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1、个人住房贷款风险防范1个人住房假按揭贷款 检查经验交流4关于“假按揭”风险的思考7假按揭贷款特征及风险防范9假按揭的法律责任及风险防范14假按揭的识别与防控17假按揭纠纷的民事救济与风险防范21试论房地产市场中假按揭的防范与管理27虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范32个人住房贷款风险防范单选题1. 下列不属于假按揭的基本特征的是： A Error! Reference source not found.没有特殊原因，滞销楼盘突然热销 B Error! Reference source not found.借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款 C Error! R
2、eference source not found.借款人首付款非自己交付或实际没有交付 D Error! Reference source not found.借款人集体中断还款 正确答案： B2. 下列不属于假按揭的危害的是： A Error! Reference source not found.扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险 B Error! Reference source not found.扰乱了正常的房地产市场秩序 C Error! Reference source not found.严重损害真正购房人利益，影响社会稳定 D Error! Reference sou
3、rce not found.担保机构的利益受到了严重侵害 正确答案： D3. 关于借款人主体，下列说法错误的是： A Error! Reference source not found.未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理 B Error! Reference source not found.银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请 C Error! Reference source not found.在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象 D Error! Reference source not found.对于经济适用房等
4、实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制 正确答案： B4. 关于我国住房置业担保，下列错误的是： A Error! Reference source not found.我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展 B Error! Reference source not found.住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用 C Error! Reference source not found.住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用 D Error! Reference source not found.与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住
5、房处置、变现等方面的专业优势 正确答案： A5. 北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： A Error! Reference source not found.3年 B Error! Reference source not found.4年 C Error! Reference source not found.5年 D Error! Reference source not found.6年 正确答案： C6. 在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： A Error! Reference source not found.
6、履行受托合同约定的义务 B Error! Reference source not found.接受公积金所有人及缴存单位的查询 C Error! Reference source not found.接受有关监督部门的行政监督 D Error! Reference source not found.与住房公积金管理中心共同承担贷款风险 正确答案： D7. 下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： A Error! Reference source not found.委托人的特定化 B Error! Reference source not found.贷款用途的特定化 C Erro
7、r! Reference source not found.借款方式的特定化 D Error! Reference source not found.借款人的特定化 正确答案： C8. 下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是： A Error! Reference source not found.住房公积金委托贷款代理协议 B Error! Reference source not found.住房公积金委托贷款担保合同 C Error! Reference source not found.委托贷款通知单 D Error! Reference source not f
8、ound.住房公积金委托贷款借款合同 正确答案： B9. 商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： A Error! Reference source not found.国有土地使用证 B Error! Reference source not found.建设工程规划许可证 C Error! Reference source not found.建设工程施工许可证 D Error! Reference source not found.建设工程安全许可证 正确答案： D10. 根据国家税务总局2006年12月发布的关于房地产企业土地增值税清算
9、管理有关问题的通知的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： A Error! Reference source not found.1年 B Error! Reference source not found.2年 C Error! Reference source not found.3年 D Error! Reference source not found.4年 正确答案： C判断题11. 资本和流动性存在不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。 Error! Reference source not
10、 found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 正确12. 期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 错误13. 对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 正确14.
