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1、房地产经营与管理面试试题及参考答案 1、空置量、可供租售量、存量、吸纳量的外延排序是什么?参考答案：吸纳量可供租售量空置量存量。2、征收集体地下的土地取得成本包括哪些内容？参考答案：征收集体土地的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。3、房地产经营风险管理的方法和程序有哪些？ 参考答案：方法:（1）回避风险；（2）转移风险；（3）减轻风险的损失；（4）对经营项目实行保险。程序:（1）识别风险；（2）衡量风险；（3）风险管理对策；（4）风险管理实施和评估。4、简述房地产开发项目投资估算包括哪些内容？ 参考答案：房
2、地产开发项目投资估算包括土地费用(土地取得成本)、勘察设计和前期工程费、房屋开发费(含土地开发费用)、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。5、简述物业管理专业化的含义。参考答案：（1) 有专业化的人员配备；（2）有专门的组织机构；有专业的现代化的管理手段和设备，这是物业管理的物质保证；（3）有科学、规范的管理措施和工作程序。6、简述房地产市场的自然周期和投资周期的关系?参考答案：房地产市场的投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。7、收益现金流风险与资本价值风险有什么不同?参考答案：收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期
3、目标的风险；资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。8、简要辨析开发经营成本、经营资金、经营成本三者关系。参考答案：“开发经营成本”是指房地产产品出售时，由“开发产品成本”和“经营资金”两项构成的，相当于“开发项目总投资”。“经营资金”是指开发企业用于日常经营的周转资金，它与“开发建设投资”一起，构成了，“开发项目总投资”。“经营成本”是指房地产产品出售、出租、经营时，将开发建设投资按照国家有关财务和会计制度结转的成本，是会计上的概念。9、如何区分目标市场选择中的市场集中化和市场专业化？参考答案：目标市场选择中的市场集中
4、化是只选择一个细分市场的情形，简单地说是只推出一种单一产品的情形，而市场专业化是集中满足某一特定消费群体的各种需求，注意是各种需求，也就是针对某一特定客户推出多个产品以满足其不同的需求。 10、人为细分市场、自然细分市场区别何在? 参考答案： 人为细分市场是指卖方根据买主对产品的不同需求或营销反映，人为地将市场分为各种易于识别的顾客群体或类型。自然细分市场是指在市场中自然出现的，可能具有不同偏好的消费群体。两者区别在于前者是通过卖方有意识地划分对市场进行的分类和归纳，而后者是在市场中自然形成的不同偏好的消费群体。11、房地产开发项目市场定位的基本程序是什么？参考答案：房地产开发项目的市场定位包
5、含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位(户型、面积、档次等)租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。 12、怎样区分“等额还本并支付利息”与“等额还本付息”？ 参考答案：等额还本利息照付是每期还本数额相等，每期利息是相应的剩余本金所应支付的利息；这与等额还本付息是不一样的。比如借l万元，分l0年还，每年等额还本利息照付时，还本金l000元，利息按规定利率支付；若是等额还本付息则不单独计算应还的等额本金，而是利息与本金一并考虑，按等
6、额序列现值系数公式求出每年的还本付息额。13、简述认知价值定价法与价值定价法的区别?参考答案：认知价值定价法简单来说，是根据购买者对物业价值的判断来确定物业价格的方法，侧重于根据销售对象的认知而不是生产成本来定价；而价值定价法走的“物美价廉”的定价路线，即让购买者认为，相同的东西，你这家物业卖的比别家便宜，这是两种截然不同的定价策略，但两者有一个共同点，即都是以购买者为导向来定价的。14、房地产市场按增量存量细分有哪两种分类方式以及哪种应用更广?答：房地产市场按增量存量细分有两种分类方式。第一种是将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场
7、)、三级市场(存量房地产交易市场)。第二种划分是将土地划分为一级土地市场(增量市场)和二级土地市场(存量市场)，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)这两种分类方式的区别在于：第一种分类是将整个房地产市场作为一个整体来看的，分为一级、二级、三级市场；第二种分类是将房屋与土地分开，单独划分，土地市场分为一级、二级市场，房屋市场分为一级、二级市场。第二种分类方式应用得更加普遍和广泛。15、房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别?参考答案： 房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下特点：区位选择异常重要、适于进行
8、长期投资(可简单理解为长期性，下同)、需要适时的更新改造投资(适应性)、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险(投资价值不确定性)、变现性差、易受政策影响(政策影响性)、依赖专业管理(专业管理依赖性)、存在效益外溢和转移(相互影响性)。房地产投资特点是由房地产特点所决定的，比如：正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和相互影响性，异质性决定投资价值不确定性，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定长期性等。16、土地储备和土地一级开发的区别与联系?参考答案：两者的区别：土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地
9、，进行前期开发、储存，以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。 两者的联系：纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行开发工作。 17、房地产空间市场和资产市场的区别和联系?参
10、考答案： 房地产空间市场和资产市场是将房地产市场进行的一种人为划分方式。房地产空间市场更强调房地产市场的物理属性及其使用功能，房地产资产市场是从投资房地产的角度下的定义。两者的联系体现在：空间市场的供求变化影响资产市场的需求，反过来，资产市场又决定空问市场的供给。两者的区别在于：房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径，换句话，房地产空间市场的存在形式不一定非要拥有产权；房地产资产市场的存在形式只能是通过拥有房地产这一条途径。 18、时间风险与持有期风险的区别?参考答案：时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间，选择合适的地点和物业类型
11、进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。19、结合实际，论述房地产市场进行宏观调控的必要性。参考答案:（1） 市场失灵要求对房地产经营管理进行宏观调控：市场调节是盲目的；市场调节是滞后的；市场调节是短期的；市场调节会引起垄断；市场调节易引起外部不经济性。（2） 房地产市
12、场运行本身的特殊性要求:土地的稀缺性和有限性；房地产的固定性；房地产具有保值和增值性。 （3）当前中国房地产市场发展的状况加重了对房地产调控的要求。20、论述房地产开发项目市场定位的主要内容。 参考答案： 房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设。明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能。筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作。进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容。测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格。根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
