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1、目录1中国养老行业概述11.1中国养老产业分类11.2111国.L要养老主工I11.3 中国养老需求升级31.4 支持政策不断出台，养老产业迎来发展新契机51.5 国外养老体系介绍92 .中国不同养老模式发展分析141. 1居家养老模式142. 2社区养老模式143. 3机构养老模式173 .国内外高端机构养老案例分析224 .养老服务行业的挑战与发展趋势291 .1行业挑战与风险314 .2彳J11，趋311中国养老行业概述1.1 中国养老产业分类根据国家统计局颁布的养老产业统计分类（202X）（国家统计局令30号）对养老产业的定义，养老产业是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发
2、展，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所安等为目的，为社会公众提供各种养老及相关产品（货物和服务）的生产活动集合。养老产业范围确定为：养老照护服务，老年医疗卫生服务，老年健康促进与社会参与，老年社会保障，养老教育培训和人力资源服务，养老金融服务，养老科技和智慧养老服务，养老公共管理，其他养老服务，老年用品及相关产品制造,老年用品及相关产品销售和租赁，养老设施建设等12个大类。从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。1.2 中国主要养老模式根据养老场所和服务形
3、式的不同，大致可将现有养老模式分三类，包括居家养老、社区养老、机构养老。居家养老：指以家庭为核心，老人与成年子女等家庭成员共同生活，或独自居住在家养老。该模式因成本更低、老人对环境更熟悉、家人可陪伴时间较长，是大多数老年人养老的主要选择，也符合中国以孝为先的传统家庭文化。社区养老：指依托社区公共资源和服务设施，或引入专业养老机构服务，如社区老年食堂、日间照料中心、社区卫生服务中心等，让老年人在所生活的社区范围内，即可快速、便捷地获得相应生活服务。对生活自理能力相对较弱或子女不在身边的老人来说，社区养老是居家养老的有力补充。机构养老：主要指以养老院、康养中心、托老所、老年公寓等，专业化养老机构为
4、主体的养老模式。该模式可将老年人集中起来，提供居住、就餐、医疗、娱乐等全方位服务，但需要的建设成本和资源投入较高，适用失能或失智程度较高，而家人无力照顾的老人群体。表1三种养老模式对比养老模式发生场所主要特点类型居家养老老人或子女家中成本较低，老人无需更改住所，家人可陪伴时间较长上门服务、远程监控社区养老家庭附近社区依托社区公共资源和服务设施，老人对所处环境更熟悉，更具亲切感社区养老服务机构包括日间照料中心、养老驿站、托老所等综合功能较强的机构，以及专门围绕老人用餐、医疗等需求设置的老年食堂、社区卫生服务中心、老年活动中心机构养老专业化养老机构成本较高，老人需更改住所，服务内容较为全面、丰富养
5、老机构可分为保障型、普通型和高端型三种养老模式中，居家为基础，社区为依托，机构为支撑随着养老服务行业逐步放开，政府己基本确立居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑的养老服务体系基本框架。上海、北京等地方政府，也由此陆续提出了“9073”或“9064”模式，即90%的老年人居家养老，7%或6%的老人依托社区养老，剩余3%或4%的老人在机构养老。直到目前，因居家养老和社区养老均依托老人熟悉的生活环境，且社区养老服务机构也多开展面向居家老人的上门服务，两种养老模式逐渐呈现融合之势。在20XX年国务院发布的“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划中，“居家社区养老服务”已被作为整体提出，成
6、为20XX年-202X年老年事业发展的重要方向。与“9073”等模式相对应，有专家提出“9802”模式，进一步强化居家社区养老在养老服务体系中的基础性位置。无论“9073”或是“9802”,前述模式的基本设计思路，都与老人群体的构成，以及三种养老模式的特点相关。全国近2.5亿60周岁以上老人中，近90%的老人年龄在80岁以下，这意味着绝大多数老人具备基本自理生活能力，可在家养老。而需要入住养老机构的半失能失能老人，其在老人群体中所占比例相对较小。1.3 中国养老需求升级1.3.1 中国老龄化程度不断加深联合国老龄化标准：60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%,该地区可视为进入老龄