11、 房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 错误15. 资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。 Error! Reference source not found.正确 Error! Reference source not found.错误 正确答案： 正确个人住房假按揭贷款 检查经验交流按揭贷款与假按揭贷款定义个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人所购住房作为抵押物、开法
12、商提供阶段性担保的贷款。首付款不低于房价的20%、贷款期限最长30年。个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。假住房按揭贷款的主要特征一、借款主体的表现特征（一）借款人为关联人。一是一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女。表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房。二是同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填写的工作单位往往为房地产开发公司或关联公司。（
13、二）无关联散户按揭。开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高,为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏。假住房按揭贷款的主要特征二、申贷客体的表现特征（一）客体真实，申贷虚假。这是假按揭贷款最普遍的形式，该类假按揭房屋真实存在，但购房人虚假。具体有：一是用已售房申贷。开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的房屋申请贷款。二是滞销(或惜售)房申贷。因开发楼盘滞销或压盘惜售等原因，开发商为融通资金，将未售出房以假购房人名义申请贷款。（二）客体虚假。该类假按揭是开发商为套取银行资金，虚拟房号骗贷，性质较为恶劣。形成原因或是银行贷款经办人员与开发商
14、内外勾结，或是信贷人员调查失职。假住房按揭贷款的主要特征三、申贷资料的表现特征（一）购房价格不真实。为套取资金，开发商提供的购房协议中的价格多数高于正常销售价。（二）收入证明虚假。这是假按揭贷款的共性。表现为:一是私刻公章，拟造单位开具；二是借款人非开具单位员工。开具单位真实存在，但被证明人并不是该单位员工。其中，主要是房地产开发商为假购房人开具收入证明的情况；三是开具工资偏高。假按揭贷款的工资收入多数高于正常水平。（三）首付款凭证虚假。开发商对银行要求的首付款收据造假有两种方式，一是对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写。二是对购房人已现金交全款的房采用将销售收据贴去真实购房人名
15、字复印后填上假购房人名字再复印递交银行的方式。住房按揭贷款案例2005年上半年，环翠联社与房产开发商威海东龙实业集团公司签订了按揭贷款合作协议，其中规定定联社按按揭贷款额的5%收取开发商保证金。同时由山东凯威担保有限公司对所办理的按揭贷款提供担保。至2006年8月末，环翠区联社营业部共为该公司所售商品房办理按揭贷款19笔，余额927万元。2005年12月16日 ，环翠农联社营业部向自然人赵洪武、白丽、吕有利、卢晓丽发第3/7页放共4笔住房按揭贷款，金额分别为75万元、80万元、100万元、97万元的住房按揭贷款，期限10年。以上按揭贷款首付款比例为30%，贷款比例为70%。检查过程及发现的问题
16、一 检查信贷档案1、 借款人为关联人借款人同为威海东龙实业集团公司高管或职工。其中吕有利为该公司工程经理（其配偶李玉梅同为该公司职工）；白丽为该公司职工（其配偶李海涛为该公司经理）；赵洪武为该公司项目经理；卢晓丽为该公司项目经理。2、 抵押无效人所购商品房均为期房，均未办理抵押预登记。借款人同时提供了套个人自有住房作为抵押物，但未办理抵押登记3、保证敞口大。 按揭保证人山东凯威担保有限公司提供100万元保证金，担保按揭贷款金额927万元。4、借款人收入证明资料不规范借款人工作单位出具了名借款的收入证明，收入在万元至万元间，但未提供相第4/7页关的工资表及纳税证明资料检查过程及发现的问题（续）二
17、 检查资金流向调阅了贷款发放日相关的会计传票，发现存在按揭贷款交纳贷款利息问题。2005年12月16日，白丽、吕有利、卢晓丽、赵洪武分别办理按揭贷款80万元、100万元、97万元、75万元，共计352万元，同日分别转入入东龙实业集团公司3305784.81元，转入入该公司按揭贷款保证金户17.6万元，差额部分38215.19元，支付了上述4人当月按揭贷款利息8685.27元、10856.59元、10530.89元、8142.44元。检查过程及发现的问题（续）三 进行实地调查对按揭借款人所购商品房进行调查,发现存在以下问题：一是借款人所购房产未出售。 2005年11月28日，购房人赵洪武与房产开
18、发商威海东龙实业集团公司签订了一份商品房预售合同，购买位于环翠区和平路1127号楼103室商品第5/7页房，建筑面积为205.2平方米，每平米单价5184元，总售价1078757元。2005年12月8日，环翠联社营业部与赵洪武签订1笔75万元按揭贷款合同，并向其发放75万元贷款。但经实地调查，至2006年11月10日，该住房仍未出卖。 二是购房人非按揭借款人。 2005年11月9日，购房人白丽与房产开发商威海东龙实业集团公司签订了一份商品房预售合同，购买位于环翠区和平路1127号楼503室商品房，建筑面积为206.63平方米，每平米单价5520元，总售价1155598元。2005年12月8日，
