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1、浅谈房地产发展中金融风险控制及对策思考摘要：房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现的新问题,在房地产市场现状和发展趋势，对房地产发展中金融的风险控制及对策进行研究并分析房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的对策。关键词 ：房地产发展现状 房地产金融风险 控制 措施 对策 引言我国房地产金融起步较晚，发展还不是很全面，正走在一条逐步完善并一直向前的道路上。人民银行从1998年以来，为了适应变化了的国民经济，及时做出了
2、调整房地产信贷政策的决定。允许商业银行对于城镇居民提供住房贷款以及对于商品房建设的开放商自持资金达到百分之三十的，也可以提供住房建设贷款，以促进房地产金融的繁荣和稳定发展。自此以后，我们进入房地产业高速发展时期。后来，为了抑制房地产泡沫，政府也出台了许多政策对于房地产信贷业做出调整，但是，银行对于房地产的支持并没有因此有所减少，依然一路飙高，银行和房地产开放商都由此获得许多利益。可是在我国房地产市场还不健全，房地产金融起步还较晚，发展还较为超前的了，虽然表面上房地产欣欣向荣，非常热闹，可是实际上还是有很多问题，形势令人堪忧。房地产市场严重失衡，双轨制的住房制度、不规范的市场开发、房地产金融的过
3、度滞后等因素严重制约了房地产市场的健康发展，从而引起了对房地产发展金融风险控制及对策向深入的探索。一、相关概念介绍1、房地产金融风险房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。房地产金融风险分为金融通业务方面风险和其他风险。房地产资金融通业
4、务方面的风险:信用风险、流动性风险、资产负债结构风险、资产质量风险、利率风险 、通货膨胀风险、汇率风险。房地产金融风险不仅仅表现在资金融通业务上，还有许多其它的原因导致的风险，比如：房地产投资开发公司不擅于经营管理公司，导致的公司收益低下，无力再支持房地产的开发经营的风险；在实际操作中，一些业务员对于业务不熟悉或粗心大意导致的一些业务上的失误，从而为房地产金融带来的风险；一些规范金融活动的法律法规不完善，不明确可能导致的新的风险；国家关于房地产金融的政策发生变动调整给房地产金融主体所带来的损失的不确定性所导致的风险等。2、房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，
5、高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现。比如1995年的日本“住专”金融案，引发了80年代日本的泡沫经济，从而引发了金融危机，不及影响日本
6、的经济秩序，更是震撼了全球金融业的稳定。对于房地产金融参与者也有巨大的影响，可能会导致开发商的破产，消费的亏空，当然最受影响的还是银行。特别是在中国，银行几乎成为房地产融资的唯一承担者，一旦产生房地产金融风险，银行贷出去的资金无法收回，会产生银行坏账，其需要承担的损失是不可估计的。时下，美国次级房贷危机撼动了全球平稳的经济秩序，引发了全球性金融危机。结合中国的情况，我们不得不开始担心，在房地产经济快速发展道路上也会出现类似美国的这种情况。中国的房地产形势持续走高，部分地区还出现了房地产热，房价与实际价值不符，形成的房地产经济泡沫，一旦泡沫破灭就会引发很大的危机，同时，银行为了获得既得利益，还在
7、不断的扩大房贷，这种情况，不得不令人担心。对此，我们一定要加大对于房地金融业的监管，尤其是银行对于房地产金融风险的监管。充分借鉴美国次级房贷危机的经验，加强对于房地产金融的宏观调控，尤其是加大房地产金融风险的危机防范机制的建设，尽量减小甚至化解房地产金融风险的影响。3、房地产金融风险的成因一是融资渠道单一 ，我国的房地产金融市场上主宰房地产信贷业务的就是银行。商业银行成为我国房地产资金的主要提供者，主宰着我国房地产业运行的全过程，成为房地产金融业的一方霸主，而其它的房地产金融融资方式，如房地产债卷等尚处于起步阶段，还很幼小，还不足以与银行这个老大哥相平衡制约。当一个东西失去了制约平衡的他物，就
8、会变得不太健康平行，所以，这样的房地产金融融资体系不利于房地产金融的健康稳定发展，容易造成一些信托机构的风险。二是没有有效的金融监管体系，由于，我国的房地产金融业起步较晚，所以对于房地产金融的一些法律法规的建设还不够健全，对于房地产金融体系的监督不够有效。除了商业银行法中有关于银行设立和资金运用的一些法律规定以外，我们基本上没有明确的房地产金融法律监督机构和法律条文。同时，一些关于房地产金融的法律规定缺乏可操作性，尤其是住房贷款中的部分按揭和抵押贷款证劵化的问题。这要求我们有必要加强对于房地产金融的法律法规的健全和完善，为房地产金融的运作提供一个好的法律环境，以实施有效的金融监管，来预防房地产
9、金融的法律风险。三是个人信用体系不完善到目前为止，我国还没有建立一个有效的制度以对于公民的信用等级进行评定，为房地产金融中的消费主体和投资主体的资格提供一个统一，客观的标准。这使得，房地产金融信贷机构对于贷款人的信用资格无从考究，银行贷款的安全性受到了严重的威胁，同时，也容易造成房地产信用风险。所以我们要对房地产业进行金融风险控制及对策进行探索及分析。二、从金融学的角度分析房地产业金融风险控制面对我国房地产业发展的现实，金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化
