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1、解读管理规约,讲解人：胡平 2013年9月21日,物业管理规约的意义,为构建和谐的小区环境,预防和化解物业管理领域的利益冲突,既需要国家公权力通过立法和行政手段审慎而适度地直接干预业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商之间的权利义务关系,更需要鼓励广大业主基于意思自治精神通过规约对物业使用、维护、管理而发生的权利、义务与责任做出自律约定。因此,进一步明确规约的法律效力,对于完善规约制度、弘扬物权民主精神与业主自治精神具有重要的理论与实践意义。,管理规约的概念,管理规约是规范区分所有建筑物的管理、使用乃至所有关系的自治规则，具有业主团体(共同体)根本自治法规的性质。它如同公司的章程、国家
2、的宪法，规约具有自治规章的性质,但与合同有着严格区别我国物权法先后五次提到了“规约”,并在第83 条明确要求业主遵守法律、法规以及规约。物权法颁布后,国务院于2007 年8 月26 日对物业管理条例作出修改,充实和完善了有关规约的规定。鉴于物权法使用“规约”的概念,修订后的物业管理条例将“业主公约”易名为“规约”,将“业主临时公约”易名为“临时规约”。,管理规约的法律依据,2007年我国颁布的物权法第76条、第77条、第83条规定：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主不得违反法律、法规以及管理规约。物业管理条例第7条、
3、第17条还特别明定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，管理规约对全体业主具有约束力。,管理规约的效力,我国2007年颁布的物权法对于管理规约的效力未作规定，但同年经修订的物业管理条例第17条第3款有明文规定：“管理规约对全体业主具有约束力。”实务中管理规约的效力，应包括业主及其特定继受人，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人(物业使用人)，均应受管理规约事项中有关使用事项的拘束。既然分散的买房者尚应对业已存在的临时规约作出遵守承诺,那些直
4、接面对广大业主提供职业化、专业化物业服务的企业更应作出遵守承诺。,临时管理规约与管理规约,临时管理规约和管理规约的区别主要体现在物业管理的不同阶段。在前期物业管理阶段，即业主大会成立前，小区的管理规约叫“临时管理规约”。按照上海市物业管理条例规定，购房人在购买新建商品房时，需要对开发建设单位提供的前期物业服务合同和临时管理规约进行书面确认，购房人（业主）在签订了确认书后，应受其约束。在组建业主大会时，需要对临时管理规约进行修订，修订后称为管理规约。,2007年以前的原始管理规约形态,所谓原始管理规约，又称业主临时公约，指房屋的开发商或销售商于将区分所有（商品房、公寓、厂房等）分别让与给单个的业
5、主（企业）时制定的规约。如“业主临时公约”、“物业管理协议”、“房屋使用规定”等，。华富大厦 业主临时公约 智汇园 漕开发十二期厂房物业使用手册新经济园 漕开发新经济园通用厂房管理使用办法浦江高科 松江高科 管理规约,非居物业的管理规约,非居物业的业主委员会成立条件（或业主共管委员会），仅参考住宅物业的法规，目前政府部门房办审批暂不受理。目前我公司辖区非居物业（工业园区）的管理规约的制定，严格意义上应该属于临时规约，大多由物业服务企业起草，开发商确认。临时管理规约的制定，依照物权法物业管理条例消防法环境保护法保安服务管理条例住宅室内装修管理办法最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若
6、干问题的解释等相关法律法规，结合开发商和工业园区、商业园区的特点进行编制。,管理规约规范的内容,因区分所有建筑物（住宅、办公楼、工业园区、商业等）的规模、用途，及业主的身份（个人、企业、事业单位）等不同而有差异。管理规约规范的内容一般包括：（1）物业的使用。包括规定业主的权利义务、相邻关系、物业的使用原则、物业的装饰装修、物业转让、出租的相关事项、物业的用途、物业的维修养护、设备设施的管理、治安消防管理、环境管理、利用物业共有部分获利的归属、未按规定交付有关费用的责任、业主损害他人合法权益的处理以及业主违反物业使用禁止行为的处理等。,管理规约规范的内容,（2）物业服务企业的权限、规定业主间及与
