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1、项目会议体系管理1、概况目的规范公司所有项目的会议决策体系，提高会议决策的质量。适用范围适用于公司的所有决策会议。主导及参与部门主导：项目开发线各职能部门参与：总经理、各副总经理、各职能部门负责人、下属公司负责人部门（人）职 责总经理1、 主持公司级决策会议。2、 参加相关的项目决策会议。3、 参与重大事项的提案、讨论、决策，负责最终拍板定案。各副总经理1、 主持其主管业务板块的项目决策会议。2、 参加相关的项目决策会议。3、 参与重大事项的提案、讨论、决策、定案。总部各职能部门1、 发起并组织本职业务主导的项目决策会议。2、 参加与本职业务相关的项目决策会议。3、 参与重大事项的提案、讨论、
2、决策，提出专业意见。下属公司1、 参加相关的项目决策会议。会议分类从“项目立项”至“项目后评估”，决策会议主要有20个，其中公司级决策会议11个、专业线级决策会议9个。本文件包含的决策会议如下：（#公司级会议中由总经理决策的会议四个）序号公司级决策会议专业线级决策会议C-01项目前置工作启动会C-02定位策划评审会#C-03概念方案评审会#C-04项目可行性研究报告评审会C-05项目投资决策会C-06项目启动会C-07规划方案评审会C-08招商和推广方案策划会#C-09目标成本决策会C-10全项目运营计划决策会C-11初步设计施工图设计评审会C-12其他专项设计方案评审会#C-13项目采购策划
3、评审会C-14项目部品决策会C-15项目营销总案评审会C-16开盘准备工作评审会C-17开盘价格决策会C-18项目资产经营方案评审会C-19集中入住准备会C-20项目后评估会C-01、项目可行性研究报告评审会（专业线决策）会议名称项目可行性研究报告评审会召开时机提交土地招拍挂文件前至少15个工作日 会议目的l 项目可行性研究报告是否通过，是否需进一步深化完善l 审核前置工作成果(如有)，包括定位策划、概念方案、初步全项目运营计划等l 对整个项目可行性和风险进行全方位利弊权衡，提出该项目是否可进入“项目取得”程序的明确意见l 就项目前置工作和可研报告中未确定的主要分歧意见，提出处理意见供公司决策
4、决策人项目开发小组参会范围主 持 人：战略发展部总监汇报部门：战略发展部，规划设计部（如有概念设计）会议纪要：战略发展部参会部门：战略发展部、规划设计部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组，董事长视情况参加会议议题-含上会资料 项目立项申请（如可研报告结论有重大差异需做说明）战略发展部 项目可行性研究报告（内容经项目开发小组负责人确认）战略发展部 重点项目，需将前置的定位策划、概念设计方案有关内容在本阶段一并汇报见定位策划、概念设计方案评审会确认成果l 项目可行性研究报告（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，
5、战略发展部落实）l 定位策划报告、概念设计（如有）C-02、项目投资决策会（公司级决策）会议名称项目投资决策会召开时机可研报告评审会后10个工作日内会议目的l 对可研论证结论为“建议进行项目投资”的项目做出投资决策l 如同意决策，对“项目取得预案”进行指示和布置决策人总经理参会范围主 持 人：战略发展部总监汇报部门：战略发展部及项目开发小组负责人指定的其他部门会议纪要：战略发展部参会部门：项目开发小组提出，总经理确认参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组、财务管理部总监、及总经理指定的其他人员会议议题-含上会资料 项目可行性研究报告或可研报告结论摘要战略发展部 项目取得预案战略发展部确认成
6、果l 会议纪要（需明确，该项目是否进入“项目取得”程序；对“项目取得预案”进行指示和布置等）C-03、项目前置工作启动会（专业线决策）会议名称项目前置工作启动会召开时机立项审批后3个工作日内注:凡本文件中所列出的会议，上会前议题主责部门应做好会前的沟通，力求达到相关部门意见一致，如存在分歧，主责部门应提出备选方案和明确的推荐性意见 是否具备会议召开的条件，由会议主持人确定会议目的l 对宗地及周边市场进行初步介绍l 确定项目拓展阶段的各项目计划、各部门配合工作注意事项l 对公司确定的重点项目，可启动项目定位及产品策划、概念设计工作并明确计划决策人项目开发小组注：项目开发小组成员，由董事长、总经理
