《土地估价案例与报告》应考精华提炼三(规程要点).doc

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1、土地估价案例与报告应考精华提炼三（规程重点）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩列斯，不读原著是搞不出名堂的。土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的就是城镇土地估价规程，昨夜读一遍，收益匪浅。教材有的地方提法不规范，这个通过读规程可以得到规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。规程篇幅很长，现将要点辑录如下，其中没法出题的内容一概略去。1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。根

2、据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。2、价格影响分类（阐述的简明扼要） 一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 3、收益还原法确定

3、土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定： （1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 （2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。 （3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。4、市场比较法建立价格可比基础（规

4、范为比较实例）各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。5、比准价格与宗地估价结果确定方法比较 比准价格：简单算术平均法，加权算术平均法，中位数法，众数法。 宗地结果：简单算术平均法，加权算术平均法，中位数法，综合分析法。（与教材提法不一样）6、成本法确定土地取得费土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费

5、应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。7、成本法确定土地开发费与各项税费土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。 按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。确定各项税费 征地过程

6、中发生的税费一般有: (1) 占用耕地的耕地占用税； (2) 占用耕地的耕地开垦费； (3) 占用菜地的新菜地开发建设基金； (4) 征地管理费； (5) 政府规定的教育基金及其它有关税费。 房屋拆迁过程中发生的税费一般有: (1) 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； (2) 政府规定的其它有关税费。8、成本法价格修正 （1）根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。 （2）成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。其年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修

7、正； B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。 C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。（3） 确定土地价格。9、五种评估方法的程序（很规范）收益还原法（1）收集相关资料； （2）测算年总收益； （3）确定年总费用； （4）计算年纯收益； （5）确定还原利率； （6）选用适当的计算公式； （7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。市场比较法（1） 收集宗地交易实例；（2） 确定比较实例；（3） 建立价格可比基础；（4） 进行交易情况修正；（5） 进行估价期日修正；（6） 进行区域因素修正；（7） 进行个别因素修正；（8

8、） 进行使用年期等修正；（9） 求出比准价格。成本逼近法 （1）判断待估土地是否适用成本逼近法； （2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料； （3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润； （4）确定土地开发后较开发前的价值增加额； （5）按地价公式求取待估土地的土地价格；（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。剩余法（1） 调查待估宗地的基本情况；（2） 确定待估宗地的最有效利用方式；（3） 估计开发建设周期和投资进度安排；（4） 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；（5） 估算开发成本和开发商合理利润；（6） 确定待估宗

9、地的土地价格。基准地价评估（1） 准备工作； （2） 资料调查与整理； （3） 基准地价评估； （4） 基准地价确定； （5） 编制基准地价修正系数表； （6） 成果验收。10、宗地地价评估一般程序（1）确定估价基本事项；（2）拟订估价作业计划；（3）收集资料实地踏勘；（4）分析整理相关资料；（5）选定方法试算价格；（6）确定宗地估价结果；（7）撰写估价报告书。确定估价基本事项 主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。（这个说法与教材不一样，应有价格定义）拟订估价作业计划 需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。收集资料实地踏勘收集社会、

10、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等。需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况；11、主要用途土地价格评估在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）商业、旅游、娱乐用地；（4）综合用地；（5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。居住用地影响因素分析 一般因素应重点分析：自然因素：城镇地理

11、位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。区域因素应重点分析：自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通

12、讯等基础设施与公用服务设施状况等；经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。个别因素应重点分析的有：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。估价方法选择与评估估价方法选择居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新

13、开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。评估技术要点 （1）评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。（2）评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。（3）评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、

14、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。（4）对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。工业用地影响因素分析一般因素应重点分析： 自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；社会因素：城镇发展与公共设施建设等；经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等

15、；行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。区域因素应重点分析：交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。个别因素应重点分析的有： 地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。估价方法选择与评估估价方法选择 工业

16、用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。评估技术要点 投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采确定。高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应

17、重点考虑的因素。机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。 在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。商业、旅游、娱乐用地影响因素分析一般因素应重点分析：自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、

18、房地产租金与税收政策等。区域因素应重点分析：自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。个别因素应重点分析的有：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利

19、用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。估价方法选择与评估估价方法选择 商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。评估技术要点 （1）各类商业用地价格评估,必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异。 （2）各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。12、其它权利土地价格评估承租土地使用权承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方

20、法可采用市场比较法和收益还原法。市场比较法选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。收益还原法 （1）承租土地使用权价格计算公式（61）： V=（a，/r）1-1/(1+r)n （61）式中： V：承租土地使用权价格 a，：盈余租金 r：承租土地使用权还原利率 n：收益年期 （2）纯收益计算 承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。 （3）还原利率确定 承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性

21、高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。划拨土地使用权划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，各方法的运用见“5 基本估价方法”。运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。有限定条件的土地使用权设有租赁权 设有租赁权的土地使用权价格评估，先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。在租赁期限内的土地收益应依租赁合同租金标准来确定，超

