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1、远洋集团资产全生命周期管理信息化建设立项报告,战略流程中心,2017.2,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,目 录,计划与预算,目录四,四步战略提出“增量开发”转向“综合运营”，运营的核心要素是资产，如商业、会所、写字楼等；为实现战略目标，远洋商业和远洋服务须进一步提升总资产规模、收入规模，势必增加资产管理的规模；,集团四步战略的要求,注：以上摘自远洋集团第四步发展战略规划报告P7和P42。,注：以上摘自2016战略执行回顾P20。,截止2016年9月，住宅类项目留存资源总面积约111.4万平米；资产管理项目要求“对各类留存资产进行专业运营，提升项目的经营收益与运营效率
2、”。,集团经营现状和经营诉求,注：数据来源为资产管理基础工作盘点数据，截止2016年9月,注：内容摘自留存资产管理项目立项报告,随着多元业务发展，资产运营问题凸显,经营资产池,资产获取,资产退出,购买人/企业,商家,招商管理签约租赁,运营管理,多元业务的发展，必然导致资产种类多样化；业务规模提升，资产数量规模化；再加上低效资产的堆积，如果不加以管理，如资产的总量、经营状态等将无法识别和跟踪；资产管理的目的是盈利、多少资产、怎么运营，才能完成战略目标。规模越大，管理难度也越大；无论是从战略还是经营角度看，都有必要加强资产运营能力，使资产信息透明，提升资产运作的收益和效率，加强运营与战略之间的关联
3、；,经营主体,目 录,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,计划与预算,目录四,对标分析-商业,信息化已成为支持不动产业务提升资产运营能力、盈利能力的主要举措；万达商业，已实现招商、运营、全面预算、物管等多系统覆盖；,173 座万达广场,101 家酒店,2831 万平米,注：数据截止2016-12-12,对标分析-写字楼,信息化已成为支持不动产业务提升资产运营能力、盈利能力的主要举措；中海商业，已实现招商、租赁、运营多系统覆盖；,20 座商务写字楼,150 万平米运营面积,500 万平米待开发,注：数据截止2016-12,对标分析-客户服务业,信息化已成为支持客户服务业提升
4、资产运营能力、盈利能力的主要举措；彩生活，已实现项目拓展、招商、运营、商户服务多系统覆盖；,180 个城市,2236 个服务项目,36010 万平米,注：数据截止到2016-06-30,商业事业部业务和信息化现状,信息化现状,业务现状,资产相关的商业模式主要有3个、分别是社区集中商业、综合体开发持有和综合体运营；信息化仅覆盖了设计施工、租赁签约和运营的部分内容；,项目获取,定位策划,规划招商,设计施工,租赁签约,商业运营,物业服务,资产退出,社区集中商业,综合体开发持有,综合体运营,资产获取,资产退出,项目获取,定位策划,规划招商,设计施工,租赁签约,商业运营,物业服务,资产退出,规划招商,租
5、赁签约,运营管理,海鸥II,非海鸥II,写字楼事业部业务和信息化现状,信息化现状,业务现状,写字楼运营,联合办公,城市更新,资产相关的商业模式主要有3个、分别是写字楼运营、联合办公、城市更新；信息化仅覆盖了设计施工、租赁签约业务，同时，思源系统也在推广中；,项目获取,定位策划,规划招商,设计施工,租赁签约,运营,物业服务,资产退出,资产获取,产品设计,策划推广,改造实施,租赁签约,运营服务,增值服务,资产退出,资产获取,定位策划,招租,改造实施,租赁签约,运营,物业服务,资产退出,海鸥II,非海鸥II,客户服务业事业部业务和信息化现状,资产相关的商业模式主要有5个、分别是社区底商运营、服务式公
6、寓、养老运营、车场/会所运营；信息化仅覆盖了养老运营；,信息化现状,业务现状,社区底商运营,服务式公寓,养老运营,资产获取,规划招商,自营管理,运营管理,资产退出,资产获取,策划招租,装修装饰,租赁签约,运营服务,资产退出,项目获取,产品设计,项目实施,策划推广,租赁签约,客户服务,运营管理,资产退出,海鸥II,非海鸥II,资产获取,招商管理,装修改造,运营管理,资产退出,车场/会所运营,问题识别,内部，资产全生命周期管理在三个事业部均未实现全覆盖；外部，对标企业的信息化程度更高，覆盖的业务更全面；,现状观察,问题分析,业务访谈,商业-资产的运营情况需要更好地整合和提取，以提高运营能力；写字楼
7、-资产的测算和估值工作需要加强；从战略到租赁管理，分解和监控执行是痛点；客户服务-资产及其经营情况没有足够的精力、有效的手段管理清楚；,信息不透明，如资产所在项目、物业类型、面积、租售状态模糊分散；工具不高效，如资产获取测算、资产估值和租赁的联动关系难以获取；管理缺标准，如客户服务业签署租赁合同缺少标准和工具；,目 录,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,计划与预算,目录四,项目目标,解决3个问题,信息不透明,工具不高效,管理缺标准,建立资产全生命周期管理（获取、招商、运营、退出）,资产定义：凡远洋拥有产权或经营权的实物资源，都纳入远洋资产管理的范围，如集中商业、住宅、办
