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1、 目 录一 总论1项目提要2可行性研究报告编制依据3综合评价和论证结论二 项目背景及必要性1项目背景2项目区发展现状3项目建设的必要性三 项目实施的有利条件1政策环境2政府支持3市场优势四 项目区建设条件1地理位置与区域范围2自然资源状况3社会经济状况五 建设单位基本情况1建设单位基本情况2主要投资人基本情况六 市场分析与推广方案1市场定位2目标客户市场分析3市场推广方案和推广措施七 项目建设方案1建设任务和规模2设计基本原则3项目布局4具体建设内容5项目建设标准6给排水7电力电讯8环境影响评估八 项目实施进度安排1一期工程项目实施进度表九 投资估算与资金筹措1说明2投资估算依据3项目建设投资
2、估算4资金来源与筹措5借款资金偿还测算十 经济分析1财务评估说明2财务评价依据3营业收入和营业税金及附加估算3总成本及经营成本估算4财务效益分析5不确定性分析十一 项目组织与管理劳动定员和人员培训1项目组织与管理2管理机构设置与职能划分3劳动定员4项目经营管理措施5人员培训6劳动保护与安全十二 可行性研究的结论与建议1可行性研究结论2问题与建议附 录一 附表1固定资产投资估算表11土建工程投资明细表12设备投资明细表2流动资金估算表3投资计划与资金筹措表4固定资产折旧估算表5总成本费用估算表6利润及利润分配表61产品销售收入和销售税金及附加估算表7资金来源与运用表8借款还本付息计算表9资产负债
3、表10财务现金流量表 增量全部投资 二附图1一期工程项目规划图2度假村入口景门效果图3广场设计效果图4山庄外观效果图5温泉游泳馆外观效果图6设计意向图7外观效果图三其他附送资料1项目建设单位营业执照复印件2建设项目选址意见书复印件3可行性报告编制单位营业执照复印件4可行性报告编制单位资质证书复印件第一章 总 论11 项目提要com 项目名称云南省安宁市太平镇阳光生态园国际养老养生圣地开发项目com 建设性质新建com 项目承办单位法人代表及所有制形式项目承办单位昆明新利发实业有限责任公司法人代表朱丽所有制形式民营企业com 建设地点规模期限及建设内容建设地点云南省安宁市太平镇蛤蟆山建设规模区域
4、规划总用地面积86693868平方米总建筑面积440871平方米道路面积7373437平方米项目分为两期总投资180000万元 含不可预计费919万元 建设期限一期投资2012年7月至72013年5月二期投资2013年9月至2014年12月建设内容1一期工程 1 土地征用亩投资额540万元 2 基础设施建设包括土地整理到景区入口的非支线公路围墙绿化及地下管渠道建设整治区内各场馆间道路停车场龟力设施供排水设施消防设施电信宽带设施河道环境整治森林生态游区盘山游步道 含山体局部加固 生态公厕所管理用房等投资额4690万元 3 游赏接待设施建设包括入口景门广场天师观温泉山庄温泉游泳馆温泉水上娱乐中心等
5、投资额3900万元 4 开办费200万元用于前期资金和广告宣传费用 5 建设期固定资产投资利息448万元 6 不可预计费按固定资产投资总额5计算计430万元2二期工程 1 土地征用投资额720万元 2 度假村绿化保护工程建设投资额300万元 3 游赏接待设施建设包括温泉度假别墅温泉休闲会所幼儿园农居山庄等投资额8760万元 4 不可预计费489万元com 申报单位及法人代表申报单位度假村开发有限公司法人代表com 投资规模及资金构成投资规模20477万元资金构成固定资产投资19358万元前期资金和广告费用投资200万元不可预计费919万元com 资金筹措本项目总投资20477万元其中一期投资1
6、0208万元企业自筹资金7208万元金融机构贷款3000万元二期投资10269万元com 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位指标备注1建设内容和规模1规划总用地平方米3570172建筑总占地面积平方米352853总建筑面积平方米550544道路面积平方米5844175建筑密度996绿化率777道路总长度米855958容积率015公共停车位个1852年营业收入计算期平均不含二期项目门票收入万元261673住宿收入万元226836餐饮收入万元130838娱乐及购物收入万元122116租赁收入万元4347合计7458093总定员人1004年工作日天280一班制5定员人1006
7、总投资万元10208不含二期固定资产和无形资产投资万元9578前期资金与宣传费用万元200不可预计费万元4307年总收入万元745809不含二期8年总成本费用万元338429计算期平均9年销售税金及附加万元41392计算期平均10年利润总额万元365988计算期平均11财务评价指标投资利润率3585计算期平均销售收入利润率4907计算期平均销售收入利税率5462计算期平均静态投资回收期 含建设期 52所得税前59所得税后全部投资内部收益率2684所得税前1951所得税后财务净现值 Ic 8 9295所得税前5248所得税后12 可行性研究报告编制的依据com 省旅游产业发展和布局总体规划com
