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1、 本科生毕业设计（论文）我国房地产贷款政策变动对市场的影响及对策研究院（系）：管理学院专 业：工商管理学 生： 指导教师： 完成日期：摘 要近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列政策对房地产市场进行调整。房贷政策通过调整利率、首付款比例、贷款期限等手段影响商业银行的房贷业务进而影响流向建筑市场和购房者的资金，与房地产开发商、放贷银行、购房者有着密切的关系。同时，房贷政策使货币在流动中实现增殖的同时创造出更多的经济和社会效益
2、，加速了我国城市化进程，为推动城市经济社会发展起到了举足轻重的作用。长期以来，我国的房地产开发主要依靠银行信贷资金运作。从宽的信贷政策能降低房地产开发商的进入壁垒，利于处于创业期的房地产开发商起步，为城市化进程提速，但不利于房地产企业的健康可持续发展。从紧的信贷政策能严控投资与投机信贷资金的供给，加大开发商的投资成本，提高了房地产开发商的进入壁垒，避免资质不够条件的企业混进房地产行业。政府如何通过政策的出台来影响房地产市场的发展，政策的实施会遇到什么困难，作为购房者又该如何根据政策的变化来想出对策合理安排个人的住房贷款值得我们认真思考。关键词：房地产市场 ；房贷政策 ；影响 ；对策Abstra
3、ctIn recent years, with the rapid development of the national economy, town residents living standards continues to increase, people on housing conditions improvement needs higher and higher, real estate industry is becoming a pillar of regional economic development industry, followed by some big ci
4、ties in the price of the surging phenomenon, in light of this situation, the State introduced a series of policies on the real estate market. Mortgage policy influences the mortgage business of commercial banks by adjusting interest rates, down payment rate and the loan period. It then influences th
5、e funds of construction market and the buyers. This is closely relative to the real estate developer, lending banks and house buyer. At the same time, the mortgage policy makes in the proliferation of mobile in implementation at the same time create more economic and social benefits, accelerated urb
6、anization, to promote the economic and social development of the city has played a vital role. For a long time, Chinas real estate development relies mainly on bank credit funds. In a way that credit policy can reduce real estate developer of entry barriers, facilitate is starting out of real estate
7、 developers start, to speed the process of urbanization, but detrimental to the health of the real estate business to sustainable development. Tight credit policies strict control investment and speculation increased the supply of credit funds of the investment costs, improves real estate developer
8、of entry barriers, avoid qualification ill Enterprise snuck into the real estate industry. How can the Government through policies to guide the development of real estate market, policy implementation difficulties, As buyers and how can policy changes according to come up with solutions to arrange a
