管理开发费用的比例，尽可能多的把土地出让权益留在地方；为吸引外资，盲目迎合外资企业，批条子打报告给地方土地管理部门影响土地供给；在开发商自有资金不足时，就要依赖银行信贷，这个时候地方政府就会以行政手段帮助开发商获得信贷资金投入。4 地方政府向房地产企业“开后门，给好处”，一方面吸引了外资投入，房地产业扩大了其开发。另一方面促进了地方的财政收入，扩大了劳动就业，地方GDP也得到发展。由此看来，在土地问题上地方政府和开发商的博弈利益一致，地方政府利用土地制度安排上的不足，不顾地方长期经济利益发展同时违背国家政策，弱化了国家宏观调控的政策。这也就是为什么国家一直在进行调控，但价格却
14、仍然不断上涨的原因。3、宏观经济政策的出台推动了房价的增长 2009年以来，政府实行的宽松货币政策以及庞大的经济刺激方案为房地产开发商缓解了资金压力创造了很好的条件。受金融风暴的影响，如何应对金融危机代来的挑战成为了各国政府的当务之急。我国政府处于对自身经济的发展需求，在第一时间公布了40000亿经济刺激计划和9000亿元保障性住房建设计划。同时，国务院总理温家宝也强调会实行相对宽松的货币政策。伴随着优惠政策的落实，成交量和房产均价在短短一年内实现了“井喷式”的增长。5（二）房地产开发商因素 房价虚高，居民积怨多多，普遍认为是开发商抬高了房价。我们从经济学的角度来分析：开发商作为供给方，想要抬
15、高市场价格这一点不足为奇。买方又想方设法压低供给方的价格，也合情合理。但目前我国房地产市场的现状是，无论供给方开出多少价格，总有人愿意出钱买房，而且呈现供不应求的情况。1、市场供给结构不合理，中低价位、中小户型住房偏少我国的收入分配特点呈“金字塔”型，少数人持有大多数的财富，这一少部分人更愿意出高价买好的、大的房子。高房价必然也伴随着高利润，所以开发商当然更愿意瞄准这些人的需求，建高价房。这也就导致了房地产市场偏向于建设高档次的房子，而我国大部分居民的需求则是中低档住房，这也就和房地产市场形成了矛盾。商品需求量大，但供应量却远远不足，所谓“物以稀为贵”，房价上涨也在情理之中。 2、开发商与地方
16、政府容易结成利益共同体由于国家拥有土地所有权，各级政府控制着土地的使用权，形成的绝对垄断即为一种行政垄断。在现行管理办法下，房地产开发商通过对土地的限期使用权的交易，获得这一垄断资源，相当于得到了经营者以垄断资源的特权，导致我国房地产行业实质上形成了垄断。就目前而言，很多地方政府把房地产业当成主要产业发展目标，即使其增加值在10年内达到GDP的10%。而房价越高，高档房越多，对地方政府政府而言，增加了财政收入，拉动了GDP。对开发商而言，收入和利润越多，因而结成了利益共同体。3、房地产业是暴利行业，利润太高不可否认，开发商在开发房地产时，其成本在日益增长。钢材、水泥等原材料价格的上涨直接导致了
17、建房成本的增加。同时，国家为了降低空置率，对开发商贷款条件和租地要求都有了提高。此外，税赋及额外的市政建设支出均使得建房成本一路扶摇直上。开发商为了保障其利润，于是将建房成本转嫁给购买者，由购买者来为其高成本埋单，致使了房价的增长。另外，我国房地产价格很大程度上由少数开发商决定，各地开发商为避免竞争，相互配合默契，进行价格合谋，以此来垄断市场，抬高房地产价格。我们可以通过观察发现，各个地区的房屋均价实际上都比较相似，而某个地区，如果某开发商抬高了房价，其他开发商也会相继提高价格与其持平。房价的上涨已经不仅仅是简单的成本费用定价了。6（三）消费者因素消费者作为市场的重要组成部分，也在一定程度上影
18、响着住房的价格。1、金融机构的政策创新提高了消费者的购房能力，为房地产业扩大了市场 中国在很长一段时间内实行高度集中的计划经济体制，居民住房的建设主要由国家财政支付，属福利性质。而当取消了这一政策后，居民只能依靠自身的经济能力来解决住房问题，在高房价的形势下，有购房能力的人不多，但需求量很高,这是我国金融系统推出了一系列的创新,按揭就是其中之一。按揭的产生使得大部分人圆了购房梦。金融创新在房地产的供给与需求方面起到了巨大的推动作用，需求量大了，价格当然不会低。2、消费者预期和消费者对住房自有的偏好 预期是影响人们在经济活动中做出决策的一个关键因素,也是高房价的一项主要推动力。房地产价格多年以来
19、一直持续上涨，让所有人都看不到其有下降趋势。所以消费者很容易形成房价在未来只会更高的预期,继而决定及早购买。而房地产商所发出的“住房供给紧缺”信号又进一步推动了购房者的这种预期。致使购房者做出买房行动。同时，我国消费者对住房自有有着强烈偏好。有的居民即使支付能力较低，但是也不愿意选择租房,而是去购买商品房。这其间也包括攀比心理导致的超前消费。这些方面导致的住房需求都是不合理的，不利于住房市场的长远发展。而消费者的心理预期在很大的程度上成为了房价的上涨的推进剂。同时，我国消费者对住房的自有偏好也使得居民更倾向于喜欢买房而不是租房，这也就导致了更大的住房需求。7 3、投资性购买需求的存在在当前房地
