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1、北京“长阳项目”（暂定名）市场研究分析雷 晖第一章 项目概述一、项目概况1、项目名称：长阳项目（暂定名）2、项目地理位置及规模：该项目占地面积80.66公顷，位于镇中心南部，北临京良路，东接长韩路，西至经六路，南至纬七路。西侧是小清河，东侧为马场水库。从地块西边界往东看地块的西边界地块北边的京良路地块的现状杨庄子长韩路新建的长阳镇政府地块的四至范围地块规划中的道路区域位置图镇域位置图北京市第二道绿化隔离地区规划 限建区分布示意图迁村并点规划图3、项目交通条件： 长阳项目隶属房山区距离市区最近的长阳镇，介于房山、丰台、大兴交汇处，距离市区西南15公里。目前，京周、京保、京良、黄良、长韩、京广铁路
2、和京石高速公路都交汇于长阳，十几条镇级公路也在镇内纵横交错，917、922、391路等公共汽车直达市内，长阳镇西有良乡机场，铁路货栈，另外，规划中的六环路将从镇域南部穿过。因此，形成了便捷并且立体化的交通网络。4、市政条件：用地主要为农田，少量林地。居住用地包括军留庄、西营和杨庄子的部分住宅建设用地、一个加油站和北京和平安金属结构厂。市政设施规划以依托良乡卫星城市政设施为原则。给水系统：水量按照人均250升/日考虑，长阳项目内日用水量2550立方米。水源由良乡卫星城水厂供给，管网由镇区规划统一部署。排水系统：采用雨污分流排水系统。长阳项目采用雨水排散方式，排至周围道路下雨水管网，或收集回用；污
3、水按照给水85%计算，长阳项目污水量为2104立方米/日，最终污水排入良乡卫星城污水处理厂统一处理。电力系统：根据长阳镇域规划，镇区将新建110KV变电站，可满足长阳项目用电需求。采用负荷密度法进行负荷预测，长阳项目用电量为3.2万KV。电信系统：预测本区域电话可达6000门，在镇区中心新建电信分局，以满足全镇区电信要求。热力系统：充分考虑地热资源，不足部分热源可考虑天然气。燃气系统：根据北京市燃气总体规划，长阳镇属于北京市管网供气范围，故规划长阳镇燃气结构以天然气为主，瓶装液化气为辅。5、项目周边情况：长阳项目邻近区域房地产项目基本状况长阳属良乡镇-国家重点扶植的十四个试点城镇之一。由于近年
4、来政府加大了对南城的改造力度，良乡作为房山区区政府所在地，商业及各方面配套迅猛发展起来，卫星城内房地产业同时也在蓬勃生长。根据房山区政府相关文件，到2010年，良乡将成为北京城区人口分流的重要卫星城，预计人口将达到20万（目前良乡人口约为8万人）。良乡地区地处北京西南方，位于规划中的南六环内，与市内同等距离的北、东、南三个区域相比发展缓慢，长久以来给人以落后的感觉。近几年来，随着市政对郊区投资的不断加大，良乡卫星城在短短三、四年间发展迅猛。交通、购物、环境等方面都得到了很大改善。主要体现在拓宽道路，增添市内至良乡的公交线路，在良乡中心位置新建华冠购物中心，亿客隆超市、小白羊超市，形成良乡购物区
5、，还拥有麦当劳、金百万、三千里烤肉、小肥羊、大鸭梨等知名餐饮店；医疗方面也比较完善：良乡医院、中医医院。在区政府南侧修建大型广场，为居民提供了免费的休闲场所，大大提高了本地区居民的生活质量。在整个房山区房地产市场中，良乡卫星城内的房地产项目是最发展的。由于地理位置的原因，房地产价格也偏高。良乡最有优势的一点就是人文环境好：大学城的建设，带动了整个良乡地区的发展，提高了地区的知名度。园区规划占地7.3平方公里，合11000亩，规划总建筑面积350万平方米，总投资约70亿人民币。2003-2006年间，5所院校陆续入驻，预计2010年前在校学生规模将达9-10万人。良乡高科技园区和西南物流综合基地
6、相继投入建设为房地产业的持续发展提供了产业支撑。根据房山十五计划，良乡高科技园区为中心区，一区带多园，并逐步辐射。长阳工业园位于京石高速路的两侧，区位优势明显，有利于成为北京市内第二产业转移和高新技术产业扩散的高效承接。同时，北京将在房山区良乡建设西南物流综合基地，已获得6660亩的土地预留，2003年开工建设。目前，首都公路发展有限公司已进驻北京西南物流综合基地。良乡属于远郊区县，但距离市区较近，驱车于京石高速公路仅20分钟就可到达西三环。另外规划中的六环路和城铁建设也将会成为此地项目的另一大卖点。中心地区交通便利，公交车有：917、917支、759、616、922、971等，配套齐全，商业