7、化社会。中国已经处于老龄化社会：截至20XX年底，我国60周岁及以上的老龄人口数达到2.49亿，占总人口比重的17.9乐其中65周岁及以上老龄人口数达到1.67亿，占总人口比重的11.9%。根据世界卫生组织预测，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家。当前老龄人口增速远超总人口增速：20XX年我国65岁以上人口增速为5.2%,较20XX年增长了约827万人。而总人口在20XX年增速仅为0.38%,较20XX年下降0.15个百分点，同年出生率仅为10.94%0,较20XX年下降1.49个千分点。1999年至20XX年我国65岁以上人口的平均增速达到3.5乐同期
8、我国口增速仅为0.56%,老龄人口比重持续增加。未来抚养比将超过世界平均水平：根据联合国20XX年的测算，我国60岁以上人口将在2055年左右达到最高峰，预计约5.07亿人，而同期劳动人口数量将不断下降，预计2055年25-64岁人口约7.3亿人，青壮年工作年龄段人口数量下降速度将超过老龄人口增长速度，2035年前后抚养比将超过世界平均水平。L3.2“富人养老”成养老产业最大红利首批中产群体推动中高端养老消费。首批中产阶级指改革开放后通过自身努力拥有财富积累的群体。这一群体目前主要集中在50岁至65岁年龄段，具有较强的消费能力和消费需求，富人变老将推动养老产业朝着中高端方向变革。根据中国建设银
9、行与波士顿咨询公司开展的私人银行客户调查，样本中近半数高净值客户已迈过50岁门槛，“富人养老”脚步渐行渐近。养老需求总量增长叠加富人养老，我国养老产业潜在市场需求可观。根据中国社科院20XX年发布的中国养老产业发展白皮书预计，至2030年中国养老产业规模有望达到13万亿元。1.4 支持政策不断出台，养老产业迎来发展新契机1 .中国养老政策发展阶段改革阶段(2000-20XX)o养老产业投资主体多元化、服务对象公众化、服务形式多样化；养老服务扩大到医疗、家政、文娱、老年教育等领域。发展阶段(20XX-20XX)o鼓励民间资本进入养老产业，大力推进居家养老,出现医养结合、以房养老、智慧养老新模式。
10、新阶段（20XX04-）。持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的养老服务体系，确保到2022年在保障人人享有基本养老服务的基础上有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，老年人及其子女获得感、幸福感、安全感显著提高。2 .顶层设计逐渐完善，放开养老服务市场大势所趋随着老龄化趋势加剧，养老成为政府顶层设计重要议题。从20XX年至今，政府已基本确定以居家养老为基础的养老服务体系，并支持社会资本在其中发挥重要作用。20XX年，我国养老事业进入稳步发展阶段，国家高端重视养老体系发展，养老服务体系进一步完善，整体服务质量逐步提升。20XX以来，养老机构设立许可取消进入法治化轨道，个人所得
11、税赡养老人专项附加扣除政策落地，政府正加快推动养老事业和产业全局发展。3 .鼓励社会力量参与，政府共发起185个养老服务PPP项目由于养老带有公共福利性质，PPP模式是政府鼓励民间资本参与养老事业的主要方式之一。根据20XX年国务院批转的关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见，PPP模式指政府采取竞争性方式，择优选择具有投资和运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商原则订立合同，明确权责关系，由社会资本提供服务，政府依据公共服务绩效评价结果，向社会资本支付相应对价，保证社会资本获得收益。截至20XX年3月11日，财政部政府和社会资本合作中心公布的养老PPP项目共185个，其中1
12、07个处执行阶段，78个处识别阶段。20XX年是养老PPP项目设立的高峰，之后许多项目逐渐落地。20XX年未有新项目设立。从项目金额来看，大多数项目投资额处于ITO亿元范围内。4 .强调“医养结合”，推进长期护理保险试点除放开养老服务市场外，近年来养老相关政策还强调推进“医养结合”，以及长期照护险试点。“医养结合”是指将医疗卫生与养老服务有机融合，以满足老人的医疗健康需求，具体形式包括医疗机构进驻养老机构，养老机构内设医疗室，或社区医疗卫生机构与老年人签约等。而长期护理保险试点着重解决失能人员的保障问题，以进一步完善老年人的社会保隙体系，让失去自理生活能力的老人能够获得相应的养老服务。表2医养
