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1、更多视频音频课件请联系第七章资源税法和土地增值税法本章考情分析本章中资源税法是考试中非重点税，主要命题为单选题、多选题，有时也可以与增值税结合进行计算题命题，一般分值2分左右。本章中土地增值税法是考试中的重点税，命题除单选题、多选题外，每年都有计算题命题，个别年份还出现综合题（2011年），一般分值8分以内。本章内容：7节第一节资源税纳税义务人、税目与税率第二节资源税计税依据与应纳税额的计算第三节资源税税收优惠和征收管理第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）第七节土地增值税税收优惠和征收管理本章新增及变化内容资源税中
2、: 中外合作开采石油、天然气不再缴纳矿区使用费，依法缴纳资源税；减免税中铁矿石资源税减按80%征收；尾矿再利用不征收资源税。本章内容讲解第一节资源税纳税义务人、税目与税率资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。一、纳税义务人资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。注意：1.资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。2.资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或移作自用时一次性征收，属于价内税。3.资源税的
3、纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业。【变化】自2011-11-1起，中外合作开采陆上和海洋的石油不再缴纳矿区使用费，依法缴纳资源税。4.独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。【例题多选题】下列各项中，属于资源税纳税义务人的有（）。A.进口盐的外贸企业B.开采原煤的私营企业C.生产盐的外商投资企业D.中外合作开采石油的企业正确答案BCD答案解析本题考核资源税的纳税义务人。资源税进口不征，出口不退。二、税目和税率（一）税目（征税范围）：目前只有7大类：1.原油。是指开采的天然原油，不包括人造石油。2.天然气。是指专门开采或与原油同时
4、开采的天然气，煤矿生产的天然气暂不征税。3.煤炭。是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。4.其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。5.黑色金属矿原矿。6.有色金属矿原矿。7.盐。包括固体盐、液体盐。固体盐，包括海盐、湖盐原盐和井矿盐。液体盐，是指卤水。其他需要说明的问题：1.纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。2.未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。【例题多选题】下列各项中，应征资源税的有（
5、）。A.开采的大理石B.进口的原油C.开采的煤矿瓦斯D.生产用于出口的卤水正确答案AD答案解析资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不征收资源税。（二）税率自2011年11月1日起，原油和天然气由从量定额改为从价定率征收资源税。自此，资源税采取从价定率或者从量定额的办法计征。矿产品税率形式具体标准原油、天然气比例税率5%10%煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐固定税额矿产品差别、地区差别0.360元/吨三、扣缴义务人收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人：1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。2.其他
6、收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。【考题单选题】（2012年）2012年2月，某采选矿联合企业到异地收购未税镍矿石。在计算代扣代缴资源税时，该矿石适用的税率是（）。A. 税务机关核定的单位税额B. 镍矿石收购地适用的单位税额C. 镍矿石原产地适用的单位税额D. 该联合企业适用的镍矿石单位税额正确答案D答案解析独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。根据规定，D选项符合题意。第二节资源税计税依据与应纳税额的计算一、计税依据（一）从价定率征收的计税依据销售额销售额为纳税人销
7、售应税产品（原油、天然气）向购买方收取的全部价款和价外费用（如违约金、优质费等），但不包括收取的增值税销项税额。【提示】与应税矿产品缴纳增值税的销售额一致。【考题单选题】（2012年）某油田2011年10月共计开采原油8000吨，当月销售原油6000吨，取得销售收入（不含增值税）18000000元，同时还向购买方收取违约金23400元，优质费5850元；支付运输费用20000元（运输发票已比对）。已知销售原油的资源税税率为5%，则该油田10月应缴纳的资源税为（）。A.900000元B.900250元C.901000元D.901250元正确答案D答案解析取得违约金和优质费属于价外费用，价外费用一
8、般都是含税的，这里要换算成不含税的。应缴纳的资源税=18000000+（23400+5850）（1+17%）5%=901250（元）（二）从量定额征收的计税依据销售数量1.基本规定：销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。2.纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。3.纳税人在资源税纳税申报时，除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送。4.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭：按加工产品的综合回收率还原成原煤数量。5.金属和非金属矿产品原矿：
9、因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：【例题多选题】某铜矿2013年9月销售铜精矿4000吨（选矿比为1:5），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨1.2元，应纳资源税和增值税税额为（）A.资源税1.68万元B.资源税2.4万元C.增值税78万元D.增值税102万元正确答案BD答案解析应纳资源税400051.224000（元）应纳增值税1500400017%1020000（元）6.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐
10、的已纳税额准予抵扣。【例题单选题】某产盐企业，5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。A.20000元B.35000元C.45000元D.60000元正确答案C答案解析纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税1500403000545000（元）二、应纳税额的计算 计税方法计算
11、公式适用范围从量定额征收应纳税额课税数量单位税额煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐从价定率征收应纳税额（不含增值税）销售额税率原油、天然气注意问题：（1）以初级矿产品作为课税数量。（2）与增值税之间的关系：应税矿产品也要交增值税，按价格交；资源税（只对初级矿产品），大部分矿产品按数量交。两税区别：征税范围不同；环节不同；和价格的关系不同；计税方法不同。【例题计算题】某油田2012年3月销售原油20000吨，开具增值税专用发票取得销售额10000万元、增值税额1700万元，按资源税税目税率表的规定，其适用的税率为8%。请计算该油田3月应缴纳的资源税。正确答案应纳资源税税额
12、100008%800（万元）应纳增值税税额1000017%1700（万元）【例题计算题】位于县城的某内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，1月发生以下业务；（1）开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤9000吨，每吨不含税单价500元，购销合同约定，本月应收取1/3的价款，但实际只收取不含税价款120万元。（2）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户。（3）销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得不含销售额25万元。（说明：该煤矿所在地原煤的资源税税额为5元/吨，天然气资源税率5%）要求：根据上述资料，计算该企业当
13、月应缴纳的资源税。正确答案应纳资源税90001/3510000（200500）5100001.85（万元）第三节资源税税收优惠和征收管理一、减免税项目1.开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。3.铁矿石资源税减按80%征收。4.尾矿再利用不征收资源税。5.对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。二、出口应税产品不退（免）资源税的规定【链接1】进口应税资源产品不缴纳资源税。【链接2】此规则同城建税的规定。【例题多选题】（近三年考题）下列各项关于资源税减免税规定
14、的表述中，正确的有（）。A.对出口的应税产品免征资源税B.对进口的应税产品不征收资源税C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税正确答案BCD答案解析对出口的应税产品不退（免）资源税。三、纳税义务发生时间1.纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。2.纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。3.纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。5.扣缴义
15、务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的的当天。【链接】资源税的纳税期限与增值税、消费税基本相同。【例题多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（）。A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天C.自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天正确答案BCD答案解析采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。四、纳税地点开采或生产所在地主管税务机关3个地点：开采地、生产地、收购地。具体情况：1.凡是缴纳资源税的纳税
16、人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。2.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税。3.扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。【例题单选题】甲县某独立矿山2013年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。A.12万元B.15万元C.32万元D.40万元正确答案A答案解析本题考核资源税的计算。收购未税矿产品应该向收购地税务机关
17、缴纳资源税。向甲县税务机关缴纳的资源税380%512（万元）资源税总结第四节土地增值税纳税义务人与征税范围土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。199411开征。一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）。A.建造房屋的施工单位B.中外合资房地产公司C.转让国有土地的事业单位D.房地产管理的物业公司正确答案BC答案解析考核土地增值税纳税人的概念。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地
18、使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围（一）基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。基本征税范围不属于征税范围1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。（二）具体事项征税的规定有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益
19、性赠予，征2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征4.房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让暂免8.代建房不征（无权属转移）9.重新评估不征（无收入）【考题单选题】（2012年）下列各项中，属于土地增值税征收范围的是（）。A.
