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1、顾问：董文标 洪 崎策划：杨 毓发布单位：中国民生银行地产金融事业部支持单位：地产杂志 北京贝塔咨询中心序 言从锦上添花到雪中送炭地产主编 张文豪在无法否认金融对地产重大意义的同时，你也必须承认，目前为止两者的合作仍处于初级阶段，非常之初级。面对着史上最大城市化浪潮带来的发展机遇，中国金融家们只表现出了盲目的热情和简单的应对，被动跟随周期变化和政策面指向。市场畅旺则锦上添花，市场低迷就下雨收伞。这种“粗鲁的合作”，不仅难以达成应有的最优化效果，还会加剧市场的波动，甚至触发崩盘式的反应。极而言之是上世纪末北海、海南地产的“硬着陆”，眼前所及就是2008-09年度的“过山车”。银行也难以发现和挖掘
2、危中之机，难以摆脱靠天吃饭的窠臼。表现的初级，基于金融家们对房地产认识上的简单和因循。他们只看到中国房地产业是最具发展前景的行业，而没有认识到，它还是一个周期性、差异化和梯度化最为显性的行业。更没有意识到，在过去的短短十年中，房企的经营规模和模式已然天翻地覆，项目单打独斗已成历史，公司整体运营正在实现。散落遍地的积木，已成为浑然一体的魔方。如此巨变，已使商业银行现有的房地产业务模式处于两难的尴尬境地。靠天吃饭和锦上添花不易，雪中送炭更难。首先，靠天吃饭不灵是因为“天”不可测。数月间“供过于求”变为“供不应求”的大反转，相信无人可预知，也无人敢预知。行业周期变短，要求银行反应的敏锐度和全面性极大
3、提升，而商业银行现有的业务机制，难免盲人摸象，更遑论及时、正确地应对。而“锦上添花”也越来越不现实。市场大反转之后，开发商资金状况大为改观，重新掌握了市场主动权，与银行的合作中处于强势的地位，商业银行之间的竞争也日趋激烈。在这种情况下，争取有利的合作条件，达成长期合作，扩大市场份额等，对银行而言，也是难上加难。无疑雪中送炭会更受欢迎，但知易行难。首先，银行受到市场大势和信贷政策的硬约束，自主腾挪空间极小；其次，银行也缺乏对市场和行业进行具体分析，对企业提供差异化服务的专业化能力；当然最致命的还是银行的业务运作机制形成的桎梏。商业银行地产业务的主角是各基层行，他们以行政区域划分为经，以浅层次常规
4、贷款为纬，就项目论项目，缺乏整体把控的动力和能力。所以，要因时、因地、因客户而异，打造出前瞻性、针对性和个性化的服务，商业银行进行重大机制变革是题中应有之义。两年前，民生银行成为了第一个吃螃蟹者。它将全行房地产业务、客户和人员拿出来成立地产金融事业部，专业经营房地产金融业务，实施总行一级管理。在经历了戏剧化周期的两年之后，这个承担着改革性理念的载体，正成长为取得了突破性案例的、中国首家准地产专业银行。这册蓝皮书，就是两年来理念和实践的总结，也是对未来前行之路的专业思考。一则力争辩识中国房地产业和房地产金融市场的长期发展路径，或说健康发展路径；二是厘清自身在这个宏伟进程中的角色定位和任务，或说使
5、命所在。从中我们可以看到“初生牛犊”富有前瞻和勇气的定位：做现存“总行-分行-支行”三级运行模式的颠覆者，这种模式目前尚为其他所有银行奉行不悖；确立以“以客户为中心”共同成长的合作原则，这又需要精深的专业素养，达到对客户的全面理解；还要成为各类金融资源和工具的整合者，提供专业化、全过程、集成式金融解决方案，提升整体服务水准；通过建立全链条的专业深度合作，帮助企业搭建合理的整体融资架构，最终发展成为长期的伙伴关系。蓝皮书告诉我们，事业部的改革，不是银行间为争夺市场份额，逞一时之先的竞争策略，从锦上添花到雪中送炭，也不应该是业务胆识的反周期尝试，而是一个兼备前瞻性和实操性、共赢的战略创举和制度创新
6、，它关乎所有从业者的未来。从这个意义上看，它未必完美，但足够震撼。目 录行业篇7一、2009年房地产形势判断7（一）行业：率先回暖，推动经济复苏7（二）政策：超宽松时代8（三）商品房市场：从“供大于求”到“供不应求”9（四）土地：地王重现14（五）商业地产：投资热度提升16（六）保障性住房：经济适用房仍是主体形式18二、2010年房地产发展趋势20（一）房价短期仍有上涨空间20（二）“国进”势不可挡20（三）2010年房地产政策环境总体继续偏松21（四）一线城市供应从紧，二、三线城市大有可为22三、政策建议25（一）正确判断房地产业基本形势，切实满足日益增长的房地产需求25（二）建立完善多层次