7、发展繁荣。该地区的房地产开发势头已日渐蓬勃，渐渐吸引了大批客户群前来投资置业。随着上述配套设施的不断完善和本地区的良好的自然环境及相对市区的低人口密度，房地产开发在2000年后成为本地区升温最快的投资行业。当本地区居民住房处于半饱和状态时，众多开发商又纷纷抓住市区人口外迁的趋势，在良乡地区开始建设更高档次的住宅，并以其与市区内相比极具竞争力的价格吸引了众多城区客户来良乡安家落户。虽然这一地区房地产的远景较为乐观，但究竟城区人对房山区域固有的成见是否因市政改善有所改变，或者改善到何种程度，开发商应持谨慎态度。北京人地域观念非常强，南城面目模糊，缺乏归属感。南城在规划分工中居住较多，缺少产业支撑，
8、各项建设滞后。具体地块市政配套不足，现状为农村、农田，公交站点及线路不完善，水、电配套欠缺，属未成熟片区。当地收入低，市场容量小。当地比较成功的楼盘北潞园仅有20%的北京市区人购买，且多为在房山当地有亲友。楼盘销售可能局限于房山当地，资源有限。当地购房者对性价比的要求不够成熟，一味追求低价格，容易忽视产品真正的价值，因此对偏高价格、高品质的项目容量产生一定的购买“瓶颈”。如果突破历史和平均消费水准，销售形势微妙而险峻。良乡地区有许多已经发展成熟的大型社区，如：北潞园、西潞园等等。在新开发的项目中以塔楼居多，如：拱辰星园、世纪长虹家园、旺角等。顶层为跃层结构的房屋销售皆不佳，主要原因在于户型偏大
9、，欲购房者当中青年人占多数，但价格方面能接受的人只有少数，有经济势力的中年人又觉得楼层高上年纪后上下楼不方便。居民多不接受带电梯的多层，因为难以接受相对较高的物业管理费。停车基本都在地上，收费标准在60元/月。房屋售价在22002700元/之间。由于现在购房人心理上的成熟，他们对项目周边环境和未来地区的发展规划的了解可能不比业务人员差很多，他们在此选房的目的往往更加在意小区内部的一些东西是否能满足他们的一些生活理念。长阳地区位于房山区最东侧，是区内最靠近市内的一块区域。该地区项目都较具规模，且交通都比较便利，销售价格在2400元/左右。主要客户群体来源于房山本地及城区内的购房者。代表项目：碧桂
10、园。居民乘321路公交车直通三环，经京石高速到六里桥仅需20分钟，吸引了大批城区客户，占园区居民的40%。其他主要地区还有：太平庄、苏庄地区，位于房山至良乡的主干道，交通便利，商业繁荣，配套较完善。如太平庄小学、苏庄小学、良乡三中、大型的菜市场、超市、医院等等一应俱全，生活购物极其方便。但是该地区整体环境脏乱，居住人群混乱，大多是一些回迁居民。开发商实力也不强，开发混乱无秩序，户型设计大多不是很理想。售价在2100元/左右。其中苏园小区已经开发完毕，并已经全部入住。通尚苑已销售90%，已经没有竞争力。建鑫园小区的售价在太平庄、苏庄地区是最高的，并由于开发较早，内部已经比较完善且具备了一定的规模
11、。大学城地区位于长虹东路昊天公园南门附近。由于大学城的开建，近几年来房地产业发展迅猛，涌现出了许多新项目，如：鸿顺园、玉竹园、冠呈家园等，其中以鸿顺园最具代表性，同时也是该地区销售情况最好的一个项目。单价在2200元/左右。交通不是很方便，只有759路一趟公交车。周边配套也不完善。客户群体主要来自于良乡本地。6、项目背景：项目宏观背景1、2003年1-11月北京市房地产市场情况2003年1-11月，受政策影响，北京市房地产投资发展较为平稳，完成投资952.8亿元，同比增长20.7%；对全社会投资增长的贡献率达56.9%。从施工面积来看，1-11月全市房地产企业房屋施工面积8152.3万平方米，
12、同比增长30.3%。其中，住宅施工面积增长25.2%；商业营业用房施工面积增长34.2%；办公楼施工面积增长53.8%。 本年到位资金大幅增长。1-11月累计到位资金1910.4亿元，比去年同期增长54.6%，大大高于完成投资的增幅，其中本年到位资金1602.5亿元，比去年同期增长61.2%。资金的充足一方面表明房地产开发到位资金情况良好，发展的后劲充足；另一方面表明，虽然今年我市的房地产开发速度与去年相比有一定的下降，但房地产开发业仍然是各种资金争相涌入的行业。2、房山区2003年一至三季度全区经济形势分析2003年一至三季度，尽管受到非典疫情侵扰，房山区经济仍然呈现了健康的发展态势，主导行