13、结合政策解读20XX年11月国务院发布关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知政策目标： 到20XX年，80%以上的医疗机构开设为老年人提供挂号、就医等便利服务的绿色通道，50%以上的养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务； 到202X年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立，65岁以上老年人健康管理率达到70%以上。政策要点： 鼓励养老机构与周边的医疗卫生机构开展多种形式的协议合作，医疗卫生机构为养老机构开通预约就诊绿色通道；养老机构可根据服务需求和自身能力，按相关规定申请开办老年病医院、康复医院、护理院、中医医院、临终关怀机构等，也可内设医务室或护理站； 充分
14、依托社区各类服务和信息网络平台，推进基层医疗卫生机构和医务人员与社区、居家养老结合，与老年人家庭建立签约服务关系。5.国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见国办发（20XX）5号部分内容解读减税降费，支持养老机构运营。“（4）减轻养老服务税费负担。聚焦减税降费，养老服务机构符合现行政策规定条件的，可享受小微企业等财税优惠政策。对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的养老服务机构给予税费减免扶持政策。落实各项行政事业性收费减免政策，落实养老服务机构用电、用水、用气、用热享受居民价格政策，不得以土地、房屋性质等为理由拒绝执行相关价格政策。”“（5）提升政府投入精准化水平。接收经济困难的高龄
15、失能老年人的养老机构，不区分经营性质按上述老年人数量同等享受运营补贴，入住的上述老年人按规定享受养老服务补贴。”推动养老机构规模化、连锁化发展，有望催生养老产业龙头。“（6）支持养老机构规模化、连锁化发展。支持在养老服务领域着力打造一批具有影响力和竞争力的养老服务商标品牌，对养老服务商标品牌依法加强保护。对已经在其他地方取得营业执照的企业，不得要求其在本地开展经营活动时必须设立子公司。”加强融资支持，放宽险资进入养老产业限制，险企布局养老产业迎来新契机。“（8）推动解决养老服务机构融资问题。鼓励商业银行探索向产权明晰的民办养老机构发放资产（设施）抵押贷款和应收账款质押贷款。探索允许营利性养老机
16、构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押融资。大力支持符合条件的市场化、规范化程度高的养老服务企业上市融资。支持商业保险机构举办养老服务机构或参与养老服务机构的建设和运营，适度拓宽保险资金投资建设养老项目资金来源。”多措并举加强养老产业土地供应，助力养老地产行业发展。“（28）完善养老服务设施供地政策。鼓励各地探索利用集体建设用地发展养老服务设施。存量商业服务用地等其他用地用于养老服务设施建设的，允许按照适老化设计要求调整户均面积、租赁期限、车位配比及消防审验等土地和规划要求”1.5国外养老体系介绍1.5.1 日本：法律制度推进下的医养结合介护保险制度：日本介护保险体系由保险基金、参保人和服务供
17、应商组成。2000年4月，日本介护保险法正式实施，主要围绕老年长期照护制度展开,实现居家养老和机构养老互补。多层次年金计划：1959年4月日本国会批准通过了国民年金法，1961年开始实施，从此日本进入“全民皆年金”时代。综合来看日本的养老金制度是以“强制”为核心的增加养老金收入的方法，包括强制性的国民年金、雇员年金（厚生年金和共济年金）、企业年金。后来为了应对财政压力，组建年金经营基金会、引进基金管理经营的竞争机制；强制推迟养老金支付年限、扩大投保来源。医疗保险制度及相关法律保障：目前日本医疗保险体系主要由雇员健康保险、国民健康保险、特殊行业健康保险组成。此外为缓解老龄化压力，日本建立老年保健