9、 personal housing loan deserve our serious consideration. Key Words： Real estate market ; Policy ; Influence ; Solution目 录1绪论1.1研究背景1.2本文的研究思路2房地产贷款的相关理论概述2.1房地产贷款的相关概念2.2我国的房地产贷款的发展现状2.2.1我国房地产市场的发展情况2.2.2我国房地产贷款政策的发展状况3我国现行的房地产贷款政策的成因分析3.1我国现行的房地产贷款政策的产生背景3.2我国现行的房地产贷款政策的自身分析3.2.1我国现行的房地产贷款政策的具体内容
10、3.2.2我国现行的房地产贷款政策的特点3.2.3我国现行的房地产贷款政策存在的问题4我国现行的房地产贷款政策实施的有效性分析4.1现行的房贷政策实施后对商业银行的影响4.2现行的房贷政策实施后对房地产市场的影响4.2.1 对房地产市场的供求产生影响4.2.2 对一线二线以及三线城市的不同影响4.3现行的房贷政策实施后对购房者的影响5各方应对现行房地产贷款政策的措施5.1 商业银行应对现行房贷政策的措施5.1.1完善制度建设，加强自身的管理控制。5.1.2积极进行战略转型，减少对信贷业务的依赖。5.1.3银行可尝试金融创新，如资产证券化5.2 地产商应对现行房贷政策的措施5.3 购房者应对现行
11、房贷政策的措施6结论参 考 文 献致 谢1绪论1.1研究背景随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高水平的重要手段。各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，一项公开资料显示，截至2002年1月，建行自营性个人住房贷款余额达到3485亿元。但发展中也将面临风险，尤其是92、93年我国房地产泡沫以及亚洲金融危机以后，人们对金融风险认识的更加清楚，如何合理安排个人的住房贷款和房地产政策的不断出台已经成为人们关注的焦点。近期，国家又连续出台新的贷款政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款
12、首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。新政的出台对房地产市场，银行和个人会带来怎样的影响，我们又该如何应对呢？在此背景下，带着这样的疑问，在学习和借鉴前人研究成果基础上，结合自己的研究形成本文。1.2本文的研究思路首先,文章对个人住房贷款进行比较系统的解释和分析,使人们对房地产贷款种类、还款放贷方式等基本内容有清楚的认识。同时,该部分重点回顾了我国房贷政策发展的历程,总结了发展过程中存在的问题和不足,深入地研究了我国现阶段房贷政策发展的现状与问题。 其
13、次, 对现行的房地产贷款政策的具体内容和存在的内容进行了分析和说明。再次，在对房贷款新政策有比较清楚的认识基础上, 从房地产市场、银行和贷款者个人多个方面对我国现行的房贷款政策实施的有效性进行了深入的分析。最后,我国现行的住房贷款政策分析的基础上,本部分提出了相关的建议。2房地产贷款的相关理论概述2.1房地产贷款的相关概念根据国内首家外商独资房地产担保公司中易安房地产担保有限公司2009年末发布的统计，在目前国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越多。“房
14、贷”已经成为与居民生活息息相关的一种消费方式。那么接下来，将对房贷的相关概念进行解释：房贷是所有与房产有关的、或是以房产为抵押物申请的贷款的总称。包括房地产开发企业的开发贷款、购置房产时的购房按揭贷款以及以自己名下的房产为抵押物申请的房产抵押消费类贷款。房贷的参与方包括提供信贷资金的商业银行、最终购置房产的购房人，以及房产的业主（包括开发商/二手房的业主），在申请贷款时，还需要有评估公司、房地产担保公司的参与。房贷首付首付就是买房子时第一期付款。买房子时不能全部贷款。要先付一部分，余下的从银行贷款。现在的要求是付房款的30%。因为考虑到贷款的还款风险，相关的部门都会要求购房人提供一部分首付，就
15、是预先由个人支付一部分房款，以证明你有还款能力。贷款方式房屋贷款的方式有三种：分别是商业贷款、公积金贷款、组合贷款商业性贷款 如果购房者申请用来购买住房的贷款是由商业机构（典型的代表是商业银行）发放的，那么这就是商业性贷款。显然，商业机构发放贷款给你是为了牟利，所以，一般说来利率会高一点，商业机构对你进行的贷款资格审查也主要集中在考察你的还款能力，一般来说没有其他附加条件。住房公积金贷款 要了解住房公积金先得从“住房公积金说起，”住房公积金“是按照国家政策规定，由你单位和自己长期为你缴存的住房储金。当你开始缴存住房公积金的时候，你就拥有了一个自己的住房公积金帐户”，以后你可以用这个帐户内的储蓄
16、余额来购买，建造，翻建自住住房，也可以用来偿还购房贷款的本息，简单的，你可以把这理解为国家强制你每月存一些钱小部分你自己掏腰包，大部分由你工作的单位支付，另外一个来源，就是这些积存下来的钱带来的利息。你缴存：住房公积金“一段时间以后，当你在购买住房时就可以向本市的住房公积金管理中心申请贷款，这就是住房公积金。组合贷款 组合贷款=公积金贷款+商业性贷款计息还贷方式到期一次还本付息法 借款人在贷款期内，不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还全部本金和利息，目前人民银行颁布的1年期内(含1年)的个人住房贷款，采用的就是这种方式。等额本息还款法贷款 的本金之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款