13、业快速发展支撑了全区经济始终保持两位数增长。一至三季度，全区经济累计增长率为13.9%，接近年度预期目标。投资延续了前两个季度的高速增长势头。2003年一至三季度全区累计完成固定资产投资56.5亿元，同比增长65.2%。在非生产性固定资产投资中，危旧房改造投资和房地产开发投资占49.6%,共完成16.9亿元。非公经济投资在总投资中占50.3%，共完成28.4亿元。 消费：社会消费品零售额保持了较快的增长。2003年一至三季度，全区社会消费品零售额累计完成44.1亿元，同比增长16.6%。2003年一至三季度，房山区房地产业销售形势良好。商品房销售额累计达到24.7亿元，同比增长80%，销售面积
14、达到44.8万平方米，同比增长81.4%。2003年以来房山区城乡居民收入增长显得十分平稳。一至三季度，全区农民人均现金收入累计达到4972.4元，同比增长16.6%。城镇居民人均可支配收入累计达到8784.3元，同比增长12.1%。在岗职工平均工资累计达到11162元，同比增长9.4%。3、房山区城镇居民生活变化特点房山区统计局从2003年7月29日到9月26日在全区城镇居民家庭范围内，开展了城镇居民生活情况抽样调查。在现有住房中，属于居民个人的住房占到96.2%，其中：商品房占17.2 %；经济适用房占7.2 %；房改房占71.2%；原有私房仅占0.6%。资料还显示，在调查户中，还有十分之
15、一的调查户拥有两处以上住房。 调查数据显示，房山区城镇居民家庭人均住房面积24.9平方米，与1997年相比增加6.9平方米，其中：户情况在100平方米以上的占15.8%；在80100平方米之间的占13.8%；50-80平方米的占到64.7%，50平方米以下仅占5.7%。住房管理规范化程度明显提高。不管是新建小区还是过去建设的老小区，这两年在物业管理逐步走向市场化的进程中，也基本实现规范化。所有调查户中，属规范的社区物业管理的占65.1%；单位自行管理的占3%；房管部门管理的占31.9%。 这几年，城镇居民居住中的配套设施明显改善，水、电、气、暖齐备，居民生活方便。家用燃气中使用管道燃气的占80
16、.2%，使用液化气罐的占19.8%；卫生间能淋浴（含浴缸）的占96.5%，使用整体浴室的占0.9%，无浴室的只占2.6%。非公经济在各行业中的比重不断提高，成为居民就业的主要渠道。在非公有制经济单位就业人员占全部就业人数的36.9%，比1996年的4.9%大幅度提高。其中：在股份制企业就业人员占11.6%；在私营企业就业人员占的22.2%；在三资企业就业人员占2.6%；其他就业人员占0.4%。 家庭总收入人均实现11090.5元，比1997年增长近一倍。将居民家庭按高低收入排队，全家总收入靠前的是个体户、企业负责人、三资企业职工和高级专业人员，收入较低的家庭中，家庭成员一般都有下岗或失业职工，
17、或有一人工作单位效益不太好。 从就业者月收入水平来看，中等收入水平（月收入1000-2000元）户数居多，占到所有从业人员的60%；高收入者（月收入3000元以上）占5%；中高收入（20003000元）者占10%以上；月收入低于600元者占就业人员的8%，比率明显降低。 二、报告编制依据1、北京市房山区长阳镇区局部地区规划方案。2、有关建筑施工定额标准和国家规定的房地产综合开发交费及取费标准。第二章 市场分析一、北京市房地产市场环境分析：（一）长阳镇将成为北京市西南重要的中心城市1、随着中国经济建设的加快，城市也以前所未有的速度在扩张。根据城市人口的发展规模估算，2000年北京市城镇建设用地从
18、1990年的600多平方公里增到750平方公里左右，2010年将达到900平方公里左右。城市总体规划指出：今后20年，每年竣工的建筑面积仍将维持在1000万平方米左右的水平，共新建房屋约2亿平方米。除去每年拆除的房屋，城市拥有的建筑量（不含农村建筑）将从1990年的1.9亿平方米，增至2000年的2.8亿平方米，2010年的3.6亿平方米。 随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发，远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重，将从目前的20%逐步增加到40%。因而，长阳可以成为北京市的有机组成部分。它是城市生长的一部分或一节点，并且是房山区离中心城最近的一个节点。2、发达国家优秀的城市建设和
