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1、清城区房地产市场分析报告（2011年6月）致：清远市弘骏房地产开发有限公司由：一秀地产富丽东方项目组事由：清城区房地产市场分析报告（2011年6月）时间：2011年7月4日 第一部分 宏观大势分析一、全球经济上半年风险因素累加，下半年经济复苏艰难在错综复杂的全球经济形势之下，从2011年年初开始，先是国际粮价延续着去年的涨势出现新一轮大幅攀升，紧接着，国际原油等大宗商品价格和黄金价格的轮番上涨以及随后反复振荡变化；再之后，便是新一轮的欧债危机，导致全球金融市场动荡加剧；还有，在美国、日本等发达国家量化宽松政策的持续影响下，全球性通货膨胀压力进一步增大。后金融危机时期全球经济的复苏面临着层层考验
2、，复苏前景的不确定性与新的风险频频出现，不仅使全球经济复苏进程更加坎坷多变，而且新的风险因素有可能导致全球经济复苏出现反复，甚至不能排除个别国家或地区发生“经济二次衰退”的可能。6月28日惠誉发布的全球经济展望报告称，全球经济仍处于复苏阶段之中，2011年全球经济增速将放缓，但到2012和2013年经济增速将回升。惠誉将今年全球经济增速预期从3月份报告中的3.2%下调至3.1%，并预计2012年的全球经济增速将提高至3.4%，高于早些时候预计的3.0%。惠誉预计，2011年全球主要发达经济体将增长1.9%，2012年将提高到2.3%。惠誉将美国今年的经济增幅预期下调至2.6%，此前预期为3.0
3、%，但维持美国经济温和复苏的预期不变。报告称，新兴经济体仍是全球经济复苏的主要推动力。不过，今年经济增速放缓的迹象正浮出水面。在通货膨胀不断攀升之际，各经济体紧缩货币政策的影响开始逐步显现。惠誉还将“金砖四国”经济增速的预期从之前的7.1%向下修正至6.9%。2011年上半年各种风险因素的不断累加，预示着全球经济复苏将更加艰难，全球经济前景并非十分乐观，下半年全球经济将面临着更严峻的多重考验。二、国内宏观经济物价飞涨，银根收紧，经济放缓1、上半年GDP料增长9.5%，下半年将保持平稳减速趋势中国经济增速的持续放缓开始催生紧缩政策可能放松的市场预期，但中国国家信息中心报告预计，下半年物价上涨压力
4、将使宏观调控政策保持既有取向并继续加大力度，中国经济将保持平稳减速趋势。下半年如果没有影响消费需求的重大政策出台，居民消费将平稳增长；受季节性因素影响，下半年贸易顺差比上半年有所扩大。初步预计，2011年上半年及全年中国GDP分别增长9.5%和9.3%左右；CPI上半年和全年分别上涨5.3%和4.9%左右。数据来源：国家统计局2、6月PMI续降至50.9，创28个月新低7月1日，中国物流与采购联合会发布6月份中国制造业采购经理指数（PMI）为50.9%，环比回落1.1个百分点。该指数继续保持在50%以上，反映出当前经济继续保持增长，但增速回落态势仍在延续，逐步逼近50的枯荣线。数据来源：国家统
5、计局3、5月CPI涨5.5%，创34个月的新高6月14日，国家统计局发布5月经济数据，5月居民消费价格（CPI）同比上涨5.5%，创下34个月以来的新高。其中，食品类上涨11.7%，居住类上涨6.1%，再次成为拉动CPI上涨的“主力军”。数据来源：国家统计局4、央行不断收紧银根，人民币贷款缩水中国人民银行13日公布的数据显示，5月份我国新增人民币贷款5516亿元，同比少增1005亿元。根据对今年1-5月以及去年同期的月度新增人民币贷款的总量来看，今年比去年减少了近5000亿元，同比下降11.6%，说明央行今年收紧银根已经取得初步成效。35462亿元40142亿元数据来源：国家统计局上半年尽管央
6、行不断收紧银根，但是CPI却没有丝毫放慢的脚步，飞涨的物价对实体经济造成了巨大的冲击。通胀高企和经济放缓是上半年宏观经济的主旋律，下半年抗击通胀、稳住经济将是中央的艰巨任务。三、全国房地产市场环境品牌房企加快周转，炽热楼价出现冷却1、北京根据监测数据显示，2011年1-6月北京商品住宅成交419万，环比去年下半年下滑20.6%，与去年同期相比下滑12.0%；1-6月的成交均价为21910元/，环比去下半年上升10.8%，与去年同期相比上升5.4%。数据来源：CREIS和CRRC数据（6月成交均价未公布）2、上海根据监测数据显示，1-6月份上海商品住宅成交389万，环比去年下半年下降36.8%，