7、任命，下同参会范围主 持 人：战略发展部总监汇报部门：战略发展部会议纪要：战略发展部注：凡本文件涉及到的决策会议，所有会议纪要应抄送行政管理部，以下不再特别说明参会部门：战略发展部、规划设计部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、运营管理部、财务管理部、人力资源部、行政管理部注：原则上部门总监必须参加，特别原因不能参会、需指定可代表部门发表意见的其他人员、并对其意见负责，且需经决策人同意，以下不再特别说明参会领导：总经理、副总经理、项目开发小组，知会（纪要抄送）总经理、各副总经理会议议题-含上会资料 项目信息采集/跟踪表汇报战略发展部 项目立项申请要点说明战略发展部 项目拓
8、展专项计划战略发展部确认成果l 项目拓展专项计划（会议确定后抄送相关部门）C-04、项目启动会（专业线决策会议）会议名称项目启动会非必选召开时机项目取得后10个工作日内会议目的l 介绍项目工程部组成情况l 战略发展部向相关部门进行前期工作的说明和资料交接l 确定后期工作进度计划及责任部门l 项目运营初步策划（全项目运营计划（启动会版）决策人项目开发小组参会范围主 持 人：战略发展部总监汇报部门：战略发展部会议纪要：战略发展部参会部门：战略发展部、运营管理部、财务管理部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、规划设计部、人力资源部、行政管理部参会领导：各副总经理、项目开发小组会
9、议议题-含上会资料 参照项目启动会议程战略发展部 项目运营初步策划（全项目运营计划（启动会版）运营管理部确认成果l 项目启动会会议纪要（未决事项在会议纪要中明确，相关部门落实）C-05、定位策划评审会#（公司级决策）会议名称定位策划评审会召开时机项目前置工作启动会后20个工作日内完成或项目取得后20个工作日内完成会议目的l 明确项目定位和客户群定位l 初步确定产品方向，为正式启动概念设计做准备决策人总经理参会范围主 持 人： 战略发展部总监汇报部门：战略发展部、规划设计部会议纪要：战略发展部参会部门：战略发展部、规划设计部、销售管理部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、运营管理部、财
10、务管理部、项目工程部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 项目定位报告战略发展部 产品策划报告及对应各方案的成本测算、投资测算规划设计部(成本部、战略发展部提供数据) 概念设计任务书要点汇报规划设计部确认成果l 项目定位及产品策划方案（会议通过；l 未决事项在会议纪要中明确，战略发展部/规划设计部落实）l 概念设计任务书（会后进行会签审批）C-06、概念设计方案评审会#（公司级决策）会议名称概念设计方案评审会召开时机定位策划评审会后20个工作日内会议目的l 确定概念设计阶段的主要成果l 正式启动方案设计，就方案的关键内容和方向行初步研究或确定（尤其是规划部分）决策人总
11、经理参会范围主 持 人：规划设计部总监汇报部门：规划设计部会议纪要：规划设计部参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、战略发展部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 概念设计任务书要点介绍规划设计部 前期方案竞赛的优选方案及其他方案可选亮点说明（如有）规划设计部 深化后的概念设计方案（成果标准见任务书）规划设计部 投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内部收益率三指标，成本管理部提供成本测算、营销策划部提供销售价格预测）财务管理部 方案设计任务书要点汇报规划设计部确认成果l 概念设计方案主要成果（会议通
12、过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）l 规划方案设计任务书（会后组织会签审批） C-07、规划方案设计评审会（公司级决策）会议名称规划方案设计评审会召开时机概念设计评审会后40个工作日内完成（概念设计在项目取得后完成）、或项目取得后40个工作日会议目的l 对规划方案进行评审和确认l 审批确认方案阶段报审图纸l 对示范区营建和开发方案予以确定，着手示范区建设的设计准备工作决策人总经理参会范围主 持 人：规划设计部总监汇报部门：规划设计部会议纪要：规划设计部参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部、战略发展部参会领导：总经理、各