20、产市场中，市场参与者除了部分确实需要住房的人，也不乏那些并不需要住房，而是将购房做为投资的人。近几年来，股票、基金、期货等投资市场都不太稳定，投资收益缺乏一定保障。就目前而言，中国的房地产市场呈现供不应求的状态，房价也一直在上涨，而且似乎也看不到下降的势头，这就很难不让人觉得投资买房是件有利可图的事情。所以很多人更愿意把钱投资到房地产产业之中。加之贷款方面的低利率，使得让一些普通市民也把积蓄用于购置房产，甚至是用于自己居住的购房，也往往倾向于购置较大面积的高价房，以保值增值。在如此活跃的投资环境下，其“门槛价”自然不会低。8三、高房价的负面影响高房价一直是社会关注的热点，它对社会带来的负面效应
21、不可低估。我国房价持续攀高，对我国经济与社会发展的影响如下：（一）使得本就紧张的土地资源更加稀缺，不利于和谐社会的构建 我国人多地少，是全球人均耕地面积最少的国家。合理用地、科学用地也是我国的基本国策。近年来，由于房地产市场的持续升温，土地成了获得投资利润的一条重要捷径，也使得经济资源过多地涌向房地产企业。如前文所述，各地方政府对当地短期GDP的追求，利用其政权征地，违法占地。开发商为了促使政府加大供应量，囤积土地，逾期不开发，致使土地闲置。或者为了获取更多利润，盲目开发，采用粗放型开发建设方式，导致土地资源的浪费。这样的情况一旦土地与其供养的人口数量出现不平衡，必然会威胁到和谐社会的构建。（
22、二）给地方经济的长远发展埋下隐患 对于一些从土地转让中获取收益的地方政府来说，高额的土地转让费到来的资金流入确实可观。短期内GDP的增长似乎显示了地方政府的出色政绩。土地转让带来的财政收入大部分会用在基础设施的建设方面，这些建设的投入通常需要一定周期。在这期间，地方政府的财政收入大部分就依赖与房地产业。一旦房价走势逆转，地方政府对其出让土地得到的收益就会急剧缩水，这将引发地方长期的财政收入困难。而由房地产业带动起来的钢材、建材、水泥等相关产业也将进入衰退期。这些都将导致宏观经济的低迷，最终影响到居民的生活和社会的稳定发展。9（三）增加了金融信贷风险银行信贷政策的出台，大大提高了居民的购房能力。
23、购房者基本是利用银行贷款来买房。对于银行来说，居民在住进房子以后，即使到期难以按时还款。银行也很难将房子收回。因为驱赶无力还款的居民，会引来政府的干预；房地产开发商在建房时，也几乎依靠银行贷款进行开发。这样做的风险在于：一旦遭遇宏观经济的突变，银行银根紧缩，建设项目就会停滞。而开发建设的风险也全部由银行来承担。从而形成金融风险。这里有一点很值得大家重视，银行的资金很大部分是来源于居民的储蓄，金融风险一旦爆发，必将影响到所有储户。（四）不利于稳定市场竞争秩序价格是商品供求变化的指示灯，它能促进社会总供给和社会总需求的平衡，也有利于调动企业生产经营的积极性，开展有效竞争。但目前的高房价刺激使得各开
24、发商为获取超额利润而投机炒作，进行价格合谋。扰乱了市场竞争秩序。致使整个社会经济效益低下。（五）阻碍我国城市化发展进程首先，我国尚有过亿农民需要转移到城市，但高房价却让他们在城市无落脚之地。这对我国未来的经济发展是有一定阻碍的。再者，一个城市的竞争力在于对人才和外资的吸引力，而高房价下的高商务成本则影响了一个城市的活力与竞争力。低房价不但有利于吸引外资，还能带动当地第三产业的发展。社会的发展依赖与人才的流动，年轻人在现今的人才军中占了很大比重。房价太高，对于这部分人来说是很大的压力，他们只能对高房价的城市望而却步。这就阻碍了当地人才的引进和城市的发展。10（六）加大了贫富差距高房价必将会伴随着
25、高额的利润，这些利润却基本被开发商和投机炒房者收入囊中，埋单的却是本就不富裕的购买者。近年来虽然居民收入逐年有所增加。但却始终赶不上房价的增长速度。据统计，我国的基尼系数已经高达0.43，超过了0.4的警戒线。这表明我国的贫富差距矛盾已经非常突出了。而高房价的压力，无疑是对贫富差距这个问题雪上加霜。极不利于社会的稳定。（七）抑制居民消费，影响居民生活质量普通居民要购置房产，高昂在住房消费在所难免。遍布全国在“房奴”现象已经清晰地显示出高房价对一个城市居民生活的影响。高房价使得居民把大部分收入用于住房消费，相应的其他方面的消费比重就不得不缩减。这不但有悖中央“刺激消费，扩大内需”的政策，同时也使
