《信用社(银行)商业性物业抵押贷款管理办法.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《信用社(银行)商业性物业抵押贷款管理办法.doc（9页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、信用社(银行)商业性物业抵押贷款管理办法第一章 总 则第一条 为拓展商业性物业抵押贷款市场，规范信贷行为，防范贷款风险，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法等法律及农村信用社信贷管理基本办法等规定，制定本办法。第二条 本办法所称商业性物业抵押贷款（“速贷通”）是指农村信用社（以下简称农信社）向商业性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的商业性物业作为抵押、并以物业经营收入为主要还本付息来源的贷款。以第三人所有的商业性物业作为抵押为借款人向农信社申请的贷款提供担保的，依照本办法执行。本条规定的第三人仅限于借款公司的股东或者借款人的家庭成员，但无完全民事行为能力的自然人股东或家庭成员除外。
2、第三条 本办法所指商业性物业特指以下类型的房地产：（一）商铺、商场；（二）商品交易市场、综合商业设施；（三）商务办公楼、写字楼；（四）星级宾馆酒店；（五）工业园区用于出租的标准厂房。第四条 农信社办理商业性物业抵押贷款要遵循精心选择、谨慎估价、合理取值、额度适当及法律手续完备、变现能力优先的原则。第二章 贷款申请及受理第五条 申请商业性物业抵押贷款的借款人应当符合以下条件：（一）农村信用社信贷管理基本办法第七条第（二）项规定的信贷准入基本条件；（二）能提供符合本办法规定条件的抵押物；（三）抵押物的所有权人、共有人（家庭成员）同意以其拥有所有权的商业性物业提供抵押；（四）愿意与农信社签订商业性物
3、业经营收入监管协议，承诺有关商业性物业的所有资金结算、代收代付等中间业务在农信社办理，接受农信社对物业营运收入、支出款项的封闭式监管；（五）具备经营管理商业性物业的能力；（六）农信社规定的其他条件。第六条 用于抵押的商业性物业应同时具备以下条件（一）房产所有权、土地使用权的权属清晰，且没有拖欠物业的建筑承包人的工程建设价款；（二）未被设定抵押或者虽然被设定抵押，但置换他行债权后农信社可以取得商业性物业的第一顺序抵押权；（三）竣工验收并投入正式商业运营一年以上，经营性现金流量充裕、综合收益较好、还款来源稳定，预期市场前景看好；（四）位于成熟商业社区或工业园区；（五）商业性物业市场定位准确，目标客
4、户稳定；（六）除工业园区用于出租的标准厂房占用范围内的土地可以为工业用途的出让土地使用权外，其他物业的土地使用权必须为国有商业（含商住、综合及混合用地）出让性质。第七条 申请商业性物业抵押贷款时，应提供以下资料：（一）借款申请。（二）借款人或抵押人的营业执照、组织机构代码（自然人为借款人或抵押人时提供身份证明）。（三）借款人验资报告和公司章程。（四）借款人贷款证（卡）和资信证明材料。（五）由借款人或抵押人股东大会（职代会）或董事会（理事会）根据企业章程作出的同意借款、同意以商业性物业抵押的决议。抵押人为有限公司、股份有限公司的，应当依照农村信用社贷款抵押担保管理办法第二十四条的规定提交有关资料
5、。抵押人为自然人的，还应提供家庭成员同意抵押的书面文件；抵押物有共有人的，应提供财产共有人同意抵押的书面文件。（六）经会计师事务所审计的借款人最近一个年度的财务报表及最近一个月的财务报表。（七）商业性物业竣工验收合格的证明材料、权属证书。（八）借款人对外出租的有关协议、合同。（九）与借款用途有关的合法性证明文件。借款人为房地产开发企业且拟将贷款用于开发房地产项目的，应提供开发资质等级证书及相关开发许可文件。（十）农信社要求提供的其他证明文件和材料。第八条 借款人原则上应当向其商业性物业所在地农信社申请商业性物业抵押贷款，借款人以异地商业性物业作为抵押向本地农信社申请贷款的，应经市州联社（办事处
6、）信贷管理部门同意。第三章 尽职调查与客户评价第九条 农信社在受理借款人商业性物业抵押贷款申请后，应安排二名信贷员共同进行尽职调查，共同完成客户评价意见。第十条 尽职调查主要包括以下内容：（一）借款人、抵押人是否具备申请商业性物业抵押贷款的主体资格；（二）贷款用途是否合理、是否违反国家关于信贷资金投向的禁止性、限制性规定；（三）商业性物业权属登记的真实性。房屋所有权和国有出让土地使用权证书是否真实、有效，有无权利瑕疵，是否为司法机关查封、扣押，是否为其他债权人设定他项权利；（四）商业性物业现场实物与产权登记是否存在差异及对其价值的影响；（五）城市规划和交通环境是否对商业性物业的存续构成影响；（
