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1、论文题目：国家房地产政策对青岛房地产的影响目 录国家房地产政策对青岛房地产的影响1摘 要1近几年国家政策12005年国家房地产政策12006年国家房地产政策22007年国家房地产政策32008年国家房地产政策42009国家房地产政策42010国家房地产政策5结论5感谢语 6参考文献 6国家房地产政策对青岛房地产的影响摘 要现阶段青岛的房价基本上是正常的稳中有升（个别高档楼盘除外），出现降价的一般是北京、上海、深圳等出现泡沫的一线城市和部分内陆城市的少数项目，受土地政策及金融政策的影响，为了及时回笼资金，而采取的促销手段；青岛也有少数项目拿出极少的房源特价销售，这仅仅是促销和炒作，这些都不足以影
2、响青岛的总体房价。青岛拥有独特的山海景观、优质的空气质量，再加上奥运经济的影响，房价升值是必然的。近几年国家政策2005年国家房地产政策关键词：“房贷” 、“收地”、3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 3月26日，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知。4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并明确提出了解
3、决房地产市场存在的问题的八条具体措施。 5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委关于作好稳定住房价格工作的意见，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，呈现四大特点：加大个人购房转手交易税收调控力度，禁止期房转让，满足3个条件普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。 6月1日，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其差额征收营业税。 点评：2005年，国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。房产调控新政正式实施，青
4、岛楼市成交低迷、观望气氛浓厚。新开楼盘问者寥寥，对市场反应最为敏感的二手房价格指数出现了运行6年来最大幅度的下调，成交量萎缩。土地市场则出现了青岛实施土地招投标制度7年以来第一起强行“收地”事件。2006年国家房地产政策 关键词：90/70、“2年到5年”、个税强征 5月29日，九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。 7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，宣布从8月1日起，各地税务部门将在
5、全国范围内统一强制性征收二手房个所税。 点评：2006年的政策更为收紧，特别是国六条一出台，投资客扛不住了，纷纷赶在新政实施前清仓出货。购房者放缓了看房、买房的步伐。比如6月杭州主城区(不包括萧山、余杭)商品住宅新增面积比5月减少了7成多，成交量也比5月减少了一半以上。连续几个月，青岛楼市日成交量都仅在5060套上下徘徊，市场非常冷清。 2007年国家房地产政策关键词：二套房、不断加息 3月，商务部发布关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见，明确提出严格限制外商投资房地产。 9月27日，央行、银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行调整，其中，申请购买
6、第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 12月11日央行和银监会下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确以“户”为单位执行放贷新政。 点评：2007年的青岛楼市呈现出“前冷、后热、再冷”的戏剧性的特点。年初以后，虽然央行不断加息和提高存款准备金率，但其他政策并没有联合出台。此时，市场需求已经经过两年多的压抑，又恰逢股市大涨，人民币升值。在诸多因素作用下，引发楼市一轮上攻。不过，政策调控重拳在仅仅半年后落下，关于二套房首付提高到4成的信贷政策一出台，立即抑制了投资需求。而不断加息也如“温水煮青蛙”，终于耗尽了购
7、房者的购买力。 2008年国家房地产政策关键词：降息、利率7折、税费减免 3月5日，温家宝总理在十一届全国人大第一次会议作政府工作报告中指出要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。 从9月16日开始至12月23日，央行连续五次下调存贷款利率，先后四次下调存款利率，特别是11月26日央行下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。 10月22日，财政部出台了一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。10月2
8、7日起，首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业”。 12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。并把征免期限“
9、由5年改为2年”。 点评：2008年的政策风向转得比较快，上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热，后来随着美国次贷危机的蔓延，全球流动性出现危机，国内出口和投资的实际增速下滑，经济增长出现回落。为此，国家实行积极财政和适度宽松货币政策，房地产被作为拉动内需的重要工具，得以扶持。 以上政策决定了，本轮房地产政策调控不同以往，不仅调控难度大调控力度大，而且可能持续时间较长。为了防止前几次调控松动房价大幅上涨的情况，预计此次要持续两年以上知道保障性住房建设真的有所成效，即便如此，青岛的房价却没有达到预期效果。从房地产政策对青岛房地产政策的影响来看，高房价已成为制约青岛经济的主要因素，如过房价不下跌，
