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1、2010年银川市城市发展和房地产市场初步研究第一部分 银川城市总体规划一、城市概述1、城市概况银川市为宁夏回族自治区首府，自治区政治、经济、文化中心。银川市位于黄河上游宁夏平原中部，银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南东北方向倾斜，平均海拔在10101150米之间。银川属中温带大陆性气候，主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积3500平方公里，黄河自南向北过境长度近百公里。2、行政区划及人口构成银川市下辖兴庆区、金凤区、西夏区3个区，灵武市和永宁县、贺兰县。2009年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡
2、和211个居委会、271个村民委员会。人口构成2009年底，银川市户籍人口为155.55万人，其中市辖区91.42万人（兴庆区48万人，西夏区23.3万人，金凤区16.5万人），占全市人口的58.78 %，；永宁县20.5万人，占全市人口的13.60%；贺兰县19万人，占全市人口的12.39%；灵武市23.71万人，占全市人口的15.24%。2009年全国非农业人口平均水平为42%全市非农业人口为101.26万人，占人口总数的64.5%；3、地理环境银川市位于黄河上游宁夏平原中部。其地域范围在北纬37293853，东经1054910653之间，总面积3500平方公里。2009年城市建成区面积1
3、07平方公里，市区公用设施敷设范围110平方公里。银川市区地形分为山地和平原两大部分。西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南-东北方向倾斜。地貌类型多样，自西向东分为贺兰山地、洪积扇前倾斜平原、洪积冲积平原、冲积湖沼平原、河谷平原、河漫滩地等。海拔在1010米1150米之间。银川西部的贺兰山为石质中高山，呈北偏东走向。全长约150公里，宽20公里30公里。最高峰海拔3556米，是阻挡西北冷空气和风沙长驱直入银川的天然屏障。贺兰山在银川市境内近70公里，面积5.88万公顷，山高坡陡，气势雄伟。4、自然资源银川地区山川兼备，地貌类型多样，受气候、土壤等自然条件影响，形成了多种类动植物资源。银川平
4、原地势平坦开阔，土地肥沃，沟渠纵横，水利资源丰富，加之日照充足，自然条件优越，自古以来就有“塞上江南”的美誉，是重要的农林牧渔生产区。银川境内天然湖泊众多，自然水面数万公顷，水质良好，水域内水草茂盛，具备发展水产养殖的优越条件。贺兰山区有银川市唯一的天然林资源。总面积2.67万公顷，有天然次生林1.23万公顷，森林覆盖率22.8%。贺兰山东麓地区，其气候、土壤、地理条件接近甚至优于法国优质葡萄产区波尔多地区，是世界优质葡萄栽培的最佳生态区之一。银川地区矿产资源有煤炭、赤铁矿、熔剂石灰岩、熔剂白云岩、熔剂硅石、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。贺兰石“石质莹润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫”，自
5、古就有“一端二歙三贺兰”之盛誉，为中国“五大名砚”之一。灵武矿区的煤炭、石油、天然气储量丰富，特别是煤炭储量以及其具有的高发热量、低灰、低硫、低磷等品质，在全自治区乃至全国也占有十分重要的地位。5、综合实力2009年全市实现生产总值578.15亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0，快于2000年以来十年平均增速0.4个百分点。分产业看，第一产业完成增加值32.33亿元，增长6.9；第二产业完成增加值285.79亿元，增长15.1；第三产业完成增加值260.03亿元，增长11.5。按常住人口计算，全市人均生产总值34453元/人。 20062010年银川市城镇居民人均可支配收入及增长图年末单
6、位从业人员29.66万人，同比增长2.3，全市城镇单位在岗职工27.83万人，城镇登记失业率为3.7。 全年全社会固定资产投资完成492.10亿元，比上年增长34.6。其中，城镇投资474.67亿元，增长35.7；农村投资17.43亿元，增长9.3。 从投资结构看，第一产业投资9.48亿元，比上年增长37.2；第二产业投资289.97亿元，增长41.6，其中工业投资289.46亿元，增长41.4；第三产业投资175.82亿元，增长25.4。 2010年银川市房地产完成开发投资160. 82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%。全市商品房销售面积536.11万平方米，
