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1、59家上市银行涉房贷款质量全透视2022年，房地产行业全面进入收缩整合的低增长时代。受到“停工停贷”风波影响，银行房地产贷款和个人住房贷款资产的规模和质量也受到了广泛关注。在上市银行2022年半年报发布之际，本文整理了我国在A股和H股上市的59家已披露相关数据的商业银行，系统梳理了各银行在对公房地产贷款以及个人住房贷款情况,以供市场参考。一、样本：A股、H股上市银行从上市银行发布的半年报数据整体看，截至2022年6月末，59家银行房地产贷款总余额为77001亿元，较年初增长幅度仅为0.68乐低于2021年下半年3.12%的增幅；而个人住房贷款总余额为356765亿元（紫金银行未披露个人住房贷款
2、余额），增幅为1.66%,同样低于2021年末的4.91%。涉房贷款增速放缓、地产业和个人住房贷款不良率双升成为普遍趋势，这也从侧面印证在当下地产风险和监管之下，银行对于涉房贷款的放款愈发谨慎。从具体情况披露情况来看，通过统计分析A股和H股59家上市银行2021年中报，几乎所有的银行均披露了对公房地产贷款和个人住房贷款情况，本文所选包括“贷款额、贷款占比、贷款增长、贷款不良率以及增减”等维度进行比较（部分并未披露房地产不良贷款情况，在不良贷款比较中进行剔除）。表1所选取的国内在A股、H股上市银行以及银行分类国有商业银行股份制商业银行城市曲农业银行平安银行宁波银行交通银行工商银行浦发银行民生银行
3、二郑州银行青岛银行建设银行招商银行泸州银行中国银行兴业银行中原银行邮储银行光大银行杭州银行浙商银行甘肃银行中信银行南京银行渤海银行上海银行华夏银行成都银行*重庆银行苏州银行江苏银行西安银行贵阳银行资料来源：零壹智库、WIND二、对公房地产贷款：大行主导，地产行业放款弱化1、贷款规模及比例对公贷款主要是银行对企业的贷款业务，房地产贷款则是对房地产业投放的信贷业务，该信贷业务抵质押物一般包括变现能力较高的土地、房产、在建工程等。在所统计的59家银行中，均披露了这一较为标准的数据，具体数据和排名情况如下：表2截至2022年年中各银行房地产贷款金额序号证券简称房地产贷款余额（亿元）序号1工曲银行941
4、8.52312农业银行8428.66323建设银行7627.91334中国银行7347.69345交通银行4939.63356招商银行3972.43367民生银行3592.59378兴业银行3335.58389浦发银行3245.963910平安银行2980.204011中信银行2916.084112光大银行1878.214213浙商银行1781.504314邮储银行1778.174415上海银行1359.864516华夏银行1121.1717北京银行1072.9118沪农商行1027.5419江苏银行949.4920渤海银行864.7221盛京银行791.0922广州农商银行604.1123杭
5、州银行406.8924宁波银行389.6925南京银行370.7226郑州银行332.1027成都银行320.4828徽商银行309.2229哈尔滨银行302.8530九江银行289.71数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库注：1、上述排序依据“房地产贷款余额这一维度,进行降序排列。2、上述银行中有些披露为“贷款金额有些披露为“贷款余额统计时将其统一分类,可能存在统计口径差异的情况（下同）。3、不同银行统计范围有所不同,部分为“本行数据部分为“集团数据一统计时将其统一比较,存在一定的差异（下同）。4、中国银行统计的为中国内地部分的数据,不涉及到境外（下同）。上下滚动查看更多在对公房
6、地产贷款规模上，六大国有银行中除了邮储银行之外均排在前五,前五位房地产贷款余额达到37762亿元,合计占比近50%,其中工商银行以9418.52亿元列首位。房地产贷款超过千亿规模的有18家，主要对象为国有银行和股份制银行，而上海银行、北京银行和上海农商银行作为城/农商行分别跻身于千亿房地产贷款规模的行列之中。整体来看，房地产贷款规模和银行规模呈现出正相关,多数城商行位于百亿级别，而农商行则以低于100亿的房地产贷款居多，不足10亿元的有4家。在消除了规模效应之后，房地产贷款占比的具体数据与排名情况如下：表3截至2022年年中各银行房地产贷款占公司类贷款比序号银行名称房地产贷款与对公贷款比1沪农
7、商行28.53%2平安银行27.78%3哈尔滨银行18.68%4九江银行18.47%5盛京银行18.28%6浙商银行17.98%7上海银行17.44%8青农商行17.33%9招商银行17.26%10民生银行16.45%11渤海银行15.57%12天津银行15.29%13郑州银行14.93%14广州农商银行14.22%15青岛银行14.07%16兴业银行13.58%17兰州银行12.95%18浦发银行12.78%19 中信银行11.84%20 泸州银行11.27%21 江苏银行11.14%22 交通银行10.99%23 北京银行10.78%24 杭州银行10.38%25 贵阳银行10.04%26
