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1、A、 根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。 B、 凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 C、 计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同） 公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
2、 D、 计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数 公式二：权重系数=总权重系数 E、 计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推 公式三：（目标销售总额总权重系数）X层别权重系数=层别总价 公式四：层别总价层别销售面积（建筑面积）=层别均价 F、 在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下： 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系
3、数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。 公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六：具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销
4、售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推 公式七：（层别计算销售总额层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八：具体商铺总价具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价 至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价
5、也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测售价与租金回报分析假设目前售价15000/ m2 租金3/天/m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：9000 年租金：108000年投资回报率：7.2% 资回报年限：13.9年假设目前售价15000/M2 租金2/天/ m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：6000 年租金：72
6、000年投资回报率：4.8 %资回报年限：20.8年按照国际商业项目正常的投资回报10% 售价15000/m2的商业租金应该在4.17/ m2/天按照商业项目正常的投资回报8% 售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是6000/月、72000/年10=720000总价/100 m2=7200/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是9000/月、108000/年10=1080000总价/100 m2=108000/ m2相反测算方法按投资回报8%测
7、算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是6000/月、72000/年12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是9000/月、108000/年12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2本人还特此做过一张租金与售价的分析表适用与任何项目售价与租金回报分析 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00
8、 15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11 15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50 15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(
9、%) 回报年限(年)20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00 20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.11 20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50 20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29 20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67 20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20
10、.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00 8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11 9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29 12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67
11、14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00 10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11 11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.2
12、9 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 18,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00 12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11 13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,00
13、0 8 12.50 15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29 18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67 21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00 14,000 1,400,000 3.50 100 1
14、0,500 126,000 9 11.11 15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50 18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29 21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67 25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00 但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已
15、收的房价款吐出来返还业主2 小业主转手困难的问题这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了首先做为商铺本身来讲购入总价决定回报收入比如说一套商铺购入总价为100万开发商承诺回报为8%也就是年收益是8万(不包括个人所得税和租赁税等税收)但是上家把这套商铺转让给下家时房价发生了变化,因为上家把商铺转让会产生一系列产权交易的税费(营业税5.55%+差价部分差价税20%+契税3%+银行利息6.12%)等成本转加到房价上这样一来该商铺总价必然抬高20%-30%而且上家1分钱都没赚的情况下,但是回报收入还是8万也就是说回
16、报率就不是8%了肯能是5%(不包括个人所得税和租赁税)了甚至 更低了,这重情况下谁还会接手这商铺?3 开发商风险规避开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了商业管理公司和投资者(小业主)还有商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏最终受到迫害的还是商业管理公司和投资者(小业主)还有商铺的直接经营者