19、社区开发的实践和理论是人类的宝贵财富。长阳地区的房地产项目应该是从中国国情出发、从国内房地产的实情出发，在反思中寻找与西方发达国家优秀住宅建设的结合点。现代人不断对所栖身的城市提出新的期许，希望它能够提供一种人与自然之间更加和谐的生存方式。希望能使城市向回归自然、回归人性的方向迈进。一个多世纪以来，也出现了不少有关理论和设想。“花园城市”（GARDEN GITY）的设想，“山水城市”的理论，“新城市主义”（NEW URBANISM）的思潮，都说明人们在城市经济发展中时刻反观着自身的生存状态。发达国家新城镇建设和郊区建设的经验和教训是长阳建设可以借鉴的宝贵财富。（二）住宅郊区化推动市场发展城市郊
20、区化是长阳发展的有力支持。城市是人类文明的产物，现代大都市则是物质文明高度发展的结果，是先进、富足、宏伟、时尚、多姿多彩等的综合体。城市化的进程的确大大刺激了社会经济的活力，但财富的堆积，各种城市危机也日益加剧。人口膨胀、空间拥挤、环境污染、生态破坏、高犯罪等问题无时无刻困扰着人类，曾为城市发展欢欣鼓舞的人们，越来越感到这些消极因素对自身生活质量的威胁和损害。根据城市发展规划，到2010年，北京城市市区人口将控制在650万。未来几年中，旧城区将有约25万人口迁出市区。650万城市市区人口中，中心地区人口约450万，边缘集团约200万人口。长阳对北京市区而言是一个介于远郊和近郊的地区。随着城市外
21、迁，五、六环路等逐步开通，长阳必将成为一片热土，一片适于城里人居住的近郊。二、区域房地产市场分析：1、长阳镇房地产概况： 长阳有相当面积的土地属于北京市永定河的泄洪区，加之地处西南的地理位置，长期以来房地产发展缓慢。近几年来随着北京市城市区域的外廓以及五环的通车、六环的建设，长阳开始城市化建设的步伐，房地产业也随之发展起来，有13家房地产开发公司相继签约，碧桂园小区、碧波温泉家园、长龙苑等五个小区正在施工建设。基础设施建设在完成长阳大街“平改立”、天然气管线的基础上，2003年重点启动了昊天东路亮丽工程、老长韩路一期6公里翻新工程和新长韩路改线规划工作，投资300万元启动了西水东调和两座水厂建
22、设，为城市化建设奠定了基础。 A.长河小区开发，总建筑面积21万平方米。B.长龙苑小区，总建筑面积15万平方米。C.碧溪垂钓园开发项目若干。D.航天部二院计算机培训中心，总投资500万元。E.电子工业部老年智能开发园区，总投资4亿人民币，建筑面积30万平方米。F.几个示范区：一是东部优质果品杂粮产业区；二是中西部现代农业示范区；以碧溪为中心带动周边各村果树观光采摘、农事活动实践区；以聚联特种养殖中心为重点的黄管屯优质特色种畜养殖示范区；以被列为市重点工程的大宁水库开发为重点的大宁经济生态科技园区。碧桂圆项目概况位于房山区长阳昊天北大街38号，占地54万平方米，建筑面积80万平方米。容积率1.3
23、2，绿化率44%。小区规划住户7000多户。由多层板楼和高层塔楼组成。一期已经全部入住，二期销售已逾一半以上。一层附送20平方米以上的花园，由阳台上可以直接进入，因此在价格上是最高的。顶层为跃层结构，户型普遍偏大，最高处可达3.6米，最低处1.6米，并赠送露台，卧室带老虎窗。价格在当地算偏贵：起价2330元/、14层2500元/、5层2400元/、顶层2350元/。顶层销售情况不佳。车位只有地上，每月80元。小区优势：小区大门设计美观华丽；交通便利，有公交车321直通小区；内部配套齐全，底商面积大，小区居民购物方便；建有商业街、幼儿园、游泳馆等；户型全面，从66184之间，满足了人们不同的选择
24、；内部有部分楼温泉入户；最有优势的是配备有21世纪双语学校，这是当地其他小区无法比拟的。小区劣势：小区外部配套几乎没有，比较脏乱；车流量太大，噪音大（前部是京良路，后部是京广线）；小区后方还有一条被污染了的哑叭河。小区整体给人感觉不错，内部环境好，楼体排列整齐有序，楼的外观感觉也很好，颜色搭配协调。碧波园项目概况碧波园温泉小区位于长阳镇，小区东起碧溪垂钓园，西至长阳镇政府，南依大学城，北临广阳商业街，属长阳镇的核心地带。总规划面积45万平方米，是集开发、承建、销售、物业、管理为一体的大型综合项目。一期工程11万平方米，住宅楼16栋，15栋楼现已竣工。碧波园项目概况卖点：（1）全落地观景阳台，独