8、 县国民经济和社会发展十五规划com 县生态旅游业发展总体规划com 度假村详细规划com 县建设项目选址意见书13 综合评价和论证结论 1 为了加快县旅游产业的发展县委县政府出台了一系列的招商引资措施在尽可能的前提下给开发给予政策支持保证了本次建设项目的顺利实施 2 度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业公司负责人不但有多年的房地产开发经验而且一直以来兼营酒店宾馆行业积累了丰富的宾馆经营管理经验同时根据项目建设需要充分发挥县旅游交通建设农业林业各部门的协作作用强强联合 3 本项目环保措施得当对环境无不良影响 4 通过详细的经济和财务分析得出本项目一期总投资10208万元其中固定资产投资1
9、0008万元项目建成后预计年营业收入745809万元年利润总额365988万元 计算期平均数 投资利润率3585全部投资财务内部收益率1951 所得税后 静态投资回收期59年 含建设期15年 动态 i 8 投资回收期73年 含建设期15年 累计净现金流量折现8943万元以上各项数据表明本项目经济效益和财务状况较好抗风险能力较强安全可靠项目是可行的第二章项目背景及必要性21 项目背景当今世界旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业已成为各国高度重视和普遍关注的行业它对促进经济增长与社会繁荣维护世界和平与发展推动各国人民之间的相互了解与友谊具有积极而重要的作用旅游业已成为中国第三产业中极具活力与
10、潜力的新兴产业和国民经济新的增长点在拉动内需增加创汇调整产业结构扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展增进了中国与世界的友好交流旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大发展潜力十分巨大由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业也不是一般的第三产业而是关联度高带动力强的综合性产业它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位发挥着带动其他产业发展的核心作用旅游业的关联带动作用不仅体现在直接为交通运输宾馆餐饮商品贸易景区景点带来客源和市场而且间接地带动和影响农业工业城建文化等行业发展进而还能刺激金融保险信息等现代服务业加快发展据测算旅游产业每增加一万元的产出可直接或间接
11、带动全社会总产出302万元对国民经济的拉动作用十分明显因此发展旅游产业对于促进国民经济发展特别是促进居民消费具有十分重要的作用虽然从目前来看大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段但我们也应该看到旅游产业已经慢慢走向细分市场满足不同游客旅游需求的阶段文化游休闲游和度假游正在慢慢兴起特别是生活在大都市之中的先富起来的群体这其中有企业主高层专业人士也有都市白领职场精英现代社会生活节奏越来越快人们在不断积累个人财富的同时精神压力也在不断的积聚物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫这也是近年来各种类型的农家乐田园乐土菜馆方兴未艾的原因之一这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然放松心情缓减精神压力以单一
12、形态出现的自然和人文景观对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降旅游者不仅选择更独特更奇异更新颖的旅游景色而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品希望能在一次旅行过程中获得集知识性娱乐性体验性享受性为一体的多重满足因此如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光又能感受浓郁的文化熏陶将文化产业健康休闲产业和旅游业紧密结合互为条件相互促进互惠共赢是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题22 项目区发展现状项目区所在的景区山奇水秀林青是一个风景十分优美的地方更是全国独一无二的冷热阴阳泉与的天师道观遗址相辅相成渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片可惜的是由于开发较晚至今仍是养在深闺无人识在外来游客中的
13、知名度较低当地的旅游部门也意识到了这个问题在20052020年度的旅游发展规划中将整个景区开发列入了下一步的建设重点23 项目建设的必要性com 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出生态立县使旅游业发展成为国民经济的主导产业的目标以来县旅游产业得到了长足发展每年前来旅游的人数也不断增多但县旅游业的发展比较晚特别是相比于经济发达地区旅游建设资金投入严重不足除了几个知名景点外新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作而旅游产业是投资大回收期长的建设项目县又属于欠发