26、得相关生产商只能维持原状或萎缩进行。不利于我国经济的平衡发展。（八）导致房价泡沫 高房价的运营机制下必然滋生房价泡沫，最终引发经济危机，市场的供求关系扭曲，是产生泡沫经济的基础条件，房价泡沫越严重，所造成的危害就越大。据中国社科院发布住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）。报告显示，2010年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-5
27、0%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。绿皮书显示，泡沫指数最高的前7个城市分别是，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30-50之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10以上30以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。目前我国居民的
28、居住需求量不小，但与投资和投机需求相比，就明显不活跃。投资需求和投机需求的活跃，直接导致了房地产市场的很多假象滋生，一再对供给形成压力。进一步地推动了房价泡沫的产生，那么，一旦高房价走到头房价开始下降，大家开始争先恐后地卖房子，就是泡沫破裂的时候。这必将会对社会经济造成致命的痛击。上世纪90年代的日本房地产泡沫后导致的长期经济衰退以及亚洲金融风暴期间香港楼市崩盘引发的经济发展停滞不前，这些方面的教训都是值得我们引以为鉴的。11四、抑制高房价的政策建议及措施（一）加大国家的宏观调控力度中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在
29、加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市的本地户籍与持有人才居住证家庭，最多拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。根据国家最新发布的信息，中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市的本地户籍与持有人才居住证家庭，最多拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。具体的“限购令”是2010年4月30日
30、在北京出台的“国十条实施细则”中明确提出的，被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。10年9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年10月15日正式公布。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地居民，须提供至少一年的纳税或社会保障证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前，住房与城
31、乡建设部正在积极推出40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这一工作非常的有价值，该系统建成以后可以有效支持国家对多套房房产税的征收，对这40个重点城市的限购政策的实施具有重大意义。12（二）规范政府行为地方政府应该本着科学发展观来为房地产市场定位，不该把地产行业看成“唐僧肉”。首先要从 “以地生财”、“以房增GDP的经营理念和政绩观，转移到为改善中低收入者和进城打工族的居住条件的方向上来；二是要以科学的房地产业发展方向和重点，确定和调整供地政策、商品房产品结构和布局结构、信贷政策、税收政策等；三是要正确地发挥舆论导向作用，允许不同意见展开讨论；四是要加大反腐力度，严禁地方政府、开发商和银行之
32、间合谋，中央政府也应该加大对地方的权利控制和约束，制定严格的土地征收管理条例，使之公开透明，防止幕后操控行为的发生。还要加强追究违法使用土地的责任。五是政府应该尽到责任，改善住房供应结构，保证“居者有其屋”，采用合理的方式解决高档住房与经济适用房的不平衡矛盾，为无力购买住房和低收入阶层的居民提供普通出租房。13（三）加大保障性住房建设根据国家住房和城乡建设部2011年2月发布的最新消息，未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。 “十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为