7、住房供应和保障体系，满足中低收入家庭基本居住权25（三）推进住房租赁市场发展26（四）拓宽融资渠道，强化金融支持房地产的力度和针对性27（五）进一步加强行业管理，统一规范房地产抵押登记制度27（六）加紧研究出台房地产领域的长期基础性制度28企业篇29一、财务状况改善，去库存明显，可售资源下降31（一）账面货币资金创天量，企业资金充裕31（二）经营性现金流由亏空转为较大富余31（三）预收账款创新高，未来可结转资源丰富32（四）毛利率有所下降，净利率保持平稳33（五）信贷对优势房企支持加大，上市公司再融资活跃33（六）净负债权益比率下降33（七）净存货下降，市场出现阶段性供应短缺34二、企业投资和
8、拿地积极性提高35（一）房地产开发投资及企业购地加速35（二）“补货”呈现多种特征36（三）拿地门槛提高，行业资金密集性进一步强化37（四）土地市场过热引发的思考37三、企业分化趋势明显，发展模式多元化38（一）管控能力得以提升38（二）开发企业进一步分化39（三）开发模式多元化40（四）强化战略管理意识41四、对金融的依赖性进一步加强42（一）房地产开发企业投资加速增长，存在大量融资需求42（二）资本市场融资更加踊跃42（三）理想融资时机已经到来43五、对房地产企业的六条建议43（一）择机吸纳安全边际高的优质土地，补充可售资源43（二）保证利润的前提下适当加快销售进度，不宜捂盘惜售44（三）
9、加强成本控制，树立战略管理意识，调整盈利模式44（四）完善产品线布局，构筑多层次物业组合，加强企业的战略纵深44（五）分散地域风险，扩大对有产业支持的二三线城市的投入45（六）加强市值管理，在低资金成本期间要适时融资45金融篇47一、房地产金融市场发展现状47（一）银行信贷市场47（二）房地产信托市场51（三）地产资本市场55（四）资产证券化和REITs58（五）国外资金、委托贷款和其他资金来源59二、房地产金融市场发展趋势61（一）银行信贷市场发展趋势61（二）房地产信托市场发展趋势62（三）地产资本市场发展趋势64（四）资产证券化和REITs64（五）国外资金进行房地产投资的发展趋势65三
10、、政策建议65（一）发展房地产股权融资，多渠道补充资本金65（二）大力发展多层次房地产债务工具66（三）积极开展房地产信贷资产证券化业务66民生银行地产金融：事业部体制变革与创新性金融服务67一、民生地产金融体制变革：事业部制67（一）对传统“总行-分行-支行”体制缺陷的认识67（二）对商业银行推动房地产金融市场发展的认识68（三）地产金融事业部体制69二、民生地产金融理念72（一）专业化：专业团队和专业能力缔造专业地产金融价值72（二）“一个团队，一个市场”：全国一盘棋的服务体制73（三）集约化：全国配置资源，重点支持战略合作伙伴74（四）高效率：简化流程，一级审批74（五）全过程：地产金融
11、服务覆盖房地产企业成长和产业链条全过程74（六）集成式：集成金融工具，提供“地产金融超市”一站式服务76（七）共成长：心无旁骛，专心致志于房地产企业客户，在发展中共成长77三典型地产金融服务模式案例77（一）民生地产金融服务发展思路77（二）创新性金融服务总体框架77（三）封闭式项目融资信贷业务的精耕细作79（四）项目开发贷款升级 银团贷款、结构化融资80（五）整合投融资平台，为企业提供多样化融资82（六）集团化金融 伴随大型地产集团全国扩张、共同成长83（七）过桥融资解决资金市场与资本市场之间的财务安排84（八）商业地产集成融资85（九）财富增值服务与现金管理86（十）并购业务推动地产企业扩
12、张，实现资源整合88（十一）资产经营与证券化892009中期地产上市公司综合实力排名报告91一、地产上市公司综合实力排行榜9311 在理性与疯狂间抉择9312 财务安全性评比：楼市阳春中仍有22%的企业面临资金缺口9513 战略理性：净借贷资本比41%之下的安全成长空间9814 成长潜力：仅靠内生动力推动的极限增速，14%10215 运营效率：不均匀的复苏进程，标杆企业优势扩大10516 规模排名：大企业的悖论10917 综合排名112二、排行榜启示11421 战略定位的反思：规模与精致，鱼与熊掌11522 历史增长的反思：“身体胖了”，企业却更加脆弱了11623 复苏环境的洞察：静态风险低，