14、达县市仅靠政府投资是远远不够的必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作com 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业虽然投资大回收期长但收益稳定收益期长项目建成运营后可以源源不断的为企业带来现金流又可以为企业的其他项目提供支持资金特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下适时介入旅游业是一个良好的决策com 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算项目建设完成后在计算期内平均每年可以为企业带来371154万元的净利润整个项目期的经济利益十分可观com 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大回收期长的建设项目县又属于欠发达县市政府投资力度有
15、限必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作本项目建成运行后良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资为县旅游招商引资工作打开新的局面同时项目建成后度假村预计每年要上交税收134181万元还要聘请大量的员工社会效益十分显著第三章项目实施的有利条件31 政策环境县委县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展制定了生态立县战略提出要以生态旅游为突破口举全县之力用全县之能集全县之智聚全县之财尽快把建成生态旅游胜地使旅游业成为国民经济的主导产业的目标在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了关于全面实施生态立县战略加快小康建设步伐的决定明确提出要保护生态环境重点发展生
16、态旅游这不仅为发展旅游指明了方向也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支持32 政府支持近几年来县委县政府高度重视旅游资源开发取得了较为喜人的成绩目前已初步开发出生态观光温泉沐浴健康养生竹海漂流奇景观赏宗教朝圣民俗探密幽谷探险等诸多生态旅游项目根据县20052020年生态旅游业发展总体规划旅游区项目建设与大觉山旅游区新月畲族民俗文化旅游区华南虎放养基地方家山野外训练基地一起列入了重点发展项目县旅游资源较为丰富但旅游资源开发起步相对较晚因此本项目的建设得到了县委县政府的大力支持县旅游局审计局发展局建设局和农业林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议并在政策允许的情况下得到了各部
17、门在项目协调立项审批等环节的支持和帮助33 市场优势com 冷热泉水相伴相生全国唯一品味独特不但拥有品质优异的温泉资源是旅游开发的重要载体而且拥有品质一流的冷泉资源冷热泉水相生相伴两者相距仅在数米之内在国内具有唯一性具有独特的文化品味是不可多得的高品质旅游资源com 森林覆盖率高生态环境优越所在的区域森林覆盖率在85以常绿阔叶林为主并拥有香樟枫树鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林林相组合理想四周青山翡翠古木参天竹海扶摇生态环境十分优越为温泉旅游开发营造了极其有利的自然环境com 冬有温泉夏可避暑气候宜人旅游无淡季县气候属亚热带湿润季风气候四季分明雨量充沛光热资源较为充足平均气温低于周边各县每逢盛夏
18、凉爽宜人俗云五岭皆炎热惟独宜乃避暑胜地冬天又有得天独厚的冷热温泉不管是哪个季节到旅游都有着别样的享受com 道教文化渊远流长具有深厚的文化内涵道教作为一种文化现象及一个社会实体不仅具有事实的人文和生活内涵而且还有深厚的社会民众基础它是适应特定的民族文化心理需要而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果道教蕴藏的丰富思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立相反是我们由今天迈向未来的难能可贵的文化基因宝库在个人的人生价值观上道教文化认为人生的价值不在于物质利益或个人名利而在于尊道贵德唯道是求始终保持一种知足常乐的高尚情操在对待人际关系上道教文化主张济世渡人强调在人与人之间要实行互助互爱要悯人之