7、实现销售额210.63亿元，分别比去年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低。6、城市建设2009年末城市建成区面积115.47平方公里，增长4.2；城市拥有道路面积1594万平方米。全年供水总量1.02亿立方米，增长1.8。集中供热面积达到3279.20万平方米，增长6.1。天然气用气普及率为64.0。 全市公共汽车线路达到59条，运营线路网长度410公里。公交标准运营车辆1492标台；出租汽车运营车辆5006辆。全年城市公共交通共运送乘客1.74亿人次。 城市建成区绿化覆盖面积4967.35公顷，建成区绿化覆盖率43.02，人均公园绿地面积14
8、.01平方米。二、城市性质与发展目标1、城市性质宁夏首府，全区政治、经济、文化中心；国家历史文化名城；西北地区东部重要的区域中心城市。2、城市职能区域中心城市：作为西北地区东部的重要城市，承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能；重要旅游城市：成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能；交通枢纽：成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽；能源化工业基地：承担着最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。宁夏回族自治区首府：承担着自治区政治、经济、文化和信息中心职能3、城市发展目标进一步加强和完善银川市的中心职能，增
9、强区域集聚辐射能力，建设经济繁荣、社会文明、民族团结、特色鲜明、功能完善、环境优美的繁荣创业城市、宜居园林城市、和谐文明城市和魅力文化城市，使银川市成为西北地区最适宜居住、最适宜创业的现代化区域中心城市，实现全面协调可持续性发展。三、城市规模1、市域城镇化水平与人口规模2015年城镇化水平72%，市域总人口220万人。2、市区人口规模2015年，中心城区人口达到150万人;2020年，中心城区人口达到200万人。3、用地规模（2011年2020年）市域：银川市行政辖区总面积为3500平方公里；中心城区：高速环路以内地区面积为400平方公里；城市规划区范围：总计2286.5平方公里，包括：市辖区
10、1773.5平方公里；德胜工业园及商住区控制范围17平方公里；望远工业园区控制范围22平方公里；河东机场片区控制范围80平方公里；宁东能源化工基地控制范围394平方公里。四、产业发展与布局1、产业发展重点实施“兴工强市”方略，重点发展“一强四优五新”产业，不断提升全市工业化水平；抓住成为国家服务业综合改革试点城市的契机，围绕“三个中心一个目的地”（区域性物流中心、生活服务中心、现代服务业中心，旅游休闲目的地）建设目标，加快发展服务业；大力推进农业现代化，重点发展“两强四优四新”产业，把银川建成全国现代农业示范区。2、产业布局：四条产业带1）、东部能源化工产业带依托宁东能源化工基地，以煤炭、电力
11、生产为基础，以化工产业为主导，以新材料、建材为补充，发展规模经济、技术先进、清洁生产的现代工业体系。2）、中部综合产业带以银川经济技术开发区和德胜、望远工业区为主体，重点发展高新技术产业、发酵及生物制药产业、清真食品及保健品和穆斯林用品产业、机械装备制造和新材料产业。依托中心城发展区域性物流中心，建设区域性现代服务业中心，形成特色旅游区和旅游服务业基地。3）、中部沿黄河产业带依托黄河重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。重点发展灵武的羊绒加工业和高端纺织业，同时依托航空港发展物流业。4）、西部沿山旅游休闲生态产业带依托贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关
12、服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。五、市域城镇体系1、市域城镇发展总体战略统筹城镇一体化规划布局，实现工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇和中心村集中的“三个集中”，推进城镇规划建设、产业发展、基础设施建设、社会事业和就业保障“五个一体化”。2、城镇职能分工1）、中心城市：包括银川市中心城及宁东组团、德胜组团、望远组团、机场组团4个以产业功能为主的外围组团。2）、县域中心城镇（综合型）灵武东塔、贺兰习岗、永宁杨和3）、中心镇镇北堡、掌政为旅游服务型，洪广为工业交通型，马家滩为工矿型，崇兴、丰登、李俊为农副商贸。4）、一般乡镇下属各一般乡镇按农副商贸型、旅游服务型、农