13、但动态风险高11624 金融战略的分化：回归安全底线11625 运营效率的分化：不均匀的复苏进程11726 启示：两个重要的数，41%与14%11727 重申：大企业的悖论117三、财务安全底线之上才是成长空间11831 地产周期在缩短，纪律比判断更重要11832 什么是财务安全底线？11933 从财务安全底线看企业成长模式12534 财务安全底线的回归与未来的成长空间132行业篇一、2009年房地产形势判断（一）行业：率先回暖，推动经济复苏房地产在大多数老百姓眼中是解决衣食住行中“住”的需求，对投资意识强的人而言，房地产不失为近十年来良好的保值增值投资品。对政府而言，房地产业还有一项重要功能
14、，就是拉动经济增长。在1998年亚洲金融危机背景下，我国启动了具有历史意义的住房分配货币化改革。自此，房地产业多次临危受命，成为遏制经济下滑、推动经济增长的重要力量。时隔十年，2008年下半年全球金融危机全面爆发，我国经济面临加速下滑，房地产再次扮演“救主”角色，在2009年的经济复苏中，成为回暖时间早、库存消化充分、量价配合良好的行业之一。1998年以来房地产投资占城镇固定资产投资的比重约二成左右，成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业还能有效的促进关联产业的发展。国家统计局综合司课题组的研究结果表明：每100 元的房地产投资可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业
15、需求、19 元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。综合而言，每100 元的房地产投资，大约会为其他行业创造215 元的需求。在2009年上半年7.1个百分点的GDP增长中，投资、最终消费和净出口对GDP增长的贡献分别为6.2、3.8和-2.9个百分点。显然，投资是力挽经济狂澜于既倒的定海神针。其中，上半年房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重达到18.6%（见图1）。在政府投资极度扩张的情况下，房地产取得如此成绩当属不易。更有测算表明，房地产对上半年经济增长的贡献为0.8个百分点左右。图 1：房地产开发投资在城镇固
16、定资产投资中的占比资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部2009年前8个月的数据更能看出房地产行业健康的复苏态势，以及对经济增长的良好推动作用：1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%；全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%；商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。在“四万亿”投资计划的光芒笼罩下，房地产或许不是夺目焦点，但在走过十年高速成长后，特别是自身刚刚经历较深调整，房地产仍能以健康靓丽态势傲立于经济舞台中心，不能不令人叹服房地产行业的强劲基本面和旺盛生命力。（二）政策：超宽松时代宏观调控政策向来是逆经济周期、相机抉择的。国内
17、房地产行业近年来的走势跌宕起伏，从2007年的鼎盛繁荣，到2008年的大幅萎缩，到2009年的强劲反弹，房地产调控政策也随市场的波动不断转变。2007年，为了抑制过热的房地产市场，宏观调控力度全面强化。全年央行6次加息、10次上调存款准备金率以及发行了大量的票据。由于信贷扩张速度较快， 2006-2007年两年全国房地产开发贷款余额增加了近一倍，因此07年9月27日，央行和银监会联合颁布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对房地产开发企业贷款、土地储备贷款、住房消费贷款和商业用房购房贷款等方面都提出了更为严格的规范。2008年，随着全球金融危机对中国经济影响的扩大、经济增速逐季放缓，国家