7、与去年同期相比上升9.0%；1-6月成交均价为21948元/，与去年下半年基本持平，而与去年同期相比上升5.2%。数据来源：楼市专评网3、广州根据阳光家缘网站的监测数据显示，1-6月份广州十区（不含增城和从化）一手住宅网签面积为300.6万，环比去年下半年下跌28.7%，与去年同期相比上涨22.4%；1-6月网签均价为13021元/，与去年下半年和上半年相比变化不大。数据来源：广州阳光家缘网站4、深圳根据深圳市规划和国土资源委员会网站监测数据显示，1-6月份深圳住宅成交面积152.7万，环比去年下半年下滑14.3%，与去年同期相比上升13.0%；1-6月成交均价为18889元/，环比去年下半年
8、下跌3.7%，与去年同期相比下降10.9%。数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站限购、限贷、限价、房产税、加息等等一系列强力政策在今年上半年陆续出台，市场成交量相比去年下半年已经出现了较大程度的萎缩，而成交价格虽然相比去年下半年并未出现明显滑落，但是从今年一二季度的对比数据来看，居高不下的楼价已经步入下降通道。5、品牌房企上半年销售业绩排行2011年上半年中国房地产企业销售TOP10金额排名公司名称销售金额（亿元）面积排名公司名称销售面积（万）销售单价（元/）1万科集团6441恒大集团62069192恒大集团4292万科集团556115723中海地产4213绿地集团351101284保利地
9、产3854碧桂园34562035绿地集团3565保利地产334115306万达集团3406中海地产307137227碧桂园2147万达集团270126028龙湖集团1928雅居乐138112689绿城中国1869龙湖集团1321444710雅居乐15510保利香港1167068备注：销售单价对应销售面积排名的企业综观2011年上半年销售榜单，万科集团以644.2亿元的销售业绩再居榜首，对比2010年上半年355亿元的销售业绩，增幅达到81%。而恒大地产，则不仅实现了半年度销售金额429亿元的上佳成绩，同比增长达103%，这也几乎追平去年全年500亿的销售金额；同时销售面积突破600万的大关，更
10、让企业再度实现了量级的提升。不仅仅是万科集团和恒大地产，从TOP10房企来看，销售金额同比也均出现了大幅增长，且增长率几乎都在50%以上。在这些销售业绩呈快速增长的房企中，高周转的特征清晰可见，即加快供应、加快销售、加快套现以及加速拿地的积极策略。这体现在以万科集团、恒大地产以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正进一步加快周转速度，而不少已中高端物业开发为主的企业（如中海），也开始积极向高周转靠拢。这种企业发展路径的大转移，或将推动房地产行业加速进入规模扩张的时代。四、政策解读政府加重调控“药剂”，势必打退楼市高烧2011年上半年重要房地产政策一览表公布日期 政策名称 政策要点1月14日上调存
11、款准备金率央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点1月26日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知u 进一步落实地方政府责任（制定今年房价控制目标）u 加大保障性安居工程建设力度u 调整完善相关税收政策，加强税收征管（5年内二手房转让按全额征收营业税）u 强化差别化住房信贷政策（二套房贷最低首付6成，利率最低1.1倍的基准利率）u 严格住房用地供应管理（今年商品住房用地供应量不低于前两年的年均值）u 合理引导住房需求（各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市本地限购两套住房、外地限购一套住房）u 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制u 坚持和强化舆论引导1月27日房产税
12、征收试点推开上海和重庆两地双双公布房产税试点暂行办法，于1月28日起对部分个人住房开征房产税2月8日加息央行上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存、贷款利率分别上调0.25个百分点；五年以上贷款利率上调0.2个百分点2月9日住房公积金贷款“加息”住建部上调个人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点2月18日上调存款准备金率央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点3月18日上调存款准备金率央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点3月29日关于发布清远市2011年新建住房价格控制目标的通知u 2011
