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1、金山朱泾镇项目投资评估报告 致：上海豫园商城房地产发展有限公司 由：策源机构咨询研发中心 贰零零陆年六月目 录说明11.项目评估总述31.1项目概述31.1.1项目概况31.1.2开发企业31.2 项目评估结论32.报告编制依据及说明42.1编制依据42.2 编制说明42.3 编制偏差说明43.编制流程图64.计算依据74.1项目经济技术指标74.2 项目产品指标74.3 工程计划和销售计划安排74.4销售价格确定95.项目财务分析105.1项目投资分析105.1.1项目总投资估算105.1.2项目销售收入估算115.1.3投资资金筹措与投资计划125.2项目盈利能力分析135.2.1静态盈利
2、能力分析135.2.2 动态盈利能力分析145.3项目投资资金来源与运用分析176.项目风险评估186.1项目盈亏平衡分析186.2项目敏感性分析197.项目评价结论与建议217.1项目评价结论217.2项目开发建议218.附件228.1项目总投资估算表228.2投资计划与资金筹措表238.3借款偿还表248.4销售收入与经营税金及附加估算表258.5经济评价指标汇总表278.6各种产品损益表288.7全部投资财务现金流量表308.8资本金财务现金流量表318.9资金来源与运用表328.10临界点分析表348.11单因素敏感性分析358.12成本费用表37说明本评估报告是对该项目整体开发的模拟
3、财务测算，各测算依据参数会因项目开发实际条件的不同而变动，从而引起测算结果的变动。在此，对以下几个问题进行说明，待与贵司沟通明确后，才能对项目做更切合实际的财务测算。1、 项目自有资金和股东股权比例投入本报告依据相关政策要求假定自有资金占项目总投资额的35%，包括土地款，项目启动资金以及工程队垫资等。各股东的股权比例、资金投入额、资金投入时间，以及由此产生的各自的利润分成、投资回报问题待与贵司详细沟通后再作测算。2、 贷款额度和资金投入时间依据整个项目自有资金投入量、开发量和开发周期、销售计划的常规估计，测算出所需贷款额度为2500万元。而贵司能一次性取得项目贷款6000万元，这笔资金如何运用
4、到项目以及到位时间等问题，可与贵司进一步沟通后再做相关测算，以利于贵司决策投入资金额度和提高资金利用效率。3、 成本和税费成本和税费构成依据上海市公布的标准测算，在实际开发构成中贵司对成本的控制情况，以及该项目取得政府相关税费的优惠措施，会降低项目投资，提高收益。4、 规划方案和销售价格本报告以产品类型全为多层来测算。规划方案中是否有花园洋房、联体别墅或者依据最新政策的70%为90以下建筑面积所作的调整，以及各种产品类型的比例调整，都会影响项目的销售价格，从而影响项目的收入和投资回报率等各项财务指标。5、 土地增值税和项目赢利情况由于土地增值税是今年开始实行的，在项目运作中若能取得政府方面税费
5、的优惠，将会提高项目的赢利。本报告增加了剔除土地增值税后项目的静态、动态赢利情况分析，以利于贵司对该项目的综合判断决策。1.项目评估总述1.1项目概述1.1.1项目概况本项目位于上海市金山区朱泾镇，占地78838，地处老镇区西北角。1.1.2开发企业本项目由上海市豫园商城房地产发展有限公司控股开发。1.2 项目评估结论本项目经测算：l 总投资为26883.8万元；总收入为32418.94万元l 利润总额为3299.93万元；税后利润2210.95万元l 全部投资利润率12.27%；自有资金投资利润率23.52l 全部投资内部收益率11.31；略高于基准收益率10从各项财务指标上看，本项目财务上
6、具有可行性：l 本项目的资金来源和运用合理，每期的累计盈余资金均大于0，表明在项目运作的过程中，没有偿还能力不足的问题，资金链安全，本项目具有操作上的可行性。l 根据本项目的风险分析，在模拟项目开发过程可能发生的主要风险因素建安成本和销售价格进行客观的估计和预测后，该项目对未来销售价格敏感较大，综合抗风险能力较弱。l 由此可判定，报告认为本项目虽然在财务与实际操作上基本上可行，但项目的土地成本不具优势，需要开发企业根据自身的综合实力和项目的综合把握运作来规避市场风险。2.报告编制依据及说明2.1编制依据l 本项目财务分析结构就运算严格按照建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法：l 中华人民共和
7、国国家标准房地产估价规范；l 中华人民共和国城市房地产管理法；l 中华人民共和国国家标准财务制度；l 国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数；l 上海市住宅、商办楼工程造价参考标准。2.2 编制说明l 本项目中估算所采用的货币单位为人民币。l 项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率5.58，并考虑到本项目自身的一些因素取6.21为本项目的年贷款利率。l 本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，取一年期政府债券7作为无风险贴现率，类似物业风险调值取3%较适宜，相加后得出其贴现率为10。考虑到开发本项目企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为10%。
