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1、2015年房地产估价师理论与方法考点汇总【报酬率的求取】一、报酬率的实质报酬率(yield rate，Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本;投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：报酬率=投
2、资回报/所投入的资本可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至可能亏损。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要想获取较高的收益，意味着要承担较大的风险;或者，有较大的风险，投资者必然要求
3、有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，基本没有风险，但利率低，收益也就低;而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。掌握了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选取的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负
4、相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。二、投资报酬率排序插入法收益法估价采用的报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和主要内容如下：(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资的报酬率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行
5、分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。【假设开发法的基本原理】1.假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.假设开发法的理论依据假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：
6、成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理(可详见本书第9章第5节“地租理论和地租量的计算”)。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。3.假设开发法适用的对象和条件假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。假设开发法适用的条件：要有一个明
7、朗、开放及长远的房地产政策;要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库;要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单;要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。4.假设开发法的操作步骤运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：调查待开发房地产的基本情况;选择最佳的开发利用方式;估计开发经营期;预测开发完成后的房地产价
8、值;测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;进行具体计算，求出待开发房地产的价值。调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：(1)弄清土地的位置。包括3个层次：土地所在城市的性质;土地所在城市内的区域的性质;具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。(
9、2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。5.假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参
10、数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：(1)确定拟开发场地的最高价格。如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。(2)确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于开发商期望的利
11、润，则该开发项目被认为是可行的;否则，应被推迟开发，甚至取消投资。(3)确定开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。【制定估价作业方案】一、估价作业方案的含义和内容在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付日期的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划。估价作业方案主要包括以下内容：拟采
12、用的估价技术路线和估价方法;拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;预计需要的时间、人力和经费;估价作业步骤和时间进度安排。二、制定估价作业方案的思路(一)拟采用的估价技术路线和估价方法在明确了估价基本事项之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不需要的。在前面介绍各种估价方法中已介绍了它们适用的估价对象，在此反
13、过来，哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价也应是清楚的。在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。例如，开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，理论上应当采用成本法、假设开发法估价;开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地，理论上应当采用市场法、假设开发法估价;现成的写字楼、公寓，理论上应当采用市场法、收益法、成本法估价;现成的商场、商业门面，理论上应当采用收益法、市场法估价;现成的游乐场、影剧院，理论上应当采用收益法、成本法估价。不同估价方法之间的关系有以下3 种：一是可以同时使用，以相互验证，而不
14、能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量房地产的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合理。二是可以相互补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程;有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法求取;收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取;假设开发法中的开发完成后价值可以采用市场法、收益法求取。因此，房地产估价师应当熟知、理解各来源：建设工程教育网种估价方法及其综合运用，结合估价对象，正确运用估价方法