13、年新建住房价格涨幅不高于本年度全市生产总值（GDP）增长速度的控制目标（今年GDP预期增长18%）4月6日加息央行上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点4月6日住房公积金贷款“加息”住建部上调个人住房公积金存款利率，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点4月17日上调存款准备金率央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点5月12日上调存款准备金率央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点5月12日关于购房人办理退房有关契税问题的通知对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退
14、还已纳契税5月24日关于印发广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定的通知u 房地产开发企业和中介服务机构均须明码标价u 实行“一套一标价”，相关收费和价格信息也需公示u 一次性公开所有房源，实际销售状态需标明u 严禁价外加价、价外收费及价格欺诈u 不按规定执行将会受罚6月1日清远市价格调节基金征收使用管理办法u 清远报建的商品房一律由开发商在报建时一次性缴纳价格调节基金，住宅类按建筑面积每平方米征收3元，商铺和别墅按建筑面积每平方米征收6元。二手房交易统一按交易总额的1%。征收，由交易双方各负担50%。6月20日上调存款准备金率央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点今年上半年中央政府使出的房
15、地产调控政策与去年相比有过之而无不及，而且政策出台的密集程度实现了“翻倍”，半年时间就完成了去年全年6次上调存款准备率和2次加息的“任务”。加之“三限令”（限购、限贷、限外）的升级加码，房地产市场的调控达到空前的严厉。2、城市规划与建设信息u 清城推进19个重点市政项目建设旧城市政配套设施建设、飞来湖周边及东城新区民生项目、清三公路等重点交通道路及平安片区“三旧”改造等工程是清城区今年年初确定的19个重点建设项目和10件民生实事,目前这些项目建设工作进展如何?还存在什么问题,该如何解决?近日,我区专门召开重点项目建设推进会,全面了解项目推进情况,查摆存在的主要问题,分析研究解决问题的措施办法。
16、据了解,今年上半年我区19个重点市政项目大部分推进顺利,并取得明显成效。正在推进的飞来湖环城西路、城西南路、城北路等一批重点项目,已开展路基清表、填土和排水施工工作；笔架北路、东岗路完成工程量40%,大学西路已完成工程量的70%；平安片区改造工程A1幢回迁楼基础施工已完成,平安桥扩建工程已完成工程量70%；飞来湖田龙路、龙腾路、清廓路、清沙路、城北三路、环城路等6条市政道路和新区二期的时代路、御峰路等8条重点市政道路的前期工作已基本完成；学宫市场升级改造初步规划设计已完成,目前正着手进行东门塘改造设计方案修改和水利论证等工作。一秀解读：市政建设将为清城区老百姓织起民生保障网。随着清城区19个市
17、政项目建设的推进，将进一步健全完善民生保障机制，千方百计解决好群众关注的各项民生实际问题，从各个方面满足群众的新期待、新要求。u 清城区香港招商签约4.1亿美元 本月18日,清城区在香港隆重举行清远市清城区外商投资招商签约会。会上,该区与外商企业签约,涉及项目22个,首期利用外资达4.1亿美元。这些项目涉及香港、台湾、新加坡、美国、澳大利亚等近10个国家和地区。这些外资企业的引入,将对该区优化利用外资结构、拓宽利用外资渠道起着积极的推动作用。 据了解,近年来,在清远市委、市政府的正确领导下,清城区经济社会发展走上了高速轨道,经济实力大幅度提升,投资环境大幅度改善,发展活力大幅度增强。2010年
18、,该区主要经济指标实现了“三大突破”,生产总值突破300亿元,达到301.9亿元；工业总产值突破800亿元,达到870亿元；地方财政一般预算收入突破10亿元,达到10.06亿元；全区有13项经济指标总量或增速排名全市第一,其中多项主要指标总量已经超过珠三角部分地区水平。清城区主要负责人表示将全面落实扶持企业发展的各项优惠政策,在用地、配套、融资、税费、奖励等方面全力扶持外商企业发展壮大。对落户的外商项目,将全面开设绿色通道,全面实施即到即办的特殊政策,从各方面简化办事环节,提高办事效率,使项目早动工、早建设、早投产。同时,该区还将落实领导一对一挂点联系企业的制度,为这些企业提供对口帮扶和上门服