25、特外飘窗设计，采光通风效果较好，但设计的较为普通。（2）地热采暖、温泉入户：小区采用独立分户式地板采暖，使用天然气作为采暖能源。小区内拥有地热温泉资源，温泉水管入户。（3）价格低：小区构成中有半数是市内客户，其价格对于市内居民来讲价格较低，容易接受。顶层（六层）价格为1900元/，一层价格为2100元/，五层价格为2200元/,四层价格为2300元/,二层价格为2400元/,三层价格为2500元/。龙华洋房项目概况龙华洋房位于京石高速路良乡机场出口东侧，是房山区房屋土地管理局开发的项目。由北京龙华建筑公司承建。小区占地130亩，总建筑面积4万平方米，设有分层别墅和独体别墅50栋。每户设有储藏室
26、、车库、工人房，低层配有花园、顶层配有宽敞露台。酒店式封闭物业管理服务，健身房、医疗保健中心、儿童游乐场、购物中心、洗衣房、美容美发厅等各类服务设施一应俱全。2、潜在开发项目仁和古城（暂定名）：此项目开发商为开发北潞园绿色生态居住区的北京昊远隆基房地产开发总公司（原北京市房山房地产开发总公司）。占地面积为3000亩（现已经批复1000亩，其余2000亩待征），总建筑面积200多万平方米，定位在低密度住宅，目前该公司已成立长阳项目部，但其具体做什么类型的项目还没有定，估计是联排别墅、叠拼、双拼、四合院等各种类型混合。 关于做何种类型的房产品，该公司内部一直争论不休，主要就是应该做联排还是做四合院
27、的争论，但容积率控制在0.6左右。该项目地块与绿城公司的地块相连，其地块位于长阳镇未来的中心区，地块四至：南起七支渠，北至独义西田间路，东临规划长韩路，西到独义、稻四、稻五村大田。项目东侧的现状长韩路是未来长阳镇的商业步行街，东侧规划长韩路是长阳镇的中心主轴路，区位优势十分明显。该公司也曾想参照绿城公司来进行项目定位，但考虑到建安成本、拿地成本等因素，此建议被公司所否定。现该公司正在进行前期规划设计，项目拟订于2004年6月份正式开工。天鸿集团项目该公司在长阳的项目目前还未到立项阶段，因而没有规划意见书，无法了解有关规划设计条件。目前该项目所在新长阳镇镇域规划，首规委已基本同意，因该地区属于海
28、河流域，尚需国家海河管理委员会的批准。据传，海河管理委员会原则上已表示同意，但没有正式下文。而且该公司只是与相关村有协议，但还没有正式取得土地。其也只是有些基本构想，土地面积为1000亩左右，价格拟定在4000元/左右。3、其他项目：2003年12月，房山区建委曾组织了10多家拟在长阳镇搞开发的房地产开发公司，会上各公司交流了思想。据析，开发行宫园小区的集达房地产公司拟征地500多亩，做低密度健康住宅，项目类型估计是联排别墅；靠山居房地产公司拟征地300亩也是做低密度住宅，两家房地产的项目地块均位于七支渠附近。4、周边低密度项目加来小镇一期棉花城地处西南四环边,紧邻世界公园，科技大道东侧。北靠
29、城市快速路，东西南三面均临近市政规划道路，交通顺畅便捷，可直达京城各主要商务区(长安街，金融街，CBD，中关村亚北及亦庄地区)。北邻70米宽绿色走廊，南守万亩城市永久规划森林与花乡公园。地北面为成熟的物业社区，完善的配套设施，医疗，教育，商业，休闲场所让居者绝无后顾之忧。这里距离都市中心不远，距离自然却很近，可谓闹中取静的一片洞天之地。加来小镇总占地面积57.4公顷，建筑面积55万平方米，是北京地产市场上最具规模的绿色TOWNHOUSE社区。 建筑与景观设计由澳大利亚PEDDLE THORP建筑设计公司、澳大利亚BELT COLLINS景观设计公司携手联袂打造，性价比优势极为显著。社区内均为三
30、层高的联排别墅，采用5.1米至9.9米的超大面宽，加之赠送的花园与露台，整体搭配成亲切随意的建筑形象。容积率0.74。全部为双拼至8拼TownHouse产品，结构基本上是地上3层，地下一层，面积174307平米，均价6180元。物业2.4元。从居住角度讲，是名符其实的城市第一居所。一期棉花城共265套住宅，以“自然、生态”的设计理念贯穿于整体社区和每个细节的设计之中。让居住在小镇内的人们远离都市的水泥森林与嘈杂，完全放松的与自然融合。北京国际花园南四环世界公园出口，向南3公里，世界公园对面，路东。以别墅、TownHOUSE为主，共50多栋，总建筑面积2万多平米。三连排TownHOUSE均价61