13、业型等情况分类。六、中心城总体布局1、总体布局：三纵两横“三纵”南北向三条轴线主要包括沿GZ25、G109及包兰铁路形成以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴，沿S305和S201分别形成以生态保护和旅游发展为主两条三级城镇发展轴。“两横”东西向两条轴线包括沿GZ35形成联系银川中心城市和宁东能源化基地的二级城镇发展轴，沿G307至灵武吴中二级公路形成联系灵武和宁东能源化基地的二级城镇发展轴。2、公共服务设施行政办公：市级行政办公中心商业金融：市级商业中心2个；区级商业中心3个文化娱乐：市级文化中心1处；结合金凤行政办公中心的建设、规划；规划组团及文化设施在各组团中心相对集中布置。体育中心：
14、银川市综合体育中心、宁夏体育中心、湖滨综合体育中心、夏亲水体育健身中心医疗卫生设施高教园区：西夏区怀远路以北，北四环路以南，宁溯街以东，李子园路以西3、居住强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。4、工业坚定不移地实施“兴工强市”方略，重点发展“一强四优五新”产业，不断提升全市工业化水平。做强能源化工产业。高起点、高水平把宁东建设
15、成为国家重要的大型煤炭基地、“西电东送”火电基地、煤化工产业基地，实现资源优势向经济优势转变。做大“四优”产业：机械装备及再制造产业、羊绒产业、积清真食品和穆斯林用品产业和发酵及生物制药产业。加快培育“五个新的增长点”：新能源装备制造业、葡萄酒酿造业、电子信息业、家具装饰业和新材料产业。七、城市近期建设1、发展目标和规模发展目标：到2015年，力争基本建成全面小康社会，成为西北地区“最适宜居住、最适宜创业”的现代化区域中心城市。发展规模：银川市区域总人口2015年达到220万人；银川市中心城区人口2015年达到150万人；2015年，银川市中心城建设用地规模控制在155平方公里，人均建设用地1
16、17平方米。2、建设重点空间布局：“南进北拓西优东控”近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。3、住宅建设重点鼓励建设中小户型、中低价位普通商品房。建立覆盖全市低收入家庭和部分中低收入群体基本住房需求的城市住房保障体系。加大保障性住房的建设力度，实现应保尽保。对低收入家庭实施廉租住房和公共租赁住房救济保障；开发经济适用住房、限价商品住房等共有产权房，解决部分中低收入群体基本住房；建设劳务移民和外来务工人员安居住房，妥善安置失
17、地农民的住房。“十二五”期间，改造500万平方米的老旧小区，建设保障性住房4.5万套，总面积达到310万平方米。第二部分 银川市国民经济和社会发展规划纲要一、发展目标到2015年，力争基本建成全面小康社会，成为西北地区“最适宜居住、最适宜创业”的现代化区域中心城市：1、突出科技创新和人才队伍建设；2、确保工业增加值、服务业增加值和全社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；3、高中阶段及以下教育基本满足需求、质量明显提高，城乡居民人人享有基本医疗卫生服务，城乡养老、医疗保险全覆盖并逐步提高保障水平，劳动年龄人口实现充分就业、零就业家庭动态消零；4、城乡居民收入增长与经济发展同步、劳动报酬增
18、长与劳动生产率提高同步，保障性住房应保尽保，市民参与文化娱乐、运动休闲活动更方便，人民群众安全感进一步提高，建成全国食品安全先进城市；5、努力从“文明银川、创新银川、生态银川、健康银川、平安银川”五个方面提升城市现代化水平。二、主要指标 1、经济增长目标：全市地区生产总值达到1300亿元，年均增长12%以上，人均地区生产总值达到6万元，年均增长10%。工业增加值比2010年翻一番，年均增长15%；服务业增加值（现价）比2010年翻一番，年均增长15%；全社会固定资产投资总规模五年累计比“十一五”翻一番半，年均增长20%以上；地方财政一般预算收入比2010年翻一番，年均增长15%；社会消费品零售
19、总额比2010年翻一番，年均增长15%。2、结构调整目标：优势特色产业规模明显扩大，效益显著提升，现代服务业比重大幅提高；高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重达到30%，科技进步对经济增长的贡献率达到55以上；城乡发展协调性增强，移民地区自我发展能力显著提高，城镇化率达到75%。3、改善民生目标：基本公共服务达到全国平均水平；城镇居民年均可支配收入和农村居民年均纯收入分别达到3万元和1万元，年均增长12%左右；移民地区农民人均纯收入比2010年翻一番，年均增长15%以上；五年累计新增城镇就业人数25万人；城镇调查失业率控制在4.5%以下；社会保障水平进一步提高。4、生态环境目标：全市森