15、进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)估价方法进行估价。此外，有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。还需要指出的是，上述选用两种以上估价方法进行估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目
16、实际上只采用了假设开发法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和假设开发法三种估价方法。(二)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道针对估价对象、估价目的以及拟采用的估价方法等，需要搜集哪些资料及其来源渠道，参见本章第五节“搜集估价所需资料”。(三)预计需要的时间、人力和经费任何一个项目都要动用人力、财力和物力。对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员以及何时需要等。由于某些房地来源：建设工程教育网产估价师擅长某种类型房地产的估价，或者擅长某种估价目的的估价，或
17、者擅长运用某种估价方法进行估价，在估价对象、估确。 【国有建设用地使用权出让】国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在招标出让方式中，市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让方式中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。考试&大&在挂牌出让方式中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让方式中，出让人需要提出出让价格、
18、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对于列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对拟出让地块进行估价，为出让人确定各种出让底价提供参考依据，或者为欲受让人确定各种出价提供参考依据。【收益法的理论分析】一、收益法的定义和问题的提出1、定义收益法是求取估价对象未来的正常净收益，用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，即房地产的价值是未来净收益的现值之和。2、普遍适用的收益法原理将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定年限收益的房地产
19、，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益， 如果现在有一货币额可以与此净收益的折现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值。3、分析P= A/r1-(1+r)-n模式应用产生的问题评估实践上，数学模式 P= A/r1-(1+r)-n应用于收益性房地产成立的基本条件是：能够持续地均衡地获取稳定的投资收益率。但事实上当n趋向于长周期时如50年期时，r、A 无法同时实现持续地而且稳定的收益率。在一个长的周期内，在空置率居高不下时，净租金收益以同样持续地获取复利运行，则是不可想象的。同时产品生命周期理论、房地产周期价值理论(长周期、中周期、短周期)、房地产投资周期理论、边际效益递减规律都
20、使数学模式 P= A/r1-(1+r)-n应用于收益性房地产成立的基本条件在理论上和实践上落空。认为此理论模式是正确的辩护可能是：有必要进行一定的理论约束和修正，n应当缩短历史收益期限，r一般不可能持续地在高水平上运行，但是可以持续地在低水平上运行。对于高低不平的收益率情况，从数学上可以进行平均化的处理。这样的理解是正确的吗?就定义与原理本身而言似乎没有什么问题。但是存在的问题得不到解决，理论上的房地产估价规范与城镇土地估价规程在收益法的运用时是否扣除折旧的矛盾理念;现状是收益的准确计算和资本化率的求取及预期模型的判断选择这三根支撑收益法应用的支柱无一牢固。那么我们就可提出疑问：收益法理论上可
21、靠吗?究竟怎样正确使用收益法呢?二、收益法的理论渊源分1、利息理论的分析银行按揭贷款等额还本付息偿还模式： A= Pr/1-(1+r)-n (其中r为贷款利率，n为还款期数，P为贷款数量)。这种普遍的模式除了近来受到一些与其他还款方式多支付了利息的指责以外一直没有大的争议，同时，此模式与评估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在评估时为资本化率。另外一个模式是金融及证券市场股票价值理论： P=A/I(其中I为市场利率，P为股票价格，A为股息收入)。不过必须指出的早期这一结论并不是由P=?Ai.(1+I)-n ，当Ai不变时P= A/I1-(1+I)-n ，当n时P=A/I，A=PI .同时应当
22、指出的是，证券的价格评定几乎不使用P=A/I，也不使用P= A/I1-(1+I)-n，而是使用与他们几乎无关的模式。由以上分析可以确认收益法的第一个理论渊源是利息理论和模式，但分歧也严重。在相同的数学模式下：已经由确定的利息率转换为不确定的未来投资收益率。理论的缺陷可能开始萌芽：不确定的未来投资收益率将导致理论应用的问题。2、经济性项目的评价NPV=-P+?Ai.(1+ic)-n 有NPV=0、 NPV0共三种情况。(公式中：NPV为净现值， P为投资， Ai为年净收益 ，ic为基准投资收益率)当 NPV=0的情况下，则P= ?Ai.(1+ic)-n 即投资等于未来收益的贴现和;当净现值等于0
23、时，可以求得内部收益率。当NPV?Ai.(1+ic)-n 即投资大于未来收益的贴现和。当 NPV0的情况下，则P有必要指出：项目评价不能够计算和确定未来真实收益及收益率。其分析的目的是得到一个可以与已经确定的指标相比较的指标。这一指标准确地说是一个建立于贷款利息率(成本利息率)上的利息率指标。估价理论所探讨的收益法理论是建立在第一种情况基础上，即收益法的所谓理论基础：当 NPV=0 时则有P= ?Ai.(1+ic)- n 即投资等于未来收益的贴现和。由此分析可以确认收益法的第二个理论来源：未来投资收益预期的收益贴现理论，而分歧也严重：目的与手段互换，理论缺陷开始萌芽：投资等于未来收益的贴现和只
24、是一种假设的状态，投资多数情况下不等于未来收益的贴现和，只有在采用内部收益率时才相等。收益与投资的复杂关系并非未来收益的贴现和可以描述。事实上投资任何情况下都不必然等于预期收益，投资可能赢利也可能亏本，评估价格等同于投资的逻辑也可能有问题。3、总结收益法的两个理论来源一是复利和贴现理论，二是预期的未来投资收益理论，两者的结合可以称为收益贴现理论。三、收益法的理论的约束条件分析1、理论结构的约束基本的约束这是指收益法理论本身是否成立的假设和约束条件。收益法理论建立于复利和收益贴现理论两者基础上，因此基本约束是指理论的约束条件：假设采用了一个基本的不证自明的假设：占用一定数量和一定期限的资金则按照
25、净占用的数量和期限支付利息。复利是指能够持续地不变地获取利率。 折现远期的折现与近期的折现都具有相同的经济学形式。共同假设假设资本化率和净收益已经知道。必须指出的是共同假设是从理论到实际问题的解决这个系统的一个逻辑步骤，并不是数学模式成立的约束条件。2、数学模式的约束是数学模式成立的条件P= A/r1-(1+r)-n模式成立的条件是：(1)A指每年纯收益稳定不变;(2)r0指资本化率0;(3)n指收益年限。我们认为此三个条件是数学模式成立的基本条件。如果此三个条件不能够同时得到满足，则此模式不能成立，或没有现实的相应条件，此模式将在评估使用时不成立。3、数学模式的应用边界约束指数学模式应用于不