19、凶乐人之善济人之急救人之危如果人人都按照道教文化这些思想办事就可以处理好人与人之间的各种社会关系使整个社会和谐有序也可以处理好国与国之间的相互关系使大国和小国强国和弱国富国和穷国都能和平共处整个世界也自然就会得到安宁在对待人与自然的关系上道教文化从天人合一的思想出发认为人是自然的一部分强调道法自然自然之道不可违因而主张人应当爱护自然与大自然协调相处顺应大自然的客观规律办事才能使人类社会得以持续发展道教文化这种道法自然顺应自然的思想乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的是符合自然界与人类社会的发展规律的是一个古今中外都概莫能外的普遍真理应当是人类行为的共同准则据考证第四代天师张盛迁徙至后
20、的天师道观就是当初道教的一个重要发祥地之一现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松年代比龙虎山天师府的罗汉松还要早天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深厚的文化内涵成为度假村的一张闪亮名片com 区位优势好利于与知名景区的联动介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间与三清山也相距不远区位条件十分理想便于景区与知名旅游区之间互动发展这对景区在较短时间内打响品牌提升知名度具有重要的现实意义第四章项目区建设条件41 地理位置与区域范围县地处省东部有东大门之称地理坐标为东经116度46分117度17分北纬27度28分27度55分北邻福建光泽县南交黎川县西毗南城县西北接金溪县东北界贵溪县城距省城南昌铁路里
21、程215公里公路里程224公里沪瑞高速公路通车后距上海仅约6小时车程位于县嵩市镇村紧临316国道离县城约15公里介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间距离龙虎山80公里距离武夷山170公里42 自然资源状况com 气候条件县气候属亚热带湿润季风气候四季分明雨量充沛光热资源较为充足平均气温低于周边各县每逢盛夏凉爽宜人俗云五岭皆炎热惟独宜乃避暑胜地com 植被物产县森林生长茂密有林地165万亩占总面积的87森林覆盖率871是重点林业县全国生态示范区盛产毛竹杉松栲楮等多种优质木材并有南方红豆杉银杏江南油杉等珍稀树种57科150种森林中有华南虎金钱豹梅花鹿穿山甲等数十种珍稀野生动物矿产资源有钨钼花岗
22、岩等其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米com 河流情况境内无大江大河县中部有一条隆起的地带把全县分成东西两部分故河流亦分成两部分东部河流均流入信江属信江水系以泸溪为主西部河流均流水抚河属抚河水系以欧溪为主山区溪流落差大水量丰富全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦可开发的蕴藏量34618干瓦com 温泉资源县城嵩市镇村内的是全国唯一的伴生冷热泉冷热泉水相伴相生相距仅在数米之内具有独特的文化品味温泉出水口位于芙蓉山的半山腰出水温度约435摄氏度日流量约1600余吨富含对人体有益的多种微量矿物质元素对有各种慢性病富贵病以及肥胖症都有一定的疗效43 社会经济状况com 面积及人口全县共有7个乡镇6
23、89个自然村土地面积1251平方公里其中山地面积160万多亩耕地面积10万亩到2002年底全县总人口为1067万人其中非农业人口272万农业人口占全县总人口的751com 经济状况2002年县国内生产总值4262亿元第一产业1333亿元第二产业1638亿元第三产业1291亿元三类产业结构为3039312002年全县财政总收入为4078万元农民人均纯收入238869元在岗职工年平均工资8088元城乡居民储蓄存款余额62593万元全社会固定资产投资总额14526万元第五章 建设单位基本情况51 项目建设单位基本情况项目建设单位度假村开发有限公司成立于2008年3月由三人共同投资组建公司注册资本20
24、00万元其中公司法人代表占90的股份公司经营范围旅游项目的基础设备建设是专为度假村开发而设立的公司52 投资人基本情况公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东也是本次度假村项目建设的负责人是浙江省丽水市缙云县人曾经从事建筑图书餐饮房地产和制造业等多个不同行业而且在每个行业都有很好的经营业绩因此成为当地颇有知名度的企业家到目前为至个人独资或控股的企业有1衢州市天欣房地产开发有限公司为个人独资公司公司注册资本1000万元至2007年12月公司资产总额1356468万元净资产654273万元公司成立至今已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区2缙云县华朝美食林 大酒店 为个人独资酒店至2007年12
25、月公司资产总额135849万元净资产85264万元是缙云县最豪华消费最高的酒店之一一直经营状况良好3缙云县胡源石材有限公司注册资本100万元个人控股95至2007年12月公司资产总额156253万元净资产96845万元年销售收入3000多万元4浙江东华图书发行有限公司注册资本300万元个人控股95至2007年12月公司资产总额65742万元净资产47658万元除企业外个人还在杭州丽水缙云衢州等地拥有不少商业和住宅类房地产市场价值超过3000万元公司的另外两名投资人也一直在从事酒店管理工作积累了丰富的管理经验第六章 市场分析与推广方案61 市场定位温泉旅游项目要受到很多自然条件的限制而且相对与普