17、额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。等额本金还款法 又称利随本清法、等本不等息还款法)就是借款入将贷款额平均分摊到整个还款内每期(月)归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐月减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。2.2我国的房地产贷款的发展现状2.2.1我国房地产市场的发展情况1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均
18、每年增长24.3%， 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，
19、房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。目前房地产的现状如下：1、 市场发展呈“V型反转”。2009年我国宏观经济表现出了V型反转，房地产市场发展也形成V型反转态势。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，这一年内，中国楼市由2008年的低迷期转变为繁荣期。形成这一态势的原因是多方面的：1）国家宏观政策的支持。2008年底，国务院将房地产列入国家支柱产业行列，这加速了房地产走出低迷状态的步伐；2）财政支持力度加大。国家4万亿投资计划主要投向“铁、公、基”建设项目，这写投资引发新城开发投资热潮，带动了房地产投资的增长；3）开发商“不
20、差钱”。在国家刺激经济发展的宏观政策背景下，金融环境改善，大量的国企、央企凭借其雄厚的资金优势和信贷优势，涉足房地产开发领域，推动地价房价上涨。从2009年4月开始，大连、杭州、上海、深圳、广州和北京等城市相继出现了新“地王”，其中绝大多数归属大型国有企业或具有庞大国资背景的地产企业，房地产市场由这些国有企业和上市公司主导，逐步呈现“国进民退”的投资格局；4）税费优惠政策。2009年度，国家及地方出台多项房地产方面的税费优惠政策，包括减免两年以内住房转让营业税等，在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房支付能力；5）通货膨胀预期。在通货膨胀预期的影响下，投资者纷纷进入房地产市场，推动了高
21、档住宅、别墅产品等投资性物业的热销，推动了房地产市场的繁荣。2、商品房住宅销售火爆，存量房交易销售首次超过新房。2009年，北京市商品房住宅（包括新房和二手房）销售量与2008年比大大增长，且首次出现了存量房交易超过新房交易的局面。从全国看，这一趋势也比较明显。3、房屋销售价格不断攀升，收入比和租售比不断拉大。随着房屋销售价格的不断攀升，收入比和租售比也不断拉大，导致民众产生恐慌心理。据官方数据统计，2009年北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍；而北京地区的房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平（1：200到1：300），目前达到接近1：500的水平 。2.2.2
22、我国房地产贷款政策的发展状况（一）起步阶段（1991年-1997年）我国的房地产信贷业务可追溯到上世纪90年代初。继1988年第一次住房体制改革会议召开后，我国房贷政策逐步出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人房贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法，这标志着我国的房贷业务开始起步。由于住房体制改革进展较慢，在1992年在许多城市出现了房地产热，管理层于1993年着手进行控制。1995年8月中国人民银行颁布了商业银行自营住房贷款管理暂行规定，标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1997年初，中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法。（二）稳步推进阶段（199
23、8年-2002年）1998年4月7日，中国人民银行发出了关于加大房贷投入支持住房建设与消费的通知，明确要求各银行加大房贷投入、扩大房贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设、促进空置商品房的销售。同年5月，央行再次颁布经修订的个人住房贷款管理办法，规定个人住房贷款利率按法定贷款利率减档执行，利率更加优惠。同时扩大了贷款实施城市范围及办理个人住房贷款的金融机构范围。这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1999年个人住房贷款就增加了324亿元。1999年，为刺激消费、拉动内需，人民银行再次下发关于鼓励消费贷款的若干意见，将住房贷款与房价款比例从70提高到80，鼓励商业银行提供全方位优
24、质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10；2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14下调为3.6，5年以上由现行的4.59下调为4.05。这一阶段贷款比例的上升、期限的延长、利率的下调使中国房地产走上了快车道。（三）完善政策，调控阶段（2003年至今）2003年6月13日，对房地产开发企业贷款作出新的政策规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放；商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产
