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1、后次贷危机下对我国住房抵押贷款证券化发展的思考 摘要:20世纪60年代末期以来,以住房抵押贷款为源头的资产证券化以其精妙的构思、独特的功能而成为国际金融创新浪潮中一颗璀璨的明珠。本文在简要阐述住房抵押贷款证券化的概念上,分析了其在我国实施的必要性与发展现状,同时结合发达国家住房抵押贷款证券化的发展经验,积极探索我国住房抵押贷款证券化的发展路径,并提出政策建议。 关键词:资产证券化;住房抵押贷款证券化;资产池 一、住房抵押贷款证券化的基本理论 (一)住房抵押贷款证券化的定义 住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization,简称MBS)是房地产证券化的一种特殊形式
2、。它是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。 住房抵押贷款证券化从抵押到证券化,除了具有房地产抵押贷款和一般资产证券化的特点外,还是市场机制与政府调节机制相结合的一种成本较低的融资方式。它作为房地产证券化的一种特殊形式,不是通过对房地产所有权本身的细分来进行的证券化,而是对其抵押贷款的证券化。 (二)住宅抵押贷款证券化的操作流程 第一步:组建资产池。银行在中介机构参与下将应收的住宅抵押贷款将其按照一定的数量、期限、利率、类型和信用等级等因素
3、进行标准化形成资产池。 第二步:证券化的基本运作流程。发起人(银行)将资产池打包出售或委托给一家特殊目的的机构(SPV),然后SPV以这些资产为支撑发行资产支持证券,同时聘请信用增级机构和评级机构对证券进行增级、评级定价,聘请承销机构制订销售方案和最终将证券出售给投资者,聘请登记托管机构并实现在二级市场上市流通。 二、我国开展住房抵押贷款证券化的必要性 住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的手段,它的引入和推进,不仅是商业银行发展的要求,也是金融资本市场发展的要求,更是我国市场经济发展的要求。 (一)住房抵押贷款证券化是维护银行稳健发展的内在要求。住房抵押贷款由于金额大、期限长,银行面临着巨大的
4、信用和利率风险。银行可以将住房抵押贷款资产出售给特殊目的的机构,通过证券化的运作把原来由银行独家承担的借贷风险分散给多家投资者承担,分散银行经营风险、使银行可以根据自身需要决定持有抵押贷款、数量和规模,进而提高银行的运营效率,实现其经营的安全性、流动性和盈利性的统一,维护金融市场的稳定。 (二)住房抵押贷款证券化是我国住房融资模式的客观要求 。国际上较成功的住房融资模式主要有三大类:第一种是以美国为代表的抵押贷款模式;第二种是以德国为代表的合同储蓄模式;第三种是以新加坡为代表的强制储蓄模式。结合我国城市化水平的不断上升,住房需求不断攀升,今后我国住房资金需求的相当巨大。因此,只有抵押贷款模式模
5、式才能满足我国今后对住房资金的需求,其它两种模式只能起到辅助和补充作用。若缺乏一完善的金融市场支持,没有抵押贷款的证券化,则没有任何模式可为我国住房建设和消费提供如此大规模的长期资金。 (三)住房抵押贷款证券化是促进我国资本市场发展的本质要求。目前我国的投资品种还比较少,大量的资金要寻找投资渠道。大力发展住房抵押贷款证券化有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资渠道,活跃金融市场,推动金融创新;有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优化配置;同时,可使直接融资与间接融资形成互动,加快我国现代金融市场体系的建设。 三、我国住房抵押贷款证券化发展所面临的障碍 由于我国市场经济正处于发展阶段,资本市场也未成熟,在引进国外房地产证券化的经验时,还存在一些亟待解决的问题,主要有以下几方面:
