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1、某项目投资估算与利润分析报告本项目地块分布较散，按照分布的位置，将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块。其中，1号与塘汛5号地块为商品房开发，4号、5号地块为统建房。第一节 1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5）1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%
2、与6万元代征费之和，即12+6=18万/亩，合270元/。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明一、土地成本土地成本40384 2701,090.4 二、前期工程费规划勘察设计费100960 28.7289.8 按 地上建面=用地面积(60*666.67)*容积率(2.5)水电气配套费100960 1601,615.4 按地上建面小计1,905.1 三、建安工程费地面预算100960 180018,172.8 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算10096 35003,533.6 按地下建面室外道路管网及景观工程费100960 60605.8 按地上建面小计22,312.2 四、报建费项目报
3、建、人防费100960 1101,110.6 按地上建面一至四项合计26,418.2 项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费37,811.7 1.20%453.7 按总产值六、营销推广费营销费37,811.7 2%756.2 按总产值推广费37,811.7 1.20%453.7 按总产值小计1,210.0 七、财务费财务费37,811.7 1%378.1 按总产值八、不可预见费不可预见费37,811.7 0.3%100.0 按建安工程费九、相关税费营业税费及附加37,811.7 5.60%2,117.5 按总产值土地增值税37,811.7 1%378.1 按总产值小计2,4
4、95.6 五至九项合计4,637.4 合计总成本31,055.6 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税31,055.6 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为32,932.8 万元盈亏平衡点=32,932.8 万元37,811.7 万元=87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目1号地块容积率为2.5时的盈亏平衡为87.1%，说明本项目抗风险能力良好，收益理想。6.
5、财务评价结论项目静态分析总投资成本为31,055.6 万元，销售总收益37,811.7 万元，现金毛利润6,756.1 万元，毛利润率17.87%。1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的6,756.1 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。项目的盈亏平衡分析表明：项目利润比较理想。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第二节 1号地块的财务分析与评价（容积率为3）1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积
6、5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%加6万元代征费之和，即12+6=18万/亩，合270元/。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明一、土地成本土地成本40384 2701,090.4 二、前期工程费规划勘察设计费121152 28.7347.7 按 地上建面=用地面积(60*666.67)*容积率(3)水电气配套费121152 1601,938.4 按地上建面小计2,286.1 三、建安
7、工程费地面预算121152 180021,807.4 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算12115 35004,240.3 按地下建面室外道路管网及景观工程费121152 60726.9 按地上建面小计26,774.6 四、报建费项目报建、人防费121152 1101,332.7 按地上建面一至四项合计31,483.8 项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费45,388.6 1.20%544.7 按总产值六、营销推广费营销费45,388.6 2%907.8 按总产值推广费45,388.6 1.20%544.7 按总产值小计1,452.4 七、财务费财务费45,388.6 1%
8、453.9 按总产值八、不可预见费不可预见费45,388.6 0.2%100.0 按建安工程费九、相关税费营业税费及附加45,388.6 5.60%2,541.8 按总产值土地增值税45,388.6 1%453.9 按总产值小计2,995.6 五至九项合计5,546.6 合计总成本37,030.4 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税37,030.4 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为39,268