26、通旅游景区温泉旅游的投资更大能接待的游客人数却比较少因此温泉旅游区从先天上来说就不是低档旅游区面向的游客也是以高收入的富裕人群为主少量的公商务人士为辅同时从的水质自然环境文化内涵等方面看完全有条件建设成温泉中的精品因此的市场定位应该是温泉精品高尚度假精英休闲健康之旅62 目标市场分析县县城居民只有3万而且当地居民的收入水平并不高有能力到温泉度假村消费的人群就更少所以本地的旅游市场发展空间十分有限因此度假村的目标市场应该放在外地com 县是最重要的客源市场其中鹰潭最为重要这些地区的人口多收入水平也高关键是距离度假村比较近双休日也可以来不象远地方的游客要凑到比较长时间的假日才能出来游玩com 作为
27、省的省会和最大的城市市民的消费能力强而且随着国家法定节假日的变动很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短途旅游在这种情况下省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇com 以长三角地区珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场长三角地区珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区也是居民出游率最高旅游消费最高的地区特别是上海深圳珠海等城市随着城市规模的日益扩大生活在钢筋水泥丛林中的人们更渴望亲近自然喜欢到山多水多森林多的地方去放松心情而且以温泉度假村这样的消费水平虽然对省内大部分地区来说是比较高的但在经济发达地区的游客看来还是比较适宜适合这些地区
28、的大部分游客com 海外旅游市场韵放境游客以港澳台人数最多其次是日韩游客这些游客的消费水平远高于国内水平平均行程也长于国内游客单个游客产生的效益也远高于国内游客虽然人数相对较少却也是一个不可忽视的群体63 市场推广方案和推广措施com 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合依托与政府的强大宣传网络争取将度假村打造成县的一张名片让游客到必到或者说游在住在com 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用将度假村包装成生态之村健康之泉文化之地休闲之都在电视交通电台网络上进行造势争取尽快将度假村的知名度提高com 充分利用周边武夷山龙虎山龟峰流坑村麻姑山等知名景区的资源加强与周边旅游区的合作争取一部分客源达
29、到合作互赢的效果com 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉打好道教文化这张牌结合当今社会的和谐主题作一篇亲近自然爱护自然与自然和谐共处的大文章宏扬道教文化打造一个新的道教圣地吸引全国各地的游客前来观光com 与政府部门大企业集团大教育机构进行合作成为他们的联系单位争取将度假村列入他们举行会议培训集团活动的举办地并通过这些精英人士的宣传在各行业的精英人群中形成良好的口碑以更好的吸引潜在的客户群第七章 项目建设方案71 建设任务与规模建设规模度假村区域规划总用地面积357017平方米总建筑面积55054平方米道路面积584417平方米项目分为两期总投资20477万元 含不可预计费919万元 在2
30、008年7月至2010年12月实施一期项目建设建设内容如下 1 土地征用投资额540万元 2 基础设施建设包括土地整理316国道到景区入口的非支线公路围墙绿化及地下管渠道建设整治区内各场馆间道路停车场电力设施供排水设施消防设施电信宽带设施河道环境整治森林生态游区盘山游步道 含山体局部加固 生态公厕所管理用房等投资额4690万元 3 游赏接待设施建设包括入口景门广场天师观温泉山庄温泉游泳馆温泉水上娱乐中心等投资额3900万元 4 开办费200万元用于前期资金和广告宣传费用 5 建设期固定资产投资利息448万元 6 不可预计费按固定资产投资总额5计算计430万元在2011年1月至2015年12月实
31、施二期项目建设建设内容如下 1 土地征用投资额720万元 2 度假村绿化保护工程建设投资额300万元 3 游赏接待设施建设包括温泉度假别墅温泉休闲会所幼儿园农居山庄等投资额8760万元 4 其它投资还包括不可预计费489万元72 设计基本原则 1 严格执行国家和省现行的有关设计规范规程以及有关消防环保和职业卫生方面的方针政策 2 建筑材料使用木料泥土水泥以及本地的石材在满足使用功能的情况下兼顾美观做到经济合理安全适用以节省投资具有地方特色为原则 3 景点配套设施布置力求人流物流合理安排整体布局符合当地规划的要求 4 考虑各公用系统的配套73 项目布局根据资源环境条件以及旅游活动的组织需要将整个