20、林覆盖率达到20%；城市建成区绿地率43%以上；城市集中供热普及率、城市生活垃圾无害化和污水处理率均达到90%以上，城乡居民生产、生活环境明显改善。万元GDP综合能耗和万元GDP二氧化碳排放量完成自治区下达控制指标，节能减排取得新进展。5、人文发展目标：全市总人口达到220万人，人口自然增长率控制在7以下；人均占有公共文化体育设施面积1.1；公民具备基本科学素质的比例达到4%；国民体质监测合格率达到85%以上；人口平均预期寿命达到78岁；居民平均受教育年限达到11年。6、城市创建目标：全国文明城市、国家创业型城市、国家创新型城市、国家生态园林城市、国家健康城市、联合国人居环境奖。第三部分 房地
21、产市场一、银川市房地产总体市场状况1、房地产开发投资状况2010年，银川市房地产完成开发投资160. 82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力。其中，住宅投资116.08亿元，占整体房地产开发投资的72.2%，比上年增长了61.8%。2005-2009年，银川市商品房施工及竣工面积稳步增长。2010年1-11月份，全市商品房施工面积为1704.75万平方米，同比增长43.2%。其中，住宅施工面积1273.86万平方米，增长43.6%；办公楼施工面积64.12万平方米,增长6.8%；商业营业用房施工面积191.56万平方米，
22、增长26.3%。2、住宅市场2010年，全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比去年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低。2010年，银川市房屋销售均价达到4234元/,增长率为12.7%。近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或投资。银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，2009、2010年楼市的火爆，造成空置率逐年降低。，截至2010年8月，全市商品房空置面积为177.4万平方米，同比下降了
23、0.6%。3、土地市场银川土地供应量和实际开发量都再提升，尽管2010年土地出让中开始出现部分容积率5.0的商服用地，但是据调查银川目前商住综合生活区的容积率不高，最多2.5。因此，银川缺少高档商业大盘。挂牌宗 地用途宗地面积容积率出让年期起始价成交价楼面价（元/平方米）摘牌单位摘牌时间编号位 置（平方米）（年）（万元）（万元）2010-02号兴庆区凤凰北街东侧、宁夏人民出版社用地北侧商服9689.70 5.00 401677.00 9977.00 2059.30 宁夏世和 房地产开发有限责任公司2010年4月28日2010-04号兴庆区丽景北街东侧、规划四号路北侧住宅、商服、批发零售、仓储6
24、73847.10 3.00 70/40/5021955.00 21955.00 108.61 汇丰祥商业控股有限公司2010年5月13日2010-07号金凤区黄河东路北侧、包兰铁路东侧住宅、商服186506.30 2.00 70/4012000.00 13250.00 355.22 宁夏天都房地产开发有限公司2010年5月19日2010-51号金凤区正源南街东侧、金凤八街南侧住宅199901.30 2.00 7029986.00 59070.00 1477.48 中国海外银川投资有限公司、中海地产集团有限公司、锡华实业投资集团有限公司、宁夏亿群矿业发展集团有限公司2010年10月20日2010
25、-52号金凤区六盘山路北侧、金凤六街东侧住宅242083.90 2.00 7036313.00 71535.00 1477.48 中国海外银川投资有限公司、中海地产集团有限公司、锡华实业投资集团有限公司、宁夏亿群矿业发展集团有限公司2010年10月20日2010-68号金凤区长城西路林带南侧、良田渠街东侧住宅、商服98954.60 2.00 70/4011341.00 18500.00 934.77 恒大地产集团2010年11月25日2010-69号金凤区良田渠街西侧、六号路北侧住宅、商服119625.40 2.00 70/4013710.00 13710.00 573.04 恒大地产集团20