7、物业服务企业之间矛盾纠纷的调处。业主违反管理规约的约定，物业使用人违反管理规约的，相关业主承担连带责任、物业费调价的机制、程序和确认等。（3）前期物业管理（临时管理规约）的模式、物业管辖的范围、选聘物业服务企业的要求、维修资金的筹集和使用，停车场地（地下车库）的所有权和收益权等等。,管理规约的时效,物业管理条例第23条要求建设单位在物业销售前将临时规约向物业买受人明示,并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时规约予以书面承诺。既然分散的买房者尚应对业已存在的临时规约作出遵守承诺,那些直接面对广大业主提供职业化、专业化物业服务的企业更应作出遵守承诺。当组建业主大会，需
8、要对临时管理规约进行修订，2个三分之二通过，原规约失效，启用新的管理规约。,房屋买卖合同与管理规约的关系,管理规约规约具有自治规章的性质,但与合同有着严格区别。管理规约-公约-物权法房屋买卖合同-契约-合同法物业管理合同-契约-合同法,第一章 总则,前期物业管理由开发商选聘物业管理公司，委托有资质的物业管理公司为本物业的前期物业管理者。专项维修资金的收集、使用、管理按政府相关法律法规和物业实际另行约定。物业公司可根据与园区签订的前期物业服务委托合同与业主或租户（下称业户）签订物业管理服务协议，明确物业服务内容和标准，以及收费办法。本规约作为房屋买卖合同或房屋租赁合同以及物业管理服务协议的附件，
9、其所有条款与规定对开发商、业主、租户（使用人）、物业公司具有同等法律约束力。,第二章 物业使用（构建筑与设施）,业户应按设计用途谨慎使用物业，不得用作生活居住。业户应按照楼层的设计承受荷载放置设备和货物。业户应按有关规定合理使用水、电、气等设施设备。业户专用部位供水办法以及收费标准。应考虑总表与分水表之间的差额补贴办法、抄表、开票及代付代收依据等。业户专用部位电费的收费原则及标准。根据用电量考虑MD基本电价分摊方法，确定电费单价及调价程序。业户应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业公司指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。,第二章 物业使用（转移与保全）,业主在符合有
10、关买卖或租赁合同相关约定的条件下，所购单元、单栋物业进行对外租赁时，业主应于对外租赁前书面通知物业公司，书面确认支付物业费的归属，并确保遵守本规约的一切条款。业主所购单元、单栋物业的房产所有权及其占用土地使用权发生转让时，业主应于发生转让前书面通知物业公司，并确保继受人与物业公司签订物业管理服务协议，承诺遵守本规约的一切条款。物业使用人所拥有的单元房屋的人身、财产等保险事宜，由物业使用人自行负责办理。,第二章 物业使用（共用部位）,业户有权通过、进入共用部位，使用共用设备，但不得占用、妨碍或允许他人妨碍其他业户对共用部位及共用设备的正当使用。为确保在发生特殊情况时货物和人员的疏散，业户均应随时
11、保持本栋建筑的走道、楼梯、安全门等消防通道的畅通。为确保本物业与附近建筑群体的协调和建筑物的美观，业户不得擅自在物业管理区域内的空地上或建筑物的屋顶、外墙、技术层搭建和安装设备。,第二章 物业使用（公共设备）,电梯系本幢建筑业户共同使用，为确保电梯安全使用，使用人必须严格遵守电梯使用规定。业户室内公共中央空调、供暖设施设备产权归属与运行费用应于明确，并制定相应规章制度。业户室内公共消防、安防设施设备产权归属与运行费用应于明确并制定相应规章制度。购买整栋房屋的业主，电梯、中央空调、消防、安防等设施设备的产权归属应细分明确，它的维护保养、和运行费用应明确承担着。,第二章 物业使用（维修保养）,超过
12、保修期和保修范围的专用部位、设施的维修，可以由物业公司提供有偿报修服务，并按规定收取材料费和人工费。下列情况不属保修范围：1.因使用不当造成的质量缺陷；2.不可抗力造成的质量缺陷；3.超过开发商建设单位保修期限。4.经业户二次装修，改变原来的设施及配件、移动位 置的部分。,第二章 物业使用（企业标识设立）,未经许可不得在物业外围竖立或放置任何招牌，通告、广告等物品。购买整栋楼的业主，如需在外墙、屋顶设置企业标志，应向相关部门提交书面申请，获准后方可实施。楼内大堂或电梯门厅内统一安装、更换企业铭牌、指示牌，费用由企业承担。业户如有特殊要求安装司标、广告，应向物业公司递交方案，经物业公司批准后统一