31、50元，263-288平米，现房，入住已经一年多了。位置较优，但小区环境一般，规模较小，有一些商住。别墅户型方方正正，面积较大。刚进门有不少未完工的别墅楼，小区中心花园附近基本入住，但再往外走，小楼没有装修，没有窗户，有的还没有外立面，只呈现砖墙结构。 翡翠城南五环南300米，大兴黄村卫星城北部住宅区内。华润置地在北京最大的项目之一，占地100万余平米，一期161套独栋别墅，二期以TownHouse为主，容积率分别为0.60和0.71。二期A区刚刚入住，均价4990元。TownHouse以2-3层为主，没有地下室。非典期间业绩猛增，二期每月售出70套左右；TownHouse总价最低80多万元，
32、最高不过120万元； 社区内56000平米主题公园绿化完毕，不日开放；社区公建轴建设200米商业街，目前已有部分商户入住，社区配套非常齐全（网球场、羽毛球馆、篮球场、华润超市、书店、咖啡吧等即将投入使用）；非典之后按时顺利入住；城市边缘低密度大盘建设，需要品牌开发商实力打造。一期完工1年多，部分外立面开始老化；二期TownHouse呈排排坐形式；小区环境尚未显现出来。风格与林一期销售率已达50%。该项目为北京绿化隔离带项目，北侧为百米绿化带和南四环，东侧为京开高速路，总建筑面积25万平方米，分为春霖苑、凌波苑、叠翠苑、品颐苑四个组团组成，共有45层的“风格别墅”、3层的“风格Townhouse
33、”、7层的“风格复式公寓”三种建筑形式。“风格与林”容积率仅为1.1，绿化率在40以上，使用率非常高。目前“风格与林”一期推出的风格别墅位于小区南侧，是一种介于板楼与Townhouse之间的市场细分产品，拥有独立入户、私家花园、露天平台等别墅的特性，但价格仅在每平方米5000元左右，户型主打面积为120平方米至180平方米，每套房总价在60万元至80万元之间，适合追求高品质的白领一族。 未来假日花园未来假日花园是北京第一个四环以内的TOWNHOUSE住宅。项目位于南四环公益桥西北侧，百米绿化带环护之中，南侧是建设中的1300亩森林公园。项目紧依四环便捷抵达CBD，社区西侧的马家堡西路延续国际传
34、媒大道直邸西单、金融街，地铁四号线始发站快速联接中关村。社区共有七种户型，主要分为三类：第一类为自带车库型，总建筑面积264平方米；第二类为前院停车型，总建筑面积262平方米；第三类为临街型住宅，总建筑面积320平方米，每户均带有50平方米以上的前庭后院，建筑风格采用纯正加拿大建筑风格。建筑设计在汲取加式建筑的优点之处的同时，特别关注北京地域性生活的特点，使之更加完美，居住更加舒适。 由名流投资有限公司投资，北京未来屋房地产开发有限公司开发的“未来假日花园”，座落在南四环中路，总占地面积19万平方米，总建筑面积18万平方米，以联排别墅（TownHouse ）酒店式公寓（Studio）为主。是中
35、加两国政府在环保、节能领域的合作项目。也是建设部指定的换代住宅产品的中试项目。本项目离南四环仅150米，享受免费的城市高速路，30分钟内可到达北京所有的CBD、CID、CED、CGD。是可以天天居住的城市别墅。小区规划由美国景观设计公司EDSA担纲设计，在行业内是第一次由景观设计大师做总体规划，将建筑融于景观中，打破了传统的先做建筑后做景观的惯例。小区内道路曲径通幽，水系自由穿插，包含了丰富的文化内涵，体现了发展商以人为本的思想。低容积率（0.83），高绿化率（50%），小区建有幼儿园、小学，其他配套设施齐全。户型面积180230平方米，独门独院，有天有地，带车库和地下室。门前有现代邻里的交流
36、空间，屋后有独享的私家花园，宽带上网，智能安全防范。单体建筑是中西文化交融的别墅式外观设计，轮廓线丰富，富有个性的色彩。主卧室步入式大壁橱，单独书房工作间，多功能地下室，体现真正国际化、高品质的新生活。 本项目在2001年5月正式开盘，2001年12月底全面入住。瀛海名居 目前北京房地产市场并无同类产品。瀛海名居开发商曾经在上海成功开发了与本案相类似的住宅“顶邦丽池”。 瀛海名居位于北京经济开发区南部新区内，地块位于凉水河以西，三海子东路以南。已接近完工的凉水河百米生态走廊环境，项目规划充分发挥自然地理状况的优势与区位优势，最高效、最准确的利用土地资源，最大限度的降低建筑密度，提高绿化率。项目