19、环翠联社营业部与白丽签订1笔80万元按揭贷款合同，并向其发放80万元贷款。但经实地调查，该房产的实际购买人为邹本学而非借款人白丽(其配偶李海涛) 。三是实际房价与商品房预售合同价不相符。假住房按揭贷款的检查经验金额大、笔数多、时间集中。开发商办理假按揭贷款往往几笔或上十笔，办理时点较为集中。在检查中，可以此为线索重点核查近一天或两天该第6/7页公司申请的按揭贷款，往往能够有所收获。 检查开发商或有关企业贷款或承兑到期情况。有时银行明知该借款人未购买房屋，但由于要还公司类贷款，而与开发商商量办理假按揭 , 这可能与贷款或承兑票据到期有关 。从贷款资料中寻找疑点。一是贷款审批表配偶栏中填的是开发商
20、，或从户口簿复印件中能看出借款人是开发商的家人 ，检查人员注意从借款人身份特征等档案资料中寻找线索。二是从收入证明、职业等资料中查找线索。检查按揭贷款还本还息情况。如发现按揭贷款存在统一还本付息或按揭贷款集中出现违约,该按揭贷款可能为假按揭贷款。调查按揭开发商所建楼盘情况。核对借款人所购楼盘是否存在,购房人与按揭借款人是否一致 ;了解楼盘价格,调查是否存在按揭贷款房价高于开发商售楼处销售价。关于“假按揭”风险的思考张昕林摘 要：“假按揭”目前已经成为困扰商业银行个人住房贷款经营的重要问题。同时，随着我国房地产市场的发展，个人住房贷款的安全性对我国金融安全的影响将越来越突出。本文通过分析“假按揭
21、”的成因、特点，使读者对“假按揭”对社会带来的危害，提出了四条解决问题的建议，以帮助商业银行防范“假按揭”，提高资产质量。关键词：房地产金融；假按揭；资产质量一、“假按揭”的成因及表现“假按揭”一般指房地产开发商出于骗取银行信贷资金的目的，采用虚假申请人、虚假申请材料、虚假申请目的等方法向银行申请人个人住房按揭贷款的行为。1.“假按揭”产生原因：(1)房地产开发商临时性资金紧张。房地产开发持续时间长、资金占用量大，房地产开发商如果出现资金不足的情况，要能会采用一些虚假销售来向银行借款，度过难关。(2)开发项目滞销，将风险推给银行。如果房地产开发出来的房地产项目出现滞销和积压的情况，开发商可能会
22、捏造一些虚假的购房人以虚高的价格来买走这些房子，从而达到转嫁损失的目的。个贷业务的不良率(不到1%)远低于其它资产，因此各家银行都将个贷业务的发展作为改善资产结构的重要手段对待，采取了一系列措施来促进个贷业务发展。但是同时我们也应该看到，个贷业务不良率低是有它的历史原因的。首先，前期的个人住房贷款业务对借款人要求高，对借款人户籍、职业、收入、文化程度的限制较多；其次，前期的个贷业务量较小，主要集中在一些重点城市，金融资源相对较好。随着各家银行对这项业务的重视，由于激烈的市场竞争，个贷业务的进入门槛越来越低，常常是一家房地产开发商同时有多家银行提出按揭合作愿望，因此这使开发商有机会在多家银行中进
23、行博弈。一旦开发商出现资金周转不灵情况，可能会采取“假按揭”的方法来融通资金。2.“假按揭”的表现形式(1)从借款人开始做假。这种情况就是房地产开发商一开始就采取虚构购房者的形式，采用欺骗或仿造的手段，制造一套个人贷款申报材料向银行申请贷款，从法律上来说购房者是不存在的。(2)进行虚假的购买行为。这种情况下，开发商会找到一些人充当购房者，并且以申请人个住房贷款为目的购买多套住房。这些购房者一般不太关心房子本身，仅仅是为开发商向银行申请贷款，缺乏还款意愿。由于购房者确实存在，且相关手续齐全，欺骗性更强。二、“假按揭”的危害1.给我国银行资产造成损失，扩大了行业风险。1“假按揭”是个人住房贷款的一
24、项重要风险。据建行河南省分行的一项统计数据表明，“假按揭”情况使个贷业务不良率提高了1.6个百分点，“假按揭”情况的损失率在60%以上。一些房地产开发商和银行经营人员认为，“假按揭”由于有房产抵押，损失率应该是比较低的。诚然，相对于信用贷款和保证贷款而言，其损失一般是较低的，但是个贷业务的担保也有其不利的方面。(1)房地产的建设时间较长，同时个贷业务大部分初期是期房抵押，因此抵押物在房产交工之前并不能完全达到可使用状态，其价值要大打折扣。(2)房地产的人格很难确定，房地产开发商在房产销售中(单笔业务，不扣除相关管理费用)一般要获取20%-30%的净利润，特别是在“假按揭”的情况下，成交价格往往
25、不代表其真实市场价值。(3)房地产的变现能力较差，由于房地产固定资产性质，单位资产价值大，个别特征突出，没有活跃的交易市场，变现力较差。(4)银行在处理抵押资产时耗时费力，将发生大量的处置费用(包括律师费、拍卖手续费、执行费等)和损失一定的资金利息。2.造成了房地产业的价格泡沫和高房价现象，进而影响社会公平和扩大经济运行风险由于不法开发商利用“假按揭”筹措资金，因此使市场定位失误，成本控制差的开发项目得以生存，社会资源不能得到释放，市场竞争不足以使开发商降低价格，因此房地产市场可以维持较高的价格水平。同时大量规模小、经营管理能力差的房地产企业能够维持经营，起不到优胜劣汰的作用。三、如何防范“假
26、按揭”带来的危害“假按揭”对我国经济的负面影响是较大的，要防范“假按揭”带来的危害，笔者认为可以采取以下几种措施。(1)银行应提高内部经营水平，完善调查、审批、监管体制。在“假按揭”中，银行对此负有审查不严的责任。事实上，往往是银行工作人员不能及时发现开发商的欺诈情况，才使“假按揭”得以发生，因此要防止“假按揭”，银行的责任最大。目前，我国各商业银行基本上都按人民银行“商业内部控制指引”的要求进行了信贷经营改革，设立了独立的、级别较高的贷款审批部门，提高了贷款审批的独立性和科学性。另外，各行还成立了风险管理部门，按照五级分类法对各类信贷业务进行动态风险分类，保证了信贷资产质量的真实性和及时性。