8、公、车位、会所等；流程范围：4个通用主线流程，能够实现资产的全生命周期管理，包括：资产获取、招商管理、运营管理、资产退出；,项目范围,集中商业,住宅,社区底商,车位,会所,办公,物业类型,阶段和方法,现状观察/用户访谈VCASOASIPOCVA,流程八个文件夹人依附于事SIPOCEPC原型法,TOGAF V9架构数据库设计标准,TOGAF V9架构编码规范压力测试UAT,培训视频、文档推广启动会RACI,运维标准,项目可以拆分为6个阶段来推进，每个阶段都有方法和可参照的标准规范；,交付成果|流程,资产信息收集可行性分析投资决策资产获取实施,编制招商需求品牌落位签署招商合作协议装饰装修,租赁合同
9、订立租赁合同执行租赁合同变更物管数据录入,退出方案试算资产退出决策资产退出实施,以事为中心，适用于资产全生命周期管理的流程；,立项申请,会前准备发表会议意见编制会议纪要发布纪要归资料库,立项会议,风控申请,Y,N,填写资产信息上传附件会签审批,风控会议,选择资产修订资产信息审批（自动传阅）各模块上传尽调报告风控资质审核,会前准备发表会议意见 编制会议纪要发布纪要归资料库,投决申请,选择资产完善资产信息上传风险审查报告投决资质审核,Y,N,投决会议,会前准备发表会议意见 编制会议纪要发布纪要归资料库,N,Y,招、营、退,以项目为核心批量订立范本可选灵活添加,不同版本线上可比较各合同经办人明确,合
10、同订立申请,审批,资产获取合同订立,批量审批,合同盖章,确认生效,投资决策,合同文本修订,示例,示例,交付成果|查询,以资产为管理对象，实时获取资产数量、状态、属性多个维度的信息；,经营资产池,资产分布-物业类型,资产经营-现金流,资产签约租赁明细,资产分布-留存年限,资产池（内部）,目 录,背景研究,现状分析,范围与交付物,目录一,目录二,目录三,计划与预算,目录四,实施计划,召开启动会,完成管理假设,完成流程及原型,上线,培训和推广启动数据导入,召开启动会,完成管理假设,完成流程及原型,上线,培训和推广启动数据导入,资产获取,资产退出,招商管理,运营管理,整体拆分为2个子项目，需求和实施团
11、队拟通过外部合作获得；资产获取/退出计划在6月上线、资产招商/运营计划在10月上线；,项目费用估算,资产获取,招商管理,运营管理,资产退出,120万元,200万元,180万元,80万元,80万元,软件开发费用,私有云费用,660万元,整体估算费用为660万。其中，软件需求及实施费用580万、私有云硬件采购80万,1.在不稳定或混沌的系统中，一般地存在一个时间尺度，初始状态下的小改变在这个时间尺度将增长到两倍。在地球大气的情形下，这个时间尺度是五天的数量级，大约为空气绕地球吹一圈的时间。2.人们可以在五天之内作相当准确的天气预报，但是要做更长远得多的天气预报，就既需要大气现状的准确知识，又需要一
12、种不可逾越的复杂计算。我们除了给出季度平均值以外，没有办法对六个月以后做具体的天气预报。3.我们还知道制约化学和生物的基本定律，这样在原则上，我们应能确定大脑如何工作。但是制约大脑的方程几乎肯定具有混沌行为，初始态的非常小的改变会导致非常不同的结果。这样，尽管我们知道制约人类行为的方程，但在实际上我们不能预言它。4.宇宙的其他地方对于地球上发生的任何事物根本不在乎。绕着太阳公转的行星的运动似乎最终会变成混沌，尽管其时间尺度很长。这表明随着时间流逝，任何预言的误差将越来越大。在一段时间之后，就不可能预言运动的细节。5.太阳和其他恒星绕着银河系的运动，以及银河系绕着其局部星系团的运动也是混沌的。我
13、们观测到，其他星系正离开我们运动而去，而且它们离开我们越远，就离开得越快。这意味着我们周围的宇宙正在膨胀：不同星系间的距离随时间而增加。6.中国这块大地上，存在过许多民族。这许多民族，不管是共时态存在还是历时态存在，均可以寻到某种内在的关系。族与族之间的关系有两种：一为血缘性；另为社会性。民族之间不只是存在着血缘性的关系，也还存在社会性的关系，其中最主要是文化关系。7.目前，虽然“大众创业、万众创新”的热潮已遍及全国，很多有志青年步入创业大军，但大学生创业成功率低仍是一个不争的事实。可以说，我国大学生创业还处于起步阶段，真正实现大学生从入学到毕业、从毕业到创业，仍需要全方位、多角度、系统化的理念和实践支撑，需要更多的社会力量去思考、探索。因此，要想创业成功，仅仅具有迎难而上的勇气是不够的。8.一是心中要有读者。这是一种意识，说话、写文章，心中一定要有人，这人就是读者。有了人，才能进一步调整自己的位置，摆正与读者的关系，这个关系就是双方的平等和相互尊重。写文章，讲道理，看上去是一个人在写，实际上是在对话，是在与读者交流，是在征求读者对自己观点的看法，是与读者一起讨论问题。,