26、10年11月25日2010-87号兴庆区解放街南侧、进宁街西侧商服20375.30 5.00 4013400.00 27200.00 2669.90 中房集团银川房地产开发有限责任公司、银川建发集团股份有限公司、银川新华百货商店股份有限公司2010年12月16日2010-92号兴庆区利民南街东侧、书苑巷北侧住宅、商服33783.63.00 70/40684220800.00 2052.28 宁夏荣恒房地产集团有限责任公司2011年1月28日银川土地折合到楼面价格在逐渐攀升,近年住宅用地成交楼面价集中在1000-1500元/，商服用地楼面价集中在2000-2700元/。近两年银川的土地挂牌数量没
27、有大幅增减，处在快速发展的初期。银川2010年上半年住宅土地供应为60.7万平米，相比09年同期增长13%，相比杭州差距较大，住宅有发展空间。住宅建造经济适用房和中小户型比例大，结构合理，居民住房压力相对较小。二、银川房地产开发热点区域及重点项目介绍银川市区有两个方向，是城市的主发展方向，即金凤区、兴庆区沿向南方向，图中红色区域；另外一处是城北德胜东路一带，是银川北拓的重点，因为他是衔接贺兰县的地带。银川市区房价差别较大，金凤区与兴庆区为居民密度较大的老城区，房价最高。西夏区为工业区，房价相比明显低。西夏区的土地供应，近年以北部为主。 房价分布区间：淡红色区域房价为最高，在7000元/平米以上
28、；淡绿色区域为银川城市拓展区，房价55007000元/平米左右；淡黄色区域为西夏工业区，普遍在5000元/平米以下；淡紫色房价30004000元之间居多。银川按行政区划可分为兴庆区（老城区）、金风区（新城）、西夏区（新市区）三大区域，三区域的界限、特点较为明显。1、 兴庆区重点项目以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为48万，而经济也以兴庆区最为发达，是银川城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。兴庆区房价集中在7000-9000元/平米之间，银川写字楼、商铺分布集中在该区域。光耀上城位于民族南街与宝湖
29、东路交叉口的东南侧，总建筑面积20万平方米，是目前城南最大的楼盘之一。周边新世纪花园、紫薇星座、塞上骄子等高档住宅社区遍布周围，是城南正在快速崛起发展的高档核心社区板块。社区一期由3幢6层宽景花园洋房，2幢11层观景花园洋房，1幢18-24层远景花园洋房组成。建筑排列规整有序，天极线错落有秩，人车分流合理，是城市精英们的尚流生活聚落。开盘均价5800元/平米。骏景茗居是天俊公司在清河街西侧的四栋小高层住宅，北面临近北塔湖生态区，东邻宁夏国际汽车城，西邻新二中，无论自然景观，教育资源，发展潜力都具有很大优势；加之小高层的物业形态，95平米三室两厅的稀有户型，无疑将会引爆银川北城精致成熟小高层居住
30、狂潮。 均价约为70008000元/平米之间。2、 金凤区重点项目唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居环境较好，但金风区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位的确立，各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建设，未来必然成为大银川的中心所在地，但目前主要依靠外来人口消化。银川市政府在城市规划中已将金凤区确定为房地产开发的重心，随着开发建设步伐的不断深入，金凤区的教育、交通等配套公共设施也在完善中。房产价格目前在6300元以上。 吉泰润园是2010年宁夏吉泰房地产开发有限公司重点开发项目，项目总占地180亩，总建筑面积26万平方米。规
31、划容积率为1.7，绿化率高于35%，整个项目规划4038户。主要以多层洋房为主、小高层及多层为辅。项目位于金凤区行政中心区域，上海西路与亲水大街交汇处；东临美丽的爱伊河，西依千亩生态林带，自然环境得天独厚，北临贺兰山路毗邻新九中，教育人文资源鼎盛，南望三馆两中心等市政配套设施，是真正集政治、经济、文化等配套为一体的区域性地标楼盘。开盘均价6500元/平米。 银帝宝湖天下以鳞次栉比的建筑高度满足了居者对开阔视野的向往，而错落有致的建筑布局、宽阔的楼体间距又很好的满足了居者对采光和通风的要求，坐在家中就能自由近观远眺，将全城景致尽收眼底，悠享无限风光，感悟人生，沉浸只为你独享的奢适。银帝宝湖天下建
32、筑风格为新古典主义欧式风格，典雅、大气，彰显大家风范与华贵气质，在古典主义欧式风格中蕴含时代气息，为项目创造出动人的建筑外观。开盘均价为6300元/平米。3、 西夏区重点项目铁路以西则为西夏区，西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地，但目前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学校给该片区注入了活力。西夏区房产价格在5000元以下居多，由于其工业工厂密集，比较利于发展城市综合体。大禹.盛世金像坐拥银川市西夏区核心居住区，紧临怀远东路，北依西夏区第五小学，西临银橡住宅A区，东临佳乐苑、长乐苑住宅区。项目规划用地总面积38150平方米，地上总建筑面