22、出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定。若采用市场比较法，则需考虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同所带来的影响。设有地役权设有地役权的土地使用权价格评估，先评估不负有地役权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。土地租赁权将带有租赁契约的土地进行转让、收回、征收或调整租金时，一般要进行租赁权价格评估。土地租赁权价格评估可采用市场比较法、收益还原法等方法评估。地役权 地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时，一般要进行地役价格评估。 地役权价格评估根据设定的地役权对土地利用的影响程

23、度来评估，可采用市场比较法、收益还原法等。 在用市场比较法评估时，应选择相邻地区的类似土地地役权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。地役权的设定内容、支付代价方式、经过时间和剩余期限等对地役权价格影响较大，在情况修正时应加以区别。在用收益还原法评估时，土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。13、几个名词解释 1基准地价：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 2. 标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地

24、在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。3同一供需圈：指能与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况基本相同，并对待估宗地价格产生显著影响的区域。4相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其它均质地域。5类似地区：指与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其它均质地域。6城镇拆迁安置费用：指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。7土地增值：是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后

25、市场价格与成本价格之间的差额。14、土地估价报告规范格式节选第二部分 估价对象界定分标题一、委托估价方说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等二、估价对象说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等三、估价对象概况 1、土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等 2、土地权利状况说明估

26、价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明 3、土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利

27、用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等四、影响地价的因素说明 1、一般因素应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容： （1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）（3）产业政策（含税收政策等）（4）城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）2、区域因素说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）（2）交通条件（含

28、区域内公共交通状况、对外交通条件等）（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）（5）产业集聚状况（6）规划限制等这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述3、个别因素说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明第三部分 土地估价结果及其使用分标题一、估价依据说明该项估价所依据的国家有关

29、法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等 上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出二、土地估价 1、估价原则简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见城镇土地估价规程（以下简称规程） 上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择 2、估价方法简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价

30、目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致要求所选估价方法不少于两种 3、估价结果说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等） 2、估价结果和估价报告的使用包括以下内容： (1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定

31、发生法律效力； (2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方； (3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限； (4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权； (5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。 3、需要特殊说明的事项说明： 1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； 2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施； 3、估价对象的特殊

32、性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据； 4、其它需要特殊说明的问题。第四部分 附件分标题应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印

33、件、委托方营业执照等在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章15、土地估价技术报告（文字式）规范格式（节选）第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析分标题一、估价对象描述 1、土地登记状况同“土地估价报告”文字式 2、土地权利状况同“土地估价报告”文字式 3、土地利用状况同“土地估价报告”文字式 上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准土地权利状况中他项权利限制

34、以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度二、地价影响因素分析说明影响估价对象地价水平的因素 1、一般因素同“土地估价报告”文字式2、区域因素同“土地估价报告”文字式 3、个别因素同“土地估价报告”文字式上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析待添加的隐藏文字内容1在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析

35、这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾 地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述第三部分 土地估价分标题一、估价原则同“土地估价报告”文字式二、估价方法与估价过程要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据规程选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并

36、说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足规程的相应要求在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估（一）市场比较法（重点内容，在别的地方看不到） 应用此种方法估价，要按照规程规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求： 1、比较实例选择。要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属

37、于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。 2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照城镇土地定级规程。以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明

38、进行因素选择的依据。 3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下： 表一 比较因素条件说明表 估价对象与 比较案例 比较因素 估价对象实例一实例二实例三实例四交易时间交易情况交易方式土地使用年限土地用途区域因素基础设施状况离市中心距离（公里）21.52.543交通条件环境条件 个别因素容 积 率宗地面积(平方米)宗 地 形 状规则规则较规则不规则不规则规 划 条 件上表中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离

39、应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线外三通一平、五通一平、七通一平来描述。 估价对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体，其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。 4、编制比较因素条件指数表 为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地

40、产市场情况（如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表表示如下：表二 比较因素条件指数表 估价对象与 比较案例 比较因素 估价对象实例一实例二实例三实例四交易时间交易情况交易方式土地使用年限土地用途区域因素基础设施状况离市中心距离（公里）100102989296交通条件环境条件 个别因素容 积 率宗地面积(平方米)宗 地 形 状100100989696规 划 条 件 5、因素修正 在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估

41、价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：表三 比较因素修正系数表 估价对象与 比较案例 比较因素 实例一实例二实例三实例四交易价格(元/平方米)交易时间交易情况交易方式土地使用年限土地用途区域因素基础设施状况离市中心距离（公里）100/102100/98100/92100/96交通条件环境条件 个别因素容 积 率宗地面积(平方米)宗 地 形 状100/100100/98100/96100/96规 划 条 件比准价格(元/平方米)估价对象评估价格(元/平方米)注：表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示

42、修正方向，具体内容及修正幅度需依照规程和相应分析确定 6、实例修正后的地价计算 经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，再依据规程的地价确定方法，最后确定估价对象的价格（二）收益还原法应用此方法估价，要依据规程规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明: 1、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。 2、总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。 3、说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。 4、明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。 5、说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定（三）剩余法 应用此方法估价，要依据规程规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明: 1、通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。 2、明确估价对