18、宏观经济调控也经历了几次微妙转变：调控目标从年初的“两防”到年中的“一保一控”，再到年底的“一保一扩”；调控手段从2007年的“双稳健政策”到2008年初“稳健的财政政策加从紧的货币政策”，再到年底的“积极的财政政策加适度宽松的货币政策”。于此同时，房地产调控政策从原来的“从紧”逐步转向“松绑”。由于“保增长”的形势严峻，因而“松绑”的力度也前所未有：从2008年9月开始，人民币贷款基准利率连续5次下调；10月底交易契税、印花税和土地增值税等被减免，更是迅速出台了“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款，利率可以下浮30%、最低首付款比例调整为20%”的强力信贷刺激政策；11月国务院、
19、住房和城乡建设部先后提出要稳定房地产市场；12月国务院发布关于当前金融促进经济发展的若干意见；同月，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施；到2009年3月“两会”的政府工作报告重申房地产宏观调控的各项思路。伴随着这一系列的政策调整，2009年房地产行业的政策环境可谓是进入了前所未有的宽松时代。宽松的、刺激性的政策环境对推动国内房地产行业的复苏发挥了较为明显的效用。从2009年3月开始，商品房销售形势出现了全面、迅速的“回暖”。在行业快速“回暖”的形势下，国家调控政策出台的节奏开始放慢。只在4月份出台了一项具有一定影响的刺激性政策，即国务院常务会议决定要调低
20、普通商品住房项目的资本金比例。这一时期宏观调控的特点是处于政策观察期，住房与城乡建设部的相关负责人曾表示，在现有形势下不会再出台刺激性政策。5月全国商品房销量持续攀升，6月达到阶段性高点；销售量“井喷”的同时房价也快速上扬、创出历史高点；并且信贷扩张迅猛，前4个月全国的新增贷款5.17万亿就已超过全年5万亿的计划。在这种形势下，政府的态度开始日趋谨慎，政策的走向也显得更为敏感。在这段时间，土地增值税清算管理规程、物权法司法解释陆续出台，财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部携手研究开征物业税。更为引人注目的是，6月22日银监会印发关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，通知要求“严格遵守第二
21、套房贷的有关政策不动摇”，“不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。二套房贷政策的“收紧”在市场上引起了很大反响，不少人视其为房地产调控政策再度转向的“风向标”。必须看到，谨防房地产贷款风险是监管部门的一贯态度，监管部门不可能以牺牲银行信贷资产质量为代价来换取市场的短期繁荣。当前房地产调控政策并没有发出明显的紧缩信号，但是，阶段性的市场“过热”势必会使管理部门提高警觉、加强防范，也会增大政策“转向”的风险。（三）商品房市场：从“供大于求”到“供不应求”2008年全国房地产市场陷入低谷。当年全国销售面积同比下降19.5%,年底全国商品房空置面积1.64亿平方米，同
22、比增长21.8%。当时最乐观的预测也认为，这种低迷期至少要持续两年。出乎意料的是2009年全国商品房销售形势突然逆转。1-8月商品房累计销售面积和销售金额较2008年分别增长42.9%和69.9%，甚至超越2007年同期水平。其中，商品住宅单月销售面积的同比增幅一路高歌猛进，从2月的同比增长1%飙升至8月的同比增长87%，3-8月的住宅单月销售面积持续创2007年以来的同期最好水平。图 2：全国商品房月度销售面积变化情况资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部分区域看，主要城市市场表现已有较为明显的分化。其中，北京和上海市场相对稳定，2009年1-8月销售面积虽然明显好于2008年同期
23、，却未能超越2007年。图 3：北京商品住宅月度销售情况资料来源：北京房管局、中国民生银行地产金融事业部图 4：上海商品住宅月度销售情况资料来源：上海房管局、中国民生银行地产金融事业部重庆市场后劲十足，2009年1-8月销售面积创历史同期最好水平。图 5：重庆商品房月度销售情况资料来源：重庆房管局、中国民生银行地产金融事业部深圳则因2008年调整最早、回调幅度最大，成为2009年上半年复苏最早、势头最猛的区域市场，但是6月之后单月销售面积逐月明显回落，市场已有阶段性休整的迹象。图 6：深圳商品住宅月度销售情况资料来源：深圳房管局、中国民生银行地产金融事业部伴随销售形势的好转，全国商品房的投资和