37、占地226560平方米，容积率0.88、绿地面积110058平方米、水景面积14565平方米、绿化率41.5%、绿化用地占项目用地的55%。 如此低密度、高绿化率的规划，是瀛海名居通过建筑的体、相、材、色、形，表达一种建筑静止不变时，超物质的精神升华。浑圆厚朴的白墙、多变的洞窗、有屋檐的阳台、古典木制窗户的应用，花架的天然布置、烟囱的美妙装饰、伸出去的大露台、建筑的层层退台、以及天然植物和房屋的错综结合式建筑的外立面自然错落，白色的建筑物与鲜亮屋顶的完美组合，尽显地中海建筑风情，建筑本身就成为了一种景观。 瀛海名居为建筑选择一个最美丽的座向，让大多数平面呈现放射状，让每一个伸展出去的房间都有光
38、，享受流动的空气和自然的风光，是建筑物与大自然的景观充分结合，真正体现建筑的植物向阳性。自由的空间陈设由项目的结构形式决定，户型设计师随意和自由的，主人可以打破制式的隔间概念，根据独创性打造自己的空间。建筑形象、社区形象、公共设施、公共环境经过大师规划，让主人的生活弥漫着建筑风格的光彩，体现主人的地位和高尚的休闲情调。 瀛海名居项目整体规划10个组团，每个组团都有独立的建筑形态和私属的水景，每一户都可以看到水景、每一户窗前的景观都不同。 另外，本项目最大的特点是：都是多层住宅，最低2.5层，最高4.5层。3.5层和4.5层住宅占有比例最大。每个单元都设有电梯及观景楼梯间。每户赠送一个超大地下车
39、库，车库面积50平米，可以停放两辆小型车。2、周边房地产市场分析：远郊对比楼盘简析作为新兴的小城镇，长阳项目面临的竞争对手不仅在房山当地。对市区的潜在客户而言，环绕北京五、六环之间以及通州、怀柔地区的楼盘都是居住远郊的有力选择。相比之下，房山的区位并不占优势。针对“市民对项目地段印象不佳、口碑差”的难点，需要通过软性文章及政府政策宣传本区域未来发展前景和良好的自然环境。比如说，北京环境检测局的检测对比报告日前令人意外地指出，房山区域的空气质量竟然高于北京人传统印象中上风上水的京北。同时，我们还要在产品上做文章，研究远郊区域比较成功的楼盘，在产品定位、项目规划、建筑设计和物业管理上精心布局，吸引
40、市区客户。现就远郊楼盘基本调查归纳如下：龙山新新小镇小镇位于北京市怀柔县庙城镇内，东临京密快速路（101国道），南枕大秦铁路，西倚京承高速路和怀柔水库，北邻庙城镇。小镇地块距怀柔县城中心1.5公里，怀柔水库3公里，首都机场20公里，东直门45公里。目前一期仅余两幢面积最大的独幢别墅。它在我们调查楼盘中位置最为偏远，销售成功实属不易。小镇总建筑面积40万平米。其中一期开发用地16万平方米，建筑面积6.4万平方米，会所面积5000平方米。二期施工建筑面积在9万平米左右。在“万通造镇计划”中，规划是生活理念强有力支撑，德国WSP建筑设计咨询公司运用独特的规划、建筑手法，在清新、现代、简约、时尚的德式
41、小镇建筑风格之外，使新新小镇的人文氛围更为浑厚，与低密度的第一代郊区化住宅有着本质的区别。1、100%第二居所。目前一期常住户以老人为主，人口较少不足以支撑商业，仅有小规模超市和会所餐厅代购蔬菜，每周发一次班车去附近的小白羊超市。2、二期采用一期9种户型中销售较好的3种户型并加以改造，为联排（285）、双拼（342）和独栋（338），简化了户型配置。3、业主以北京市居民为主，因怀柔的收入难以消费。开发商还组织京城、长安俱乐部的会员来新新小镇体验生活，或举办“啤酒节”，依托怀柔旅游资源吸引客户。北京青年城北京青年城位于朝阳区来广营乡,紧邻规划中的奥运村,城市五环和轻轨,周围有朝来森林公园,文化公
42、园,农艺园等。自然地理位置优越.建设用地16.5 万平方米，总建筑面积29.5 万平方米，容积率1.57，绿化率35%。小区由板楼和小高层构成，为不同层次的用户提供了20余种户型，其中精整修的小户型曾因质量问题遭遇大规模投诉。房屋立面形式及造型采用现代手法，通过斜山墙，玻璃雨棚和栏板以及封闭阳台，开敞阳台产生视觉上的韵律变化。区内景观环境投资有限，格调平淡。小区在常规配套设施外还在会所中专门设立了几所阶梯教室，供青年人读书学习，突出了青年社区的特色。1、紧邻城铁13号线和地铁5号线，交通方便，适合青年白领。还有总价20万的超小户型。2、 地处亚北社区，毗邻普尔斯马特，未营造大规模商业。3、销售