27、应该说，严格执行这一套行之有效的科学制度，在很大程度上能够防范“假按揭”情况。(2)积极利用法律手段，追究当事人刑事责任。“假按揭”情况之所以屡禁不止，很大一部分原因是当事人责任较轻，使当事人无所顾忌。事实上在我国刑法中已经有了对金融欺诈有相关的处罚条款，商业银行应该积极采用法律手段来追究当事人的责任。在“假按揭”中，房地产开发商的行为已经涉嫌违反法律。因此银行在发现“假按揭”情况后，要积极向司法机关报案，注意收集相关证据，使犯罪分子受到法律制裁。(3)建立良好的抵押物处理机制。个人住房贷款的抵押物是提高贷款安全性的重要手段。各商业银行也把落实个人住房贷款的抵押作为贷款发放的一项重要条件。但同
28、时，抵押物的处置是一套多部门参与的工作，需要经过起诉、判决、执行、拍卖等程序，由于我国目前各部门缺乏配合，执行效率低，因此银行在其中处于比较被动的位置，往往是赢了官司却赔了诉讼费。银行资产的质量关系到我国整体经济的健康运行，建议建立一套较简便的抵押物处置制度，使不良资产的抵押物能及时得到处置。(4)加速建立个人信用管理体系，提高个人社会信用。个人住房贷款是个人向银行申请贷款用于购买住房的行为，个人在贷款行为中是负无限责任的，也就是说，借款人终生都有偿还贷款的义务。只要个人有偿还能力，都应该偿还银行贷款，无论该住房是否存在。、贬值或发生其它情况(例如房屋质量，产权纠纷等)。就银行方面来说，只有银
29、行方面真实发放了贷款，没有违反法律、法规和部门规章的过错，尽到了告知和提示信贷风险的义务，没有超出诉讼时效，银行均有权利向法院请求保护其债权。由于我国个人信用管理体系不健全，借款人采用逃避、迁居等措施可以有效的逃废债务。我国应该建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容均纳入信息登记，将大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用，包括银行在内社会各部门将从中受益。银行也可以借此减少“假按揭”带来的风险。(中国房地产金融2004年第2期)假按揭贷款特征及风险防范一、假按揭背景假按揭是指借款人不具备真实购房目的,但以购房为名义套取银行贷款的行为。假按揭从房地产业诞生那
30、天起就存在，随着国家加大房地产调控和银根紧缩，各商业银行对房地产信贷全面紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋势。刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房，他在二手房市场上看中了一套二手新房，工作不久的他虽然收入不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。然而中介公司的业务员却告诉他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。张先生将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？ 这家中介公司果然“神通广大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元
31、，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。 真是没有想到，活跃房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。据调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。今年中央收紧银根之后，各商业银行对房地产开发企业的贷款从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱，融资难度增大，成本提高。而对于个人住房贷款，虽然比以前严格了审查，但相对还是“宽松”，一手房可以贷到总房款的7成以上，二手房也能贷到6成以上，且利率还可以下浮，不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的13。“
32、出于业绩考虑，个别从业人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭已呈抬头之势。目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。对于开发商来说，在当前房地产调控关键时刻，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。有开发商坦称：“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。假按揭作为个人住房贷款风险的一种主要来源，对银行按揭业务的危害十分巨大。在当前房地产市场形势下，开发商急需通过商品房销售回笼资金，资金压力大的开发商可能会剑走偏锋，通过办理假按揭等非正常手段回收资金。因此，防范假按揭作为当前住房金融工作的一项紧迫任务，必须
33、认真对待。二、假按揭分类及动机(一)假按揭分类1、从购房合同载明的交易房屋类型划分，假按揭可分为一手房假按揭和二手房假按揭,又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。2、从制造假按揭的主体划分，假按揭可分为房地产开发商、房地产中介机构、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。3、从假按揭具体表现形式划分，假按揭可分为以下几种情况：借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）；借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或