10、整个青岛经济可能就会付出惨重代价，此外，围绕“高房价”所暴露的社会问题也日益突出，收入差距加大，货币流动性，资产价格问题和腐败问题，成为时代社会矛盾的焦点，即便青岛房价真有回落，对青岛房价调控政策也不可能改变。2009国家房地产政策关键词：成交价格、土地价格市政策对市场的拉动作用突出体现在2009年：由于税费减免、降息等政策大大减少了交易成本，刚性需求得以释放，投资性需求异常活跃，成交量不断创下天量，成交价格超过历史最高位，土地市场也几近疯狂。政策对于楼市的联动作用，这一次体现得最为明显。 青岛网上房地产”的数据显示，去年的最后3天，青岛市新房交易量到达了751套。去年12月29日，青岛市新房
11、交易量为307套，成交总面积为30606.5平方米 ；去年12月30日，青岛市新房交易量为374套，成交总面积为39014.2平方米 ；去年的最后一天，青岛市新房交易量为70套，成交总面积为6458.1平方米 。而今年的前3天成交量还不到去年最后3天的三分之一，可以说年前年后青岛楼市经历了“冰火两重天”。 2009年岛城楼市很疯狂，仅市内四区的新房交易量便达到了3万多套，是2008年成交量的近 3倍。房价方面，市内四区新房均价超过了9000元/平方米，李沧区的房子也达到了8000元/平方米。近日，青岛市六部门出台意见，购房优惠政策再延续一年，继续为楼市松绑。而进入2010年，让人意外的是，元旦
12、期间岛城楼市竟跌入了“冰窟”1月1日、2日的新房成交量仅为163套，比去年同期陷入低迷的196套还要低。观望味渐浓，跟房源少、房价高有关系。但今年政策已清晰，青岛房价还会上涨二手房方面，看房量下降了50% ，一中介45家分店仅成交2套。对此，业内人士表示市民对此还持观望态度，所以房价成交量不高。2010国家房地产政策 关键词：保障性住房、公租房模式 2010年以来保障性住房建设力度被提高到政治角度，国家从供地、资金投入方面作了相关规定。国土资源部2010年4月15日发布的2010全国土地供应计划中，住房建设用地供应总量184748.85公顷，其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地。计
13、划供应量占住房用地计划供应总量的77%，而保障性住房用地为24454公顷，与2009年相比增加一倍多。在政策推动下，北京、上海、青岛、天津等城市纷纷将推进保障性住房建设列为2010政府工作重心。毫无疑问，保障性住房将成为解决高房价问题的主要手段，未来我国政府建设保障性住房的规模将超过市场的预期。而在各种形式的保障性住房中，公租房模式最值得推广。 公租房模式是指，由政府出资大量修建的小户简配型社保住房，不出售，而是廉价出租给满足一定条件的城市中低收入者，以解决房价过高造成的社会矛盾。与传统的经济适用房相比，公租房产权归政府，永远不进入商品房市场。这样就避免了滋生腐败的可能性，确保有限的资金和资源
14、用到解决中低收入者的现实困难上。在全球范围内，公屋模式是唯一成功的社会保障型住房模式。2010年4月17日国务院“新国十条”规定：“建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房和城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这些措施将促使地具体而言，首先，各大城市可售面积正在呈现缓慢上升的趋势。2010年8月份重点城市（北京、上海、深圳、青岛、重庆、武汉）可售面积为4622.98万平方米，比4月份4350万平方
15、米上升了7%，并连续5个月保持缓慢上升的态势。随着2009年中期大量新开工面积转化为有效供给，商品房的可售面积有望进一步上升。其次，房地产企业资金较年初紧张，内部降价动力正在逐步形成。根据国家统计局2010年8月份数据，房地产企业在银行信贷方面受到抑制，定金及预收款也连续三个月负增长。从上市公司来看，通过信托等模式贷款的公司逐步增多，信托成本普遍高于同期贷款利率两倍以上，部分开发企业确实遭遇资金难题。在房贷和开发贷门槛日益严厉，预收款监督，严查银信等多种政策作用下，房地产内部降价动力在不断加大。最后，一系列房地产调控政策也正不断扭转公众购房预期。2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，
16、为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势。 目前一线城市房地产价格较2010年4月份高点下降了10%左右，二线城市变化不大。如果按照这个房价水平，到明年一季度，房价仍将下跌10%左右，方政府有足够动力多方面筹措资金，推动保障性住房建设。论投资性需求还是刚性需求，均会在购房行为发生前对房地产价格形成预期，预期房价上涨者进入商品房市场。而公众购房重要。 比如，房产税政策对中期房价上涨抑制作用明显。房产税的实行将是大势所趋。目前国际上大多数国家出台了物业税或者房产税政策。从各国的经验来看，房产税的出台在中短期对房价有影响，长期内影响不大。按照0.81.2%的征收标
17、准，100万商品房每年税收为80001.2万元，累计效应会使得投资性住房持有成本明显上升，投资回收期延长。如果这种压力不能有效转嫁，则会增加对存量房的抛售量，增加市场供给，平抑房价。感谢论文指导再如，信贷和利率政策对房价上涨抑制作用更为直接。信贷资金变化，尤其是住房抵押贷款的变化与房地产价格变化趋势更明显。青岛居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款，中期来看，名义贷款利率上升、CPI下降的概率在增加，这将导致真是贷款利率上升，带来房价涨幅向下波动，这也将抑制房价上涨。 结论 至于从更长的时期来看，房价从根本上是由其供求决定的。城市新增居民、居民可支配收入持续上涨、房产在家庭资产配置中比例的提升、房地产金融对购房需求的杠杆化支持构成支撑房价长期上涨的需求动力，青岛土地供给的有限也进一步影响了长期房价的走势。 参考文献高辉：基于风险分析的房地产项目决策与对策研究D;西安建筑科技大学;2005年佟克克：中国房地产周期波动理论与对策研究D;北京交通大学;2006年卢轶：楼市调整还要三至五年N;南方日报;2009年 陆培法：房地产市场今年有趋淡的可能N;人民日报海外版;2010年