7、六）借款人的信用记录及社会评价；（七）商业性物业租金价格、收益能力及变现能力。第十一条 尽职调查以现场实地考察为主，主要包括以下工作方式：（一）到商业性物业所在地现场，观察其地理位置、商业氛围、交通条件及人流、物流、车流量；（二）到商业性物业登记部门，调阅权属档案，核实所有权、使用权证，了解商业性物业产权的形成、变更过程，有无影响抵押权实现的因素；（三）走访商业性物业财产共有人，了解商业性物业的共有方式、共有人对设定抵押的态度；（四）走访商业性物业的使用人，了解商业性物业的管理、维护状况、租金标准及承租人的经营状况；（五）分别向商业性物业所有权人及承租人或参与物业经营者查阅、核对租赁合同、联营
8、合同、加盟合同及其他与物业经营有关的合同、协议文本；（六）了解相邻物业的经营状况；（七）与评估人员沟通，了解对拟抵押商业性物业的估价依据、方法及取值理由。第十二条 信贷员应当根据尽职调查结果对借款人和商业性物业进行书面综合评价。综合评价主要包括以下内容：（一）借款人基本状况；（二）贷款用途的合法性、合理性、可行性；（三）拟抵押商业性物业的产权登记、使用、维护、收益状况，及对其作出估价取值、变现能力的评判；（四）走访获得的对贷款决策有意义的信息；（五）借款人家庭成员、股东及财产共有人对以商业性物业抵押向农信社贷款的态度；（六）评价结论。对贷款金额多少、期限长短、利率高低、抵押比率及风险控制提出建
9、议。第四章 风险控制第十三条 严格贷款条件。农信社发放商业性物业抵押贷款应严格遵守本办法第五条和第六条规定的各项条件。借款人及商业性物业有下列情形之一的，农信社不得发放商业性物业抵押贷款。（一）借款人以套现为目的恶意抵押的；（二）借款人对外有经济纠纷，足以影响其正常生产经营的；（三）借款人与承租人有租赁合同纠纷，足以影响其商业性物业继续出租或其他承租户正常经营的；（四）借款人将商业性物业以明显低于市场租金价格出租的；（五）自贷款申请日起算，商业性物业所有权人与承租人签订固定租金租赁合同的剩余履行期限超过5年的；商业性物业分开出租给多人的，租赁合同剩余履行期限按多个租赁合同平均计算；（六）出租的
10、商业性物业的租金已经办理应收账款质押的；（七）商业性物业不能单独处置或变现能力较差的；（八）商业性物业记载的产权人与实际持有产权证明的人不是同一人，且物业记载的产权人未到农信社亲自办理授权手续的；（九）家庭成员或财产共有人不同意抵押的。第十四条 严格确定商业性物业的价值。要按照农村信用社贷款抵押担保管理办法的规定对商业性物业的价值进行评估或内部估价。价值确定应坚持依法合规、勤勉审慎、现场观测、流动性优先的原则。中介机构出具的资产评估报告书只能作为确定价值的重要参考之一，不得作为抵押资产估价取值的唯一依据，商业性物业的租售比过高的，应相应下调取值比例。第十五条 严格控制贷款额度和期限。商业性物业
11、抵押贷款的额度和期限原则上按以下方式确定：（一）以出租为主，商业性物业所有权人不负责经营的，贷款期限最长不超过8年（贷款期限均不得超过借款人法定经营期限和土地使用权证记载的剩余使用年限，下同），贷款额度不超过贷款期间内租赁收入总额的80，租赁经营税费负担较高的地区，应下调比例。租赁费包含物业管理费用的，应在剔除后计算租赁收入，已经预收的不能再计入租赁收入总额。除租赁收入外，借款人有明确、可控的还款来源的，贷款额度可以适当增加，但增加后的贷款总额，最高不得超过快速变现条件下抵押物评估值的60，贷款期限最长不超过8年；（二）商业性物业所有权人与厂商联合经营的，贷款期限最长不超过5年，贷款额度不超过
12、同等条件下以出租方式获得的租金收入水平；（三）商业性物业所有权人自行经营的，贷款期限一般不超过3年，贷款额度不超过在快速变现条件下可变现抵押物评估值的50。第十六条 严格控制还款方式。（一）在贷款发放前，要根据商业性物业出租前景制定切实可行的分期还款计划并载入借款合同，一般应采取按月结息、按季归还贷款本金的还款方式，即将每季度营业收入的一定比例归还贷款本息，不得采取到期一次性还款的方式。（二）农信社应与借款人在借款合同中约定，若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，农信社应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额或要求借款人增加担保等内容。协商不成的，应当