24、建设规模也开始稳步增长，但增速明显滞后于销售复苏速度。2009年1-8月，全国商品房销售额同比增长70%，而房地产开发投资同比仅增长15%，房屋新开工面积同比还下降6%。图 7：全国商品房销售额增速显著快于开发投资增速资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部图 8：2009年全国房屋新开工面积低于2008和2007年同期水平资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部需求的强劲反弹和供给增长的相对滞后，使得房地产行业的去化速度显著提高，商品房整体库存水平迅速下降，局部市场甚至出现了结构性的供给不足。在短短的几个月时间里，市场格局就迅速的从“供过于求”演变为“供不应求”，市场主动权重
25、新回到房地产开发企业手中。图 9：商品住宅去化速度（按近6个月月均销售面积计算）资料来源：各地房管局、中国民生银行地产金融事业部供不应求的市场形势和开发商议价权的增强导致全国房价快速上涨，目前商品房、特别是商品住宅的销售均价已创历史新高。图 10：70个大中城市房屋销售价格迅速上涨资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部图 11：全国商品房/住宅月度成交均价创新高资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部（四）土地：地王重现2009年，在全国商品房交易市场复苏的背景下，土地市场的总体扩张势头并不突出。1-8月，全国购置土地面积未升反降，同比降幅为25%。图 12：全国购置土地面积
26、同比萎缩形势仍在延续资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部土地成交总量的萎缩，不完全在于开发商拿地积极性不高或者扩张速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地规模不够,并且，不同地区的土地交易市场存在冷热不均的现象。一方面是一线城市、特别是城市核心地区的土地竞争激烈，“地王”频频出现。如：6月，北京朝阳区广渠路15号地经过97轮激烈竞价，最终由中化方兴投资管理有限公司以406000万元竞得，折合楼面地价约14500元/平方米；8月，浙江西子房产集团以77777万元拍得上城区南星桥粮库地块，楼面价约24295元/平米；9月，中国海外发展有限公司以70.06亿元夺得上海长风生态商务区6B、7
27、C住宅用地，楼面价约为22000元/平方米。而另一方面，在二、三线城市仍有土地流拍现象。流动性显然是“地王”现象的支撑之一。2009年巨额的信贷投放、以及信贷投放转化到实体经济仍需时日，充裕的流动性必然推高资产价格。房价上涨的预期是“地王”频现的另一个支撑。只有在房价不断上涨的趋势下，开发商才有底气拍出更高的地价。“地王”重现吸引了社会多方面的关注，也对新一轮房价上涨起到推波助澜的作用。“地王”现象背后反映了什么样的思维呢？其一，中央政府对房地产的容忍度。当前和未来一个时段，经济复苏对房地产的依赖性仍在强化，使行业对房价、地价的政策容忍度预期增加。其二，地方政府土地财政格局未变。在当前财政投资
28、力度下，地方财政近乎枯竭，土地生财只会加强不会减弱。政府仍是土地市场最大的“受益者”。其三，房地产企业的商业模式未变。“囤地生财、圈地融资”依然是房地产重要商业模式。（五）商业地产：投资热度提升本轮经济下滑和行业回调中，包括商业地产在内的各种类型的物业都不同程度的遭受到了冲击和影响。相对而言，商业营业用房市场所受到的冲击要小于住宅和办公楼市场。2008年，商业营业用房销售面积同比萎缩17.1%，而住宅和办公楼销售面积的同比萎缩幅度分别达到20.5%和24.2%。图 13：不同业态的销售规模和增速资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部自1998年以来，各种物业类型的开发投资规模保持逐年