18、制度，主要覆盖70岁以上老人及65岁以上残疾或卧床老年人，同时为75以上老人增设后期高龄者医疗制度。医疗保险资金通常来源于患者、保险金、公费三方。继国民年金法后，建立老人保健法护理保险法等重要的法律体系，保证养老产业持续运转。日本养老地产项目特点：1 ,地缘性客户是养老项目的市场基础：与中国养老院大多位于郊区不同，日本的养老地产项目大多位于成熟的居住区，以地缘性客户为主的特点，极大方便相关养老项目开展日间照护、上门服务等介护服务，丰富收入来源。2 .单体规模普遍较小，通过连锁化经营实现规模经济优势：日本养老项目规模普遍较小，房间数大多集中在50T50间左右，具备体量小、先期投入少、销售周期短、
19、人员配置少等优势。在此基础上，通过多个单体的连锁化经营，实现规模经济。3 .以紧凑户型为主，注重功能和性价比，降低建造成本。4,收费模式清晰：日本金融市场不及美国发达，当地养老机构普遍收取一次性入住费，以覆盖前期投资，通过每个月收取管理费覆盖运营成本支出，实现盈利。5.日本养老服务公司普遍实施多元化发展战略：以日本养老服务龙头公司日本医学馆为例，公司20XX年以前业务聚焦医疗及健康护理，20XX年医疗相关及健康护理业务营收占比分别为39%、52.9%；后业务内容进一步细分，现已形成医疗、介护、保育、健康护理、教育事业等多种类业务板块，20XX年营收占比分别为37.4%、52.6%、4.4%、0
20、.6%、4.1%。借鉴意义：第一，居家养老市场的文化温床由于文化背景和生活方式的相似，日本与我国都以居家养老为主。不同的是，日本在医疗、护理方面的开支明显高于我国，较为充足的医疗资源和较为丰厚的补贴使日本国民更有意愿也更有能力在医养结合方面消费。第二，口本年金及介护保险支付能力强，国内仍有较大发展空间日本企业职工/公职人员人均支付年金是中国职工人均支付养老金的2.6倍，日本国民年金人均支付额为中国城乡居民人均支付养老金的26.5倍。由此可见，国内养老金体系待遇和日本差距明显，国内养老产业的成长还有赖于养老金待遇的提升。此外，目前我国长期护理保险覆盖地区仅包括上海、青岛、成都等14个城市，以及吉
21、林、山东两个重点试点省份。第三，日本养老产业龙头多数有跨界背景，深挖客户资源是关键日本养老产企业多以自己现有的产业作为依托，通过服务人群拓展、产业链拓展等方式，将业务拓展到养老及其相关服务。如倍乐生和日立学馆凭借原有业务中庞大的客户群体发展养老业，西科姆利用原有安保业务优势发展配备高科技监护系统的高端养老社区服务。1.5.2美国：建立AARC、CCRC大型养老社区，集中养老美国养老体系整体也从居家养老、社区养老、机构养老三种模式延展开来。与中国不同的是，美国养老体系的参与主体更多元化，除政府和商业组织外，社会组织也是美国养老服务的主要提供者，政府通过向社会组织购买服务，使基本养老服务能覆盖至大
22、多数普通老年人。对于偏好“抱团养老”的老人，美国已发展出成熟的养老社区模式，既包括面向高收入老人群体的高端社区，也包括面向普通收入群体的大众社区。而从社区服务和功能来看，美国大型养老社区常见活跃退休社区(AARC)和持续照料退休社区(CCRC)两类，前者主要针对低龄、健康状况较好的活跃老人，如佛罗里达“太阳城”，后者可接纳的老年群体年龄覆盖范围更广，针对不同健康状况的老人都设置有不同的服务单元和区域。此外，不愿入住老年社区，但又需要专人长时间照顾的老人，也可选择入住专业养老机构，如养老公寓、疗养院、护理院等。美国养老保隙体系大体分为三个层次，分别是政府责任下的社会保险与社会救助，雇主责任下的补
23、充养老金，以及家庭责任下的个人储蓄与投资。这三个层次又被称为养老保险的三大支柱：第一支柱在美国具体表现为OASDl计划，即由联邦政府统筹的强制性公共养老金计划，覆盖人群包括私人企业雇员、联邦公务员、自雇者、农场工人等所有获取工资收入者，且以强制性工薪税的方式来筹资，一般正常退休(65岁)、处平均收入的美国老人，其所获得的OASDl养老金给付的替代率为40席左右，低收入者为60%左右，高收入者为25%左右。在美国，最具代表性的第二支柱养老金计划为401(k),相当于中国的企业年金制度。加入该计划的企业，会为雇员设立专门的401(k)账户，雇主与雇员共同缴纳一定数量的资金存入账户，并指定基金公司管
24、理该账户，投入定期存款、股票基金等获得收益。第三支柱养老金计划则为IRA计划，所有16岁以上70.5岁以下、年薪不超过一定数额者均可以开设IRA账户，户主根据自己的收入确定年度缴费金额。可以发现，401(k)和IRA计划的给付水平均与雇员收入水平相关，遵循“多缴多得”原则，参与者可享受纳税延迟等相应的税收减免政策。2.不同养老模式发展分析2.1 居家养老模式1 .1.1上门服务的商业模式上门服务指由专业人员上门为老人提供助餐、助浴、医疗、护理等方面的服务。与普通家政类服务相比，针对老年人的上门服务因老年群体的特殊需求，其服务内容及模式具有特殊性。在老人获得上门服务前，一般由专业机构或服务方对老