32、分为五个功能区即温泉健身休闲区温泉度假别墅区森林生态游览区乡村风情体验区和外围控制区规划区域与316国道之间有长44公里宽9米的公路相连com 温泉健身休闲区该区块为整个项目的核心区块面积约148000平方米呈狭长形两侧山体植被茂密生态环境优良利用基资源环境条件和地形地貌以及充分挖掘当地民间传说等文化遗存建设一个供人们休闲度假健身养身娱乐的场所主要项目包括度假区入口大门停车场广场温泉山庄古庙遗址太极荷花池温泉贡鱼区贵宾楼温泉游泳馆逍遥池温泉冲浪等com 温泉度假别墅区该区块位于村的东侧温泉休闲健身区的西南侧面积约152000平方米地形狭长两侧溪水潺潺流过中间多为农田地势平坦空气清新生态环境优良
33、规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区包括与其相配套的休闲会所大型室内健身中心网球场幼儿园等com 森林生态游览区该区块位于温泉健身休闲区的东北侧山体植被繁茂主要为阔叶林针叶林和毛竹林具有较优越的生态环境空气中负氧离子含量极为丰富是一处不可多得的天然氧吧规范将依山就势布置各种休闲健身旅游活动项目形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块是整个项目生态文化链的重要组成部分com 乡村风情体验区该区块面积约30000平方米左右规划以体现乡村农家风情康体娱乐农耕参与游憩休闲为主要功能恰当展现生态文化与乡土所息让游客充分感受乡村生态旅游的精粹com 外围控制区外围控制区包括核心建设区以外的山林水面与村
34、庄规划在外围控制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施山林采取封山育林措施以达到涵养水源防止水土流失的目的区内居民点应严格控制其人口与建设规模建筑风格等使其与度假村的环境相协调74 具体建设内容由于本项目二期工程预计要在2011年开始动工建设距今还有三年时间有关投资额和预期收益都难以测算所以本次可行性报告只对项目的一期工程进行测算一期工程预计2008年动工2009年12月完成主要建设工程到2010年12月份完成全部建设总投资10208万元 含不可预计费430万元 com 土地征用项目一期工程拟征用土地面积148000平方米com 基础设施建设1土地整理面积148000平方米包括对山体作降低山势
35、处理6000平方米2316国道至景区入口9米宽非支线公路44公里3围墙绿化及地下管渠道建设总面积106680平方米4区内场馆之间的道路其中525米宽的石板路和卵石路规划长度73公里55米宽可通车辆的水泥道路13公里5在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设1个停车场其中广场的南侧停车场设置大型车辆停车位25个中小型车辆停车位160个占地总面积4000平方米露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位15个占地总面积500平方米地面采用植草砖铺面6电力供排水消防和电信宽带等设施7景区内856公里长的河道环境治包括堤岸加固等8在森林生态游区建设宽1215米石板盘山路规划长度8000米对盘山路两侧山体进行局部加
36、固9建设生态公厕10幢规划建筑面积700平方米10在景区入口森林生态游区芙蓉山水上娱乐中心等处设管理用房12幢规划建筑面积640平方米com 主要游赏设施土建1入口处的塑石工艺景门1座高约9米宽7米周围设置假山水池和草坪2建造约10000平方米的广场广场中内设置大型喷泉水池引入温泉水水中放养热带观赏鱼类水体中央设大型抽象式雕塑3山庄占地16000平方米建筑面积11000平方米按照四星级酒店标准建设建设层高24层除客房外还包括游人接待中心餐厅会议室游泳池美容健身房以及300平方米的独立停车场4温泉贡鱼包括贡鱼养殖垂钧池竹木敞廊面积约1200平方米5温泉贵宾楼共4幢每幢面积350450平方米按五星
37、级宾馆标准设计日式风格计划日接待人次50人6温泉水上娱乐中心设在游泳馆东北侧有温泉滑道温泉冲浪水上跷跷板水上游嬉船等娱乐项目建设面积2500平方米分浅水池和深水池7露天温泉泡澡池由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成包括温泉鱼疗池高温池SPA水疗池等总建筑面积6000平方米浴池采用假山石卵石和原木等建成利用地势差采用植被假山或竹篱笆相隔温泉水用人工瀑布形式冲落至池中泡澡池边配有统一的管理房建筑面积约300平方米8天师观建于鸳鸯泉源的东侧单层砖木结构占地面积5000平方米建筑面积1200平方米檐高45米四面建32米高围墙观内建中式古典木质天师亭9在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭六角木质中式古典风格重檐尖
