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1、第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第一节 房产税法房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行房产税的基本规范，是1986年9月15日国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称房产税暂行条例）。一、房产税基本原理（一）房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收人，向产权所有人征收的一种财产税。房产税在我国是一个古老的税种，最早始于周代。新中国成立后，中央人民政府政务院颁布的全国税政实施要则中，把房产税列为全国开征的一个独立税种。1973年进行税制改革，在简化税制的原则下，把试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入了工商税，但
2、保留城市房地产税这一税种，只对居民个人和房产管理部门以及外侨的房屋继续征收。1984年进行工商税制全面改革，重新恢复对房产征税。1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则。至此，房产税又在全国范围内全面征收。（二）房产税的特点1房产税属于财产税中的个别财产税。财产税按征收方式分类，可分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称综合财产税，是对纳税人拥有的财产综合课征的税收。个别财产税，也称特种财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本或其他财产分别课征的税收。我国现行房产税属于个别财
3、产税。2征税范围限于城镇的经营性房屋。房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了不增加农民负担，对农村的房屋没有纳入征税范围。另外，对某些拥有房屋但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。因为这些单位本身没有经营收入，若对其征税，就要相应增加财政拨款，征税也就失去意义。3区别房屋的经营使用方式规定征税办法。拥有房屋的单位和个人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房产税根据纳税人经营形式不同，确定对房屋征税可以按房产计税余值征收，又可以按
4、租金收入征收，使其符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。（三）房产税的作用1筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，解决地方财力不足，而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着地方经济的发展，城市基础设施改善和工商各业的兴旺，房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源。2有利于加强房产管理。税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆。对房屋拥有者征收房产税，可以调节纳税人的收入水平，有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定资产的投资规模。另一方面，房产税规定对个人拥有的非营业用房屋，不征房产税，可以鼓励个人建房、购房和改善住房
5、条件，配合和推动城市住房制度改革。二、纳税义务人与征税对象（一）纳税义务人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：1产权属国家所有的、由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。2产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需要用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出
6、典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋等的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。3产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题，也都属于租典纠纷。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳
7、税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。5无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。自2009年1月1日起，外商投资企业，外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。（二）征税对象房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、征税范围房产税的征税范围为城市、县城
8、、建制镇和工矿区。1城市是指国务院批准设立的市。2县城是指县人民政府所在地的地区。3建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。四、计税依据与税率（一）计税依据房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，
9、称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。1从价计征房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除1030后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则并参照同类房屋，按规定计征房产税。值得注意的是：自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度
10、规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。此外，还应注意以下三个问题：对投资联营的房产，在计征房产
11、税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。（4）房屋附属设备和配套设施的计税
12、规定。从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（5）居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照
13、房产原值减除10%30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。2从租计征房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，采取科学合
14、理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。（二）税率我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除1030后的余值计征的。税率为1.2；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4的税率征收房产税。五、应纳税额的计算房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。（一）从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定的比例后的余值计征
15、，其计算公式为：应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%。【例91】某企业的经营用房原值为5 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。应纳税额5 000（1-30%）1.2%42（万元）（二）从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：应纳税额租金收入12%（或4%）【例92】某公司出租房屋3间，年租金收入为30 000元，适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。应纳税额3
16、0 000123 600（元）六、税收优惠房产税的税收优惠是根据国家政策需要和纳税人的负担能力制定的。由于房产税属地方税，因此给予地方一定的减免权限，有利于地方因地制宜处理问题。目前，房产税的税收优惠政策主要有：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。这里的“人民团体”，是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。这里的“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。（二）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院
17、以及文化、体育、艺术类单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照
18、相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（六）经财政部批准免税的其他房产。这类免税房产，情况特殊，范围较小，是根据实际情况确定的。主要有：1损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报