13、实施，有关费用由相关业户自行支付。业户未经许可违章搭建各种招牌，物业公司可在不事先通知情况下进行拆除。,第三章 装修管理（一）,业户进行内部装修的，应出具委托书和装修资质证书，提出申请，并签订装修协议。缴纳设施完好保证金、消防监管装修管理费、装修垃圾清运费费等。业户（企业）内部装修前应向政府消防、环保、卫生防疫部门进行申报审核，并将相关资料交物业公司备案，经物业公司审核，书面签发装修许可证后方准施工。业户（企业）委托的施工队应按装修管理办法规定从事装修行为。因装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业户合法权益的，业户应及时纠正并承担相应的赔偿责任。,第三章 装修管理（二）
14、,业户应督促装修企业配合物业安全消防的监督检查，施工人员进出应进行登记，大型装修工具搬出本物业应持有出门证，装修动用明火应办理动火证，施工违反有关装修管理规定，物业公司有权要求其停工或采取停电的措施，直到纠正为止，由此产生的后果由该业户承担。装修完成后，经消防部门备案或抽查验收后，方可投入使用，有关备案或批准文件（复印件）交物业公司存档。物业公司派员对装修情况进行验收检查，装修企业应提供装修竣工图（强电、弱电线路图和上下水管隐蔽工程），为日后维修提供方便。,第四章 消防管理（一）,入驻企业（业户）主要负责人是本单位的消防安全责任人，业户应按消防法上海市消防条例履行企业应尽的消防安全责任。为了确
15、保本物业的安全，入驻企业（业户）与物业公司应签订消防安全责任书。物业公司应当履行公共管理区域内的消防安全责任，提供消防安全防范服务。业户的专用部位的安全防火由业户自行负责。物业公司有权进行监督检查的权力。,第四章 消防管理（二）,物业公司按规定在共用部位配置了灭火机。业户专用部位内也须自行配置灭火机等消防器材，并负责消防器材维修保养、更换，确保消防器材完好。业户专用部位的消防烟感、喷淋有改动的，应承担维修保养、确保消防器材完好的责任。业户应制定本单位的防火制度和应急疏散预案，并协助本物业公共区域的消防安全管理，积极参与物业举行的消防演练和宣传工作。,消防管理中事故风险与对策,消防设施日常维修养
16、护确保发生火灾时，发挥正常功效。报警失灵、无消防用水将导致民事和刑事法律责任，实务中物业应有所作为：审核业户装修的消防报批和消防验收。确保各类消防设施的完整有效，不允许消防通道堵塞、灭火机过期、烟感失效、消防没水或拧不开等情况。一旦发生火灾，物业管理人员应先报警，组织人员疏散，及时组织扑救初始起火。,第五章 安全防范管理,业户应向物业公司提供应急联系人名单及联络方式，当发生突发事件，将按上述名单联络及通知有关业户。业户及其雇员需在非上班时间内进出本管理区域或业户访客人员，应在门卫登记出入时间及有关信息。业户及其雇员、访客人员携带大件物品离开本管理区域，应持有业户签发的物品出门证，并接受门卫审核
17、。业户应做好专用部位自身的安全防范措施和制定安全责任制，重点部位建议安装防盗报警装置。,公共安全的风险与对策,接收物业时，做好公共部位、公共设备设施的查验与交接工作，确定责任分界线。签订安全责任书，明确业户专用部位自行负责的界限。按照物业服务合同的承诺、标准做好日常检查、维修、保养工作并做好记录。应考虑在特殊天气时是否可能损坏及处理办法。如发生事故和损害事件，应及时向有关部门报告，对事故原因调查，作出报告。该原因就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据。公共设施的使用（玻璃、台阶、喷水池、体育设施等），潜在的危险，设立告知牌进行告知，日常巡查及时解决问题，排除危险。签署委外项目的合同明确安全
18、责任，保留维保中的相关证据。降低物业公司自身风险和赔偿责任。购买物业管理责任险。,第六章 交通与停车管理,本物业地下车库车位产权属开发商所有。开发商有权处置车位买卖和出租权。本物业地面车位属全体业主所有。机动车采用收费停放办法。收取的停车费扣除物业公司的直接成本，结余部分纳入物业补充维修资金。业户及其雇员、访客等人员应遵守本物业的车辆停放管理规定。本物业只提供停放机动车、非机动车的泊车场地，不承担车辆的保管、损坏或失窃的赔偿责任。,车辆管理损坏灭失风险与对策,物业服务合同（车位租赁协议）明确车辆停车为车位租赁使用关系，而非保管关系。在显著位置（园区入口处、停车场）安置提醒告知牌。在停车证或临时