38、顶10在芙蓉山顶设龙珠阁六角石质毛石地面粗木栏杆11利用芙蓉山山势建设1000米长的健身步道路面采用青石和条木铺就12在天师观南侧沿溪流设置香火一条街开设养生保健馆道教用品馆特色小吃馆等30间建筑统一采用砖木结构青石地面唐宋时期建筑风格街长200米总建筑面积1500平方米com 设备投资1配电设备包括变压器高低压配电柜线路2温泉山庄和贵宾楼使用设备包括大功率中央空调计算机管理系统电信宽带服务器电脑卫星接收设备会议室投影扩音设备KTV点歌设备客房内部设备厨房设备安全监控设备美容健身房设备等3温泉游泳馆设备包括各种水泵风泵热泵冷热水机组水质检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜桑拿设备等4水上娱乐中
39、心设备包括人工海浪池设备滑梯等水上娱乐设备5露天温泉泡澡池设备包括SPA水疗设备等6后勤管理设备包括电脑打印机复印机等7其他配套设备包括服务处设备管理用房设备等由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多无法一一列举因此只能进行简单的分类列举其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村武义唐风温泉度假村丽水缙云仙都度假村的设备投入情况后计算所得其中游泳馆水上娱乐中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司com 车辆1高层管理人员公务用中高档四门小轿车1辆2后勤人员公务用中型商务客车1辆3垃圾回收用车辆1辆com 材料包括电线配件水管配件木材钢材塑料型材等75 项
40、目建设标准构建筑物按房屋建筑工程建设标准规定建设76 给排水com 给水工程规划com1 用水量估算参照水质技术工作手册与室外给水设计规范等标准根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算度假村用水量估算用水项目人数面积用水标准日用水量T备注住宿游客用水40005T人D200一般游客用水55001T人D55员工用水10002T人D20别墅用水500180I人D90道路广场用水004KM202万TKM2D80其他67用水量的15计算合计512com2 输配水管网布置度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取管道采用PVC管DN 200沿道路一侧铺设至用水单位温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连在满
41、足水量水压要求的前提下尽可能缩短给水管线的长度并尽可能依据地形埋地铺设最大限度地保存水温com 排水规划com1 污水量估算污水量按给水量的80计算其中道路广场用水和绿化用水所产生的废水不计算在内则日最高污水排放量为410Tcom2 排水体制采用雨污分流的排水体制雨水地面径流就近排入区内河流所有建筑物下设污水管道采用生化池处理方式由管道收集就近排入生化池进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流77 电力电讯规划com 用电量估算度假村用电负荷估算用电项目负荷预测指标面积 HM2 负荷 KW 公共建筑用电80WM22351880居住建筑用电50WM2351750道路广场用电50KWHM2440
42、0亮灯工程80合计4110com 设施规划依托嵩山镇的输电系统向度假村内输电根据道路系统规划安排供电线路采用地下电缆形式com 电讯规划依托嵩市镇现有电讯系统由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点服务点并入全国电信自动网实现国内直播通讯按照每个景点34门的数量计算电话终端量为20门78 环境影响评估本项目严格执行有关环保要求对环境进行综合整治具有良好的环境友好性不会对现有环境构成新的污染com 项目主要污染物及治理措施本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水治理措施为 1 对于生活垃圾集中收储由环卫垃圾车运出 2 所有建筑物下设污水管道采用生化池处理方式由管道收集就近排入生化池进行生态化处理后
43、作为中水回用或排入区内河流com 设计采用的环保标准 1 大气环境质量达到GB30951996环境空气质量标准二级以上 2 水环境质量要求达到GHZBl-1999地表水环境质量标准相应功能区标准 3 声环境质量要求GB309693城市区域环境噪声标准相应功能区标准第八章项目实施进度安排表8-1 一期工程项目实施进度表 进度工作计划2008年度2009年度2010年度789101112123456789101112123456789101112项目论证及审批土地征用基础设施建设入口景门和管理房广场温泉山庄温泉游泳馆温泉水上娱乐中心配套工程设备购置安装人员招收和培训天师观项目运行第九章 投资估算与资金筹措91 说明本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益按照项目实施进度安排在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目并开始营业2