33、主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。 到去年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平米；农村居民人均住房面积超过33平米。 今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。 未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。 值得一提的是，201
34、1年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。目前，上述任务已分解到各地。 通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安居梦”。14（四）调整地方官员政绩评比标准国家应理性对待对地方官员的考核标准，理性对待GDP，避免政府通过“走捷径”引致的投资冲动。以GDP作为评比的唯一指标是不够的，还要考虑公共服务、市场秩序、公共设施水平、公共环境等指标，将其综合考虑起来，形成一套制度化的、完整的考核地方官员的机制。这
35、样才能从根本上转变经济增长方式、实现科学发展观，避免地方与中央的利益冲突，实现弱化中央调控的完善的市场机制。（五）打击投机炒作投机者的炒作不仅炒高了楼价，且极易引发房地产泡沫。因此要对国内投机炒房者行为加以限制。首先可以提高相关税收政策，压缩炒房者的获利水平；第二，提高借贷成本，例如同一购房者随着购房贷款次数的增加，首付款比例和贷款利率也该相应提高。第三，对于没有还清贷款的商品房，不得过户转让给他人。 （六）完善税收体系 目前房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，其转嫁给消费者，导致房地产价格高升，影响到房地产市场的平稳。目前，房地产业存在的“暴利”属于转移性收益，它源于相对低廉的成本和社会
36、经济发展。从公平原则来说，政府应对房地产包括一手市场和二手市场，适当的征收房产税。这样做有利于规范商品房的主要功能，促进社会安定，增强国家财力，使炒房炒地无多少利润可得，引导大量社会资金从房地产众抽出来，达到打破由房地产开发商结成的价格同盟、抑制需求、平抑房价的目的。我们可借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以此促进房地产的流通和消费，保持房地产价格稳定。15（七）搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金 股市和房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸收资金上具有相互排斥的特点，股市
37、赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产流。资金市场是市场经济正常运行的基本条件，这幅必须实施正确的宏观导向，使社会资金合理流动，以满足经济发展的需要。这几年我国经济高速增长，房地产红火的过了头，而股市却如此低迷，这时很不正常的。股市不活，房价不跌。当前，政府应切实采取措施使股市活起来，重点解决股权分置问题。参考文献：1元真.我国房地产市场和价格走势的比较研究J.湖北经济学院学报,2009,(2):3-4.2徐泽民.中国各地区房价收入比研究J.黑龙江社会科学,2009,(6):65-68.3栗文中.中国房地产经管谋略M.北京:作家出版社,2009:20-22.4虞晓芬.基于居民住
38、宅负担能力的房价合理性评价研究J.价格理论和实践,2009,(4):16-19.5殷国新.关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究J.南方经济,2009,(3):24-26.6李新安.我国中央、地方政府区域调控的利益博弈分析J.财贸研究,2004,(4):36-38.7高忠智.投资中国M.北京:法律出版社,2005:115-116.8高聚辉.中国房价持续高之谜J.中国房地产金融,2009,(14):30-32.9许经勇.当前房地产价格走势与宏观调控策略选择J.经济学家,2005,(5):79-80.10钱瑛瑛.房地产经济学M.上海:同济大学出版社,2004:178-180.11郭贵祥.基于房地产商品自身特点的市场运行风险分析J.商业时代,2005,(11):48-49.12刘福坦.我国房地产结构失衡的根源及对策J.计划与市场探索,2009,(5):183-184.13郑恒.炒房投机对房地产价格的影响分析J.预测,2009,(23):15-17.14高兴佑,李正彪.以制度创新破解住房难题J.中国物价,2008,(7):23-25.15王华华.政府治理高房价问题的政策行为研究J.武汉学刊,2010,(4):11-14.