25、人身体和生活状况展开评估，如上海市政府于20XX年专门出台上海市老年照护统一需求评估标准（试行），明确从老人使用厕所、平地步行等多个方面，将老人照护需求划分为不同等级，从而适用不同类型的上门服务。或由老人直接提出照护需求，服务机构予以满足。居家养老上门服务大致可分为基本生活照料、精神心理照顾、机体功能训练、常见医疗护理、专科医疗护理、认知症照护这六类。在居家养老上门服务机构的运营过程中，人力成本占比较大。企业需雇佣大量护理员等专业人士,并将其有效地组织、分配到老人家中。由于老人居住地并不集中，护理员可能在路上来回奔波耗费大量时间，这对企业的服务效率提出了挑战。目前一些企业的应对措施是先重点覆盖
26、退休老人较为集中的国企、央企、事业单位社区，后逐步增设服务网点、扩大网点的服务半径。但随着企业服务量的增加，如何高效分配护理员的时间，仍是企业发展需着重考量的问题。此外，尽管多数居家养老上门服务机构的盈利模式已基本确定，即从每单服务中获取服务费，少数企业还通过对外培训养老护理员收取培训费，但开拓上门服务之外收入来源，仍是许多企业正在探索的方向。比如，当服务量达到一定规模，在服务之上叠加产品，销售智能硬件、辅助器具等，或推荐相应产品、收取广告费用。还有公司拟计划自建诊所，将服务链条进一步延伸，打通医疗、护理、康复环节。由于居家养老上门服务整体用户规模还不大，这些探索还待时间检验。2 .L2远程监
27、护的商业模式作为居家养老的另一主要服务类型，远程监护可视为上门服务的补充和延伸。在老人独自在家或出行的情况下，智能手表、体征监测仪等智能终端设备，可实时采集数据，使子女或服务方及时获知老人需求，从而作出响应。2.2 社区养老模式2.2.1 运营模式：政府主导，服务机构、养老机构参与运营由于社区养老公益和福利属性较强，目前社区养老主要由政府主导，专业服务机构、养老机构参与具体运营。具体运营思路大致分三种：一种是社区原本就有配套养老服务设施，可无偿用作社区养老驿站、日间照料中心等；一种是社区没有相应配套设施，政府通过购买、租赁等方式获得场地，再将其无偿或低偿交由市场化服务机构运营；还有一种是政府收
28、回已经交给其他单位使用的养老服务设施，再交给专业化服务机构、养老机构运营。运营方式则包括联盟运营、连锁运营、单体运营、PPP模式等。联盟运营:企业、社会组织等多个市场主体，通过加盟协议方式，共同运营社区养老服务机构；连锁运营：由具有法人资质的市场主体，连锁式运营多家机构，实现社区养老服务连锁化、品牌化运营；单体运营：由独立的市场主体，开展单家社区养老服务机构运营；PPP运营：由政府提供土地，市场主体兴建服务机构；约定运营周期后，由政府无偿接收运营。2.2.2 案例分析-诚和敬：致力于连锁化、标准化基本情况：成立于20XX年，由北京市国有资产经营有限责任公司出资设立。主要业务：以养老为核心，打造
29、机构型养老品牌-诚和敬长者公馆、社区型养老品牌-诚和敬养老驿站，提供机构养老、社区居家养老服务。同时孵化诚和敬学院、适老化设计中心等，打通养老产业链。关键数据：截至20XX年3月，养老驿站己开业运营近70家，实现北京主城区全覆盖；目前已服务老人近100万人次，服务可覆盖13万老人；机构养老项目6个，总床位数接近1700张。业务模式：第一，以养老驿站为基点，将服务辐射至更多居家老人；第二,连锁化、标准化运营养老机构和养老驿站，确保服务质量。战略方向：推进“智慧养老”，依靠智能化系统将服务流程标准化，高效整合服务资源，为养老服务带来新的技术变革；在北京以外其他城市如杭州等，铺设养老驿站站点。2.3
30、 机构养老模式2.3.1 针对老龄人群不同需求，针对性提供各类养老助老服务机构养老是指专门为老年人提供提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。目前选择进入养老机构的老人主要以高龄、空巢独居老人为主，入住老人平均年龄超过75岁。养老机构可分为保障型、普通型和高端型。保障型机构以敬老院、社会福利院为主，位于城镇、郊区和乡村，由政府出资或政府与集体合办，为特殊老人提供养老服务的福利性机构，一般为非营利性机构，主要面向“三无”和“五保”老人。普通型机构可为营利性或非营利性，由政府扶持，由服务运营机构负责服务支持，面向社会老人，收费适中。高端型机构多为营利性，由社会资