29、稳步增长，但商业地产占比尚较小。2008年，全国商业营业用房开发投资3200亿元，占商品房开发投资总规模的10.5%；办公楼开发投资1112亿元，占比为3.6%。而住宅开发投资2.2万亿元，占比高达72.2%。图 14：不同业态的投资规模资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部近三年来，商业营业用房和办公楼开发投资的增速一直落后于住宅开发投资增速。然而，2009年1-8月这种趋势发生微妙转变商业营业用房和办公楼的开发投资增速开始显著超过住宅投资增速，但其持续性和力度值得继续关注。图 15：不同业态的投资增速资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部在遭受全球经济危机冲击的今天，一
30、些开发企业开始青睐甚至转型做商业地产，主要基于以下几方面的原因：其一，多元化的物业组合可以分散单一住宅投资的风险，因此一些房地产开发企业正在逐步调整住宅与商业物业的开发比例。其二，商业物业作为持有型物业，可以提供长期、稳定的投资回报。其三，商业地产在中国的发展相对滞后于住宅地产，由于中国经济成长性良好、内需有坚实支撑且持续扩大，中国的商业地产未来一定有广阔发展空间。其四，住宅受房地产宏观调控政策波动的影响更多，商业地产项目有利于抵御和化解这种波动。其五，传统金融产品不能对长线运作的商业地产项目进行有效监管和风险控制，这是限制银行资金和其他社会资金进入商业地产的重要原因之一，随着银行金融产品的创
31、新及REITs的破冰，未来商业地产融资将会有新的突破。其六，2008年市场的回调正好为一些看好商业地产的实力企业提供了低位介入的机会。（六）保障性住房：经济适用房仍是主体形式保障性住房体现的是一种政府职责。住房保障的范围和程度如何界定？通过什么样的路径来实现保障目标？这是两个必须面对的问题。国内保障性住房有经济适用房、廉租房等多种形式，但总体来看主要形式是经济适用房。2009年初国家提出的9000亿元保障性住房投资中，经济适用房投资占了6000亿元。表 1：9000亿元保障性住房投资安排保障户数政府投资简评实物配租287万户2150亿元廉租房投资力度有所加大，是对过去政策的“补课”，有利于改善
32、困难家庭民生。这部分群体原本就不是商品房市场目标客户，因此对商品房直接影响不大，但可能拉低房租水平。货币补贴460万户棚户区危旧房改造220万户1015亿元经济适用房400万套6000亿元经济适用房平均每年建设133万套近1亿平方米，相当于07年商品住宅销售面积1/7，如完全执行则对低端商品房有一定冲击但总体影响有限。合计1367万户（套）9165亿元9000亿中央只是给一定的转移支付，主要依靠地方政府。因此，资金情况和执行力度还有待观察。资料来源：住房和城乡建设部、中国民生银行地产金融事业部数据显示，经济适用房投资在2006年出现快速扩张，之后保持相对平稳。大部分时期经济适用房的投资增速是低
33、于住宅总体投资增速的，但是自2008年住宅行业出现回调以来，经济适用房投资增速相对平稳，2009年1-8月经济适用房投资增速超过住宅的总体投资增速。但由于基数较小，经济适用房投资在商品住宅投资中的占比呈逐年减少的趋势。2002年占比尚有11.0%，2008年已下降至4.5%，2009年1-8月降为4.3%。目前，经济适用房新开工面积在住宅新开工面积的占比为6%左右；经济适用房销售面积在住宅销售面积中的占比为5%左右。图 16：经济适用房投资规模及增速资料来源：国家统计局、中国民生银行地产金融事业部各地保障性住房的建设情况各有不同。北京、上海和天津的保障性住房占商品住房建设规模的比重较高、超过3
34、5%，其中北京和天津的保障性住房以经济适用房为主，上海的保障性住房以廉租房为主。广州、深圳和重庆的保障性住房占商品住房建设规模的比重在20%以下。表 2：部分城市保障性住房建设计划2009年住房建设计划2008年住房建设计划廉租住房经济适用住房限价商品住房其他政策性住房保障性住房总计保障性住房占比廉租住房经济适用住房限价商品住房其他政策性住房保障性住房总计保障性住房占比北京850380123043.46%50300450350115041.82%上海40040080044.44%400457 857 42.86%广州815015817.40%89210011.76%深圳14031.9171.9