9、.7 万元盈亏平衡点=39,268.7 万元45,388.6 =86.5%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到86.5%时，项目可以保本。本项目抗风险能力良好，收益可观。6. 财务评价结论项目静态分析总投资成本为37,030.4 万元，销售总收益45,388.6 万元，现金毛利润8,358.2 万元，毛利润率18.41%。1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的8,358.2 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。1号地块容积率为3时的毛利润率、抗风险能力大于容积率为2.5时的毛利润率、抗风险能力。项目的盈亏平
10、衡分析表明：项目的抗风险能力较好。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第三节 塘汛5号地块的财务分析与评价（35亩）根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质
11、的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。35亩地的地价为97万/亩的基准地价的30%与6万元代征费之和，即97*30%+6=35.1万/亩，合526元/。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明一、土地成本土地成本23333.45 5261,227.3 二、前期工程费规划勘察设计费70000.35 28.7200.9 按 地上建面=用地面积(35*666.67)*容积率(3)水电气配套费70000.35 1601,120.0 按地上建面小计1,320.9 三、建安工程费地面预算70000.35 180012,600.1 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算7000.04 350
12、02,450.0 按地下建面室外道路管网及景观工程费70000.35 60420.0 按地上建面小计15,470.1 四、报建费项目报建、人防费70000.35 110770.0 按地上建面一至四项合计18,788.3 项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明五、管理费管理费26,865.1 1.20%322.4 按总产值六、营销推广费营销费26,865.1 2%537.3 按总产值推广费26,865.1 1.20%322.4 按总产值小计859.7 七、财务费财务费26,865.1 1%268.7 按总产值八、不可预见费不可预见费26,865.1 0.2%53.7 按建安工程费九、相关税费
13、营业税费及附加26,865.1 5.60%1,504.4 按总产值土地增值税26,865.1 1%268.7 按总产值小计1,773.1 五至九项合计3,277.5 合计总成本22,065.9 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税22,065.9 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为23,399.7 万元盈亏平衡点=23,399.7 万元26,865.1 =87.1%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到
14、87.1%时，项目可以保本。本项目利润率一般，收益较好。6. 财务评价结论项目静态分析总投资成本为22,065.9 万元，销售总收益26,865.1 万元，现金毛利润4,799.3 万元，毛利润率17.86%。塘汛5号地块的35亩地块如按照市场价格97万/亩出让，则总收益为35*97=3395万元，低于将项目进行开发的4,799.3 万元毛利润，因此项目适宜进行开发。塘汛5号35亩地块为97万/亩，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号35亩地块的毛利润率、抗风险能力低于1号地块。塘汛5号地块上有一个堰沟，如果要将其拆除，则成本将追高，利润将降低。项目的盈亏平
15、衡分析表明：项目有良好的抗风险能力。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第四节 塘汛5号地块的财务分析与评价（17亩）根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。2. 销售收入测算其中，地下车位数量=地下车位总面积一般单个车位面积35平米/个 这一公式推算得出。3. 项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据，塘汛5号地块分为属于统建房地块性
16、质的35亩地块与属于工业转出让用地性质的17亩地块两部分。17亩地的地价为95万/亩的基准地价与增容费之和，根据甲方提供的文件，17亩地块属于类用地，容积率为2，现要将17亩地块容积率调整到3，则17亩地块的土地增容费为：95/（666.67*2）*17*666.67*（3-2）=807.5万元。项目费用面积()单价(元/)增容费(万元)总价(万元)说明一、土地成本土地成本11333.39￥1,424.99807.5 1,615.1 增容费=原楼面地价*容积率提高后新增面积二、前期工程费规划勘察设计费34000.1728.797.6 按 地上建面=用地面积(17*666.67)*容积率(3)水
17、电气配套费34000.17160544.0 按地上建面小计641.6 三、建安工程费地面预算34000.1718006,120.0 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算3400.01735001,190.0 按地下建面室外道路管网及景观工程费34000.1760204.0 按地上建面小计7,514.0 四、报建费项目报建、人防费34000.17110374.0 按地上建面一至四项合计10,144.7 项目费用销售额(万元)比例合计(万元)说明六、管理费管理费13,017.1 1.20%156.2 按总产值七、营销推广费营销费13,017.1 2%260.3 按总产值推广费13,017.1 1.20