25、项目；2005年3月17日，中国人民银行决定自即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，主要有以下两点变化：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。为抑制投机、稳定房价，从2006年6月1日起，商业银行不得向项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业发放贷款；对购买自住住房且套型建筑面积大于90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。2007年来，全国房价上涨过快，通胀现象严重，9月27日，中国人民银行、银监会明确对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的
26、，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%。2008年下半年开始，受美国次级贷危机和周边国家宏观经济影响，我国许多城市商品房成交量下降，房价出现大幅下跌。10月22日央行发布房贷新规定，通过贷款购买首套普通自住房，享受首付两成、利率下浮30%的优惠政策。12月17日，国务院放宽二套房贷限制政策提出，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政
27、策。国务院2010年4月17日下发房贷新政，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。即对贷款购买第二套住房的购房者，采取贷款首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍的操作标准。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时，部分银行已经暂停了对“第三套及以上住房”的放贷业务。3、我国现行的房地产贷款政策的成因分析3.1我国现行的房地产贷款政策的产生背景这次房地产新的调控措施，是针对当前房地产市场出现的新变化而推出的。2010年初，上一轮中央出台的一系列遏制房价过快上涨的房地产调控政策效果开始显现，1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个
28、百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0.5个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。但进入3月份情况发生变化，尤其是3月15日后北京土地招拍挂中土地价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，导致周围的房价纷纷上涨，改变了市场的节奏和预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升了16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。飞涨的房价, 加大了居
29、民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，引起了社会各界的焦虑，如果房价得不到有效控制，将加快房价上涨的趋势，推动房地产市场泡沫继续增大。面对当前房地产形势，中央政府高度重视，及时出台了新的房地产调控措施。3.2我国现行的房地产贷款政策的自身分析3.2.1我国现行的房地产贷款政策的具体内容出台的这一系列政策被业内称为“史无前例的严控”，而精准打击投资和投机需求的调控组合拳使人们对楼市“高烧”降温充满期待，买房人进入观望期，而房主和开发商的心态也出现了波动。今年2月初中行取消了最低7折的房贷利率优惠，即使是首次购房者也只能享受最低8.5折的优惠利率。随之，多家银行也取消了7折房贷利率优惠。4
30、月15日国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知指出，商品住房价格过高、上涨
31、过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月21日住建部：未获预售许可项目房企不得收定金 住建部下发的关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知要求：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业应将取得预售许可商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申
32、报价格，明码标价对外销售。3.2.2我国现行的房地产贷款政策的特点认真研读这次房地产调控措施的内容发现，此次调控政策是在总结吸取历次房地产调控政策经验教训的基础上制定的，具有鲜明的特点。第一，调控政策的针对性强，精确度高这次房价启动的导火索是“新地王”的出现。土地是住房建设的基本要素，2009年年末房地产开发企业待开发的土地储备比上年下降32.4，使得开发企业对土地资源的争夺异常激烈。加之近年来房地产业丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业，新进入企业首先需要土地，导致土地招拍挂的价格一路飙升，地价上升又进一步带动了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平。而投资和投机性需求
33、不断增加，投机炒房占消费需求比例不断提高，投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。与此同时，2009年受金融危机的影响，住房的新开工量减少，中小户型的普通住房建设比例下降，使得今年年初住房供给明显不足，供求结构不匹配，进一步加剧了供求矛盾。再加上房地产开发商捂盘惜售、抬高房价，加重了消费者恐慌性购房的心理。这次调控政策是对当前房地产形势进行充分了解，摸清了推动房价上涨的原因，针对性非常明确的基础上制定的。在强调加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时，重点放在了加强住房需求管理，尤其是坚决抑制不合理住房需求，对炒房投机行为进行精确严厉