13、按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款等措施。同时还要在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次迟延归还本息的，农信社应当向借款人书面警示，通知借款人按照合同约定归还贷款本息，否则将宣布贷款提前到期；借款人连续2次或累计3次不归还本息的，农信社应当宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物。合同到期或宣布提前到期时，贷款本息未受清偿的，农信社有权向承租人收取租金用于归还债务。第十七条 统一会计核算科目。商业性物业抵押贷款一律在省联社规定的会计科目中核算反映。第十八条 严格审批管理。商业性物业抵押贷款审批流程和权限按照农村信用社大额贷款管理办法规定执行，不得逆、省程序。商业性物业抵押
14、贷款审查除农村信用社大额贷款管理办法规定的基本资料外，以本办法第三章及本章规定的内容为主。第十九条 贷款发放前，要按照农村信用社贷款抵押担保管理办法规定的要求办理财产保险。对商场、酒店、其他公共场所等人流量较多的商业性物业还应当要求业主办理公共营业场所火灾责任保险。第二十条 贷款发放前，农信社应严格按照农村信用社贷款抵押担保管理办法的规定，指派二名信贷员与借款人共同到房地产抵押登记部门办妥以农信社为第一顺序抵押权人的抵押登记手续。第二十一条 借款人以商业性物业抵押贷款置换他行贷款的，农信社应当安排熟悉法律事务的工作人员（或委托律师）按照以下程序和要求操作：（一）该商业性物业之前未被设定抵押的，
15、应与抵押人共同到登记部门办理农信社为第一顺序抵押权人的登记手续后，再共同到他行清偿其贷款，严禁将资金交由借款人独自办理清偿手续。（二）该商业性物业之前已被设定抵押的，应与抵押人共同到登记部门办理农信社作为第二顺序抵押权人的登记手续后，再共同到他行清偿贷款，最后由抵押人到登记部门注销原第一顺序抵押权，使农信社替代为第一顺序抵押权人。第二十二条 农信社应与借款人签订资金监管协议。监管协议应包括以下主要内容：（一）借款人必须在农信社开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，将物业经营性收入存入专户，动用账户资金时应留足每期还本付息金额，否则须经农信社管户信贷员审核批准后方可
16、使用；（二）如借款人出现逃避资金监管的行为，农信社有权要求借款人提前偿还贷款或处置抵押物；（三）农信社认为需要明确的其他事项。第二十三条 对用于出租的商业性物业，农信社应当要求借款人将其对承租人享有的应收账款办理质押。办理质押手续时，应当与承租人签订协议明确其同意直接将租金支付给农信社，并放弃其对出租人的债务抵销权。农信社不得同意借款人以物业出租收入为唯一还款来源，借款人不得以租户延期支付为由延迟支付农信社贷款本息，因租赁收入不及时影响当期还本付息的，农信社要及时敦促借款人另行调剂资金履行合同。第二十四条 在贷款期内，管户信贷员要对抵押物价值进行动态监测，若贷款期限较长，或因房地产市场价格发生
17、较大波动，有可能降低抵押物对贷款安全保障程度时，应由农信社指定有资质的评估公司进行价值评估，确保抵押率控制在合理的范围内。农信社应当与借款人和商业性物业业主在合同中约定，未经农信社书面同意，不得擅自改变抵押物用途，否则农信社有权宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物。第二十五条 管户信贷员每季不少于一次检查抵押物的安全状态，并在贷后检查报告中作专段描述，对商业性物业所有权人或承租人有损抵押物价值的行为要及时制止，必要时，可要求借款人提前归还贷款。第二十六条 管户信贷员应及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人需出售抵押物时，须经农信社同意并相应归还农信社贷款，但不得在收回贷款本息前先解除抵押。第二十七条 风险处置。在抵押合同履行期间，借款人未能按合同约定还本付息，或未妥善管理、使用抵押物致使抵押物价值贬损的，农信社应及时预警，要求借款人限期整改，必要时，可按合同约定宣布贷款提前到期。在合同约定的到期日或依合同约定宣布的贷款提前到期日，借款人仍未清偿贷款的，农信社原则上应在6个月内依法采取措施行使抵押权。第五章 附 则第二十八条 本办法由农村信用社联合社制定、解释和修订。第二十九条 本办法中就抵押贷款办理手续的未尽事宜按照农村信用社贷款抵押担保管理办法的规定执行。第三十条 本办法自印发之日起试行。