34、被重复抵押（假人假房）。所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。(二)制造假按揭的动机1、房地产开发商制造假按揭的动机:弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；偿还即将到期的房地产开发贷款；将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。2、房地产交易中介制造假按揭的动机:将收购的尾房变现；弥补资金周转困难；通过协助办理假按揭获取中介收入；实施金融诈骗，套取银行资金。3、借款人制造假按揭的动机:将不愿继续拥有的自有房产变现；以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势;
35、银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机骗取银行贷款。三、假按揭主要特征(一)一手房假按揭主要特征1、借款人特征:工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。2、所购房产特征:事实上不存在该房产；房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；开发商营销策略
36、或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。3、购房行为特征:一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；商品房买卖合同多项重要内容空白；借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。4、贷款行为特征:借款人不出面，由开发商或中介机构代第4/8页办所有贷款手续；多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额
37、、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；借款人选择到期一次性还本付息方式。5、开发商行为特征:不愿存入按揭贷款保证金；不愿接受资金监管；房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。6、贷款偿还特征:贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。7、其他特征:达到入住
38、条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。(二)二手房假按揭主要特征1、借款人特征:为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。2、所购房产特征:事实上该房产不存在；售房人不能提供房屋所有权证或其他合法产权证明的原件；签订房屋买卖第5/8页合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；评估价格明显偏高。3、购房行为特征:借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房
39、号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；购房合同多项重要内容空白；借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。4、贷款行为特征:借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。四、假按揭防范要点(一)树立依法合规经营意识，严格执行相关制度规定。假按揭的产生，很大程度上是由于商业银行经办行和经办人员有章不循、违规操作所致。因此防范假按揭首先是牢固树立依法合规经营意识，办理业务时严格执行银监会商业银行房地产贷款风险管理指引和相关个人信贷业务制度
40、规定，不得擅自盲目放宽贷款条件。(二)优选房地产开发商、楼盘及交易中介，从源头上防范假按揭。要优选按揭楼盘，在发放一手楼贷款前，要由有权审批行对拟提供按揭贷款的楼盘进行准入认定，不得对未经过准第6/8页入认定的楼盘提供按揭贷款,严禁支持有不良信用记录的开发商支持的楼盘，严防介入存在合法性缺陷的按揭项目。(三)加强尽职调查，认真核实借款人购房行为真实性。在办理业务时必须坚持面谈制度，充分了解借款人购房意愿及行为真实性，合理判断还款能力，对开发商及其关联企业员工要谨慎发放按揭贷款，从源头上杜绝假按揭产生,具备条件的地方，要通过网络查询拟购房产的产权状况和商品房买卖合同备案情况。对具备假按揭特征的借
41、款申请，必须加强尽职调查，逐项进行核实，凡是无法核实或经核实后无法排除假按揭可能性的贷款申请，要及时终止按揭流程。(四)谨慎发放开发商、交易中介内部员工或关联企业员工按揭贷款。开发商内部员工及其关联企业员工购买开发商所开发的楼盘，或交易中介内部员工及其关联企业员工购买其代理销售的房产，较短时间内申请按揭贷款笔数较多、金额较高的，银行应对此类购房行为的真实性加强调查、审查，审慎审批、发放贷款。(五)强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、清收措施。切实落实总行有关文件要求，利用信贷管理系统对个人住房信贷业务实行信贷风险每日预警。同时，各商业银行应探索对当日所有新发放的个人住房贷款业务实施