18、%156.2 按总产值小计416.5 八、财务费财务费13,017.1 1%130.2 按总产值九、不可预见费不可预见费13,017.1 0.2%20.0 按建安工程费十、相关税费营业税费及附加13,017.1 5.60%729.0 按总产值土地增值税13,017.1 1%130.2 按总产值小计859.1 六至十项合计1,582.0 合计总成本11,726.8 4. 初步产值利润分析5. 盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税11,726.8 万元(A-(A*5%+ A*5%*7%+
19、 A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1则计算A为12,435.6 万元盈亏平衡点=12,435.6 万元13,017.1 万元=95.5%盈亏平衡分析表明：当销售收入达到95.5%时，项目可以保本。本项目土地成本相对较高，利润率较低，收益一般。6. 财务评价结论项目静态分析总投资成本为11,726.8 万元，销售总收益13,017.1 万元，现金毛利润1,290.3 万元，毛利润率9.91%。塘汛5号地块的17亩地块如按照市场价格95万/亩出让，则收益为17*95=1615万元，略高于将项目进行开发的1,290.3 万元毛利润，因此项目适宜进行土地拍卖。塘汛5号17亩地块为95万/亩，且
20、还有807.5万元的增容费，高于1号地块40万/亩的地价，因此在本方案计算均价一致的前提下，塘汛5号17亩地块的毛利润率、抗风险能力低于1号地块。塘汛5号地块上有一个堰沟，如果要将其拆除，则成本将追高，利润将降低。项目的盈亏平衡分析表明：项目收益基本合理。财务分析评价表明项目的经济效益可行。第五节 4、5号地块的财务分析本项目4号、5号地块将修建为统建房，全部用于拆迁安置当地居民。1. 项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。根据绵阳市经济技术开发区
21、征地拆迁补偿安置实施细则，4号、5号地将无偿修建不低于400的村（居）委会办公综合用房。2.项目开发建设成本估算表因4号、5号地块为统建房性质，因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同。项目费用面积()单价(元/)总价(万元)说明一、前期工程费规划勘察设计费164900 28.7473.3 按地上建面水电气配套费164900 1602,638.4 按地上建面小计3,111.7 二、建安工程费地面预算164900 180029,682.0 含外墙、水电、门窗、电梯地下预算16490 35005,771.5 按地下建面室外道路管网及景观工程费164900 60989.4 按地上建面小计36
22、,442.9 合计39,554.6 三、管理费管理费39,554.6 0.50%197.8 按总造价四、销售收入数量单价(元/个)销售额(万元)说明地下车库收入461.00 600002,766.0 总成本36,986.3 3.项目4、5号地块综合测评4号、5号地块均为统规统建房性质，以下测算按照住宅部分统规统建安置人员60/人分析：可还房住宅面积（）可还房人数（住宅60/人）1566552610结论：4、5号地块总成本36,986.3 万元，按照住宅部分统规统建安置人员60/人的标准可安置2610人。第六节 2、3号地块的开发建设成本估算1.项目开发建设成本估算表因2号、3号地块为统建房性质
23、，因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同。根据甲方提供的数据，2、3号地块总建筑面积共12万方，为纯多层建筑。2.项目2、3号地块综合测评2号、3号地块均为统规统建房性质，以下测算按照住宅部分统规统建安置人员60/人分析：结论：4、5号地块总成本18,000.0 万元，按照住宅部分统规统建安置人员60/人的标准可安置2000人。第七节 本项目财务总评l 本项目以出让用地性质进行商品房开发的用地为1号地块与塘汛35亩地块，塘汛17亩地块为工业转出让用地，以统建房性质进行开发的为2、3、4、5号地块。如下表所示：土地名称开发性质备注1号地块商品房开发塘汛5号35亩地块商品房开发塘汛5号1
24、7亩地块商品房开发工业转出让用地2、3、4、5号地块统规统建l 2、3、4、5号地块的总投资成本为：18,000.0 +36,986.3 =54,986.3 万元。l 如本项目1号地块和塘汛5号地块直接按照市场价格进行拍卖，则土地销售收入为40*60+97*35+95*17=7410万元；l 如1号地块及塘汛5号地块进行深度开发：u 1号地块容积率是2.5时，1号和塘汛5号地块可共获利12,845.6 万元；u 1号地块容积率是3时，1号和塘汛5号地块可共获利14,447.7 万元。如下表所示：u 当1号地块容积率是2.5时u 当1号地块容积率是3时l 两相比较，1号地块及塘汛5号地块几种运作
25、方式，资金缺口如下表所示方式收益支出资金缺口备注销售土地7,410.0 54,986.3 47,576.3 支出项为2、3、4、5地块开发建设成本，下同深度开发2.524,160.8 57,970.730,825.5 1号地块容积率为2.5深度开发326,485.1 57,970.728,501.3 1号地块容积率为3;总结：通过上表可以看出，土地的深度开发相对单纯的土地销售而言，至少可以增加47,576.3 -30,825.5 =16,750.8 万元建设资金。因此，本项目地块更适宜进行房地产开发，可减少统建房修建过程中出现的较大资金缺口。选择适时进行房地产开发可获取更为可观的利润，且风险较低。
