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1、固定资产投资项目贷款风险及其审查鳇单中国房地产信价师固定资产投资项目贷款风险及其审查文/华夏银行公司业务部王学发江西师范大学传播学院戴烽一.前言固定资产投资项目评估是银行固定资产贷款审查的必要内容之一,也是未来房地产估价咨询行业业务拓展的重要方向.国家投资体制的变化,即改企业投资项目审批制为核准制和备案制,国家投资环境有且益宽松的迹象,固定资产投资规模将且趋社会化.为此固定资产投资项目评估业务也将不断增加.但对提供固定资产贷款的银行来说,也相应提高了银行对固定资产投资项目审查的责任.为了切实帮助银行做好固定资产项目评估,抵御投资风险,估价人员需要了解固定资产投资风险,以便在进行项目评估时给以合
2、理的判断和分析;同时,也便于银行固定资产投资项目审查人员在项目审查时对这些风险给以一定程度的关注,保证银行资金的安全性.二.固定资产投资项目的种类与贷款特点广义的固定资产投资项目是指以中国房地产估价坪2004548各种企事业单位使用国家基本建设投资,专项资金,建设贷款,贴息贷款或自筹资金以及以融资为主的狭义的固定资产投资项目,技术改造项目,更新改造项目.因此,固定资产投资项目一般可以分为固定资产投资项目,技术改造项目和更新改造项目.但从银行对项目的来源方面考虑,主要是从项目独立性方面考虑可以分为原有法人项目和新建法人项目.所谓原有法人项目就是项目是在已经存在的法人组织下,将固定资产投资作为企业
3、资产的一部分,列入整个企业的经营之中.而新建法人项目则是新成立一个具有独立法人资格的企业将项目在该企业之下进行运作,即使是一个已经存在的企业,这个企业也只是新企业的投资者,新项目形成的生产能力和盈利能力都单独核算,考察.我们这里讲的固定资产投资项目是指广义的概念,其中技术改造项目和更新改造项目从运作方式上看,都属于原有法人项目;而狭义的固定资产投资项目则既可以在原有法人下运作,图片由上海城市房地产估价有限公司提供也可以新建法人进行运作.固定资产投资贷款在银行发放贷款中占据较大比重,固定资产形成之后的效益直接关系到借款人的偿债能力.但是固定资产投资能否真正带来效益却存在很大的风险,具有较多的不确
4、定性.为了判断固定资产投资的未来收益及其偿债能力,银行往往需要在发放贷款之前选择权威的咨询机构对项目进行评估.一般来说,固定资产项目评估往往受到估价人员的能力限制,通常情况下是根据历史或者现实信息反映未来,造成了评估本身的风险;项目贷款审查人员往往关心项目的盈利性,在审查时通常关心各项财务指标,忽视国民经济指标的审查和对未来变化的估计.这些给银行带来了很大的风险,一旦出现市场或政策变动,其损失将是巨大的.三.固定资产投资项目贷款风险分析固定资产投资项目贷款,由于发生在项目前期,无法在现实中显示出其未来的经营效益,存在很多的不确定性;又由于项目投资所需资金数额巨大,银行为其提供贷款后如果项目出现
5、问题,就有可能形成银行的呆账坏账.总的说来,一个固定资产投资项目贷款主要存在的风险因素包括:l,未来现金流风险未来现金流风险就是在项目未来建成后,项目产生的现金流与贷款时预测的现金流出现差异的可能性.一般来说,一个决策者在决定项目是否可行的依据更多考虑的是过去的或者现行的市场状况.klan,2002年开始一直延续到2003年,在全国房地产业,汽车工业,铁路建设,基础设施建设等带动下,钢铁行业利润得到大幅度提高,在这种状况下,利益驱动使得众多投资者将投资目光投到了钢铁行业,出现了钢铁行业突飞猛进式的增长.可以认为,每一个投资者的决策都是理性的,但是如果全社会的投资都形成了产能,如果房地产需求在未