8、 光大银行9.84%27 甘肃银行9.23%28 成都银行9.17%29 东莞农商银行9.15%30 西安银行9.03%数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库注：1、上述排序依据“房地产贷款占对公贷款比“这一维度,进行降序排列。2、房地产贷款占对公贷款比二对公房地产贷款/公司类贷款和垫款总额。上下滚动查看更多从银行对房地产贷款占对公贷款比这一维度来看，房地产贷款占比最高的是上海农商银行，其占比达到了28.53%,其次为平安银行占比达到27.78%,占比达到20%仅有这两家,房地产投向的占比较重。占比超过10%共有25家，以股份制银行和城商行居多，而国有大行中仅有交通银行这一比例超过1
9、0%,其余五家均低于10%,其中最低的为建设银行的6.67%o由于农商行的定位，其房地产贷款占比普遍较低，最低的江阴银行占比仅有0.36%o实际上，无论是从具有高比率的银行数量，还是整体占比比率情况来看，银行对房地产贷款正呈现出弱化的态势,进一步体现了房地产行业的收缩和“两道红线”政策的实施效果。2、贷款增减情况另一方面，在贷款余额的增量上，2022年上半年房地产贷款余额具体增长或减少情况如下:表42022年上半年各银行房地产贷款增长情况序号银行名称2022年中房地产贷款余额（亿元）1瑞丰银行6.82江阴银行2.33中原银行251.04苏农银行20.85成都银行320.516九台农商银行62.
10、27常熟银行17.48邮储银行1778.2.9南京银行461.210苏州银行92.811交通银行4939.612东莞农商银行167.813青岛银行244.414渤海银行864.715盛京银行791.116贵阳银行215.117张家港行8.918甘肃银行124.819杭州银行406.920中国银行7347.721江西银行82.322宁波银行389.723紫金银行75.724浙商银行1781.525江苏银行949.526厦门银行78.127平安银行2980.228中信银行2916.129广州农商银行604.130长沙银行124.431工商银行9418.5数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹
11、智库上下滚动查看更多表52022年上半年各银行房地产贷款减少情况序号银行名称2022年中房地产贷款余额（亿元）1齐鲁银行81.02上海银行1359.93泸州银行76.54北京银行1072.95华夏银行1121.26青农商行273.77建设银行7627.98天津银行287.79沪农商行1027.510九江银行289.711光大银行1878.212西安银行91.913重庆银行109.814威海银行70.615锦州银行266.316兰州银行187.117农业银行8428.718贵州银行85.619郑州银行332.120哈尔滨银行302.921渝农商行45.422晋商银行86.8323浦发银行3246
12、.024徽商银行309.225招商银行3972.426兴业银行3335.627无锡银行8.128民生银行3592.6数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库上下滚动查看更多59家银行2022年上半年房地产贷款分别有31家出现增长和28家出现下降，增长和下降数各占近一半。增幅最大的为瑞丰银行的2.2倍，但主要是因为其基数较低，在贷款额达到百亿元的银行中，增幅最大的为中原银行的46.29%o降幅超过10%分别有齐鲁银行、上海银行、泸州银行、北京银行和华夏银行。从银行分类来看，呈现增长的主要是农商行，呈现降低的多数为城商行。而值得关注的是国有大行中有四家出现了增长，分别为邮储银行的28.03
13、%,交通银行的17.66%,中国银行的6.92%和工商银行的1.01%；同时另外两家农业银行和建设银行出现了不同程度的房地产贷款余额减少，降幅分别为-3.83%和-8.94虬3、贷款不良率及增减基于风险的考量，银行房地产不良贷款和不良率受到了更加广泛的关注。据统计，在59家银行中共有46家披露了房地产贷款的不良贷款额和不良率情况，各银行房地产贷款不良率和不良增减情况如下：表62022年上半年各银行房地产贷款不良率及增减序号银行名称2022年中房地产贷款不良率2022年上半年不良率增减（百分点）序号1甘肃银行0.00%-0.39242东莞农商银行0.10%-0.02253九台农商银行0.11%-
14、0.03264贵州银行0.51%-0.32275华夏银行0.62%-0.04286哈尔滨银行0.70%0.00297平安银行0.77%+0.55308宁波银行0.87%-0.06319浙商银行0.90%+0.283210邮储银行1.01%+0.993311南京银行1.01%+0.933412沪农商行1.32%+0.083513广州农商银行1.41%+0.413614江苏银行1.70%+0.233715齐鲁银行1.71%+0.263816青农商行1.80%-1.643917九江银行1.86%+0.784018交通银行1.90%0.654119盛京银行1.93%-0.054220兴业银行2.15%