10、信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。 1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目
11、都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力
12、强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域
13、结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。 3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。中国的房地
14、产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私
15、企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。 4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2
16、001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月，国家发布了关于修改住房公积金管理条例的决定，改
17、革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。 5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约78年。但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这
18、种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作，年内即将运行。 目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其
19、按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。 6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后，外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，通过直接投资经营房
20、地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住
21、房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验，而我国却相差甚远。再次，国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。三、从制度角度分析我国房地产金融风险控制措施1、加强政府对于房地产金融的宏观调控
22、，以降低房地产金融风险。由于市场经济的调节作用具有自发性、盲目性和滞后性的特点，因此，为了使房地产经济更好更稳定的发展，政府有必要加强对于房地产业的宏观调控，以加强房地产的前瞻性和科学性，促进房地产业监管的改善，全面提高宏观调控能力。力图避免房地产泡沫的产生，使得房地产经济走上一条健康稳定的发展道路。首先我们要加强对于房地产市场的信息系统以及预警系统的建立，建设全面的房地产市场信息系统，使得市场与政府的信息对称。要及时、准确、全面地采集房地产市场的数据，对其进行准确地分析，同时要及时地对外发布信息，力求市场与政府的信息平衡，使政府全面及时地了解房地产市场的动态，对于房地产市场做出准确的调整，为
23、房地产预警系统的建立奠定基础，同时，也能够更好地引导房地产市场的运行。其次，政府要制定相关的政策及法规，以引导土地持有人正确合理地分配运用土地，使得土地资源用到实处，加大土地的利用率，不浪费土地资源。 2、融资渠道的多元化，利用房地产证券化防范房地产金融风险。我们必须加强对于房地产金融信贷规模的控制，同时，也要鼓励房地产融资渠道的多元化，通过房地产融资渠道多元化来减轻银行的风险压力，切实改变银行房地产金融霸主的局面。我们在立足本国国情的前提下，可吸收学习西方先进的房地产金融融资方式，使得我们的融资渠道多元化。例如房地产证券化的实施，即房地产抵押债券以及投资权益的证券化。房地产证劵化的实施有利于
24、金融机构将风险权数高的资产出售出去，选择投资风险权数低的资产，充分提高资本的充足率水平，以有效地降低房地产参与主体的风险，使得房地产金融健康有序的发展。3、完善房地产金融的法制建设，以控制房地产金融风险。要全面加强房地产金融的法制建设，完善对于房地产金融的法律监管体系的建立健全，为房地产市场的良性运作建立一个良好的法律环境。同时，要根据市场运行的规律和本国国情，制定适合于房地产市场健康有序发展的政策、法规，要有科学性和前瞻性，促进房地产业稳定全面的发展，降低房地产金融风险。4、着力建设信用制度，以防范房地产金融风险。目前，我国主要的房地产风险就是信用风险，我们的信用基础还很脆弱，信用风险已经严