26、同资产，由于资产的不同属性及与此相关的不同资产的不同收益性质导致数学模式的应用边界约束。这种约束实质是指问题和对象的客观依据。能够产生收益的资产具有多种多样，不同类别的资产本身具有不同的属性，比如房地产资产与企业整体资产或机器资产或无形资产，同是不同资产又具有不同收益性质，以及人们对不同收益能力有不同认识，这些都是评估应用时的数学模式应用边界约束。如：贷款之r是事先确定的，而且有可以调整和不可以调整的利率;待评估资产之r是事先不确定的，而且是可变的收益率;短生命周期资产之n是事先确定的或可以预测的，而且是可以不变的收益率;长生命周期资产之n是事先不确定的或不可以预测的，而且是可变的收益率。值得
27、注意的是数学模式的约束这一层次在沟通基础理论和实际应用中，起到基础理论表达和实际评估描述的双重作用。【长期趋势法及其运用】本章介绍长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用。第一节 长期趋势法概述一、长期趋势法的含义长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。简要地说，预测就是由已知推测未知，由过去和现在推测未来。二、长期趋势法的理论依据房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势。因此，
28、当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估(预测)出了该宗(或该类)房地产的价格。【国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义】国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。其中，美国大多称为Real Estate Appraisal，将Appraisal定义为
29、“得出一种价值意见的行为或过程(the act orprocess of developing an opinion of value)”。英国和其他英联邦国家大多称为Propeny Valuation。日本和韩国称为不动产鉴定评价，其中日本把不动产鉴定评价定义为“判定不动产的经济价值，并将其结果用货币额表示”。中国香港地区习惯上称为物业估值或物业估价。中国台湾地区称为不动产估价，一般把不动产估价定义为“依据影响不动产价值之各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之。换言之，是在社会上之一连串价格秩序中，指出估价对象不动产之价格或租金额之行为。”【需要专业评估的范围】一种职业乃至一个
30、行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由，以及这种职业、&考&试大$这个行业对社会福利和社会进步带来的贡献，那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去，更不用说要持续发展了。虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，估价行业希望所有的资产都要估价的心情也是可以理解的，但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。例如，2004年11月 25日发布的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(
31、法释200416号)第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：(1)一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通过简单的比较)便可以得知，就不需要专业估价。(2)一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，&考&试大$聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则
32、也不需要专业估价。因此，真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。【恩格尔定律与恩格尔系数】19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出则会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中(或平均支出中)用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。恩格尔定律的公式：食物支出变动百分比食物支出对总支出的比率(R1)=总支出变动百分比或食物支出变动百分比食
33、物支出对收入的比率(R2)= 收入变动百分比收入变动百分比R2又称为食物支出的收入弹性。恩格尔定律是根据经验数据提出的，它是在假定其他一切变量都是常数的前提下才适用的，因此在考察食物支出在收入中所占比例的变动问题时，还应当考虑城市化程度、食品加工、饮食业和食物本身结构变化等因素都会影响家庭的食物支出增加。只有达到相当高的平均食物消费水平时，收入的进一步增加才不对食物支出发生重要的影响。恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。 其计算公式如下：食物支出金额恩格尔系数=总支出金额除食物支出外，衣着、住房、日用必需品等的支出，也同样在不断增长的家庭收入或总支出中，所占比
34、重上升一段时期后，呈递减趋势。【住房相关规划和计划】对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。住房建设规划是引导和调控城市近期住房建设的专项规划，其确定的住房建设目标、建设总量、结构比例(如新建住房套型结构比例要求)、建设时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模或在住房建设总量中的比重，对商品住房价格有较大的影响。住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。物价房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此把两
35、者区分开来，对它们之间的关系作一分析。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。居民消费价格指数(Consumer Price Index，CPI)是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数 (Producer Price Index，PPI)也称为生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，包括能源、钢材、有色金属、化
36、工产品、木材等项目。中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格(尤其
37、是建筑钢材、水泥、木材的价格)、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。就宏观来看地价上涨与一般物价上涨的因果关系，在日本存在着下列两种看法：“一种看法是重视地价上涨抵押力量增大信用膨胀物价上涨这种因果关系的;另一种看法则认为存在着货币量的增加物价上涨地价上涨这种关系”。从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。但在房地产价格中，土地价格、新建商品房价格、存量房价格、房屋租赁价格，或者不同用途房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的。关于