35、17.51%19038.4228.418.78%天津555015070535.25%550010060533.61%重庆51.99274.95100426.9413.71%34.01201.91235.929.44%资料来源：各城市2008年和2009年住房建设计划、中国民生银行地产金融事业部值得关注的是，2009年5月住房和城乡建设部有关负责人在接受采访时明确表示，地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例。这意味着对于地方政府来说，经济适用房将不再有强行性指标规定，这体现了一种新的政策思路。二 2010年房地产发展趋势（一）房价短期仍有上涨空间根据近期数据计算，全国平均的房价收入比已接近
36、11，月供占家庭可支配收入的比例已经达到33%，也就是说房价已快超出现阶段普通百姓的承受能力；同时，我们抽查的多个城市的多个项目的租售比都低于1:300，项目的投资回报率明显偏低。所以，目前房价已经接近运行到阶段性的上限，进一步上涨的空间有限，即使再涨也是虚高，很可能出现价升量平或量跌的状况。但是，即便如此，目前房价上行的动力还是要大过下行的压力。因为，资金压力才是开发商降价的最主要和直接的原因，而现阶段开发商的压力很小。一方面，销售旺盛带来大量的资金回流，另一方面，投资和建设增速的滞后使得开发商的资金支出不多。与此同时，宽松的货币政策使企业的融资渠道顺畅。因此，预计短期内开发商集体降价的可能
37、性微乎其微，预计2010年房地产市场整体格局的主要特征将是：第一，需求已被充分挖掘；第二，供求关系紧张短期难于化解；第三，行业资金充足度和开发能力显著加强；第四，房价高位坚挺、甚至持续走高。当然，如果2010年经济发生新的波动，相信房价亦会做出同向反应。（二）“国进”势不可挡目前，国有资本已通过三种路径进入房地产市场：路径一是凭借资本优势进入土地二级市场高价拿地；路径二是通过地方政府控股的“城投公司”垄断区域内的土地一级开发市场，而且在二级市场拿地的价格也优惠许多；路径三是大肆收购优质写字楼等持有型商业物业。国有资本涌入房地产市场是基于以下主要原因：其一，国企的融资能力更强、融资成本更低。比如
38、银行就比较倾向于给央企贷款，而且是以更优惠的条件贷款。其二，国企的主业，比如制造业，目前因消费不足导致产能过剩，而房地产行业的去库存化进度远比其他行业理想。因此自然要扩大地产业务在集团整体业务中的占比。其三、在短期内扩大市场份额的策略所致。央企的主业往往处于一些垄断行业，比如资源类，或是在所在行业市场份额很高，事实上已经形成了垄断。垄断行业的利润率通常是很高的，所以央企就可以拿垄断行业的暴利弥补房地产行业的微利，甚至容忍暂时的亏损，以快速扩大在房地产市场的份额。从上述分析可以看出，“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象，更是现行经济体制和政策的必然产物。所以说，“国进”将成为市场未来
39、的重要趋势，这是每一个民营企业需要认真面对和长远考虑的问题。（三）2010年房地产政策环境总体继续偏松虽然经济依靠政府投资强力拉动走出低谷，但出口受全球需求减弱及外贸摩擦的影响，短期内不可能快速复苏，推动经济步入持续增长轨道的着眼点将是国内社会投资和消费。房地产作为社会投资的重要领域之一，在2010年仍将承担“保稳定、促增长”的使命，房地产业的支柱产业地位不会动摇。预计2010年总基调是保持现有政策的连续性和稳定性，总体维持偏松环境，并根据形势予以微调完善，同时更加注重长期制度建设。政府将对市场实行供需双向调节。将会进一步完善制度，加快土地供应，抑制企业囤地和捂盘行为。将会进一步遏制“炒房”、
40、购买多套房等投机购房行为，短期行之有效手段是继续严格执行二套房贷政策，通过差别化的按揭政策，降低非自住购房的金融杠杆，提高融资成本，严控“加按”和“循环贷款”；长期政策方向是增加非自住购房的持有成本，不排除部分地区先行试点推行物业税的可能。2010年房地产企业融资环境总体偏宽松，但存在一定的变数。在经济未走上持续增长的轨道之前，宏观经济需要继续营造宽松的货币信贷环境。货币政策“时钟”或已迈出宽松中后期，未来的方向是紧缩初期，当前正处于向紧缩性货币政策过渡时期。银行体系受资本监管加强的影响，一味扩张贷款规模的增长方式受到制约，但银行成功从资本市场融资提升资本充足率是大概率事件。总体上看银行体系仍