31、本建设运营，提供较为全面的养老服务更丰富，整体收费更高。目前社会资金已成为我国养老设施的主要资金来源，占总资金的79.3%,政府和其他资金来源分别占比19.5%和1.2%。2.3.2 社会资本参与度不断提升，养老机构盈利能力亟待改善根据民政部统计数据显示，截止20XX年底，全国各类养老服务机构和设施共计15.5万个，比上年增长10.6杭其中注册登记的养老服务机构2.9万个，社区机构和设施4.3万个，社区互助型养老设施8.3万个，社区互助型养老设施8.3万个。此外根据国务院办公厅公布内容显示，到20XX年末，全国社会力量办养老机构占养老机构总数的比例从20XX年的28.0%上升至41.5机预计到
32、202X年，社会力量办养老机构占养老机构总数比例将超过50乐社会资本参与积极性不断提高，政府建设运营养老机构的负担将逐渐得到改善。民间资本已逐步成为养老机构资金的主要来源。然而值得关注的是由于民营机构无力与政府机构在价格方面展开竞争，民营养老机构在中国的发展受到明显限制。根据中国老龄产业发展报告显示，营利性养老机构中只有不到10%的机构实现盈利，在盈利的养老机构中，净利率超过5%的仅占22%,盈利能力整体较弱。因此完善整体市场化机制将成为未来发展重点关注的问题。2.3.3 养老机构两极化严重，规模化、差异化是重点发展方向当前我国机构养老整体矛盾较为突出，根本原因在于养老机构分布不均，机构两极分
33、化现象严重。按照费用和服务水平来划分，当前我国数量最多的养老机构为高端商业机构和保障型机构。保障型机构主要服务无收入、无经济来源、无人赡养的三无人群，起到托底作用。而高端商业养老机构费用昂贵，普通人无法承受。因此针对广大老年人群类型的养老机构整体数量较少，当前各类养老机构床位利用率仍然较低。目前面向高龄、失能老年人的护理机构也很欠缺。第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查的相关数据显示，截至20XX年底全国失能、半失能老年人4063万人，养老机构仅收住了63.7万的失能半失能老人，占总床位的17.8%(63.7/358.1),说明护理型床位依然不足。未来养老机构必将向规模化、连锁化、差异化方向发
34、展，其主要原因是有助于降低经营成本和风险，便于养老服务资源集中整合，帮助提高服务质量，全面提高品牌竞争力，积累长期竞争优势。2.3.4 机构养老发展速度较快，地产保险成为当前主要参与者经过了近十年时间的摸索，中国民营养老产业的模式已经基本清晰,就是“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务格局。其中，近几年机构养老的发展速度和规模都相对较快，众多来自不同领域的市场参与者纷纷参与其中。目前中国机构养老市场参与者主要包括房地产开发商、保险公司以及一些专业的养老服务企业。其中房地产开发商和保险公司凭借丰富的开发经验和充足的资金流在市场上处于领先地位。国内养老机构在养老产业中探索出比较成熟的模
35、式当属养老地产。养老地产将养老产业与房地产行业结合，服务目标为老年人群体，提供具有完备设施的住宅和符合老年人身心需求的综合性服务，包括居住养老、医疗护理和文娱活动等内容。表3机构养老部分代表项目主体类型企业名称代表项目布局简介地产公司万科万科榕悦、随园嘉树“嘉园-社区嵌入式长者照料中心”、“怡园-城市养老服务综合体（城市全托中心）和“随园-持续照料中心（适老化长者公寓）三位一体模式保利和熹会养老产品体系：1）为中高收入活力老人提供自理型公寓产品；2）为刚性需求老年人群提供介护型机构及康复护理院服务产品远洋椿萱茂1）与美国峰堡、养老运营商MeridianSeniOrLiVing深度合作，创建高端
36、养老服务品牌“椿萱茂”，20XX年起陆续在天津、成都、武汉等地落地：2）加入老年公寓、照护中心、长者社区等产品型态，满足细分市场需求：3）重点关注半护理服务机构保险公司泰康人寿泰康之家首张养老社区资格书,布局全国老龄地产产业中国人寿国寿嘉园在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元养老服务运宫前日本长生集团爱丁堡国际中心在青岛合资兴建国际标准的高端社区化养老机构爱丁堡国际颐养中心欧葆庭集团长沙北辰欧葆庭、南京欧葆庭定位国际化高端医护型养老机构亲和源集团亲和源在上海拥有亲和老年公寓、亲和护理医院等实体养老机构，配套日常生活和专业护理和医疗设施。山屿海集团山屿海以高端人群的健康养老为核心，通