20、房地产的出租行为B.房地产的抵押行为C.房地产的重新评估行为D.个人互换自有住房的行为正确答案D答案解析选项A，出租不交土地增值税。选项B，抵押期间不交。选项C，不属于土地增值税征税范围。第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目一、税率四级超率累进税率（需记忆）二、应税收入的确定包括货币收入、实物收入、其他收入三、扣除项目的确定计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产
21、转让1.房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用等【例题计算题】（2012年节选）地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地
22、产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。要求：（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。正确答案80005%8000（110
23、%）（1500025000）6080（万元）（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。正确答案12000（1500025000）9600（万元）3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。关键取决于财务费用中的利息处理：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内利息注意三点：提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地
24、使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内开发费用取决于“利息支出”1.单独：开发费用利息（地价成本）5%以内注意：利息不超过不包括加、罚息2.不单独：开发费用（地价成本）10%以内【例题计算题】（2012年节选）依上例由于利息支出不能按转让房地产项目计箄分摊，允许扣除的开发费用（60809600）10%1568（万元）【关于利息的其他规定】（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计
25、算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。4.与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）（2）非房地产开发企业：扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加）。【例题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税正确答案C答案解析房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）。5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开
26、发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【例题多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用正确答案ABD答案解析销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转
27、让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。【特殊规定】1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【考题单选题】（2011年）位于县城的某商贸公司2010年12月
28、销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。A.639.6万元B.640.1万元C.760.1万元D.763.7万元正确答案C答案解析销售旧的办公楼需要交营业税、城建税及教育费附加（1000600）5%（15%3%）21.6（万元）；因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600（145%）720（万元）；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为
29、“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为72021.6180.5760.1（万元）。第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）一、增值额（计税依据）土地增值额转让收入扣除项目金额纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及建筑物的转让。二、应纳税额的计算应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数计算步骤：1.扣除项目合计5/4/3/2（选择，计算）2.土地增值额应纳收入13.增值率2/1找税率（记）
30、4.应纳税额2税率1速算扣除系数企业所得额中扣除【例题单选题】2012年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入14000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为最高比例；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元正确答案B答案解析（1）计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；（2）计算土地增
31、值额1400070106990（万元）；（3）计算增值率69907010100%99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；（4）应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。三、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。【例题单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建筑项目正确答案B答案解析土地增值税以
32、国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土
33、地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。【例题多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的正确答案ABC答案解析考查纳税人应当进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的不同情形的区分记忆。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.房地产开发企业将开发
34、的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3.土地增值税清算时，（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税的扣除项目1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2
35、.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业
36、的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。【考题单选题】（2009年）清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的正确答案D答案解析考核土地增值税的扣除项目内容。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理
37、的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。9.拆迁安置费的扣除规定：（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的
38、拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（五）土地增值税清算应报送的资料（六）土地增值税清算项目的审核鉴证纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。对符合规定格式和要求的鉴证报告，税务机关可以采信。（七）核定征收：5个条件（八）清算后再转让
39、房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积【考题综合题节选】（2011）府城房地产开发公司开发项目的可售总面积为45000，截止2010年8月底销售面积为40500，取得收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500房屋未销售。2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算。2011年2月底，公司将剩余4500房屋打包销售，收取价款
40、4320万元。要求回答：（1）计算公司打包销售的4500房屋的单位建筑面积成本费用。正确答案29013.75405000.72（万元）（2）计算公司打包销售的4500房屋的土地增值税。正确答案扣除项目0.7245003240（万元）增值额432032401080（万元）增值率10803240100%33.33%应纳土地增值税108030%324（万元）（九）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。【考题计算题】（2013年）2013年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目
41、进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下:（1）2011年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税（税率5%）；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。（2）2012年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元；银行贷款凭证显示利息支出1000万元。（3）2013年6月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得收入20000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。（4）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。（其他相关资料:当地适用的契税
42、税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。）要求:根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。正确答案房地产公司直接销售可售建筑面积已达到80%，剩余20%部分对外投资，视同销售。已完成全部销售，应进行土地增值税清算。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。正确答案允许扣除的土地使用权支付金额8000（15%）8400（万元）（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。正确答案允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
43、200005%（17%3%2%）1120（万元）（4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。正确答案允许扣除的项目全额合计840050001000（84005000）5%1120（84005000）20%144006701120268018870（万元）收入合计2000080%（20%80%）25000（万元）增值率（2500018870）18870100%32.49%土地增值税613030%1839（万元）补缴土地增值税18396001239（万元）（5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。正确答案纳税人按规定预交土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。正确答案税务中介机构按照税务机关规定的格式和要求对审核鉴证情况出具的鉴证报告，税务机关可以采信。第七节土地增值税税收优惠和征收管理一、税收优惠（一）建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。【提示1】20%是起征点，不到不征。【提
