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1、商业房地产贷款：在一个困境行业中求经济效益2007年从家庭开始的危机已经扩散蔓延到了办公室和商店。商业房地产（CRE）是受到全球经济危机严重影响的几种资产类型之一，在许多市场中，房地产的价值已经下跌了25以上，而一些专家预计，在受影响最严重的一些地区，其最终下跌幅度将会超过50。大多数银行正在大幅度地去杠杆化，有些是为了确保自己的生存；对于许多银行来说，这种去杠杆化包括大幅减少对商业房地产的贷款。其结果是，商业房地产的融资来源严重枯竭。一些大型房地产集团由于无法为到期“气球”贷款再融资，已经违约拖欠还款。有些企业甚至被迫申请破产。总之，商业房地产行业及其贷款机构发现，自己已深陷恶性循环之中。鉴
2、于这种黯淡的前景，或许现在正是深入考察迷雾重重的商业房地产金融业的最好时机。许多商业房地产贷款机构发现，很难了解自己的业绩与同行企业的业绩相比到底如何。而且，很少有贷款机构能够肯定地说出，如何才能获得最佳业绩。这些认识上的差距使银行面临风险；如果它们不能正确了解自己的经济业绩，它们还可能会错失改进自己业务模式的重要机会。随着这次金融危机逐渐平息，以及新的现实开始展现，这种机会很可能即将到来。为了帮助银行更好地了解此项业务，麦肯锡公司发起了首次“商业房地产金融调查”，这是麦肯锡专门针对商业房地产的两项调查之一1。有8家欧洲的大型银行参与了这次调查，还有其他几家银行接受了补充采访。我们估计，这两组
3、银行加起来，大约占到整个欧洲在资产负债表上业绩优异的商业房地产贷款的40左右。我们的调查从时间上跨越了2006年和2007年，这是楼市繁荣时期的最后两年，它提供了商业房地产行业在好年景时业绩如何的清晰景象。我们的研究得出了两个重要结论。首先，即使在形势最好的时期（更遑论在整个商业周期中），该行业作为一个整体也收不回其资金成本（用股本来定义）。换句话说，好年景的“盈利”记录对于股东来说实际上是一种经济损失；更糟糕的是，当该行业陷入低迷时，它们又未能对股东的重大经济损失提供一种缓冲保护。我们认为，正如我们将要解释的那样，主要的罪魁祸首是糟糕的交易选择，以及说得更具体一点未能充分评估潜在风险的代价。
4、其他一些因素包括，缺乏来源多样化的收入和成本效益不高。由于这些因素的影响，我们预计，即使在当前危机的阴影逐渐淡化以后，商业房地产金融业仍将继续成为“价值杀手”。即便如此，还是有些商业房地产贷款机构实际上获得了超过其资本成本的投资回报这是我们得出的第二个结论。业绩最好的贷款机构已经开发出一种深思熟虑的业务方法，它们精心挑选自己的客户，全神贯注于自己最熟悉的市场，并且慎重看待房地产市场的许多内在风险。此外，它们将自己的业务保持在可控范围之内，并反周期地减小业务规模。这些业绩优异的机构行事谨慎，令人钦佩，而且许多机构现在正从卖方（即贷方）市场中获得收益。而其他一些同行企业却还在苦苦挣扎。那些陷入困境
5、的贷款机构不应该让一次有益的危机白白浪费。它们可以利用其业务暂时清淡的机会，深入了解获得优异业绩的途径，并构建获得这种业绩所需要的能力。一旦危机过去，那些能够尽快建立这些技能和流程的银行将会占据有利地位，在这个重要的市场上，获取更大份额的经济效益。一个本质上面临挑战的行业我们分析核心问题银行在商业房地产金融业难以获得经济效益的出发点是，任何大型财团都能很容易地进入这一业务领域。一般来说，利用几乎任何商业银行或投资银行已经配备的支持团队和系统，就都可以从事商业房地产贷款业务。不需要建立银行分理处网络，通过几个地点适中、可处理一些基本按揭服务活动的办事处，就能开展业务。与（比如说）企业贷款业务相比