37、过旅游、度假、健康、医疗、养老、社交、终身学习等多维服务投资与实业燕达实业燕达健康诚旗下有燕达金色年华养护中心等养老机构招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心、深圳招商观颐之家蛇口颐养中心招商蛇口和欧洲颐养机构运营者高利泽合作打造的高端养老院，在广深运营2.3.5机构养老现阶段主要盈利模式机构养老项目常见的盈利模式有五种：分别是会员制、押金制、租赁制、产权销售制、保单捆绑制，会员制模式典型代表：上海亲和源。亲和源是国内会员卡销售模式的鼻祖，用会员卡将项目包装成投资产品，通过自由转让实现卡的增值，同时亦有完善的退出机制，但该盈利模式需要强大的运营团队，成功运营才有价值。押金模式典型代表：太申祥和。入
38、住者缴纳押金、房费、服务费后享受项目提供的养老服务。投资方负责物业投资，收取押金，拥有大量应付账款保证现金流，提供养老物业，委托给经营方来经营，一定年限后全额退还本金，部分项目有承诺给予一定的回报。运营方负责运营服务，收取服务费，提供养老服务，受托经营。消费者交纳押金入住对应的养老单元,交纳服务费享受特殊的养老服务。太申祥和的成功运营在于将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式。同时高押金低租金形式及完善的退出机制对安全投资客有较强吸引力。租赁模式典型代表：随园嘉树。万科随园嘉树项目旅游用地，由于无法拆分产权销售，所以开盘初期采取永久使用权销售+长期出租方式结合，目前仅提
39、供15年租期销售方式，已实现80%的去化。租金收入用于弥补地产开发成本。月服务费用于覆盖日常运营成本，月服务费按每平米计算约29元/m?月。产权销售典型代表：乌镇雅园。乌镇雅园的盈利模式是产权出售+服务提供。该模式一般适用于郊区养生养老大盘，需要有多元化的驱动力，政府倡导养老产业去地产化，此类项目市区很难获批。保单捆绑典型代表：泰康之家蜀园。通过保费+月费+增值服务费方式盈利。购买保险产品即可有资格入住养老社区，居住费用由保险提供，提前锁定了入住成本。2.3.6机构养老尚处发展初期，专业服务能力差第一，“重售房轻专业服务”较为普遍。现阶段由于居家养老和社区养老盈利和市场渗透的难度较高，发展相对
40、缓慢。机构养老整体发展相对较为成熟，但与欧美国家相比，仍然处于发展初期。从目前的收费模式可以看出，目前绝大多数的机构养老产品地产或金融属性过重，许多此类产品的消费者看重的并非养老服务，而是产权、会员以及保险的投资值。因此，此类产品往往只将“养老”作为一个卖点而非产品的核心价值，许多产品的养老服务质量无法维持，医疗服务和护理水平也很难完全满足失能、半失能老人的生活要求，对于活力老人的医疗服务也要依托周边医院，便利性上仍显不足。第二，与发达国家相比，中国养老机构有待全面提高。现阶段国内养老机构仍存在明显不足：护理床位占比明显低于发达国家；自费比例较高，政府补助比例偏低；定制化照护服务仍处于起步阶段
41、；提供全套服务的养老机构数量较少；普遍提供基础养老服务，基本不提供特殊照护。3国内外高端养老案例分析1.1 亲和源：居家、社区、机构三位一体高端养老服务成立时间：20XX年3月融资情况:公司创建于20XX年3月，注册资金2亿元人民币；20XX年6月宜华健康斥资4.08亿元收购亲和源58.33%的股权；20XX年宜华健康剩余股权的收购，亲和源成为宜华健康的全资子公司。主要业务：亲和源是一家从事会员制养老社区运营及提供养老服务管理的专业服务公司。目前亲和源主要运行了四条产品线，覆盖养老社区、休闲养老、医疗护理、养老咨询及委托运营等方面。运营数据：旗舰店位于上海浦东康桥，已发展会员近2000名，近年
42、来不断壮大，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式，不断摸索养老连锁经营模式。上海亲和源康桥公寓于20XX年开业，是亲和源会员制养老社区成熟的旗舰项目，拥有15栋830余套公寓，建筑面积达10万平米，总投资约6亿元。同时提供生活、健康、快乐三大板块的秘书式服务，24小时为社区1600名会员对接服务需求。目前会员收式份AB卡，A卡一次性缴付89万元，无使用期限，永久使用并可继承、转让，每年3-7万元年费；B卡依据房型大小一次性缴付45万-89万元,供个人终身使用，每年3万元年费，如果未住满15年，可以折算到月，按比例退回部分入会费用。此模式特点在于前三年现金流紧张,拥