19、缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。3在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。4为鼓励利用地下人防设施，暂
20、不征收房产税。5从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。6对高校后勤实体免征房产税。7对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。8老年服务机构自用的房产。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。9从2001年1月1日起，对按政府规
21、定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。10对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。除上面提到的可以免纳房产税的情况以外，如纳税人确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。11向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业
22、”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。12自2006年1月1日起至2008年12月31日止，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。
23、七、征收管理（一）纳税义务发生时间1纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。2纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。3纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。4纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。5纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。7房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。8自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发
24、生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（二）纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。（三）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。（四）纳税申报房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写房产税纳税申报表（见表91）。表91 房产税纳税申报表填表日期： 年 月 日纳税人识别号：金额单位：元（列至角分）纳税人名称税款所属时期房产坐落地点建筑面积（）房屋结构上期申报房产原值（评估值）本期增减本期实际房
25、产原值其 中扣除率（%）以房产余值计征房产税以租金收入计征房产税全年应纳税额缴纳次数本 期从价计税的房产原值从租计税的房产原值规定的免税房产原值房产余值适用税率12%应纳税额租金收入适用税率12%应纳税额应纳税额已纳税额应补（退）税额123=1+24=3-5-65=3-4-6678=44+7910=89111213=111214=10+131516=14151718=16-17合计（如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏）（如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏）备 注会计主管（签章）纳税人（公章）代理人名称代理人（公章）代理人地址经办人电话（以下由税务机关填写）收到申报表日期接收人第二节 城镇土
26、地使用税城镇土地使用税法是指国家制定的调整城镇土地使用税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行城镇土地使用税法的基本规范，是2006年12月31日国务院修改并颁布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，（以下简称城镇土地使用税暂行条例）。一、城镇土地使用税基本原理（一）城镇土地使用税概念城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，加强对土地的管理，变土地的无偿使用为有偿使用，促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益；有利于适当调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，促进企业加强经济核算，理顺国家与土地使用者之间
27、的分配关系。（二）城镇土地使用税的特点1征税对象是国有土地我国宪法明确规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。国家既可以凭借财产权利对土地使用人获取的收益进行分配，又可以凭借政治权力对土地使用者进行征税。开征土地使用税，实质上是运用国家政治权力，将纳税人获取的本应属于国家的土地收益集中到国家手中。农业土地因属于集体所有，故未纳入征税范围。2征税范围广现行城镇土地使用税的目的之一，在于调节土地的级差收入，而级差收入的产生主要取决于土地的位置。占有土地位置优越的纳税人可以节约运输和流通费用，扩大销售和经营规模，取得额外经济利益。为了有利于体现国家政策，城镇土地使用
28、税实行差别幅度税额。对不同城镇适用不同税额，对同一城镇的不同地段，根据市政建设状况和经济繁荣程度也确定不等的负担水平。（三）城镇土地使用税的作用1有利于促进土地的合理利用土地是一种宝贵的自然资源。我国虽然幅员辽阔，但人均占有土地面积并不宽裕。过去，我国对非农业用地基本上都采取行政划拨、无偿使用的办法，造成大量土地资源的浪费。开征城镇土地使用税后，国有土地不再由单位和个人无偿使用，而要按规定向国家纳税。由于土地使用税的负担是按城市大小和所处地区经济繁荣程度确定的，因此，单位和个人多占地、占好地就要多纳税；少占地、占差地就要少纳税。这样就能够促进企业合理配置土地和节约使用土地。2调节土地级差收入在
29、我国目前市场经济条件下，影响企业效益的客观因素很多。其中，地理位置的好坏是影响企业运输成本、流通费用高低，进而影响企业利润率高低的重要因素之一。由于土地级差收入的获得与企业本身经营状况无关，如果对此不征税，则既不利于企业经济核算，也无法对企业的主观经营成果进行比较。开征城镇土地使用税，将土地的级差收入纳入国家财政，不仅有利于理顺国家和土地使用者的分配关系，而且为企业公平竞争创造了条件。3筹集地方财政资金城镇土地使用税是地方税，它的税收收入归地方政府支配，是地方财政收入的一项稳定来源。同时，由于城镇土地使用税在所有大、中小城市和县城、建制镇，工矿区开征，因此它涉及面广，而且收入额较大，这就为建立
30、和完善地方税体系创造了条件。二、纳税义务人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位、所称个人，包括个体工商户以及其他个人。城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：1拥有土地使用权的单位和个人。2拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。3土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。4土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。几个
31、人或几个单位共同拥有一块土地的使用权，这块土地的城镇土地使用的纳税人应是对这块土地拥有使用权的每一个人或每一个单位。他们应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。例如，某城市的甲与乙共同拥有一块土地的使用权，这块土地面积为1 500平方米，甲实际使用13，乙实际使用23，则甲应是其所占的土地500平方米（1 50013）的城镇土地使用税的纳税人，乙是其所占的土地1 000平方米（1 50023）的城镇土地使用税纳税人。三、征税范围城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认：1城市
32、是指经国务院批准设立的市。2县城是指县人民政府所在地。3建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。上述城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。另外，自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。四、应纳税额的计算（一
33、）计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：1由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。2尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。3尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。（二）税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使