15、+1.074321光大银行2.56%+1.334422贵阳银行2.59%-1.184523成都银行2.70%+1.5246数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库注：1、上述排序依据“房地产贷款不良率”这一维度,进行升序排列。2022年上半年46家银行总房地产贷款不良余额达到2395亿元，平均不良率为3.14%,较上年有所上升。具体到各银行情况，仅有甘肃银行无房地产贷款不良贷款，不良率低于1%的共有9家，其中包括华夏银行、平安银行和浙商银行三家股份制银行。六大国有银行中不良率最低的为交通银行L9%,最高的为中国银行5.67%。不良率高于5%的共有8家，高于10%的共有2家，其中晋商银行
16、房地产行业贷款不良率达到10.68%o在已披露不良率的46家银行中，相较于2022年初不良率呈现增长的共有27家，其占比达到58.7%,不良率有所降低的共有17家。具体来看，不良率降幅超过IPCt的仅有3家,降幅最大的是青农商行达到L64pct,其余两家分别是贵阳银行和苏州银行。而不良率增幅超过Ipct的共有9家，其中不乏有建设银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、光大银行等大行，而增幅最大的是中原银行，达到了6.16pcto从数据情况来看，各银行的房地产贷款风险压力显著增加，实际上目前涉及到房地产企业的债务违约也频有发生。但各大银行均表示由于疫情反复和经济下行多重因素叠加,房企风险暴露，但是总
17、体风险可控。三、个人住房贷款：不良上行但质量仍优异1、个人住房贷款规模和增幅银行涉房贷款的另一方面则是个人住房（抵押）贷款,在选取的59家上市银行中，除了紫金银行，均对个人住房贷款做了相关的披露，具体规模数据和排名情况如下：1建设银行65455.662工商银行64490.043农业银行53444.534中国银行43517.215邮储银行22293.936交通银行15284.207招商银行13879.778兴业银行11065.339中信银行9831.3310浦发银行8933.6111平安银行6829.6512民生银行5942.2713光大银行5855.6714北京银行3445.3315华夏银行3
18、180.9416江苏银行2448.1617渤海银行1877.8218上海银行1605.5619徽商银行1239.7520沪农商行1151.7621中原银行1122.1922渝农商行993.3223浙商银行965.5924杭州银行863.9525成都银行851.8826南京银行849.0627广州农商银行749.8928长沙银行614.0229江西银行611.28数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库上下滚动查看更多序号银行名称个人住房贷款余额占比1成都银行82.08%2建设银行80.05%3_L商银行79.23%4中国银行77.95%5江西银行75.37%6农业银行71.22%7晋商
19、银行70.62%8无锡银行65.65%9交通银行65.07%10齐鲁银行63.44%11盛京银彳丁61.51%12青岛银行61.43%13兰州银行60.10%14兴业银行57.37%15北京银行57.26%16沪农商行57.11%17邮储银行56.41%18甘肃银行55.74%19贵州银行55.44%20渤海银行55.28%21徽商银行50.28%22郑州银行49.71%5123江阴银行47.29%5224青农商行47.27%5325浦发银行47.09%5426中信银行46.95%5527中原银行46.75%5628华夏银行46.65%5729广州农商银行45.60%58数据来源：2022年银
20、行中报、WIND、零壹智库注：1、上述排序依据“个人住房贷款占比”这一维度,进行降序排列。2、个人住房贷款占比二个人住房贷款余额/个人贷款及垫款余额。上下滚动查看更多个人住房贷款规模方面国有六大行全部位于前列，其中建设银行最高达到了65455.66亿元，最低的交通银行业有13879.77亿元，达到万亿级别的还有招商银行和兴业银行两家股份制银行。达到千亿级别的共有21家银行，除了上述银行及大部分股份制银行之外，还包括北京银行、江苏银行、上海银行等城商行以及上海农商银行。已披露数据的58家银行总个人住房贷款余额达到了356765亿元，占总个人贷款余额的62.68%,可以看出多数银行个人住房贷款一直
21、作为个人贷款的放款主方向。单独看各银行情况，个人住房贷款放款比例最高的是成都银行，占个人贷款余额的82.08%,而建设银行、工商银行、中国银行等国有大行这一比率也将近80%,最低为哈尔滨银行的11.45%其占比同样超过了10%o相较于2022年年初,个人住房贷款增长幅度并不明显，58家银行整体增长率为1.66%,各银行具体增长数据如下:表92022年上半年各银行个人住房贷款增减情况序号银行名称2022年中个人住房贷款余额（亿元）1中原银行1122.22宁波银行449.873锦州银行40.54苏农银行95.25甘肃银行263.96贵阳银行190.8；7浙商银行965.68齐鲁银行435.39:杭