43、有较快速复制的能力，但核心在于运营，依赖全流程成熟的管理体系和激励机制。1.2 泰康之家：国内养老保险与养老社区结合泰康之家主要采用“保单+月费”和“押金+月费”长期持有型模式。此类模式的优势主要在于保证长期优质服务的同时，能够对项目保持跟踪式管理。在积累项目口碑和品牌知名度的同时，针对市场动态变化及时调整运营策略，继而获得长期稳定的回报。目前泰康之家的主要客户来源为保险客户以及养老服务需求客户，盈利模式也可相应分为“养老保险+月费”和“一次性入住押金+月费”两种模式，押金可帮助公司进行快速的资金回笼，月费及相关日常服务费用用于保证项目正常运转。1.3 法国欧葆庭集团3. 3.1机构介绍欧葆庭
44、集团简介：是欧洲最大的养老康复集团，旗下经营775家医护型养老机构、康复医院和精神疾患康复中心，遍布全球10个国家，总计床位79838张。集团成立于1989年，自2002年集团于巴黎-纽约泛欧交易所上市以来，历经14年快速增长，市值已超过51亿欧元，20XX年全球营业额达到28.41亿欧元。中法合作项目：欧葆庭在中国目前己经营业的项目包括医护型养老机构南京市欧葆庭仙林国际养老院，该项目主要针对失能、半失能和失智老人设立的高端医护型养老机构。与北辰合作的长沙北辰欧葆庭国际颐养中心。盈利模式：葆庭集团并非以地产盈利，主要附加值在于专业的养老照护和康复护理，盈利主要来源为房租、日常照护费用和康护理疗
45、费用等方面业务延伸：欧葆庭集团与中国太平洋人寿保险股份有限公司达成战略合作，双方旗下的欧葆庭中国公司与太保养老投资公司共同成立太平洋欧葆庭（上海）养老企业管理有限公司，业务范围涵盖养老项目咨询、项目设计、构想和建设咨询、养老社区建筑方案策划、市场营销策划咨询、运营管理咨询、服务管理咨询等。4. 3.2品牌优势品牌定位医护型养老机构。欧葆庭定位是医护型养老机构，针对高龄老人的特点，呵护他们的日常生活，预防随处可见的风险。全世界的养老服务发展趋势都是逐渐从养老地产模式转变为专业养老照护的模式。这正是欧葆庭集团的优势所在，也是欧葆庭集团可以为中国带来先进的养老长期照护服务的关键作用的体现。在老龄化社
46、会，真正需要关注的是高龄老人。不论在欧洲还是在亚洲，老年人首选的养老方式是居家养老。而且随着社会养老水平的不断提高，居家养老、社区养老的形式在一定程度上解决了低龄老人的养老需求。因此，真正有需求到养老机构入住的老人主要在生活上需要一些帮助的高龄老年人群。因为他们大多患有慢病、出现一定程度上生活依赖他人长期照护的情况。居家养老和社区养老已经不能满足老人自己和家人的需要，在有一定经济支付能力的基础上，才会选择进入专业照护机构。因此可以说医养结合和定位高龄老年人群不是欧葆庭对市场细分的选择、而是社会的真正需求。领先的长期照护的专业知识和经验。由多学科专家组成的医护团队以老人为中心，把家人囊括进来，为
47、每一位老人量身定制生活方案和护理方案，了解他们的生活经历和喜好，提供适合他们身心健康状况的活动和理疗。提倡的是一个完整的生活环境、在基本的住宿和餐饮的功能之上，更重要的是一个和睦、愉悦的生活和社交环境。中国医生和护士的执业水平非常优秀，但是在专业长期照护方面的专业知识和经验相对不足，专业培训非常稀少。欧葆庭集团全球医疗总监亲自携手北京协和医院老年科，建立专项老年医护培训课程，专门设计了一套适应中国从业人员学习的专业照护培训系统，不但为欧葆庭中国的发展带来专业人员、也将与中国国情结合的欧洲长期照护技术带给北京协和医院老年科的医护人员，同时也向全国专业的从业人员开放，为老年护理方面探索更高服务水平
48、的单位带来欧洲视角。完善的培训体系与人文关怀：集团内任何上岗员工必须接受数月的脱产培训，并通过考核，其中包括护理人员、也包括行政、服务和质量管控部门的人员。在严格专业的培训基础之上，欧葆庭集团非常注重员工的发展。可以说每一位员工都是凭一颗爱心进入养老机构，并发自内心地照料老人，随着老人生活质量的提高，员工的服务水平也随之提高。在欧葆庭的机构内，基层人员成长为管理人员或者医护专家的例子并不少见。欧葆庭集团非常注重人文关怀的氛围，我们深知养老机构内的员工因其工作特殊性会承受巨大的精神压力，因此对员工的心理辅导是非常重要的。每一家欧葆庭的医护型养老机构都配有专属的心理专家，他们不仅为老人和其家人进行心理疏导，也会定期或者专门针对员工的心理状况进行干预。严格的成本控制流程。集团历经26年的发展、在全球615家机构内积累的经验