34、用税年应纳税额。具体标准如下：1大城市1.530元；2中等城市1.224元；3小城市0.918元；4县城、建制镇、工矿区0.612元。大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的城市规划条例中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市；人口在20万至50万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。城镇土地使用税税率表见表92。表91 城镇土地使用税税率表级 别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万以上1.530中等城市20万50万1.224小城市20万以下0.918县城、建制镇、工矿区0.612各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在
35、规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。土地使用税规定幅度税额主要考虑到我国各地区存在着悬殊的土地级差收益，同一地区内不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度也有较大的差别。把土地使用税税额定为幅度税额，拉开档次，而且每个幅度税额的差距规定了20倍。这样，各地政府在划分本辖区不同地段的等级，确定适用税额时，有选择余地，便于具体划分和确定。幅度税额还可以调节不同地区、不同地段之间的土地级差收益，尽可能地平衡税负。（三）应纳税额的计算方法城镇土地使用税
36、的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。其计算公式为：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额【例93】设在某城市的一企业使用土地面积为10 000平方米。经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。年应纳土地使用税税额=10 000 4=40 000（元）五、税收优惠（一）法定免缴土地使用税的优惠1国家机关、人民团体、军队自用的土地。这部分土地是指这些单位本身的办公用地和公务用地。如国家机关、人民团体的办公楼用地，军队的训练场用地等。2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。这部分土地是指这些单
37、位本身的业务用地。如学校的教学楼、操场、食堂等占用的土地。3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税，如公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地。4市政街道、广场、绿化地带等公共用地。5直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。这部分土地是指直接从事于种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活办公用地。6经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地
38、，从使用的月份起免缴土地使用税510年。具体免税期限由各省、自治区、直辖市地方税务局在城镇土地使用税暂行条例规定的期限内自行确定。7对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。8企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。9免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，
39、对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。10对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。11为了体现国家的产业政策，支持重点产业的发展，对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾。具体规定如下：（1）对企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。（2）对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。（3）对火电厂厂区围墙外
40、的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地、水源用地以及热电厂供热管道用地免征城镇土地使用税；厂区围墙外的其他用地，应照章征税。电力项目建设期间纳税有困难的，由省、自治区、直辖市税务局审核后，报国家税务总局批准减免。对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征城镇土地使用税。（4）对水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地），免征土地使用税；其他用地，如生产、办公、生活用地，应照章征收城镇土地使用税。对兼有发电的水利设施用地征免城镇土地使用税问题，比照电力行业征免土地使用税的有关规定办理。（5）对机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地，场内外通讯
41、导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。机场道路，区分为场内、场外道路，场内道路用地免征城镇土地使用税。（6）中国石油天然气总公司所属单位下列油气生产建设用地暂免征收城镇土地使用税：石油地质勘探、钻井、井下作业、油田地面工程等施工临时用地；各种采油（气）井、注水（气）井、水源井用地；油田内办公、生活区以外的公路、铁路专用线及输油（气、水）管道用地；石油长输管线用地；通讯、输变电线路用地；在城市、县城、建制镇以外工矿区内的下列油气生产、生活用地，也暂免征收城镇土地使用税。具体包括：与各种采油（气）井相配套的地面设施用地，包括油气采集、计量、接转、储运、装卸、综合处理等各种场
42、所的用地；与注水（气）井相配套的地面设施用地，包括配水、取水、转水以及供气、配气、压气、气举等各种场所用地；供（配）电、供排水、消防、防洪排涝、防风、防沙等设施用地；职工和家属居住的简易房屋、活动板房、野营房、帐篷等用地。（7）对煤炭企业的矸石山、排土场用地，防排水沟用地，矿区办公、生活区以外的公路、铁路专用线及轻便道和输变电线路用地，炸药库库房外安全区用地，向社会开放的公园及公共绿化带用地，暂免征收城镇土地使用税。对煤炭企业的塌陷地、荒山，在利用之前，暂缓征收城镇土地使用税。对煤炭企业的报废矿井占地，经煤炭企业申请，当地税务机关审核，可以暂免征收城镇土地使用税。（8）对矿山的采矿场、排土场、
43、尾矿库、炸药库的安全区、采区运矿及运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，免征城镇土地使用税。对矿山企业采掘地下矿造成的塌陷地以及荒山占地，在利用之前，暂免征收城镇土地使用税。（9）港口的码头（即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等）用地，免征城镇土地使用税。对港口的露天堆货场用地，原则上应征收城镇土地使用税，企业纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市地方税务局根据其实际情况给予定期减征或免征城镇土地使用税的照顾。（10）对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税。（11）中国海洋石油总公司及其所属公司下列用地，暂免征收城镇土地使用税：导管架、平台组块等海上结构物建
44、造用地；码头用地；输油气管线用地；通讯天线用地；办公、生活区以外的公路、铁路专用线、机场用地。（12）建材行业的石灰厂、水泥厂、大理石厂、砂石厂等企业的采石场、排土场地，炸药库的安全区用地以及采区运岩公路。在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。（13）对林业系统所属林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税。林业系统的森林公园、自然保护区，可以比照公园免征土地使用税。（14）自2006年1月1日起至2008年12月31日止，对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后
45、勤经济实体自用的土地，免征城镇土地使用税。（15）自2007年1月1日起，在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。（16）从2007年9月10日起，对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。（二）省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠1个人所有的居住房屋及院落用地。2房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。3免税单位职工家属的宿舍用地。4民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。5集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。6对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收城镇土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目，其占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据具体情况予以免征或减征土地使用税。7城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收城镇土地使用税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况，各