41、具有较强的贷款能力和放贷意愿，房地产作为盈利预期较为明确的行业，将得到市场资金面的支持。从新开工数据分析，2010年第四季度前商品房新增供应偏紧，因此不大可能出台限制房地产投资的政策，但如房价过快上涨则会引发监管部门提示防范金融风险。货币信贷环境的不确定性因素是预期中的通胀何时发生，程度如何。通胀情况将直接影响流动性和利率。预期中的通胀2010年应该成为现实，央行料将提前采取紧缩措施，但预计在严重通胀之前，紧缩力度不会太大。根据以往经验，通胀周期的前期，伴随着紧缩政策的启动，正是房地产市场销售火热、投资旺盛、景气度高的阶段。2010年保障性住房市场值得关注。预计各地保障房建设将得到更大力度的推
42、进，一则是为住房市场“调结构、保民生”补课，二则可以实实在在的“促增长”。（四）一线城市供应从紧，二、三线城市大有可为1. 一线城市土地供应长期从紧2007年至今，北京、上海、广州、深圳和杭州等五个城市新增住宅用地建筑面积只相当于同期商品住宅销售建筑面积的76%，供应严重不足。2009年，万科、保利、金地等大型房企在北京的项目几乎断档，因此不得不到大兴黄村、房山长阳镇等远郊区高价抢地；2007年后，上海新增住宅用地建筑面积只相当于同期商品住宅销售建筑面积的42%，而外环内土地供应更是严重不足；2009年深圳楼市率先复苏，但住宅用地的供应只有113万平方米，热销项目多半是消化2006年前的土地存
43、量，虽然关内可供改造的城中村面积惊人，但盘活这部分存量存在制度难题，这几年来进展不大。2009年6月份以来，大部分总价和单价“地王”都出现在北京和上海等一线城市，也从侧面说明了土地供应的稀缺程度。对于资金实力一般或资金成本高的房企，在一线城市将被逐步边缘化，而到土地供应相对充分的二三线城市发展，不失为良策。2. 二、三线城市房价压力小于一线城市图 17：2009年1-8月各城市房价收入比数据来源：各地房管局、统计局、中国民生银行地产金融事业部注：统计数据显示的上海和南京的房价比实际感受的房价明显要低，这主要是受成交结构的影响。由于边郊或外城区域成交楼盘所占比重较大，所以拉低了全市整体成交均价，
44、自然也拉低了房价收入比值。北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房价收入比显著高于全国水平，其中杭州和北京等城市的房价收入比甚至接近20；而长沙、长春、青岛、昆明等二线城市的房价收入比还不到10，这些二线城市的房价压力显著小于一线城市，这也意味着这些二线城市房价上升的空间更大，市场也更具抗跌性。在2008年市场回调时，北京、上海、杭州等城市商品房销售面积同比萎缩幅度接近40%；但是西安、青岛和太原同比萎缩幅度还不超过10%，其中济南的商品房销售面积还逆市增长了5%。3 二、三线城市市场潜力超过一线城市比较2002 -2008年六年间各城市的商品房销售面积年均复合增长率和房地产开发投资年均复合增长率
45、发现，总体上二、三线城市的发展速度都要比一线城市快得多。例如，西安近六年来的商品房销售面积年均复合增长率和房地产开发投资年均复合增长率都位居参与比较的20个城市中的首位，分别达到20%和38%；但北京、上海、广州、深圳等市场的相应指标就落后很多，北京近六年的商品房销售面积年均复合增长率甚至是负值。图 18：近六年各城市商品房销售面积复合增长率比较资料来源：各地统计局、中国民生银行地产金融事业部图 19：近六年各城市房地产开发投资复合增长率比较资料来源：各地统计局、中国民生银行地产金融事业部从商品住宅市场的饱和度考察，北京、杭州、上海、广州等城市的商品住宅覆盖率都在30%以上，市场饱和度较高；相
46、反太原、济南、西安、青岛等城市商品住宅的满足度较低，未来增长空间远大于前述一线市场。图 20：重点城市商品住宅市场饱和度比较资料来源：各地统计局、中国民生银行地产金融事业部注：1、按照113平方米/户计算已售商品住宅套数；2、这里的城市家庭户数采用的是各地统计局公布的户籍口径下的总户数，这会给计算结果造成一定偏差，如果采用常住人口口径下的总户数会更合理，特别是像深圳和厦门这样的城市，由于常住户数和户籍户数的数目差别很大，这两种口径下的计算结果差别也很大。三政策建议（一）正确判断房地产业基本形势，切实满足日益增长的房地产需求住房是人类最基本的需求之一，住房问题是当前人民群众关心的重要大事。房地产业的根本矛盾是需求不断增长，总体供不应求的态势将长期存在。我国超过13亿的人口，城镇常住人口只占45.7%，远低于发达国家平均70%以上的水平，也低于全球平均50%的城市化率。中国还有25年左右的城镇化快速发展时