8、2.3 编制偏差说明l 本次编制建安工程造价选取依据上海市住宅、商办楼工程造价参考标准与项目实际开发中的工程造价可能存在一定的偏差。l 本次编制采用的销售价格是根据近期市场行情的变化预测的，在未来市场情况没有确定的条件下，可能存在一定的偏差。l 本次编制的开发周期及销售周期也是根据近年市场开发和销售进度预测的，在宏观调控市场走势不明朗的情况下会有一定的偏差。l 本次编制以产品出售而且为100%出售测算，若销售未能达到100%或贵司考虑留用经营，则测算会存在一定偏差。l 本次编制中的资金是依据财务分析原理分配的，与开发商的实际资金安排情况可能存在一定的偏差。3.编制流程图l 本报告在评估依据的基
9、础上从分别三个层次对项目进行投资评估分析，即：项目投资分析、项目财务分析、项目风险评估。l 项目投资分析：是根据建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及项目所在区域开发投资的经验数值，取项目开发成本和开发费用等最可能的取值，计算项目总投资方案的经济评价及资金来源。l 项目评估分析：在项目总投资的基础上，通过对项目的财务各项指标，如：投资利润率、累计净现金流值、内部收益率等一系列经济指标的测算来分析项目的可行与否。l 项目风险评估：本报告根据对项目未来的一系列不确定因素的分析，对未来投资、收入等因素排列组合成项目敏感性（单因素、多因素分析）、项目盈亏、项目概率分析。对项目的可行程度做出了一定的风
10、险性评判，提出项目可行的程度。具体流程如下：4.计算依据4.1项目经济技术指标用地面积：78838总建筑面积：93798 可售总面积：90282其中：多层：82682 其中：多层：82682 商业：2000 商业：2000物业：801 地下车库：5600（约140个）变电站：315地下车库：8000另：地下储藏室：10000（不计建筑面积）建筑密度：19容积率：1.09规划用途：居住4.2 项目产品指标本项目总建筑面积为93798，拟分二期开发。其中具体分布如下图：产品类型建筑面积（M2）占地面积（M2）容积率一期多层32682318181.09一期商业2000二期多层5000045872二期
11、地下面积80004.3 工程计划和销售计划安排本项目拟开发周期为4年，其中每期3个月，共计16期。分两期开发的具体工程进度和销售计划如下： 时间 项目第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第14期第15期第16期开发计划多层一期前期开工施工竣工多层二期前期开工施工竣工销售计划多层一期开盘销售多层二期开盘销售4.4销售价格确定本项目价格定位为：l 一期多层均价3650元/；二期多层均价3750元/说明：在这里将地下储藏室的收益折算入房价；均价包括多种产品类型平均售价。l 商业均价4500元/；地下车库6万元/个。说明：地下车库的可售面积为5600，
12、按40/个计算，约140个。5.项目财务分析5.1项目投资分析5.1.1项目总投资估算项目总投资为26883.74万元主要由建安成本和土地成本构成，分别占了总投资的37和31（详见项目总投资估算表）。项目总投资估算表序号项目单位数量1建筑安装工程费用万元9934.791.1一期多层万元3104.791.2商业万元400.001.3二期多层万元4750.001.4地下车库万元1680.002土地费用万元8283.263前期费用万元1043.154基础设施万元2877.785公共配套设施万元88.006开发期税费万元2678.517其他工程费用万元198.708管理费用万元360.009销售费用万
13、元810.4710不可预见费万元298.0411财务费用万元311.0412合计万元26883.745.1.2项目销售收入估算项目销售收入来源，主要为项目多层销售收入以及少量的商业、地下车库和地下储藏室。其销售价格及金额如下：产品类型销售收入(万元)销售数量（M2）平均销售价格（元/ M2）一期多层11928.93326823650二期多层18750500003750商业90020004500地下车库8405600（140个）6万元/个合计32418.94902823591本项目总的销售收入为32418.94万元，可销售数量为90282平方米，整盘均价为3591元/平方米（按总建筑面积计算）。
14、一期销售周期为第5期至第10期；二期销售周期为第10期至第16期。（详见销售收入与经营税金及附加估算表）5.1.3投资资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源主要有三个渠道： 企业自有资金 预售收入用于投资的部分 银行借贷资金本项目的总投资为26883.74万元，其中投入的自有资金为9400 万元，占总投资额的35；需贷款2500万元，占总投资额的9%；预售收入中用于投资部分为14983.8万元，占56%（详见投资计划与资金筹措表）。贷款本金的偿还与利息支付：本报告长期贷款采用比较普遍的按偿还能力-等额还本利偿还的方案，每季度等额还本金利息，占用3.75年（详见借款偿还表）。但企业可根据自身