42、逐笔监控，建立相应档案；每旬或每月对辖内所有新发放的个人住房信贷业务进行同单位、同金额、同地区、同楼盘等相关信息进行分第7/8页析、监控，发现假按揭线索及时进行核实。被认定为假按揭的，应尽快采取下列措施，尽量避免或降低贷款损失：一是落实抵押物，必要时可采取资产保全、处置抵押物或将抵押物过户给银行等措施，防止抵押物被重复销售或重复抵押；二是要求开发商或有关主体替借款人偿还剩余贷款本金，没有可偿还现金流的，要对可以变现的资产采取保全措施。采取上述措施时，首先尽可能与开发商或有关主体通过协商方式解决问题，协商不成的再通过法律途径解决。(六)强化从业人员培训，提高业务操作及风险防范能力。办理个人住房贷
43、款的银行,要组织形式多样的业务培训，使从业人员熟练掌握假按揭贷款特征和防范知识，切实增强责任意识、制度意识、风险意识和依法合规经营意识。假按揭的法律责任及风险防范内容摘要按揭作为一种住房消费信贷已深入民心，但在实践中由于按揭贷款相关的法律法规又很不健全，按揭之外又出现了一种“假按揭”，严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的发展。本文将结合当前假按揭案件及我院办理的几起案件讨论假按揭的危害、表现形式、法律责任及风险防范等。一、按揭、假按揭的涵义（一）按揭的涵义及条件按揭方式最早由香港传入大陆，又称为“供楼”。它是由三方当事人参加的债权债务关系即按揭人（购房人）、房地产开发商、按揭权人（一般指银
44、行）三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动。一般由购房人先与房地产开发商签订房屋买卖合同并预付部分购房款；然后购房人凭该合同与按揭权人（即银行）签订按揭合同，由按揭权人将余下的购房款付给房地产开发商；而由购房人演变而成的按揭人必须保证定期在按揭银行还款直到贷款全部还清给银行后按揭关系结束。按揭权一经设定，房屋产权在房款由按揭权人（银行）付清给开发商后由开发商转给银行，其产权证先为银行所持有，按揭人归还本息后银行再将房屋产权转移给购房者，在这之前购房者只取得了该房屋的居住使用权。依据现行的个人住房贷款的相关政策一般来说按揭人只有同时具备下列条件才有可能得到按揭贷款：（1）具有居住地合法的身份证明；
45、（2）首期购房付款通常情况下至少要交付商品房价总额的20%；（3）信誉良好确有偿还贷款本息的能力一般以收入证明为依据。（二）假按揭的涵义及表现形式假按揭通常是指开发商为资金套现，不以真实的购买住房为目的借用内部职工或开发商亲属的名义购买住房，通过虚假销售或虚高价格购买的方式从银行套取购房贷款的行为。其程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。“假按揭”从行为目的上看通常有
46、三大类：一是解决资金不足难题；二是转移风险抽逃资金；三是特殊的营销策略以达到规避“零首付”的目的。前两类“假按揭”一般是开发商故意组织非真实的购房自然人利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第三类“假按揭”是开发商为了促进销售而采取的行为主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。“假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实，因此一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等系列风险，极容易形成银行不良资产，给银行造成极大的损失；同时还会对提供相关真实资料的虚假购房人的个人信用产生影响；另外“假按揭”大量发生也可能造成房地产市
47、场的“虚假繁荣”假象，引诱社会大量资金进入房地产市场，形成市场“虚市”，从而可能引发新一轮的房屋开发热，甚至会产生房地产泡沫，十分不利于房地产业的持续健康发展；而对于付诸真金白银的购房者来说最大的风险是买了房后房产已被抵押，不但无法办理房产证甚至还将失去所购住房。 二、假按揭产生的原因（一）房地产开发商方面的原因从房地产开发商的角度，之所以采用假按揭从银行套取资金，一般并不完全是为了进行诈骗而是为了取得继续建设的资金。通常这些“假按揭”中的“假购房者”不负责还款，还贷由开发商提供。在以后的时间里，如果这些房屋有真正的买家时，开发商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后，将该房转让给真正的购房
48、者。但一旦资金链出现问题，银行将面临巨大的风险。如我院受理的谢某等三人因与中国工商银行某支行借款合同纠纷不服法院判决申诉案。该案中谢某等三人系某房地产开发公司的职工。受单位的强行指令提供身份证与中国工商银行某支行签订个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同（但未办理房屋抵押登记手续），同时该房地产公司、谢某等三人与中国工商银行签订个人住房借款保证合同，由房地产公司作为担保人。此后银行如约发放贷款，由房地产公司实际使用该笔贷款。初期房地产公司按期向银行还款，后开始欠款引发纠纷。从本案合同的实际履行来看，实为房地产公司借职工的名义实施虚假购房行为以取得银行贷款，由自己作为担保人贷款由本公司使用。本案在一审中法院依据合同直接判决谢某承担还款义务，房地产公司作为担保人承担连带还款责任。判决下发后谢某未提起上诉判决
