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1、项目5 房地产开发项目不确定性与风险分析,房地产投资项目的不确定性概述盈亏平衡分析敏感性分析房地产投资项目风险概述房地产投资风险的种类与控制方法房地产投资风险分析,51房地产投资项目的不确定性概述,511房地产投资项目不确定性的含义 1.由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。,2.房地产投资项目的主要不确定性因素 租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对
2、财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。,3.房地产投资不确定性分析的作用 1不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。2不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。本书中，房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析、敏感性分析。,5.1.2盈亏平衡分析,1.盈亏平衡分析分析的含义 盈亏平衡分析是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。,盈亏平衡分析是对房地产投资项目中的各变量进行综合分析的一种技术经济分析方法，盈亏平衡分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过盈亏平衡分析
3、，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。,2.盈亏平衡分析的数学模型 1)成本与业务量 房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类。固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本。,2)临界点分析的数学模型 假设产量和销量相同，则：利润=单位售价销量-单位售价销量销售税率-单位变动成本销量-固定成本=单位售价销量（1-销售税率）-单位变动成本销量-固定成本 设：Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：
4、表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；CF：表示固定成本；则上述公式可表示为：,临界点分析可分为线性分析和非线性分析。,3.线性分析 1)线性分析的应用条件(1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数；(2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去；(3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；(4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；(5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。,2)利用临界点分析的数学模型,我们知道，它含有相互联系的6个变量，给定其中5个，便可求出另一
5、个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。,3)线性分析的应用 4)临界点分析的图解法 将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，即形成临界点分析的图解法。,绘制临界点分析图，可按下列步骤进行：1）选定直角坐标系，以收入和成本为纵轴，产量或销售量为横轴。2）在纵轴上找出固定成本数值，以此为起点，绘制一条与横轴平行的固定成本线。3）以固定成本线的起始点为起点，以单位变动成本为斜率，绘制总成本线。4）以坐标原点为起点，以单价为斜率，绘制销售收入线。,4.非线性分析 线性分析是在假设房地产项目的销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的分析。而在实际中，固定
6、成本、单位产品可变成本和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不一定是线性关系。在这种情况下就要采用非线性分析方法进行分析。,综上所述，房地产投资项目的盈亏平衡分析，主要是根据房地产开发经营成本、产（销）量（建筑面积）、售价和利润之间的函数关系进行预测、分析房地产开发项目盈利能力和考察项目承受风险能力的一种技术方法。但应用这一方法，只能对项目风险作定性分析，而无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述，这是盈亏平衡分析在技术上的局限性。,5.1.3敏感性分析,1.敏感性分析的含义 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指
7、标发生变动的敏感程度的一种分析方法。在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润等；而主要变量是指前面介绍的八项因素。,2.敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。,二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏
8、感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。,3.敏感性分析的方法 1)单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。,2)多变量敏感性分析 同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。,项目对某种变量的敏感程度，可以有两种表示方法。一是通过列表法表示该变量按一定比例变化时引起评价指标的变动幅度（即敏感性分析表）；二是通过图解法表示评价指标达到临界点（如内部收益率等于
9、财务基准收益率）时，某个变量允许变化的最大幅度即极限值（即敏感性分析图）。超过此极限，就认为项目不可行。,4.单变量敏感性分析 1)单变量敏感性分析的步骤(1）确定分析指标。(2）选择需要分析的变量。(3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如5%、10%等）或不同取值的几种状态。(4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。,敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。一般可通过两种方法来确定。一种是相对测定法。二是绝对测定法。,2)单变量敏感性分析图 敏感性分析图是通过在坐标图上做出各个不确定性因素的敏感性曲线，进而确定各个
10、因素的敏感程度的一种图解方法，它可以求出导致项目由可行变为不可行的不确定性因素变化的临界值。具体做法是：(1）将各个变量因素的变化幅度作为横坐标，以某个评价指标（敏感性分析的对象，如内部收益率）为纵坐标作图。,(2）根据敏感性分析的计算结果绘出各个变量因素的变化曲线（取点范围小时，近似为直线，本书为了说明上的方便，均画成了直线），其中与横坐标相交角度较大的变化曲线所对应的因素就是敏感性因素。,(3）在坐标图上作出项目分析指标的临界曲线（如NPV=0，FIRR=ic等），求出变量因素的变化曲线与基准收益率曲线（即临界曲线）的交点，则交点处所对应的横坐标称为变量因素变化的临界值，即该变量因素允许变
11、动的最大幅度，或称项目由盈到亏的极限变化值。,5.多变量敏感性分析 在实际投资过程中，很可能有几个变量同时发生变化，且其所造成的分析结果失真比单变量大，因此对一些重要的、投资额大的投资项目除了要进行单变量敏感性分析以外，还应进行多变量敏感性分析。,1)两变量敏感性分析的步骤(1）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象。(2）从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的因素作为分析的变量；(3）列出方程式，并按分析的期望值要求，将方程式转化为不等式；(4）作出敏感性分析的平面图：2)两变量敏感性分析的应用,6.敏感性分析的局限性 1)敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，而不能对其大小测定
12、。2)对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低10%），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。3)在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。,5.2 房地产投资风险分析,房地产投资项目风险概述房地产投资风险的种类与控制方法房地产投资风险分析,52.1房地产投资项目风险概述,1.风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。所谓风险，在经济活动中包括
13、两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。,2.房地产投资风险 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。,3.风险与不确定性的区别 风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。风险是“可测定的不确定性”。变动程度常用标准方差来表示。,4.风险与回报 投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随
14、机性。根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。,大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是：1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报；2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险；3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。一般情况下，三种类型投资主体的“风险回报”曲线有图5-1所示的差异：,图5-1 不同类型投资者的风险曲线,5.房地产投资风险的特征(1)客观性(2)多样性(3)补偿性(4)可测性(5）不确定性(6）潜在性(7）相关性,5.2.2房地产投资风险的种类,1自然风险与意外风险 自然风险是指由于
15、人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。2财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。,3经营风险 经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。4市场风险 市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。,5政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。6社会与政治风险 社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状
16、态等方面原因造成的投资风险。,风险规避和控制的主要方法有：1风险回避 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。2风险预控 风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。,523房地产投资风险的规避和控制,3风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。如物业种类的投资组合，地区投资组合等。4风险转移 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。如规定长期租约中租金随着物价指数而变动。施工合同中，规定建筑材料由建筑商采购。自然风险和意外风险可向保险公司投保。,531风险分析的含义与作用 风险分析是根据各种变
17、量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。因此，风险分析有时也被称为概率分析。,53房地产投资风险分析,532风险分析要解决的问题 1预期的收益率是多少？出现的可能性有多大？2相对于目标收益可融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能有多大？3相对于预期收益来说，收益的变动性和离散性如何？,533风险分析的步骤 1选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。2列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。3分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出
18、概率分布表。4根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。,534风险的测量与分析 1概率论基本知识回顾 1）概率 概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值。概率分为主观概率和客观概率。2）概率分布 由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为概率分布。,3）离散型分布和连续型分布 如果随机变量（例如投资收益率）只取有限个值，并且对应于这些值有确定的概率，则称随机变量是离散型分布，如果对每一种情况都赋予一个概率，并分别测定其收益率，则成为连续型分布。,4）期望值 随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。5）离散度测定（1）方差,（2）标准偏差,标准差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小，项目风险就越小，反之则相反。,6）变异系数,变异系数越大，表示风险程度越大。,7）置信区间与置信概率“预期值Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成的面积。,式中：xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；：分布中点值（期望值）；：标准偏差值。,