15、需要，选择不同的偿还方式。5.2项目盈利能力分析5.2.1静态盈利能力分析本项目总收入为32418.94万元，总投资为26883.8万元，利润总额为3299.93万元，税后利润2110.95万元，投资利润率12.27%，自有资金利润率23.52%，具体计算方式如下：序号指标名称单位数量说明1项目总投资万元26883.82营业收入万元32418.943营业税金及附加万元1799.264土地增值税万元436.035利润总额万元3299.93（5）（2）-（1）-（3）-（4）6所得税万元1088.98（5）337税后利润万元2210.95（7）（5）-（6）8投资利润率%12.27（8）（5）/（
16、1）9自有资金利润率%23.52（9）（5）/9400（详见经济评价指标汇总表、损益表、销售收入与经营税金及附加估算表）u 若扣除土地增值税因素，则项目的静态赢利情况如下表：序号指标名称单位数量说明1项目总投资万元26883.82营业收入万元32418.943营业税金及附加万元1799.264利润总额万元3735.96（5）（2）-（1）-（3）5所得税万元1232.87（4）336税后利润万元2503.09（6）（4）-（5）7投资利润率%13.90（7）（4）/（1）8自有资金利润率%26.63（8）（4）/94005.2.2 动态盈利能力分析l 全部投资财务现金流量全部投资财务现金流量图
17、（贴现率i=10）分析：本项目前期开发投入成本大。由于一期开发量少，销售期为第5期至第10期，净现金流仍为开发成本净流出；直到第10期二期开始预售收入时，净现金流出开始减少，至第13期开始净流入。项目投资资金回收周期长（详见全部投资财务现金流量表）。根据全部投资财务现金流量所计算，得出：l 累计净现金流量NC=2521.92万元l 全部投资财务净现值为：NPV226.94万元l 全部投资财务内部收益率为：IRR11.31l 其中：NPV0; IRR贴现率10，本项目具有可行性。u 若扣除土地增值税因素，则全投资财务现金流量情况如下：l 累计净现金流量NC=2814.05万元l 全部投资财务净现
18、值为：NPV426.47万元l 全部投资财务内部收益率为：IRR12.37l 其中：NPV0; IRR贴现率10，本项目具有可行性。l 自有资金财务现金流量分析自有资金财务现金流量图（贴现率i=10）分析：与前面全部投资累计净现金流量类似，项目开发前期为开发成本净流出，直至第13期开始资金净流入，自有资金回收周期较长。根据自有资金财务现金流量所计算，得出：l 累计净现金流量NC= 2210.87万元l 自有资金财务净现值为：NPV341.1万元l 自有资金财务内部收益率为：IRR12.39其中：NPV0; IRR贴现率10（详见自有资金财务现金流量表）u 若扣除土地增值税因素，则自有资金财务现
19、金流量情况如下：l 累计净现金流量NC= 2503.01万元l 自有资金财务净现值为：NPV540.63万元l 自有资金财务内部收益率为：IRR13.64其中：NPV0; IRR贴现率105.3项目投资资金来源与运用分析累计盈余资金图（贴现率i=10）分析：根据累计盈余资金图显示，本项目每期的累计盈余资金均大于0，表明在项目运作的过程中，没有偿还能力不足的问题，资金链安全，项目操作可行（详见资金来源与运用表）。6.项目风险评估6.1项目盈亏平衡分析变化因素基本方案收入或费用（万元）盈亏平衡点（利润=0）临界点（内部收益率=10%）变化率（%）收入或费用（万元）变化率（%）收入或费用（万元）销售
20、价格32418.94-12.2028463.45-1.6831874.40建安成本9934.7937.6013670.754.8510416.81其它费用8354.6544.7212090.625.748834.12上表是根据本项目投资中售价、建安成本和利润三者间的关系，测算出项目的盈亏平衡点。通过对本项目的盈亏平衡的分析可知：l 销售价格的变动对投资内部收益率和投资利润的影响：当本项目未来的销售价格1.68，本项目的投资收益率等于行业基准收益率，达到临界点；当本项目未来的销售价格12.2，则本项目的投资利润率为0，不适于投资。l 建安成本的变动对投资内部收益率和投资利润的影响当本项目的建安成
21、本4.85，本项目的投资收益率等于行业基准收益率，达到临界点；当本项目的建安成本37.6则本项目的投资利润率为0，不适于投资。由此可说明:本项目的盈亏平衡点较高，依据目前市场形势项目盈利水平一般，所承担风险的能力弱。值得注意的是，本项目销售价格敏感性大，当售价降低1.68即与内部收益率相同，达到项目临界点。考虑到其受到市场变化较大。在项目操作中，要通过产品创新和把握市场条件控制好价格这个因素。（详见临界点分析表）6.2项目敏感性分析本项目的敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素：投资、售价。选取-1010的变化范围进行分析、测算其对项目经济效益指标的
22、影响程度和敏感性程度，进而判断出本项目承受风险能力的一种不确定性分析方法（详见建安成本/销售收入敏感性分析表）l 建安成本敏感性分析主要经济指标建安成本（10）建安成本（5）建安成本（基本方案）建安成本（5）建安成本（10）项目总投资（万元）25054.8525969.3326883.8027798.2828712.75营业收入（万元）32418.9432418.9432418.9432418.9432418.94税后利润（万元）3079.052645.002210.951776.911277.70投资利润率(%)18.3415.2012.279.546.64全投资内部收益率(%)16.531