38、房地产价格中的房价(房地价格)与地价的关系，目前有三种观点：一是成本决定论，认为地价作为房价的重要组成部分，地价对房价的影响是显著的，地价上涨导致房价上涨。二是需求带动论，认为房地产作为最终产品，其价格由市场供求决定，地价水平取决于房价水平。三是相互影响论，认为上述两种观点都有一定道理，但都不全面，房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。实际上，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的。但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的
39、价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。(2005年试题)A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降答案：ACE【如何辨别房产证的真假】由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致
40、买房人权益受损害，因此，国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底纹等等。这些措施可能会减少假房产证的危害，但审判实践中应特别注意与这些措施有关的一些问题。要判断房产证的真假，首先必须明确两点：(1)按国务院几部委规定统一印制的，是房产证的证书用纸，而不是有法律效力的房产证。一个书面凭证是否成为有效的房产证，完全不在于证书用纸的印制行为，而在于有权登记机关的发放行为。(2)判断真假房产证的惟一标准，不是房产证上的水印图案或防伪底纹，而是房地产登记机关的印鉴。只要房产证上登记机关的印鉴是真的，即使没有使用统一印制的带有水印图案或防伪
41、底纹的证书用纸，该房产证也是真的;只要房产证上登记机关的印鉴是假的，即使使用了统一印制的带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，该房产证也是假的。所以，几部委采取统一印制房产证的措施，反倒在一定程度上有可能误导真假房产证的判断依据，使人们误以为有水印图案或防伪底纹的房产证才是真的房产证，而忽略了判断房产证真假的惟一依据就是登记机关的印鉴。【房地产测绘基础知识】一、考试大纲了解房地产测绘的内涵，房产测绘的工作程序，土地面积的量算。熟悉房地产测绘的特点，地形图和地籍图的内容及应用。掌握房产测量的精度要求，房产图的分类和作用。二、重要考点本章的重要考点内容包括：测量学的分类，测量工作的根本任务。房地产测绘
42、的内涵和分类，地籍、土地测量、地籍测量的内涵。房地产测绘的特点，房地产测量的技术规范，房地产测绘的工作程序，房地产测绘产品二级检查一级验收制的特点。房地产测绘的精度要求，产生测量误差的原因，房产面积测量的精度要求。地形图及其应用，地形图比例尺的选用，地形图的阅读的注意点，地形图的应用，城市土地地形对城市规划的影响内容。地籍图的含义，地籍图的内容，地籍要素的内容，城市地籍图的比例。宗地图的内容：图幅号、地籍号、坐落，单位名称、宗地号、地类号和占地面积，界址点、点号、界址线和界址边长，宗地内建筑物和构筑物，宗地号及界址线，相邻道路、街巷及名称。房产图的内涵和分类，房地产图的测绘的内涵和内容。房产分
43、幅图的内涵和特点、比例尺，房产分丘图的内涵和特点、比例尺，房产分户图的内涵和特点、比例尺。房地产面积测算的内涵和分类，用地面积测算特点和分类，不计如用地面积的范围。土地面积的测算方法，坐标解析法、实地量距法和图解计算法的特点及有关规定。三、典型答疑1、本章内容中，先控制后碎部的原则，是什么意思?答：先控制后碎部，具体到本章内容，是指在控制测量的基础上，先进行大的方面的测量，后进行小的方面的测量，比如，先进行分幅图的测绘，后进行分户图的测。2. 如何理解房地产测绘产品二级检查一级验收制?答：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查是在一
44、级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告。测绘报告主要包括以下各项：房地产测量技术设计书;成果资料索引及说明;控制测量成果资料;房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表;图形数据和房产原图;技术总结;检查验收报告等。3、房地产测绘有哪些特点?答：房地产测绘的特点包括：第一、测图比例尺大。房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。房产分丘图和房产分层分户平面图的比例
45、尺更大，一般1：200，有的更大。第二、测绘内容较多。地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置。第三、精度要求高。一般测绘可从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高。第四、修、补测及时。城市基本地形图的复测周期一般510年，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现实性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘修、补测工作量较大。4、产生测量误差的原因有哪些?答：产生测
46、量误差的原因：(1)仪器误差。各种测量仪器不都是完美元缺的，即使最精密的仪器，也会有一定的误差。所以，尺子标记的长度，量得的长度，均不是真长，还有仪器轴系之间的公差导致盘偏心，几何关系不真正垂直或不真正水平等等，都会给观测值带来误差。 (2)观测者的影响。由于观测者的感觉器官的鉴别能力有着一定的局限性，所以不论在仪器的安置、照准、读数等方面，都会使观测值产生误差。 (3)周围环境的影响。观测时的自然界，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差。5、地籍图的含义和分类?答：地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地
47、籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界线，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。必要的地形要素指与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等。6、什么是房产分幅图?有何特点?答： 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点。建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1;500比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用 1：1 000的比例尺。7、什么是房产分丘图?有何特点?答： 房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：1001：1 000，幅面可在787mmX1092mm的4开32开之间选用。房产分丘图反映本丘内所有房屋权界线、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属等各项房