22、州银行863.910华夏银行3180.911平安银行6829.712威海银行170.213.张家港行105.414长沙银行614.015苏州银行336.616兰州银行320.317光大银行5855.718晋商银行193.119上海银行1605.620邮储银行22293.921交通银行15284.222建设银行65455.723广州农商银行749.924南京银行849.125泸州银行27.526农业银行53444.527青岛银行468.028九江银行345.029L商银行64490.030中信银行9831.331招商银行13879.832中国银行43517.233常熟银行140.134江苏银行2
23、448.235盛京银行577.236成都银行851.937无锡银行175.238青农商行324.739民生银行5942.340重庆银行426.441徽商银行1239.842贵州银行198.643江阴银行106.444兴业银行11065.345西安银行250.846浦发银行8933.647北京银行3445.348天津银行289.549东莞农商银行396.150渝农商行993.351渤海银行1877.852沪农商行1151.853郑州银行397.554瑞丰银行166.355厦门银行306.456江西银行611.357哈尔滨银行140.258九台农商银行34.5数据来源：2022年银行中报、WIND
24、.零壹智库注:L上述排序依据“个人住房贷款增长率”这一维度,进行降序排列。上下滚动查看更多相比于房地产贷款余额的高波动情况，个人住房贷款波动相对较小，大部分银行的增减幅度低于10%,仅有三家银行其增长率超过10%,分别为中原银行、宁波银行和锦州银行，其中中原银行增长幅度最大为25.37%,个人住房贷款有所减少的共有20家银行，降幅最高的是九台农商银行也仅有-8.27%o2、个人住房贷款质量个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产之一，在已披露完整个人住房贷款不良率数据的35家银行中，虽然多数银行不良率有所抬升，资产质量有所下滑，但整体资产质量依旧优异。表102022年年中各银行个人住房贷
25、款不良率及增减情况序号银行名称2022年中个人住房贷款不良率杭州银行上海银行0.08%0.14%3 苏州银行CM7%4 建设银行0.25%5 招商银行0.27%6 北京银行0.27%7 平安银行0.30%8 工商银行0.31%9 常熟银行0.32%10 成都银行0.33%11 民生银行0.33%12 晋商银行0.36%13 农业银行0.36%14 重庆银行0.37%15 交通银行0.37%16 威海银行0.44%17 南京银行0.44%18 天津银行0.46%19 广州农商银行0.48%20 九台农商银行0.51%21兴业银行0.51%22浦发银行0.52%23邮储银行0.52%24渤海银行0
26、.54%25青农商行0.60%26贵州银行0.70%27渝农商行0.70%28中原银行0.80%29-盛京银行0.83%30九江银行0.87%31东莞农商银行1.15%32郑州银行1.34%33甘肃银行1.39%34泸州银行1.46%.35锦州银行1.48%数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库注:上述排序依据“个人住房贷款不良率”这一维度,进行升序排列。上下滚动查看更多具体来看,仅有5家银行其个人住房贷款不良率超过1%,分别为东莞农商银行、郑州银行、甘肃银行、泸州银行以及锦州银行，锦州银行L48%为最高，但是锦州银行也是为数不多不良率出现下降的银行之一。包括锦州银行在内也仅有四家银
27、行不良率呈现出下降，其余三家分别为盛京银行、平安银行和招商银行，下降幅度最大的盛京银行也只下降了O.12pcto相比之下出现不良率上升较高的银行有中原银行上升。55pct,贵州银行上升。44pct,郑州银行上升。38pcto四、小结在银行涉房贷款的对比上，从规模层面来看主要还是由国有银行以及股份制银行等大行占主导，部分中小银行如北京银行、上海银行也拥有较多的涉房放款。在贷款余额变动层面，房地产贷款变化波动性更强，个人住房贷款整体变化较小更为稳定。在涉房贷款占比层面，各大行以及城商行对房地产贷款的投向更多，农商行相对偏少；而个人住房贷款则为大部分银行的主要个人贷款投向，最高投向比例达到82.08%。在贷款质量层面，无论是房地产贷款还是个人住房贷款整体均呈现了一定程度的不良率上行，但个人住房贷款整体质量依旧优异，仍具有一定的抗风险能力。而下半年的住房贷款额度或将会继续紧张，住房信贷会进一步收紧，“两道红线”政策对房地产降温的总体做法也将有较大可能持续实施，银行等金融机构需要进一步调整信贷结构，加强监管力度完善管理风险敞口。