23、3.7911.318.986.58l 销售收入敏感性分析主要经济指标销售收入（10）销售收入（5）销售收入（基本方案）销售收入（5）销售收入（10）项目总投资（万元）26883.8026883.8026883.8026883.8026883.80营业收入（万元）29177.0530797.9932418.9434039.8935660.83税后利润（万元）451.571445.052210.952948.923686.89投资利润率(%)2.518.0212.2716.3720.47全投资内部收益率(%)3.257.6011.3115.1719.27从单因素敏感性分析曲线图中，可以看出，价格变
24、化曲线的斜率较大，导致未来本项目的内部收益率的变动幅度较大，说明本项目对于项目的未来售价的敏感性很强，需要对加强项目后期销售中价格的控制力度，以控制开发风险。（详见单因素敏感性分析表）7.项目评价结论与建议7.1项目评价结论结合前面各章的研究结果，本项目是可行的，综合结论如下：前面的各项经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的。本报告在各方面条件都比较成熟的情况下，经过对总投资、资金筹措、收益状况等各项经济指标的比较与分析，同时对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，后得出：本项目投资有一定风险，但基本具可行性。7.2项目开发建议为
25、了规避项目在开发过程中所存在的风险，取得项目利润最大化，本报告提出了以下的几点建议：l 为规避目前宏观调控市场不明朗的风险，建议一期项目开发量控制在3万左右，待市场形势较好时再决定下一期开发量；l 在项目开发过程中重点要考虑市场价格因素，在市场形势好转时加速开发，以规避后期不确定风险；l 在政策许可范围内增加适应当地消费的创新产品类型，以扩大市场需求，提高市场价格，增加项目赢利能力。8.附件8.1项目总投资估算表序号项目单位数量1建筑安装工程费用9934.791.1一期多层万元3104.791.2商业万元400.001.3二期多层万元4750.001.4地下车库万元1680.002土地费用万元
26、8283.263前期费用万元1043.154基础设施万元2877.785公共配套设施万元88.006开发期税费万元2678.517其他工程费用万元198.708间接开发费万元9管理费用万元360.0010销售费用万元810.4711不可预见费万元298.0412财务费用万元311.0413合计万元26883.748.2投资计划与资金筹措表序号项目合计第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第14期第15期第16期1项目总投资26883.802601.912601.914821.011527.111813.071813.07804.322125.59
27、2122.222118.802115.332111.8182.4278.7975.0971.351.1开发建设投资26883.802601.912601.914821.011527.111813.071813.07804.322125.592122.222118.802115.332111.8182.4278.7975.0971.351.1.1建筑安装工程费9934.80776.20776.20976.20976.201286.001286.001286.001286.001286.001.1.2土地费用8283.262484.982484.983313.301.1.3前期工程费1043.16
28、86.9386.9386.9386.9386.9386.9386.9386.9386.9386.9386.9386.931.1.4基础设施建设费2877.80287.78287.78287.78287.78287.78287.78287.78287.78287.78287.781.1.5公共设施建设费88.008.808.808.808.808.808.808.808.808.808.801.1.6开发期税费2678.50267.85267.85267.85267.85267.85267.85267.85267.85267.85267.851.1.7其他费用198.7019.8719.8719
29、.8719.8719.8719.8719.8719.8719.8719.871.1.8开发间接费1.1.9管理费用360.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.001.1.10销售费用810.4867.5467.5467.5467.5467.5467.5467.5467.5467.5467.5467.5467.541.1.11不可预见费298.0623.2923.2929.2929.2938.5838.5838.5838.5838.581.1.12财务费用311.046.9926.3938.8138.8135.5