13、副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 方案设计任务书要点说明规划设计部 规划方案汇报（成果标准见任务书）规划设计部 单体方案汇报（成果标准见任务书）规划设计部 投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内部收益率三指标，成本管理部提供成本测算、营销策划部提供销售价格预测）财务管理部 初步设计任务书（要点）规划设计部 景观设计任务书（要点）规划设计部 初步设计限额及成本控制意见、景观设计标准成本管理部 示范区开发计划及功能、风格、数量、推荐标准要求、周边项目调研等营销策划部 示范区范围、样板间/卖场位置、出入路径、全套方案设计成果规划设计部 细化示范区建设及开放计划项目开发小组 示范区建造
14、目标成本成本管理部确认成果l 规划方案/单体方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）l 规划方案报审图纸l 初步设计任务书（会后组织会签审批）l 示范区范围建设开发计划（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）l 示范区设计方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）C-08、招商、商管计划方案评审会#（公司级决策）会议名称招商、商管计划方案评审会召开时机l 方案设计评审会后的5个工作日，应早于初步设计/项目营销评审会会议目的l 对项目的物业管理策划方案进行评审，确定物业服务关键内容决策人总经理参会范围主 持 人：商业事务部总监汇报部门：商业事务部会
15、议纪要：商业事务部参会部门：商业事务部、营销策划部、规划设计部、工程管理部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 招商计划方案相关内容商业事务部 商管计划方案商业事务部 物业公司选定标准及推荐单位客户服务部 物业公司选聘计划客户服务部确认成果l 招商计划方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，客户服务部落实）l 商管计划方案（物业公司选聘招标文件要点）（形成会议纪要；招标文件会后组织会签审批程序）l 备选物业公司（形成会议纪要）C-09、目标成本决策会（公司级决策）会议名称目标成本决策会召开时机l 规划方案设计评审会后20个
16、工作日内（取得方案复函之后）会议目的l 确定项目的目标成本，此目标成本将作为各部门项目成本管理职能的考核基准决策人总经理参会范围主 持 人：成本管理部总监汇报部门：成本管理部会议纪要：成本管理部参会部门：成本管理部、财务管理部、规划设计部、工程管理部、开发部、营销策划部、商业事务部、战略发展部、运营管理部参会领导：总经理、副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 项目整体目标测算（含未开发分期预测）成本管理部 当期目标成本测算表详述（含各阶段测算比较分析说明）成本管理部 当期项目合约框架成本管理部 成本指导意见及要点提示成本管理部 项目投资测算项目投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内
17、部收益率三指标，营销策划部提供销售价格预测）战略发展部确认成果l 公司审批确认的当期目标成本（未决事项在会议纪要中明确，成本管理部落实）l 公司审批确认的项目合约框架（会后组织会签审批程序）C-10、全项目运营计划决策会（公司级决策）会议名称全项目运营计划决策会召开时机取得规划方案复函后且完成目标成本决策会后10个工作日内会议目的l 提出项目成功标尺及要点提示l 确定项目目标，包括收益、成本、进度等，详见全项目运营计划模板决策人总经理参会范围主 持 人：运营管理部总监汇报部门：运营管理部、工程管理部、开发部、成本管理部、营销策划部、财务管理部等会议纪要：运营管理部参会部门：运营管理部、财务管理
18、部、规划设计部、营销策划部、工程管理部、开发部、成本管理部、战略发展部、客户服务部、项目工程部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 可研报告的结论延续或差异说明（各部门分别汇报，管理部汇总，先做要点说明）运营管理部 项目成功标尺及对公司整体目标、现金流的影响等运营管理部 全项目运营计划（财务指标、规划设计指标、目标成本初稿、分期开发范围等）各部门确认成果l 经公司审批的全项目运营计划（会议通过；l 未决事项在会议纪要中明确，运营管理部落实）l 当年度的全项目运营计划（会议通过，运营管理部应在部门年度目标责任书中补充）注意事项l 全项目运营计划不直接对应考核，当年度项目