6、，这是一种基于交易的业务，其中关系的作用并不是那么大。商业房地产的借款方倾向于在不存在任何物质转换成本的情况下，与多家商业房地产贷款机构保持关系。而且，该业务在本质上是基于一种易于交付的核心产品。由于基本上不存在准入障碍，因此，在商业房地产金融业常常配置了过多的资金，从而扭曲了该业务的供求关系。许多商业房地产项目招标时，会收到好几家贷款机构的投标书，其中一些来自新入行的贷款企业，它们对风险和接受相对较低的投资回报往往认识不足。这些参与竞争的贷款机构往往能赢得贷款项目，从而形成了这个行业的市场边际价。开始于2001年下半年、结束于2008年的资本宽松时期，只是这种现象起作用的一个最近和最生动的例
7、子。在这段商业房地产不断增值的时期，商业房地产贷款机构接受了越来越低的利润率和越来越高的“贷款/价值”（LTV）比率2。到最后，商业房地产贷款的定价达到了历史最低点，而在此时，这种贷款的潜在风险则达到了前所未有的高度，这部分是因为金融资产的定价不断膨胀所致。看到这种现象不断扩展蔓延，一些贷款机构渐渐开始担心，并在2007年初开始收缩撤退。但大多数贷款机构却没有这样做；它们继续与其他商业房地产贷款机构和投资银行竞争这些银行通过商业抵押担保证券（CMBS）业务提供成本低廉的资金并将自己的希望寄托在商业房地产价格似乎永无止境的上涨上。这些贷款机构几乎没有为自己留下任何犯错的余地，甚至当它们的借款人越
8、来越容易受到空置率及其他现金流问题的影响时，它们仍执迷不悟。换句话说，这些乐观的贷款机构始终没有认真评估不断上升的违约风险和楼市下跌会使它们的贷款付出什么样的代价。即使是那些意识到风险并试图因这些风险而提高收费标准的银行也往往发现，由于其他贷款机构的报价比自己的报价更低，自己被挤出局。其结果是，从总体上看，商业房地产贷款机构即便在好年景时也无法收回其资金成本3。通过考察商业房地产贷款的基本经济情况（图表1），能够很好地说明该行业面临的挑战。2006年，我们调查的受访者所创造的与借贷相关的息差为141个基点（bp），该值为加权平均值，是相对于商业房地产贷款账户来表示的4，来自各种产品（如衍生产品
9、和储蓄存款）交叉销售的收入又另外增加6个基点。而运营成本达到43个基点，银行的风险成本为22个基点5，我们调查的受访者留下的税前纯利润则为82个基点。而我们估计，这些银行的税前资金成本为99个基点，这就是说，在商业房地产价格飙升的这一年中，它们却未能获得经济效益。毫不奇怪，在2007年，尽管对于商业房地产业来说，这是一个更好的年份，但这些受访者作为一个群体，其境况却并没有太大改善。注释：12008年，麦肯锡还发起了“房地产资产管理调查”，并在2009年1月26日于伦敦举行的“第12届资产管理CEO年会”上发表了其研究结果。 2贷款/价值比率表示贷款数额占所指不动产估值的百分比。 3为了计算净资
10、产值的税前收益加权平均值，我们将调查受访者报告的税前利润和一级资本累加起来。我们以10的股本税后成本率和35的税率为基础，假定股本的税前成本为15。 4本文中提及的所有基点，都是相对于商业房地产账面贷款来表示的。 5普通和特殊贷款损失准备金（包括回记）。当然，根据我们现在知道的情况，在2006年和2007年，风险预算过低；采用22个基点的乘数将更为合适，在某些情况下，或许应达到100个基点。 提高业绩的推动因素虽然整个行业表现不佳，但仍有一些商业房地产贷款机构事业有成。在我们的调查中，2006年，有两个机构的收益超过了其资金成本；而在2007年，有三个机构实现了这种不错的业绩，在有些情况下，还
11、超过了15的税前最低盈利。当用2007年的税前净资产收益率（ROE）作为衡量标准，并按一级资产标准对差异进行修正后，在我们研究的样本中，业绩排名前三位的机构实现的ROE要比排名最后三位的机构高出50以上。从这种差距所推理出的结论必须考虑到我们调查的群体规模不大。尽管如此，我们还是认为，对这些调查数据的分析提出了一个基本可靠的观点，即这些业绩优异的机构的一些做法正是其他一些机构没有做到的。通过分析，我们可以形成对业绩优异的商业房地产贷款机构的印象，它们看起来像是这样的：第一，它们的业务目标只局限于已确立的、企业所在地附近的市场；第二，构建一个范围有限、只包括少数几种不动产类型、客户细分群体、交易
12、类型和交易规模的投资组合；第三，反周期控制贷款的规模和贷款账面值的增长；第四，利用精益化的基础设施，创造健康的交叉销售利润；第五，花大本钱进行风险管理。这种优异的业绩是如何产生的呢？让我们首先看一些无法解释这种现象的指标。人们可能会预期，业绩优异的机构会在贷款利率差价上做得更好。然而，与贷款相关的净利差和费率差无法解释这种业绩差距，实际上，那些业绩最佳的机构的贷款费率差比那些净资产收益率（ROE）排名靠后的机构还要低30（图表2）。成本/收入（C/I）比率也无法解释这种业绩差异。业绩不佳的机构其C/I比率几乎要比业绩最佳机构的C/I比率低10左右。只有当我们采用其他不那么传统的衡量标准来考察，
13、我们才能看出可以解释这种业绩差距的一些不同之处。业绩最佳的银行获得的交叉销售利润要比业绩排名垫底的银行高出150以上。这是一个重要的区别，不过，它还不像这两组银行对待风险的方式那样重要。与业绩更出色的贷款机构相比，净资产收益率落后的机构（大约落后20个基点）需要安排更多的贷款损失准备金。由于在2006年反周期地安排贷款损失准备金（即当市场走高时，保守地配置准备金），这些业绩最佳的机构在2007年从回记中获益非浅，在这又一个繁荣年份中，它们的贷款账户相对于同行企业表现更好，实际损失也更小。实际上，回记允许这些机构减少自己的贷款损失准备金数额（通过记入负的贷款损失准备金），而那些业绩落后的机构当自
14、己的贷款情况恶化超过最初预期时，则要被迫补足自己的贷款损失准备金。业绩最佳机构的另一个风险衡量指标平均风险加权资产（RWA）水平（相对于商业房地产贷款账面值）比业绩最差的机构几乎要低20，这是一个巨大的差距。尽管很难说清楚，在几个潜在要素中（包括资本充足率模型、贷款账面值的潜在风险，以及资产负债表外交易活动），哪一个可能是造成业绩差距的真正原因，但我们在采访中了解到的一些非正式的证据表明，为了相同的息差利润收益，这些业绩最佳的机构比其他贷款机构更努力地去寻求降低潜在的信贷风险，这意味着，它们具有卓越的交易选择技能。换句话说，虽然一流商业房地产贷款机构的贷款息差在绝对值上往往落后于其同行企业，但
15、它们最终形成了经过风险调整的更高息差。它们之所以能做到这一点，是因为它们以不同的方式管理风险。它们更精确地监测风险，以跨越地域、资产类型、客户群体和交易类型（即投资或开发）的方式评估风险；另一方面，那些业绩较差的机构则倾向于采取一成不变的、一刀切的方法来管理风险（图表3）。一流商业房地产贷款机构还针对这些不同的方面分别采用不同的贷款审批流程；而那些业绩落后的机构则倾向于在各种情况下始终采用一种流程。而且，在一流贷款机构中，风险管理专业人员是交易团队的正式成员。此外，风险管理职能部门由与贷款部门负责人同级别的负责人来领导，以确保客观性和避免利益冲突。业绩优异的机构还对自己的信贷投资组合管理人员进
16、行授权和整合，使他们直接参与有关贷款审批、信贷额度以及有问题贷款管理的关键决策。它们的投资组合管理人员在建立和管理贷款账面值的过程中发挥着重要的影响。为了验证这些关于净资产收益率（ROE）最高的贷款机构的洞见，我们分析了受访者经营模式的几个方面，并计算了这些变量与净资产收益率的相关性（图表4）。尽管这些相关性并无太大的统计意义，但我们仍然相信，它们可以表示这些变量各自对财务业绩所做出的贡献。例如，我们发现，对风险管理人员的投资与净资产收益率（ROE）具有最高的正相关性。一流的机构的确拥有薪酬更高，而且可能才干也更高的风险管理人员，专门审核那些复杂的合同细则。同样，较高的净资产收益率与更严格的贷
17、款审批流程具有相关性，一流的机构要花必要的时间去进行有效的尽职调查。其他一些具有很强相关性的实践做法以各种方式表明了一流机构的关注重点。这些银行充分发掘每笔交易的全部潜力，通过交叉销售其他产品而产生更多的收入。它们将自己的工作重点集中在少数明确界定的领域，它们大部分的新增贷款都投向那些自己非常熟悉的业务范围。另外还有两个方面也与较高的净资产收益率（ROE）相关，尽管其相关程度较小。其一是具有双边性质的新增贷款即由单个借方向单个贷方借贷，其间没有任何银团或由此衍生的证券所占的份额。业绩优异机构的双边贷款业务比其他机构做得更多。商业房地产贷款机构在无人与其分担风险的情况下，自然就会加倍谨慎地进行尽
18、职调查。另一个方面是交易（即“票据”） 的规模。在业绩较好的机构中，规模较小的交易（少于一亿欧元）在新增贷款总额中所占的比例较高。其他一些变量则与净资产收益率（ROE）有很强的负相关性，其中包括贷款账面值的规模及其增长速度。例如，在2007年当时市场达到了最高点疯狂扩大贷款规模已经是一个错误。正如前面提到的，负担沉重的贷款损失准备金提取和很高的风险加权资产（RWA）水平也不是业绩最佳的机构在2007年表现出的特点。另一个更有趣的负相关关系涉及到商业房地产贷款机构自己内部能力的广度。从逻辑上讲，拥有很多辅助能力的机构为了证明其较高成本的合理性，需要创造大量的额外收入。在收入下降时期，额外的开销可
19、能会严重制约企业的盈利。而业绩最佳的机构往往会保持更精益的成本结构，它们会要求银行其他部门协助提供所需的能力，以便用一种成本效益好的方式来增加收入。业绩落后的机构往往会在一些“复杂花哨”的领域（如并购、税务咨询、资本市场和二级市场贷款交易）开发内部服务业务和各种能力但即使在形势最好的年份，它们往往也入不敷出，很难抵偿自己新增的成本。改进商业房地产贷款自全球金融危机爆发以来，供求出现失衡，这种转变给以前处于有利地位的借款方造成了180度的逆转尽管随着大部分商业房地产投资项目被搁置，交易量也同时大幅下挫。为何现在贷款机构具有优势呢？商业抵押担保证券（CMBS）市场实质上的销声匿迹、资产账面价值减记
20、日益严重、贷款账户恶化造成的资金需求增加，以及资金供应量有限等原因极大地制约了大多数商业房地产贷款机构的资产负债表。因此，供应量甚至比需求量下跌得更厉害。市场上还仍然存在的那些借款人主要是为了借新还旧，滚动偿付他们的到期债务。他们越来越绝望地四处寻找贷款机构。息差已经大幅上升在西欧，净息差已经翻了一倍，在某些情况下，甚至更多。那些在经济繁荣时期行事谨慎克制的一流贷款机构，如今可以更容易地签下有利可图、低风险的业务，同时采取一些必要的措施，限制自己当前账本上的贷款损失。但是，这些银行毕竟只占少数。对于其他大部分银行来说，除了减轻损失以外，还有另一个具有挑战性的任务需要完成。许多银行认为，这个挑战
21、就是大幅削减成本。但我们认为，远不止于此。银行应将当前危机引起的业务清淡视为一个契机，为危机过后的世界建立一种可行的业务模式这种模式更注重业务中的每一个细节，对每一个美元或每一个欧元，都要精打细算。限制当前的贷款损失一些专家预测，在美国，每年的贷款冲销率（净回收率）最高将接近4（相对于商业房地产贷款账面值）比20世纪90年代初期商业房地产泡沫破灭时曾经历过的大约2的贷款冲销率翻了一番。这些专家的预测是建立在如今很高的贷款冲销水平的基础之上的，它与在此次经济周期中所处的时机，以及危机前房地产的资产值， 或“资本回报率”（cap rate, 房地产的年运营净收入与买价之比）有关，目前，该指标下滑了
22、大约2个百分点，已降至最低点。虽然很难获得欧洲的贷款冲销率历史数据，但许多观察家认为，在近年来房地产过热的一些市场上，接近约4的最高贷款冲销率似乎是可信的。按照这种水平，现在一年的贷款冲销值就相当于在好年景时4年的税前利润值总和6（2007年，参与调查的受访企业创造的税前利润的加权平均值为91个基点）。显而易见，对于所有银行来说，一项紧迫而必要的任务就是要提高自己减轻贷款损失的能力，尤其是要提高自己的不良资产处理能力。我们认为，那些成功提升了这些技能的银行能够降低不良贷款水平，提高贷款损失回收率，这有也许能将贷款损失降低1015。对于一个具有100亿欧元商业房地产贷款账面值，以及两年的累计亏损
23、率（相对于商业房地产贷款账面值）接近7（一些专家将其作为自己进行预测的基本情境模式）的银行来说，这可能意味着能额外挽回7,000万1.05亿欧元的税前利润。在最近这一次经济繁荣期间，商业房地产贷款机构并不认为有必要投资建立大型的不良资产处理部门。而现在，由于在许多市场都出现了规模和速度空前的贷款恶化现象，银行迫切需要扩充其不良资产处理部门这并非小事，因为这些技能是很难获得的。它们还必须注意另外两项需求：第一，采用新的价值回收策略，因为以前的策略在很多情况下已不再适用；第二，加强自己的早期预警系统它们在这次危机中的表现不佳以确定不良贷款，并抢先行动，阻止价值的大量流失。这些举措将帮助银行建立减少
24、贷款损失所需要的综合方法。建立未来的业务模式虽然目前的贷款息差看起来相当高，但商业房地产贷款机构不应该自我陶醉后危机世界可能并不像许多人想像的那样美好。我们承认，贷款息差可能会在一段时间内保持较高水平，但我们认为，这种令人宽慰的现象将是昙花一现。随着下一轮房地产繁荣期的到来（或许甚至在到来之前），人们对危机的记忆会逐渐淡化，资本将重新注入房地产贷款业务，竞争将会加剧，而忽略风险的冲动将再次推动该行业的贷款息差下降。此外，一个监管的新时代，以及（对某些企业来说）新的股东，可能会以各种不同的方式使商业房地产贷款机构的生存状态变得复杂化。从监管部门和政策制定者提供的政策导向似乎已经可以清楚地看出，对
25、大多数贷款业务（包括商业房地产融资）的资金需求将会增加。作为政府参股银行的结果，这些新的资产所有者可能会寻求（无论是以微妙的还是公开的方式）对贷款机构分配其商业房地产业务的方式施加影响。比如说，如果各级政府强行要求当地的贷款需求必须由它们“自己”的银行来满足，就可能损害银行进行更仔细风险评估的要求以及定价规定，并可能降低贷款机构选择最具吸引力的贷款交易的能力。鉴于这种具有挑战性的前景，商业房地产贷款机构必须在所有方面，无论是定价、交叉销售、成本效益、风险管理，还是资本效益，都充分利用每一个机会，竭尽全力做到最好。商业房地产贷款机构必须从现在就开始重塑自己的业务模式，并综合应用9种方法，我们认为
26、，这些方法无论是在好年景还是坏年景，都能促进强劲的、可持续的经济回报（图表5）。反周期操控。在经济繁荣时期，银行必须避免从事其贷款息差在经济上无利可图的新业务，并利用甚嚣尘上的非理性繁荣开展组合销售。这项调查再次证实了我们很长一段时间就有的怀疑：在2007年，业绩最佳的贷款机构的业务量并未增加。它们没有用“我们需要增加业务量，以保持我们的市场份额”，或者“我们必须接受这些定价标准，因为它们是由市场决定的” 这样的假设来指导自己的业务。这些业绩最佳的贷款机构具有令人钦佩的先见之明，它们通过在不断上涨的市场中逢高卖出，避免使自己卷入与危机有关的大麻烦，从而使自己的贷款账面值始终保持合理的规模。反周
27、期操控业务是非常困难的：它要求高管层制定严明的纪律，对信贷周期具有清晰的认识，以及坚持对长期价值创造的承诺，即使这要以牺牲短期盈利为代价。尽管存在这些深层次的困难，但掌握反周期操控技能仍然是值得的，因为它是盈利能力的一个重大来源。缩小投资组合的重点范围。贷款机构应该在地理位置、房地产类型、客户细分群体、交易类型和交易规模等方面精选数量有限的少数项目。我们的经验表明，一个严格控制的投资组合是一种极有价值的盈利手段。为了挑选出正确的项目类别，首先要仔细分析与每个类别相关的管理成本和风险成本我们将其称为包括所有成本的盈利能力。很多时候，具有高息差的交易却盈利最少。例如，与具有中等程度的贷款价值比率（
28、LTV）的大额投资贷款相比，小额开发贷款支付的息差可能要高出100个基点。但是，在对小额贷款的真实风险成本，以及它相对于大额贷款极高的管理成本（按每一美元或每一欧元贷款值）进行核算后发现，这些小额开发贷款的盈利能力远远低于其外表假象，而且它们甚至可能有损价值。改进交易选择。一旦确定了组合投资目标，银行应该在每个类别中确定经过风险调整后最具吸引力的交易，并全力以赴去赢得这项业务。如前所述，许多银行在交易选择上斗争不断。贷款审核发放部门与风险管理部门之间关系欠佳往往是问题的核心所在。每个团队都有自己的目标，而且这些目标很少达成一致。根据我们的经验，由前台部门和风险管理团队对交易战略进行联合审查是一
29、种最佳安排。一旦贷款审核发放部门与风险管理部门的战略由双方共同制定，因此能够达成一致，两个团队的高管人员将会更心甘情愿地给予支持。然后，这些高管人员应该将这种共同战略转化为协调一致的、一步一步的交易选择流程，银行可能只有在预先规定（而且非常罕见）的情况下，才能偏离这一流程许多银行目前的实际做法与此还相去甚远。促进交叉销售。银行必须在无需创建繁冗基础设施的前提下创造有利可图的副业收入。有些产品和服务可以显著提升净资产收益率（ROE），但却不需要很大的投资和新的基础设施。其中有些是衍生产品，通常与新的贷款一起出售。大多数（但不是全部）商业房地产贷款机构都提供利息、外汇和不动产的衍生产品。那些还没有
30、这样做的机构应该将这些衍生产品加入到自己的投资组合中。银行还可以提供税务优化解决方案，它虽然与贷款无关，但却可以利用贷款的关系。最后，有些贷款机构还成功地交叉销售商业银行产品（如支付和储蓄）。当然，这只对具有商业运营业务的贷款机构才有意义，而且即使如此，各种挑战仍比比皆是；强大的企业文化和内部政治斗争往往会成为拦路虎。创建精益化银行。商业房地产贷款机构应该精简优化自己的业务，以更好地控制成本，并达到一流的运营效率。鉴于每一个基点都有其价值，这是利润的一个重要来源。一些商业房地产贷款机构已经投入大量人力物力，改进端对端的信贷流程（有时采用精益生产的原则），按照最佳做法规范所有其他重要活动，简化产
31、品组合（如削减不能增值的非贷款产品），关闭分支机构，等等。但是，大多数商业房地产贷款机构在提高运营效率上仍然有很大潜力。还有一个相关问题，有些银行为自己的商业房地产工作人员提供过高的薪酬，特别是对贷款交易审核发放部门的员工。银行应该记住，商业房地产贷款机构并不是投资银行，除了极少数例外（如对具有特殊、宝贵技能的员工），他们不应该享受过高的薪酬。更好地管理抵押物。银行应该提高自己对抵押物进行不间断的、接近实时的监测和估值的能力，并使抵押物实现保值以及价值最大化。近年来，许多商业房地产贷款机构在对抵押物进行准确和及时的估值方面越来越松懈，它们可能过于信赖不动产价格只会不断上涨、贷款价值比率（LTV
32、）只会不断下降的传统认识。当商业房地产贷款机构在越来越高的贷款价值比率水平上发放贷款时，它们为自己留下的抵押物缓冲空间也越来越小。一旦市场发生逆转，贷款机构意识到抵押不足时，已为时太晚。它们还必须了解，在一个价格不断下跌的市场上出售抵押物是非常困难的。商业房地产贷款机构必须使当前的抵押物估值流程制度化，使其支持一种规则严明的、统一的（无论市场繁荣时期还是萧条时期均适用的）抵押物管理方法。该方法还应该包括建立一个潜在买家（尤其是那些愿意支付高于市场价的价格以换取对热门房地产的优先看房权的商业房地产投资人）的“二次营销”网络，管理方法还应包括开发资产重组技能和积极型资产管理技能，为了在更合适退出时
33、机出现之前维护好抵押物的价值，这些技能是必不可少的。优化风险加权资产（RWA）结构。为了减少资金需求和使资产更“物有所值”，贷款机构必须更好地管理自己的风险加权资产（RWA）结构。根据我们的经验，对于一个给定的信贷风险水平，减少资金浪费的计划可以使RWA水平降低1015，从而促进单位RWA的收入相应增加。为了实现这一目标，我们已经确定了100多种具体措施，内容从重新分析风险模型假设，到前面提及的准确而及时地对抵押物进行估值。虽然对RWA结构的优化并没有改变贷款账面值的潜在风险，但它可以提供资金援助，从而提高净资产收益率（ROE）。建立坚实的融资平台。全方位的资金来源对于商业房地产贷款机构的成功
34、是必不可少的。但在危机爆发之前，这一问题并没有引起太多注意。许多商业房地产贷款机构是更大的银行集团的一部分，它们没有自己专用的运营资金，而必须依赖银行集团的资金库。另一些贷款机构则依靠“到期债务期差操作”作为融资和表面上增量无限的利润来源。这次危机已经显示出这两种方法的不足之处。在今后一段时期，银行需要主要依靠自己的资产负债表来融资。有能力发行资产担保债券尤其是Pfandbrief债券的商业房地产贷款机构将拥有明显的融资优势，因为在近期内，有担保融资与无担保融资之间的价差已不太可能回到危机前的水平。虽然在一段时间内，俱乐部交易7将在大额交易中占据主导地位，但更传统的银团交易（以及随后的商业抵押
35、担保证券（CMBS）常见的掉期交易）最终将会卷土重来。根据这种预期，为了充分利用这些资金来源，从事商业房地产贷款的银行必须建立必要的能力，并在市场条件合适时，能够有备无患地利用这些资金。大部分商业房地产贷款机构在提高运营效率上仍大有潜力可挖升级管理信息系统（MIS）。贷款机构的管理信息系统（MIS）必须足够强大，能够捕捉到对于指导业务至关重要的信息。在理想情况下，除具有其他功能以外，该系统还应该提供按地理位置、不动产类型、客户细分群体、交易类型、交易规模和业务人员分类的详细业务信息。毫不奇怪，管理信息系统（MIS）是一个范围广泛的主题，我们将只涉及其中一部分：MIS在交易选择中的作用。许多贷款
36、机构由MIS驱动的交易选择工具及方法过于简单。例如，我们的调查显示，一些贷款机构采用最低净息差作为自己的最低预期回报率，这一衡量指标对于区分所期望的交易与破坏价值的交易相对来说用处不大。其他一些贷款机构则采用净资产收益率（ROE）或经济附加值作为自己的最低预期回报率但它们的MIS系统却常常无法解释在与不同交易类型和交易规模有关的收购成本和生产成本中的巨大差异。在许多情况下，这些工具也不够敏感，既难以完全把握风险成本的真实状况，也无法充分考虑更广泛的投资组合影响因素。我们已经注意到，一些银行认为，他们拥有合适的工具，并且正在可靠的地域以超出其最低预期回报率的盈利水平从事贷款业务。不过，通过更仔细
37、的观察就可以发现，这些市场其实无利可图，而且这些贷款往往无法赚回其资金成本。最终，不同的商业房地产贷款机构会因各自不同的出发点，提出或采纳很不相同的管理信息系统解决方案。商业房地产金融业务可能是银行业中竞争最激烈的业务之一。然而，正如我们的研究所证实的那样，对有些贷款机构而言，它也可能是一种最具吸引力的业务，这些机构非常严密地设计自己的业务模式，并以一种高度关注细节的方式管理其贷款业务，我们通常只有在已实现管理制度化的成熟制造企业中才能更多地看到这种对细节的关注程度。作者简介：Avital Eliasov是麦肯锡伦敦分公司副董事，Philipp Hrle是慕尼黑分公司资深董事，Doran Schifter是企业和投资银行业务高级顾问。