30、532.2428.8725.4521.9818.4614.8811.257.553.811.2经营资金2资金筹措26883.802700.002700.004900.001600.001465.011813.07804.322125.592122.222118.802115.332111.8182.4278.7975.0971.35其中：用于投资26883.802700.002700.004900.001600.001465.011813.07804.322125.592122.222118.802115.332111.8182.4278.7975.0971.35用于还款2.1资本金9400.
31、002700.002700.004000.002.2借贷资金2500.00900.001600.002.3预租售收入14983.801465.011813.07804.322125.592122.222118.802115.332111.8182.4278.7975.0971.352.4其他收入8.3借款偿还表序号项目合计第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第14期第15期第16期1借款及还本付息1.1期初借款本息累计900.002500.002500.002289.832076.391859.641639.521415.991188.9995
32、8.46724.35486.61245.181.1.1银行贷款900.002500.002500.002289.832076.391859.641639.521415.991188.99958.46724.35486.61245.181.2本期借款2500.00900.001600.001.2.1银行贷款2500.00900.001600.001.3本期应计利息311.046.9926.3938.8138.8135.5532.2428.8725.4521.9818.4614.8811.257.553.811.3.1银行贷款311.046.9926.3938.8138.8135.5532.242
33、8.8725.4521.9818.4614.8811.257.553.811.4本期还本2500.00210.17213.44216.75220.12223.53227.00230.53234.11237.74241.43245.181.4.1银行贷款2500.00210.17213.44216.75220.12223.53227.00230.53234.11237.74241.43245.181.5本期付息311.046.9926.3938.8138.8135.5532.2428.8725.4521.9818.4614.8811.257.553.811.5.1银行贷款311.046.9926
34、.3938.8138.8135.5532.2428.8725.4521.9818.4614.8811.257.553.812借款偿还资金来源2811.046.9926.3938.81248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.992.1利润248.99248.992.2回收投资2528.6838.81248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.99248.992.3其他还款资金33.386.9926.398.4销售收入与经营税金及附加估算表产品名称项目
35、合计第1期第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期第14期第15期第16期一期多层出售营业收入(万元)11928.933976.313181.052385.791590.52397.63397.63价格(元)3650.003650.003650.003650.003650.003650.003650.003650.003650.003650.003650.003650.003650.00数量(M2)32682.0010894.008715.206536.404357.601089.401089.40租售率(%)100.00100.00100.00100.
36、00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00营业税金及附加(万元)662.06220.69176.55132.4188.2722.0722.07营业税(万元)596.45198.82159.05119.2979.5319.8819.88城建税(万元)41.7513.9211.138.355.571.391.39教育附加(万元)23.867.956.364.773.180.800.80二期多层出售营业收入(万元)18750.005357.144464.293571.432678.571785.71446.43446.43价格(元)3750.003750.003750.003750.003750.003750.003750.003750.00数量(M2)50000.0014285.7111904.769523.817142.864761.