6、来出现了萎缩,如果汽车工业出现了饱和,这些产能能够形成多少利润,价格竞争不可避免,其结果将是所有企业开工不足,企业现金流根本无法得到保障.为此,未来现金流风险是一个重要的风险因素.这直接影响到银行贷款本息的偿还能力,给贷款银行带来金融风险.2,利率风险利率变化直接影响项目的还款能力.在编制投资项目评估报告时,利用现行利率编制.目前实行的主要是变动利率贷款.在利率较高的情况下,往往会高估了项目借款的成本,如果其他条件不会发生变化,只是未来出现利率的降低,当然会增加项目的偿债能力;在利率较低的情况下,往往可能会低估项目借款成本,未来一旦出现利率上调,就可能会出现偿债困难.3,政策风险国家政策变化一
7、般是很难把握的,其对固定资产投资影响是重中之重的.在对固定资产投资项目提供贷款,进行项目评估之时,其假定是建立在国家经济政策不变的基础上的.但是国家经济政策的变动随着经济的变化是不可避免的,而且政策变动之后产生的影响也是非常巨大的.还如2003年钢铁,水泥,电解铝项目纷纷上马,但是2003年底到2004年初国家相继出台了一系列针对这些过热行业的调控措施,并开始组织相关部门对其中的非法项目进行清理整顿.如江苏铁本违规建设钢铁项目造成了严重后果,停顿的后果是相当严重的,那些对该项目提供贷款支持的6家银行可能要面对更多的呆账坏账.4,道德风险道德风险主要存在四个方面:一个是项目运作方,另外一个在于项
8、目估价机构和人员,第三方在于银行本身审查人员,第四方就是在项目资金运作之外的地方政府.项目运作方需要办理项目的审批,报建以及组织等工作,在这里有可能为了避免有关部门的审查,违规建设,省去一些审批环节,为日后的项目建成后的运行留下隐患.估价机构和人员作为投资咨询中介机构,缺乏责任心和对客户负责的态度,不进行市场调研和科学预测,捏造数据,完成项目估价报告,造成了相关部门和人员进行科学决策的依据不充分,或者根本就没有价值,甚至是误导.银行本身的审查人员也有机会成为道德风险的主要因素,比如对工作的负责态度,工作的热情等,如果缺乏必要的道德标准,只是考虑完成工作即可,那么很少有针对性的审查方法,技术和手
9、段等的创新,很难面对复杂的投资市场,因为氯钾镥泠螅翔固定资产投资涉及到国民经济的各个行业,每个行业都有其自身的特点,在对估价报告审查时需要考虑到每个行业自身的特点寻找重点审查要点,否则千篇一律不可避免出现以偏概全的过失.由于地方政府和中央政府存在目标的不一致,为了地方的利益和官员任期内的政绩,地方政府可能会出现一些违背中央政府目标的作为,一旦中央政府对其进行管制或纠偏,那么损害的必将是投资项目的正常运行,江苏铁本钢铁事件就是跟地方政府越权审批有很大关系.5,经营风险项目建成后如何经营,也是一个无法考证的难题.在市场因素没有发生变化的情况下,一个企业的经营哲学,经营理念,以及管理方法,制度建设等
10、都关系到其经营的好坏.一般来说,再好的行业,也有经营不善倒闭的企业;同样再不好的行业,也有经营好的企业.在进行项目评估时,往往是依据正常的情况估计的,所以将来的经营情况如何就是一个变数.经营状况好坏关系到项目建成后的盈利水平,关系到银行能否及时回收贷出款项和利息收入,也是一个不可忽视的风险因素.四固定资产投资项目评估审查的重点l,固定资产投资项目评估审查原则:(1)合法原则合法原lJ和树立科学发展观的原则是安全性原则的两个重要表现方492OO45中国房地产估赍坪中国.寡乞产估价师也产信价师面.合法原则要求在审查项目估价报告,审查固定资产贷款项目时,必须要求项目符合国家有关固定资产投资的规定,办
11、理了各种相关的手续,这些手续必须是合法的,比如没有越权审批的手续,土地利用手续完善,环保手续齐全,额度审核合乎规定等.这就要求项目审查人员全面掌握国家有关项目建设的各种规定和标准,熟悉涉及的方方面面的法律法规.涉及的法律法规涉及到国家的主体法律,国务院法规,行业主管部门及相关部门规章,其中相关部门涉及发展计划与改革委员会,国土资源部,建设部,国家环保总局,工商行政管理局等.要求审查人员密切关注这些部门的各种规定,研究其变化,并结合贷款审批,保证审批的贷款项目合乎国家各种有关规定,不能凭借侥幸放贷,防范政策风险.(2)树立科学发展观原则在发放贷款,进行贷款项目审查时,要求审查人员树立以人为本,持
12、续的科学发展观.科学发展观要求经济发展不能以牺牲资源和环境为代价.这主要体现在国家的宏观经济发展规划之中.对于国家限制发展的项目,淘汰的技术要严格限制发放贷款.这就要求信贷审查人员密切关注国家经济发展规划.日前中国人民银行,国家发改委和银监会联合下发了关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合,控制信贷风险有关问题的通知,同时推出了当前部分行业制止低水平重复建设目录.对于严重危及生产安全;环境污染严重;质量不符合国家标准;原材料和能源消耗高及国家法律,法规规定的禁止投资的项目严格禁止;对于生产能力严重过剩,新上项目对产业结构没有改善;工艺技术落后,已有先进,成熟工艺技术替代;不利于节约资源和保护
13、生态环境及法律,法规规定的限制投资的项目加以限制.其中可见科学发展观在国家限制和禁止的项目规定中体现出来.银行更应该时刻关注其变化,并深刻体会其中含义,贯穿到中国房地产诂许辑20045,50贷款审查之中去.(3)收益性和流动性原则收益性和流动性是银行信贷的基本原则,也是固定资产投资贷款审查的基本原则.由于这两个方面一般情况下都能得到审查人员的注意,所以就不再赘述.2,固定资产投资项目贷款审查重点固定资产投资贷款审查除了一般关注的问题外,应重点从以下三个方面审查,防范金融风险.(1)项目的合规性审查合规性审查是合法性原则的重要体现.需要审查的重点包括:该项目是否符合国家经济发展规划,是否被列入国
14、家限制发展和禁止发展的范围;是否按照国家规定程序得到国家有关部门的审核批准;是否取得相关的许可证和批复;手续是否齐全;项目评估是否经过估价机构的独立评价,结论是否支持投资等.(2)项目的财务指标审查项目的财务指标审查主要是看项目的收益性和流动性.但是审查时不能仅仅从财务指标谈财务指标,而是要把主要精力放在看该指标的来源数据是否可靠上.具体包括建设期间是否合理,资金来源是否可靠,销售量和销售价格是否合理和可能,市场是否会发生变化,未来市场竞争业态是否发生变化以及变化之后该项目有否竞争力,在计算过程中的科学性等,还有就是这些变化对项目的财务指标有多大影响,是否还支持此结论等.(3)项目运行环境的审
15、查项目运行环境的审查主要是为了考察项目在运作中的道德风险,可以通过制度建设进行.建立在内部稽核完善和项目审查人员不存在道德风险的基础上,重点审查项目投资方的投资意图,项目运作方式及其延续性,资金供应各方的态度,地方政府及其相关部门在其中的作用,项目估价机构的选择途径,及其社会声誉,在行业中的地位等.通过了解这些,可以发现和了解项目涉及各方的真实意图,对于定性评价项目贷款风险并及早加以防范具有重要意义,而这些又往往是被忽视的.作者简介:王学发:管理学博士,中国注册房地产估价师,资产评估师,土地估价师,师从全国着名土地管理专家林增杰教授,现就职于华夏银行公司业务部.多年来从事资产评估和房地产估价实践工作,并不断进取,跟踪房地产骨架发展前沿,致力于房地产估价理论及其方法研究,在中国房地产,北京房地产,中国房地产估价师等杂志发表房地产估价及相关论文十五篇,先后在中国建筑工业出版社,地质出版社,中国人民大学出版社等出版社出版着作六部.一泠一借一毋一舞一舞