43、走势一般，一年仅售60%。80-150平方米的中小户型销售较快，部分观景优越的大户型还有挑选余地。北京奥林匹克花园北京奥林匹克花园是东坝地区的明星项目。严谨的考察、分析与论证，决定在此合作开发、建设北京奥林匹克花园项目，占地面积约80顷，总建筑面积约100万平方米，总户数约5000余户，工程分五期开发。目前一、二期开发完成。产品类型以3.5层5.5层的花园洋房为主,配合7层带电梯的板式小高层,采用坡屋顶的叠落设计。户型朝向均为正南正北，边单元单独设计。小区户型为经济型，98平米二居到200多平米的复式、跃层设计，多样的户型，充分考虑各阶层买家的不同需求。景观设置由一级奥林匹克步行大道、二级组团
44、花园、三级宅前绿地构成干、枝、叶。社区特色是运动配套设施。其中奥林匹克花园运动城建筑面积10000平米,由担任悉尼奥运体育场馆设计的著名设计大师菲利普-考克斯（COX）亲笔设计。运动城内游泳池、乒乓球馆、健身房及跳操间、壁球馆、儿童活动中心、大型超市、商务中心等设施，应有尽有。1、销售十分成功。全平层户型简洁实用，全装修讨好。2、借势地块东侧的东坝中心商业区，商建较少。1万运动配套为特色。3、户主90%大专以上学历，70%有私车/公车，50%每户月收入8000以上，典型的白领社区。珠江国际城珠江国际城是北京珠江房地产开发有限公司在京推出的第五大项目，也是珠江地产在京推出的第一个郊区化住宅项目。
45、项目位于通州区永顺镇东北部，紧临京哈高速，距国贸20分钟车程，与规划中的六环近在咫尺。社区总占地2000亩，总建筑面积100万平米，1：1的容积率，以纯正的花园洋房为主力产品。目前，一期规划面积15万平方米，预售面积约10万平米，有10多种户型可供选择，价位在4000元5000元之间，每户赠送全套精装修、带花园和车位。现在，实体样板楼已经出来，一期会所早已建设完毕，总体投资已近2个亿。社区未来规划有：商业休闲主街、多功能会所、欧式风情主题公园（每期都有）、生态水景等。美国EDSA主笔园林设计，澳洲五合国际负责建筑设计。规划建有多层复式洋房、单体别墅、联排别墅（TOWNHOUSE）、板式多层等多
46、种住宅形式。1、原总规划面积从150万平米降至100万平米，花园洋房户型创新，主力户型150200平米。但房间内部局促，外部细节繁多。2、商业规模完整。1520万平方米商业前景，三条品牌个性餐饮街、两条欧风休闲购物街、一条艺术长廊、独体6万平方米酒店商业中心、独体1万平方米超市、多处社区商业服务街。集合大型购物中心、主题市场、专业市场、商业街等多种业态。据称一期商铺售磬。3、号称同年开工、同年开盘、同年封顶、同年售罄，总价低和亲近CBD是优势。金地格林小镇金地格林小镇位于北京经济技术开发区（BDA）内，离国贸中心16公里，15分钟车程。小镇占地面积24.56公顷，总建筑面积约30万平方米，由香
47、港怡境师（HASSELL）担纲景观设计，荷兰KCAP设计公司和中国建筑设计研究院共同进行建筑设计。销售实现8.48亿，名列2003年度北京十大热销楼盘。项目容积率为1.25，绿化覆盖面积达37.5%。物业类型以多层和电梯小高层花园洋房、Townhouse、Rowhouse为主，Townhouse包含双拼、联排、叠拼等形式，花园洋房有平层、跃层等多种户型。户户享有南向全落地玻璃阳光室与开敞一步阳台，顶层户型家家有独立的开敞私家空中花园。景观设计中采用了景观先行和线性景观的规划思路。项目先进行景观规划，然后在此基础上进行建筑设计；三条线性景观带延伸到小区的各个区域，沿线设计了大量主题公园和广场，使
48、人们有更多机会走出户外与他人交流。1、主打北欧风格的亦庄低密度住宅。目前剩余为小高层。2、金地格林小镇销售经理孔小辉认为销售时机的把握很重要：亦庄第一个TOWNHOUSE项目是一栋洋房推出来的，就在它接近尾盘的时候金地格林小镇推出同类项目，到亦庄买TOWNHOUSE住宅只有到格林小镇，如今卡尔生活馆又接了上来，同样因没有竞争对手而火爆非常，等到10月份，又有新项目境界推出，那时候如果卡尔生活馆销售不完就可能会有些阻力了。3、 附设商业规模小，依托亦庄地区。翡翠城翡翠城的诞生，得益于迅速崛起的黄村卫星城、100万平米的建地规模、京开高速及快速交通网、未来两万居住人口这些必要的前提条件。一期风景翠园、二期拿铁镇均获市场认可。