19、计划用于考核l 目标成本确定、开盘前的价格决策会后相应调整成本、收益指标测算部分C-11、初步设计/施工图设计评审会（专业线决策）会议名称初步设计/施工图设计评审会召开时机l 规划方案设计评审会后50个工作日内（需提前下发各部门审图并组织初次沟通）会议目的l 对初步设计/施工图设计图纸会审中的意见进行决策决策人产品规划线负责人参会范围主 持 人：规划设计部总监汇报部门：规划设计部会议纪要：规划设计部参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、运营管理部、项目开发小组参会领导：常务副总经理、财务总监、参会部门主管领导会议议题-含上会资料（初设） 指标复核及说明规
20、划设计部 初步设计项目概算成本管理部 前期图纸会审意见及解决措施规划设计部 设计评审并形成纪要各部门 精装修设计注意要点规划设计部 施工图设计任务书要点规划设计部 施工图设计限额及成本控制意见成本管理部会议议题-含上会资料（施工图） 指标复核及说明规划设计部 施工图预算初稿成本管理部 前期图纸会审意见及解决措施规划设计部 设计评审并形成纪要各部门 精装方案设计任务书要点规划设计部确认成果l 图纸经评审且有会议纪要（未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）l 下一阶段设计任务书及成本预设目标（见议题部分）C-12、其他专项设计方案评审会#（公司级决策）会议名称其他专项设计方案评审会（景观、精装
21、修、样板间/卖场等）召开时机l 按照项目进度计划要求会议目的l 对各专项设计的方案进行评审和确认决策人总经理参会范围主 持 人：规划设计部总监汇报部门：规划设计部会议纪要：规划设计部参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、战略发展部、运营管理部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料（初设） 方案设计任务书要点说明规划设计部 指标复核及说明成本管理部 方案说明，如涉及到单体或规划方案的影响需特别论证规划设计部 成本测算成本管理部 下阶段设计注意事项（含施工图设计限额）规划设计部确认成果l 图纸经评审、且有会议纪要（未决事项在会议纪要中
22、明确，规划设计部落实）C-13、项目采购策划评审会（专业线决策）会议名称项目采购策划评审会召开时机l 目标成本审批后10个工作日内，且早于部品决策会会议目的l 确定项目采购策划方案（含项目采购计划）决策人采购线负责人参会范围主 持 人：成本管理部采购线负责人汇报部门：成本管理部会议纪要：成本管理部参会部门：成本管理部、规划设计部、工程管理部、开发部、财务管理部、营销策划部、商业事务部、运营管理部参会领导：各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 项目采购策划方案合约框架、工程范围及部品供应方式成本管理部采购组 项目采购策划方案项目采购初步计划成本管理部采购组 总包招标文件技术标部分的要点成
23、本管理部采购组确认成果l 项目采购策划方案（会后组织会签审批程序）C-14、项目部品决策会（专业线决策）会议名称项目部品决策会召开时机l 目标成本审批后20个工作日内会议目的l 确定项目部品的档次、备选品牌、目标成本等（详见项目部品策划表-A版）注：部品清单需早于采购策划评审会决策人设计副总经理参会范围主 持 人：规划设计部总监汇报部门：规划设计部会议纪要：规划设计部参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、战略发展部参会领导：各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料项目采购策划表中部品逐项说明及讨论规划设计部确认成果l 项目部品策划表-A版（会后组织会
24、签审批程序）C-15、项目营销总案评审会（公司级决策）会议名称项目营销总案评审会召开时机l 取得方案复函30个工作日内，且在销售代理公司确定之前会议目的l 依据定位策划主要结论，挖掘项目卖点，明确项目营销总体思路、价格策略和销售节点等主要内容（见营销总案模板）决策人总经理参会范围主 持 人：营销策划部总监汇报部门：营销策划部会议纪要：营销策划部参会部门：营销策划部、商业事务部、财务管理部、规划设计部、开发部、成本管理部、战略发展部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 对项目定位的主要深化工作及结论营销策划部 项目营销总案汇报营销策划部 当年度项目营销计划营销策划部 首