19、务,及时为企业协调解决在建设、生产过程中遇到的困难和问题,为企业营造一个更加安心放心舒心的发展环境。一秀解读：清城区与外资企业签订上亿元投资项目，将极大推动该区域经济发展，有效优化多项产业结构，同时以外资力量为核心点，形成辐射覆盖周边区域，势必将吸引多方资源进驻清城。第二部分 土地市场分析区域土地招拍挂信息速递本月成交重点地块交易日期地块名称地块地址竞得者成交价（万元）用地面积（）用途容积率楼面地价（元/）近期待出让重点地块出让时间地块名称地块地址用地面积（）用途容积率出让底价（万元）新城区清远市新城B21号区3453.651城镇住宅用地2.5518.0475数据来源：清远市国土资源局第三部分
20、 住宅市场分析1、整体交易态势分析2011年6月清远市清城区各区域商品房成交情况区域成交面积（万）成交套数（套）成交金额（万元）成交均价（元/）旧城3.1929518580.875829.34新城5.7540335576.676183.76龙塘0.85842928.483456.31石角0.2101125.465718.59附城0.38381215.373168.79源谭0.3129697.422257.25全区10.6885960124.274435.67数据来源：清远市住房和城乡建设局数据来源：清远市住房和城乡建设局小结： 2011年6月，清城区全区共成交商品房面积为10.68万，环比上月
21、下降28.80%，与去年相比增长30.40%，其中新城区成交5.75万，占全区的53.84%。今月清城区商品房成交面积创上半年历史新低，与5月相比，交易量直降三成，6月的节庆黄金周并未能直接刺激交易额的上升。成交价格方面，全区的成交均价达到5476元/，环比上月上升5.43%；而受到“一线望江盘”金鑫花园的价格带动，新城区的均价首次于今年突破6000元大关，为6184元/，环比上月上升19.27%，成为推动全区均价上升的主要因素。2、区域楼盘成交情况清远市新城区部分楼盘累计成交情况项目名称现推产品户型面积（）总套数（套）剩余（套）本月销售套数累计销售率均价（元/）城市花园1-3座三房130、1
22、387441132684.81%4600恒福曦园1-6栋两房77-1166531133683.72%5200三房105、13915179347.68%凯旋花园七号楼A、B栋两房803611269.44%6800（包850元/装修），高层价位三房108-13810855549.07%四房134187061.11%维港尚城1-3栋三房113-14328046083.57%6500二期即将开盘四房175-1886226058.06%金茂家园6栋A、B、C座二房803401100%4200三房116-12413620085.29%四房135-1393431391.18%万基金海湾1-3，5、6座二房8
23、1、939632166.67%4800三房101-134233871062.66%四房159-2115033034.00%凤城明珠凤仪阁凤鸣阁1-3座三房87-1273821832352.09%4000（大户型）4500（小户型）小结：本月清远市新城区监测的重点楼盘，销售冠军依次为恒福曦园、城市花园和凤城明珠，其黄金户型多为偏向130-140的三房，反观上月销售数据，其销售旺户亦多为120-140的三房大户型，清远新近的客群趋势更倾向于本地改善型居民。在一、二线城市全面实行限购的影响下，作为三、四线城市的清远虽然避免了限购的厄运，但于今年1月全区已开始实施“限贷”政策，如今当地的众多开放商将眼
24、光由狂追“小户型”的刚需客、投资客逐渐演变为“中大户型”和“小户型”平分天下的局面。恒福曦园作为今月小户型的主力军，其奢华的外观包装、创新立体式园林及部分使用率达100%的N+1户型，使该项目成功进驻清远新城区市场，主力77-116的两、三房户型保持强劲的销售势头，环比上月上升9.1%。恒福曦园的成功暗示着清远房地产项目已由普通逐步迈向追求包装、追求园林景观设计、追求更实惠的户型等较高层次需求，而清远的客户亦开始关注产品更深层次的综合性元素。反观万基金海湾，作为本项目最为强劲的竞争对手之一，已逐渐呈现出疲软状态，均价4800元/与上月相同，但总销售业绩仅为11套二、三房洋房，在“限贷”政策的刺