33、积为84544平方米。住宅面积从57平方米到118平方米不等，拥有多层，小高层等建筑形态。本项目交通便捷。大禹.盛世金橡将以西夏风情景观主题，为居住于此的成功人士营造华贵、舒适的生态居住环境空间。它的建成将有力提升怀远路街景及西夏城市形象。平均房价4200元/平米。4、商业、写字楼情况银川写字楼、商铺分布，以兴庆区最多，那里是银川商业办公的密集区。城北有新建的高档商业、生活综合体。总的来说，银川城市综合体建设已经被部分开发商抢得先机，如果后续进入的话，必须根据投资位置、城市发展规划、定位思想进行综合慎重分析。紫荆花商务中心占地7万余平米，总建筑面积约21万平米，是新区人民广场周边最大的商务楼盘
34、；其中A、B、C座规划为23层商务写字楼，每层写字楼总面积约为1200，14层为商务裙楼；D、E座规划为23层的精装小户型公寓，面积为4697，14层为商务裙楼；F座规划为23层商务酒店；J、H座规划为13层的板式小高层住宅，面积为117279。平均房价7180元/平米。依托以写字楼为主题兼有商务酒店、时尚商铺、大型卖场等丰富业态组成的易大紫荆花商务中心综合体，享有高端成熟的都市生活要素和优势资源，打造地标级建筑综合体的卓尔不群，将完成大银川版图的点睛之笔。三、银川房地产形势判断分析1、银川市场环境分析（1）银川市移民众多，不排斥外来文化，同时消费也较为超前，不保守银川市是一个新发展起来的城市
35、，真正土生土长的市民大约只占了20%左右，同西北其他城市相比，具有活力，对外来文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系，导致银川市居民注重享受，讲究消费，消费观念不保守，较超前。（2）住房房价稳步上涨，高端楼盘腾空出世虽然银川2010年住房均价仅为4234元/，但这与银川的代建房和经济房有关，真正银川目前的商品房呈快速发展趋势，大量的高端、高价楼盘不断出现，如名都国际大厦，精装公寓售价达到了10580元/平方米，绿地21城均价9000元/平方米，而从目前几大高端楼盘的销售状况来看，都相当不错，可见银川的消费潜力还有较大潜力。（3）银川市城区“挤出效应”已经相当明显由于城区内房价涨幅较大，
36、很多市民开始离开主城区在周边地区买房，因此永宁、贺兰、灵武等市县投资持续高速增长。永宁县以增长1,6倍的速度位居首位，其次是灵武市，增速也达到了1.2倍，而前期市场已经充分发展的贺兰县也实现了41.1的增速。（4）银川市场竞争日益激烈，但整个市场开始走向良性发展在银川市土地招拍挂市场上，频繁出现大企业的身影，绿地、京能、中海、恒大等房地产企业都在加速进入银川楼市，在城市核心地块开发了大量中高端楼盘。外来开发商的介入，除了带来先进的开发理念，同时使得市场变得更加规范。（5）多层住宅依然受大众喜欢，小高层、高层正处于渗透阶段，塔楼小高层不受欢迎银川市民目前居住的房屋多数是多层，这也说明了银川土地供
37、给充足、居民对住房的消费能力未得到充分的挖掘。从目前仅有的几栋居家型的塔楼的销售状况来看，即使价格较低，依然销售的不好，说明塔楼在当地不太受欢迎，受宠的主要是南北向的板式楼。2、未来银川房地产市场形势判断随着楼市新政的不断出台，给火爆的银川房地产市场浇了一盆冷水，2011年银川房价继续大涨的趋势将会有所抑制。但银川房地产开发的前景非常巨大，体现在地价相对较低、利润较高；未来城市发展的空间较大，城市辐射范围广，周边人群的消费能力较强，这些因素为房地产的发展提供了良好的空间。（1）银川的城市环境和城市规划方圆500公里范围内，银川的环境、商业、教育等方面的配套最好，这就给房地产的发展提供了催化剂。
38、银川城市内部水系发达，爱伊河、黄河、阅海、宝湖、北塔湖、七十二连湖等水系各自带动了周边片区房地产市场的升温。（2）周边500公里城市群的消费能力周边乌海、鄂尔多斯、榆林、阿盟等地区对银川城市的向心力，持续不断，这部分资源型城市的高端消费能力将推动银川房地产市场不断向前。（3）银川持续不断的人口增长和经济发展预计至 2020年银川中心区人口达到200万人，比2010年增加一倍，国家对银川的政策倾斜和财政扶持，宁东煤化工基地的发展（至2026年达到宁夏现在的GDP水平），持续不断的人口增长和经济发展，将产生巨大的房地产需求。（4）品牌开发商的陆续进入目前已有鲁能、绿地、恒大、万达等知名地产企业进驻，现获悉中海、华润等地产大鳄也已签订意向开发地块，品牌开发商的带动将极大带动整个城市房地产开发水平的提高和价格的提升。项目管理委员会 市场策划办公室2011年2月16日