25、期开盘工作计划营销策划部确认成果l 项目营销总案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部落实）l 项目当年度营销计划及首期开盘工作计划（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部落实）C-16、开盘准备工作评审会（专业线决策）会议名称开盘准备工作评审会召开时机l 项目开盘前3个月会议目的l 对项目开盘的各项工作进行计划安排，对可能存在执行难度的问题提前做准备决策人营销/商业副总经理参会范围主 持 人：营销策划部总监汇报部门：营销策划部会议纪要：营销策划部参会部门：营销策划部、商业事务部、工程管理部、规划设计部、客户服务部、财务管理部、战略发展部项目工程部，营销策划部邀请的其他部门参
26、会领导：各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 开盘相关工作的计划（见开盘工作清单）营销策划部 可能存在问题和支持营销策划部确认成果l 开盘工作方案/计划（会议纪要中明确，各部门落实、营销策划部整体协调跟进）C-17、开盘租/售价格决策会（公司级决策）会议名称租/售价格决策会召开时机l 项目各期开盘前至少5个工作日会议目的l 依据市场环境、价格策略和财务要求等，对项目价格进行讨论评审，确定开盘项目均价、促销政策和执行区间决策人总经理参会范围主 持 人：营销策划部总监/商业事务部总监汇报部门：营销策划部/商业事务部会议纪要：营销策划部/商业事务部参会部门：营销策划部、商业事务部、战略发展部
27、、开发部、成本管理部、财务管理部参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 专项市场调研报告（如有）营销策划部/商业事务部 开盘价格方案（含楼盘价格表）营销策划部/商业事务部 相关指标测算（销售利润率、租售签约回款进度预计）营销策划部/商业事务部确认成果l 项目开盘租/售价格方案（会议确认）l 当期楼盘价格表（营销策划部依据公司指示落实）C-18、集中入住准备会（专业线决策）会议名称集中入住准备会召开时机l 项目集中入住前60个工作日会议目的l 对集中入住前的各项工作进行计划和安排，对可能存在执行难度的问题提前指出决策人营销/商业副总经理参会范围主 持 人：营销策划部总监汇
28、报部门：营销策划部会议纪要：营销策划部参会部门：营销策划部、客户服务部、工程管理部、规划设计部、行政部、财务管理部、项目工程部参会领导：各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 集中入住方案要点工作说明营销策划部 可能存在问题和支持营销策划部 检查项目清单客户服务部确认成果l 集中入住工作方案/计划（会议纪要中明确，各部门落实、营销策划部整体协调跟进）C-19、项目资产管理方案评审会（专业线决策）会议名称项目资产管理方案评审会召开时机l 项目竣工备案后10个工作日内会议目的l 对项目资产进行清查，尤其是未售的留存资产部分，对此部分资产提出交付和后期管理的方案决策人营销/商业副总经理参会范围
29、主 持 人：商业事务部总监汇报部门：商业事务部会议纪要：商业事务部参会部门：商业事务部、营销策划部、财务管理部、规划设计部参会领导：各副总经理、项目开发小组会议议题-含上会资料 项目资产各项指标及图纸交底规划设计部 公司资产经营管理方案商业事务部 非公司资产经营管理方案商业事务部确认成果l 项目资产管理方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部、客户服务部落实；项目资产管理方案修订后抄财务管理部同时备案）C-20、项目后评估会（公司级决策）会议名称项目后评估会召开时机l 各分期后评估报告会，项目集中入住后4个月内l 项目整体的后评估报告会，在最后一期集中入住后6个月内会议目的l 总结
30、项目开发经验和教训，完成知识转化，防止错误重复发生决策人总经理参会范围主 持 人：项目开发小组汇报部门：后评估报告涉及部门会议纪要：行政管理部参会部门：公司各部门参会领导：公司管理层全体会议议题-含上会资料 全项目运营计划执行分析总体说明项目开发小组 前期定位策划总结及提升计划战略发展部 设计专业总结及提升计划规划设计部 项目成本控制总结及提升计划成本管理部 项目采购管理总结及提升计划成本管理部 项目进度控制协调及现场管理总结项目开发小组 工程管理及案例总结及提升计划（包含质量、安全、进度内容）工程管理部 项目营销策划及销售推广总结及提升计划营销策划部 客户满意度调查及分析报告营销策划部 项目融资及预算控制总结及提升计划财务管理部 项目审计结果监察审计部确认成果l 项目后评估报告