25、激下，101-134的三房占总销售量的90.91%，颇受当地改善型居民的欢迎，而81、93的二房户型及159-211的四房户型则交易惨淡。3、区域市场本月成交面积比例分布新城区重点监测楼盘本月成交面积比例分布面积区间合计所占比列公寓00.00%70以下00.00%70-902519.38%90-1103728.68%110-1301914.73%130-1504837.21%150-17000.00%170-19000.00%190-21000.00%210以上00.00%别墅00.00%总计129100.00%小结：由上表可见，新城区主要楼盘推出产品的面积区间在70-150之间，与上月相比，
26、今月市场占比最大的产品在130-150之间，倾向于三房的大户型设计，本月交易量为48套，占成交总量的37.21%，位居榜首；其次是90-110的中小户型，本月交易量为37套，成交比例为 28.68%。70-90的首次置业中小户型和90-130的改善型中等户型本月所占比例相当，尽管市场上在售产品的面积区间较为丰富，但是在市场进入一个调整周期当中，刚需型的卖家占据了整个市场的主力。4、区域市场未来新增货量情况新城区未来新增货量情况项目名称批售产品户型产品面积（）套数（套）比例预计推出时间东骏豪庭4、5栋三房122-14221222.80%7、8月复式四房190-22040.43%时尚都市1、2号楼
27、公寓34-4511212.04%7月底二房79-9222424.09%三房133-14011212.04%华府花园1-3栋三房10027029.03%10月1日小结：未来从7月开始延续至10月，预计有三个项目开盘，总推货量预计在930套左右，其中时尚都市作为近期供货量最强势的项目，79-92两房户型224套，占比24.09%，该项目预计将于7月底开盘，充足的中小户型房源，或会对富丽东方造成一定的冲击。东郡豪庭122-142三房户型212套，占比22.80%，华府花园100三房户型270套，占比29.03%，未来“改善型”三房户型货源充足，占总推货量51.83%。5、各楼盘营销推广楼盘营销推广活
28、动一览表片区楼盘营销活动/推广新城朝南维港半岛u 6月11日,朝南维港半岛社区体育馆命名征询活动新闻发布会在维港尚城广场隆重举行新城中裕金鑫花园u 5月29日上午，在售楼部举行 “六一开心有礼”亲子活动清城美林宏景新城u 6月1日举办“庆六一”业主活动清城沁园御金街u 6月5日登记可获92折开盘优惠u 6月6日17日登记可获94折开盘优惠u 6月18日可获96折开盘优惠u 6月18日二期铺王开盘，现场举办“喜羊羊嘉年华”活动楼盘报纸广告投放一览表片区楼盘名称报纸名称投放日期版号版幅广告主题新城朝南维港半岛清远日报6月3日02版：广告整版让你的生活成为别人的旗帜，6月11日全城接受诚意登记新城城
29、市花园清远日报6月8日01版：封面0.5城市核心福地，花园绽放梦想新城朝南维港半岛清远日报6月10日01版：要闻整版献给看过世界的人，6月11日全城接受内部登记清城御金街清远日报6月10日02版：广告整版买铺！就买景区铺！6月18日二期开盘在即，特享94折清城锦江豪苑清远日报6月10日A6：广告整版住进锦江，成为别人羡慕的对象新城朝南维港半岛清远日报6月10日C1：楼市周刊0.5朝南维港半岛社区体育会所征询活动新城中裕金鑫花园清远日报6月10日C3：楼市周刊0.5错过以后，才懂得珍惜，45号楼123168m现正接受诚意登记，即将开盘新城朝南维港半岛清远日报6月17日B1：广告整版全程内部登记9
30、5折优惠倒计时，把握购房良机！更有机会赢取“迪拜双人游”！新城江湾誉景清远日报6月17日C3：广告整版诚意认购即日火爆进行中！新城朝南维港半岛清远日报6月20日A1：要闻0.5朝南维港半岛社区体育会所征询活动新城城市花园清远日报6月23日B1：广告整版120万平方米大型社会征名活动盛大启幕新城中裕金鑫花园清远日报6月24日B1：广告整版万众期待，4-5号楼6月25日盛大开盘清新恒大世纪旅游城清远日报6月24日02版：广告整版25日盛大开业，诚邀数名举行云集盛典清城五洲世纪城清远日报6月24日A6版：广告整版7月23日-31日销售中心盛大启动仪式清城江湾誉景清远日报6月24日B4版：广告半版诚意认购即日火爆进行中清城富景天下清远日报6月24日C3版：广告整版临时咨询中心6月28日正式开幕新城朝南维港半岛清远日报6月27日A1：要闻0.5朝南维港半岛社区体育会所征询活动新城城市花园清远日报6月28日02版：广告整版120万平方米大型社会征名活动盛大启幕新城朝南维港半岛清远日报6月29日B1：地方新闻0.5朝南维港半岛社区体育会所征询活动撰写合成审核强丽佳强丽佳、卢永超招锦杰一秀地产富丽东方项目组 2011-7-4