19、停车卡片中明确不承担保管和赔偿责任。值得注意的是，即使物业公司与业户不存在保管关系但存在服务过错的情况下，依据物业管理条例规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”,车辆管理损坏灭失风险与对策,物业公司做不到的服务，就不要写进物业服务合同，否则将留下长久的隐患。物业公司对已经做到的服务，一定要留下记录，按照高院证据若干规定第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。物业公司须举证自己作为的证据，如果没有证据，将会被认定没有履行义务。因此保留证据和履行义务同样重要。物业巡查人员利用电子巡更记录、即时书面
20、记录、特意在摄像探头前经过，保证摄像的正面清晰等将物业作为固定下来作为证据。物业公司注意技防设备的日常维护更新。防止因停车刷卡设备出问题、摄像头故障、相关人员操作疏忽、管理制度缺失等，造成物业服务存在过错而判物业公司承担赔偿责任。,第七章 环境管理,业户生产活动与产品涉及易燃易爆、噪音及废气、废水排放等，应事先申报并得到政府环保、消防、卫生防疫等部门的审核和批准。业户产生的工业废弃物，应按照政府有关环保要求处置，不得随意倾倒，如委托物业公司代行处理，费用由委托业户支付。业户办公垃圾应分类投入指定垃圾箱内，物业公司定时收集清运。业户外定快餐盒饭，所有餐具和泔脚须由送餐方自行带出本物业。本物业内不
21、得饲养动物，不得携带犬类等宠物进入本管理区域。,公共环境风险与对策,公共区域的设施工程的维修，外墙清洗登高等作业时，物业公司应与施工单位签订安全协议，对现场管理、风险防范法律责任分担进行约定。设置明显标志和采取防范措施。物业公司需要在公共区域设置临时障碍物，应设置明显标志提醒；在底楼玻璃幕墙和玻璃门上，应贴防撞警示条；放置杀虫灭鼠药，应做好防范措施及放置警示标识。民法通则规定：高空建筑悬挂物、搁置物发生坠落伤人，它的所有人或管理人应当承担民事责任。物业公司应采取巡查告知、专人监管、设置临时禁区、摄像探头取证等措施，争取自身免责。,第八章 业主的共同利益,本物业管理区域内，物业管理收费采取包干制
22、方式。为维护业户的共同利益，物业公司在物业服务活动中有以下权利：1、根据本规约，制定物业共用部位和共用设施设备的使用、维护、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业户违反本规约和规章制度的行为。3、对业户违章行为不听规劝及造成后果的，及时报告园区或政府相关部门。,第八章 业主的共同利益,物业服务是一个群体受益的服务，为维护全体业户的共同利益，作为单个业户可以放弃个别物业服务权利，但不能不履行物业服务义务。业户应按照物业管理服务协议的约定按时足额交纳物业管理服务费用。业主专用部位空关期间，仍应足额按时缴纳物业管理服务费用。当政府对能源费、人工最低工资、社会保
23、险费等价格调整，造成物业服务经营困难，为保证服务质量和全体业户的共同利益，物业公司不应以减少人员或降低服务质量为代价，应重新按实际测算服务成本，报请开发商批准，对物业费作相应的调整，并提前一个月通知各业户。,第九章 违约责任,业户违反本规约关于物业的使用、管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，调解无效时，物业公司可依据本规约向人民法院提起诉讼。开发商、物业公司未能履行本规约义务的，业户可向有关行政主管部门投诉，也可根据本规约向人民法院提起诉讼。,第十章 附则,本规约所称物业的专用部位，是指物业租售合同约定的，由单个业户独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指区域内单个业户专用部位以外的，属于全体业户共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。开发商、物业公司、房屋业主和物业使用人须签收确认并共同遵守本规约。落款（开发商）日期：,希望,成为学习型的物业管理人员（上进心）将理论与管理处实际相结合（动脑筋）勇于实践、宽容失败、不断纠正、共同探讨、提高自身能力 谢谢。2013年9月21日,