25、重影响了房地产金融市场的正常运作。我们应该着力建设相关的信用制度，以规范房地产市场主体的信用行为。建立一个有效的权威的信用等级制度，不但是为信贷系统的运作提供信用标准，更是为了提高民众的信用意识，规范民众的信用行为，净化我国的信用环境，真正地促进信用风险的防范与化解。四、防范金融风险、促进发的产业健康发展的政策和建议 面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，例如，试办外国人士
26、住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战，国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一，贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状，增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更
27、高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。五、结论 房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;同时，房地产又是人们生活的必需品，具有稀缺性、固定性、多样性、高价性等特点。对房地产进行投资、开发、经营、管理、服务的行业就是房地产业，房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。随着国民经济的发展，金融创新和社会开放程度的加深，以及房地产市场的发展，使得房地产金
28、融风险的概率相应提高，这时刻危害着我国经济持续健康的发展。为了促进房地产市场的发展，从而为建设有中国特色的现代化国家奠定基础，我们要加强对金融体系监管和调控，加强对于房地产金融风险控制，开发多种形式的房地产金融融资形式，以公共承担房地产金融风险，以适应变化了的市场经济环境，促进我国国民经济健康有序的发展，努力把握竞争主动权，让我国房地产业平稳、快速、健康房展！ 参考文献：1、 刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长J.中国房地产金融。 2、 谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析J.浦东房地产。 3、 魏雅华.楼市降价“大逃亡会出现吗？中国房地产报。4、 朱晓刚,杨小雄,周书
29、祥.中国房地产价格非理性增长的动防剖析及对策建议、改革与战略。毕业论文答辩开场白尊敬的主持人、评委老师：早上好，我是09春行政管理本科的学生xxx。我的毕业论文题目是论我国城市公共物品及其供给，指导老师是xxx老师。我的论文从确定题目、拟定提纲到完成初稿、二稿、三稿到最后的定稿，得到了x老师的精心指导，使我很快掌握了论文的写作方法，并在较短的时间内完成了论文的写作。不论今天答辩的结果如何，我都会由衷的感谢指导老师的辛勤劳动，感谢各位评委老师的批评指正。首先，我想谈谈这个毕业论文设计的目的及意义。随着全球经济一体化的突飞猛进,国家之间的经济界限渐趋模糊,但却使国家次级的经济形式城市经济的重要性日
30、渐突出起来,城市之间的竞争正成为国家之间竞争的重要依托。世界各国(地区)政府都正积极致力于培育和提高城市竞争力,而城市公共物品的供给则是推动城市竞争力提高的重要因素,城市公共物品的供给理所当然地受到了各国(地区)政府的高度重视。在二十一世纪的今天,城市化不仅是我国经济增长的一个支撑点,也是增进国民福利的重要手段,若处理不当则会成为我国经济持续高速发展的障碍。未来10几年,中国城市化将进入从40%发展到70%的国际公认的加速发展时期。随着中国城市化进程的日益加快,如何在新的形势下,实现城市公共物品有效地供给以满足城市发展的需要,成为我们当前急需解决的重大问题。为此，研究我国城市公共物品的问题，具
31、有十分重要的理论和现实意义。于是最终将论文题目定为论我国城市公共物品及其供给。其次，说说文章的具体结构。论文阐述了城市公共物品的定义及特点，分析了我国城市公共物品供给不足的现状及城市公共物品供给方式，着重探讨目前提高我国城市公共物品供给的方法：树立“公共财政”观念,转变政府职能 ；加快投资融资体制的改革,加大对城市公共物品的投资 ；改进政府对公共物品生产的管制方法 ；发挥市场与社会的力量,形成供给主体多元化格局等。只有切实做好对城市公共物品的供给，才能使公共物品满足城市公众的需要，更有效地为社会和民众服务。唯有如此，和谐社会的建设才会事半功倍。我想谈谈这篇论文存在的不足：限于各种条件的制约，使得本论文对城市公共物品的供给方式探索不够深入，还需要继续进行思考和探索。最后，再次感谢x老师在我的毕业论文写作过程中所给与的悉心帮助与指导；其次我要感谢各位专业老师在这两年来我的教育与培养，使我初步掌握了行政管理专业的基本知识，还要感谢本专业同学对我的关心与支持，和你们生活在一起的日子很快乐！也很难忘！恳请各位老师、同学们进行批评指正。谢谢大家！