34、打击。第二，调控政策的力度大与历次房地产调控政策相比，这次调控政策的力度最大。回顾以往的房地产调控政策，调控效果较佳的当属2007年二套房贷政策，其内容是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。政策出台后，市场反应很快，消费者观望，投机者撤离，对抑制投机需求、稳定房价起到较大作用。与2007年相比，现有政策力度更大，将购买二套房的贷款首付款比例提高到50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，对房价
35、上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。可以预测，实施的效果会更好。第三，多管齐下，各部门协调作战这次调控政策，是由各职能部门和经济监管部门共同参与的组合拳和系统工程，是遵循市场经济规律，围绕促进房地产市场供求平衡，进而稳定房价的思路进行的。各级政府和各个管理部门相互协调，通过住房保障政策、土地政策、金融信贷政策、财政税收政策、市场监管政策的实施和调整，规范和引导房地产开发企业经营行为和住房需求者的消费行为，缓解住房市场供求矛盾，创造有利于房价合理形成的市场环境。这次调控政策目标
36、明确，职责分明，政策内容具体，可操作性强，将有利于调控政策的贯彻落实。3.2.3我国现行的房地产贷款政策存在的问题第一 商业银行房贷新政执行存在三难 第二套房贷”细则无论出与不出，商业银行都面临一个“执行难”的问题。与此前“第二套房贷”定义不清导致的无从判断不同，此后的执行难集中在查询难、核实难以及追究难。然而，“难”不等同于无解，解决问题的关键在于获取可靠的信息来源，即要求借款人提供真实的信贷申请信息。那么，“诚信”二字便扮演了终极者的角色。同一时刻，从商业银行中传来质疑可操作性的另一种声音。因为，央行个人征信系统尚未与民政部门联网，婚配信息无法及时录入并更新；部分地区如上海的住房公积金贷款
37、信息尚未完全计入征信系统数据库；外资银行因信贷数据库未与央行征信系统对接而无从查询或录入借款人信息。 第二 中行调整房贷利率未体现差别化 不利保障需求中行调整存量房贷利率,表面看有差别化的信贷区别,实际上并没有体现出精准度,反而给人一种“要调一起调、要涨一起涨”的一刀切感觉,不利于保障合理的需求。当初央行出台房贷的“七折新政”时明确规定,新政自2008年10月27日起实施,但直至2009年的1月,包括中行在内的四大国有银行才在其他银行的步步紧逼之下,出台房贷七折利率的相关细则。也就是说能真正享受到中行七折利率的优惠,至少是2009年以后的事了。可是按照中行“房贷一般每两年检讨一次利率”的不成文
38、约定,“七折新政”从真正实施到现在也只不过一年零四个月而已,离两年的利率检讨期还差8个月,可为何中行从4月19日就实行存量房贷利率上调的新规定呢？如此急匆匆地提前上调是否有借调控之机、行牟利之实？这种银行单方约定的条款,客户丝毫没有商量的余地。此次调控打击的主要对象是投机需求,可是中行此举在借打击投机炒房者的同时,不可避免地会误伤到一大批真正的住房需求者,这无形中加重了现有真房奴的负担,不利于保障合理的需求。4我国现行的房地产贷款政策实施的有效性分析4.1现行的房贷政策实施后对商业银行的影响上世纪90年代后期来，在房贷政策的强力推进下，房地产信贷业务急剧膨胀，其所占商业银行贷款的比例逐步提高。
39、据建设部政策研究中心课题组测算，目前房地产开发资金60左右来自银行贷款3。而国外发达国家成熟的房地产开发资金中，银行贷款最多不超过房地产总投资40。在房地产企业对银行依存度过高的情况下，一旦房贷政策变化时，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。我国房贷不良率已经达到5%，而且随着时间的延伸，新的不良问题将进一步显现。因此，及时进行房贷政策调整可谓“对症下药”，有利于商业银行房地产信贷风险的控制和疏解。首先， 我们知道银行的利润来自存贷利差。贷款量和存贷款利率差成了决定银行效益的根本因素。因此，房贷政策主要从贷款利率和首付比例两方面对放贷银行的产生影响。房贷利率对商业银行住房贷款业务会产生“中和
40、”效应。房贷利率调高无论是短期还是长期都将增加商业银行的房贷利息收入，从而增加商业银行的经营效益。但与此同时，部分借款人由于利率过高选择少贷或不贷影响银行放贷量。首付款比例的提高能有效降低商业银行的风险，但由于房地产开发商和购房者进入壁垒提高，会减少贷款量。并且，两项房贷政策调整后，投资性、投机性甚至包括居民正常的住房投资将减少，从而影响商业银行房贷的增长速度，并将在一定时期内影响商业银行的经营效益。房贷政策调整对商业银行的风险提出了挑战。其次，在新一轮调控下，作为市场利益主体，银行顺周期而为的防范风险举措无可厚非。但回顾过去一年乃至几年的市场乱象，却不难发现背后的奥妙：正是信贷注入等扩张政策
41、让楼市在20082009年之交陡然升温，又是信贷紧缩、优惠利率取消等政策试图让楼市在2010年表现得更加“适度”，即先让楼市“高烧”，然后再让楼市吃“退烧药”。这种非稳定性的治理方式，造成的冲击波往往反使处于市场最前沿的金融机构承受了最终冲击能量的消化吸收，从而出现疼在房地产业，却伤在金融机构的现象。 特别是，多年来我国房地产业发展迅猛，但与房地产市场健康发展相匹配的、科学完善的房地产金融体系却没有相应建立，房地产业通过企业债券、股票、信托投资、房地产投资基金等渠道直接融资的数量较小，对银行的依赖程度则非常严重。无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，银行信贷成为房地产融资的主
42、渠道。同样，银行业在“政绩型”短期利益驱动下，争相进入房地产融资领域，将房地产业的大部分资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上，同时也将融资风险积聚、积累在了银行业体内。 再次，房贷新政对银行贷款中性略偏利好,即“价升量不跌”。严格二套房贷利率为基准利率的1.1倍,有利于银行净息差的回升。之前由于较为宽松的信贷政策和银行争夺住房按揭贷款的市场份额,实际执行过程中,不少二套房贷利率可能执行8.5折甚至更低折扣的利率政策,本次利率提高,有利于提升贷款收益率。2010年信贷总量增长总体所受影响很小。一方面,房贷新政导致按揭贷款中投资投机需求下降;另一方面,政府会扩大土地和房屋供给,增加普通房、廉租房等
43、的供应,相关贷款需求会增加;同时2010年贷款规模控制目标7.5万亿元并未缩减,房贷新政的影响更多地体现在贷款结构的调整,而对银行贷款总量的影响有限。最后，房价下行对银行的负面影响体现在投资者对银行资产质量的担忧,我们认为这一负面影响是短期的,有限的。按揭贷款不良率低,违约风险小:按揭贷款一直是银行优质贷款,最可能受房价下跌影响的是09-10年初的增量按揭,我们预计首付比例平均30%以上,整体风险不大。提高二套房贷首付至50%,有利于在景气高点控制未来风险。09年末开发贷占比较08年下降,表明银行放贷态度谨慎,且开发商目前财务状况良好,对于政策调控有一定的承压能力。政府调控的意图是遏制价格过快
44、上涨,而不是瘫痪地产行业。在目前流动性仍然适度、政府融资平台后续贷款需求仍能满足、监管机构加大对风险排查的情况下,风险大规模爆发的概率在降低。地产调控过度有可能影响经济增长,进而影响银行业务增长和资产质量。我们认为这种政策风险存在,但可能性较小。4.2现行的房贷政策实施后对房地产市场的影响房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响；也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心，将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理上产生影响，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，引导市场主体行为发生变化，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。
45、可以预测，随着新政的逐步落实，投机者将选择撤离，自住者则选择观望，二手房交易将出现萎缩，买卖双方僵持一段时间后，二手房价将逐步回落，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加，需求量得到抑制，供求矛盾缓解，房价将向合理水平稳步回落。4.2.1房地产新政的实施将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响。第一，采取严厉措施，坚决抑制不合理住房需求房地产新政将加强需求管理放在调控的首位，尤其是对投机炒房需求采取了相当严厉措施，通过大幅度提高二套以上房贷的首付和利率，加大炒房成本，大幅度压缩炒房的利润空间，沉重打击炒房投机行为，对抑制投机需求、稳定房价将起到较大作用。第二，合理安排土地
46、供应，稳定土地价格要求各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地的供应总量。使土地供应的总量基本满足房地产市场的需求；有效利用存量土地，改革土地招拍挂方式，将一定程度稳定土地价格，为稳定房价创造较好的基础。第三，加大中低收入群体的住房政策支持力度，减轻市场压力要求地方政府加快保障性安居工程建设，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，扩大住房保障政策的覆盖范围，既解决不同收入群体的住房难问题，减少了对商品住宅的需求，也减轻了住房市场的压力。第四，增加住房供给，改善供给结构在增加居住用地的供应总量同时，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住
47、房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。将促进住房供给总量的增加和中小户型普通住房的供应比例增加，以满足普通居民的住房需求。第五，加强房地产市场监管，规范市场秩序加强对房地产开发企业购地和融资的监管，防止抬高地价；加大交易秩序监管力度，防止开发商捂盘惜售，推高房价，规范房地产市场秩序，创造利于房价合理形成的市场环境。4.2.2新政的出台对一线，二线以及三线城市也有不同的影响 近期各地在政策面上对房地产行业的不同变化也值得我们重点关注。像包括北京、上海、广州等几个一线城市已公开取消了“二套房优惠政策”。但与此同时，湖南、吉林等省份却分别通过不同方式向开发商表示，2010年当地省级政府出台的房
48、地产优惠政策不会取消。目前一线城市由于投资投机比重较高，若部分优惠政策退出，会带动成交量出现一定回调，但价格出现明显下降可能性不大。二、三线城市由于在城市发展、房地产市场发展处在不同发展阶段，经济增长受益于国内城市化进入第二个发展阶段，再加上二、三线城市的购房仍以本地需求为主，来自国内流动性的投资/投机需求比重较少，而这次调整的应用方式,是普遍性的而不是差别化的,对二三线城市更为不利。既然强调房地产是部分城市房价上涨过快过猛,那么就全国而言房地产泡沫问题尚不至于是全局性的问题。在措施上,如果考虑过去数年不同城市的房价上涨情况,把城市房地产划分为基本正常、偏热和过热等不同形态,采取差别化的房贷调整措施,可能比目前
