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1、i三房地产经济波动与金融风险防询IS引言：我国房地产发展越来越快，已经发展成为我国国民经济的重要支柱，可以推动我国经济的整体发展和进步，房地产行业由于资金比较密集，和我国金融行业有很紧密的联系，所以房地产行业是否能够稳定发展将会影响到我国金融体系的稳定性，因此对房地产经济波动和金融风险防范措施进行分析和研究具有十分重要的意义和价值。1 .房地产金融风险分类1.1 金融机构风险金融机构风险主要是指金融机构在管理房地产的相关贷款时，由于在操作方面的问题，会引发一定的风险。众所周知，房地产贷款周期一般时间比较长，但是金融机构给房地产提供的借款流转时间却比较短，会大大影响资金的流动性，加重经济方面的风
2、险和损失1。1.2 抵押风险抵押风险主要来自于抵押贷款中资本的损失，为了保护金融机构的利益，如果在抵押贷款的过程中出现违规情况，比如抵押品不是借款人的所有，那么在处理抵押品时就会对金融机构的经营环境或者资金方面带来损失。1. 3环境风险环境风险主要指的是由于一些房地产或者国家相关货币政策的变化，导致金融机构的经营环境产生相关的变化，从而对金融机构的发展产生一定的风险。借款人风险主要指的是在还贷款期间，借款人无法按时偿还贷款引发的风险。比如，如果借款人在还贷款的期间，房地产价格有了大幅度的下降，借款人为了保护自身的利益，就会拒绝偿还贷款，从而造成违约的情况。同时，如果借款人在拿到贷款之后出现了破
3、产等情况,丧失偿还债务的能力，也会发生一定的风险。2.房地产出现经济发展波动的原因2.1 经济环境房地产出现经济波动的原因中，最重要的因素在于经济环境的变化。这里的经济环境主要指的是房地产生存和发展过程中的宏观经济环境，比如我国房地产的供需关系以及房地产的投资回报率、房地产市场经济、我国社会发展的结构变化、我国土地资源管理的相关政策、财政管理政策和货币政策等，都会造成房地产经济出现波动。2.2 城市发展和政策因素一个城市具体的发展和规划也会影响房地产经济发展出现波动，房地产的快速发展可以在很大程度上改善城市的环境，完善城市的功能，对我国城市化的进程有很大的推动作用，可以说房地产的发展直接推动我
4、国的城市化进程，是我国城市发展和进步的经济保隙。因此城市发展与房地产的经济发展具有十分重要的联系，如果城市的发展比较得当，那么也会推动房地产行业的快速发展，但是如果城市发展出现问题，也会对房地产的发展和进步带来一定的负面影响。除此之外，政府的相关政策也是影响房地产经济波动的重要原因，近些年来，我国为了推动城市房地产经济的快速发展，房管局等相关部门出台了一系列的政策来对土地资源进行一定的控制和管理。2. 3融资渠道因素房地产行业要想得到更好的发展，必须要有足够的金融支持。经过相关调查和研究发现，近年来房地产行业重要的融资来源于银行的贷款，相关的融资渠道不够多元化，这样会给银行带来潜在的投资风险和
5、压力。2.4市场供求关系变化房地产行业与住房者之间有十分密切的供需关系，而这种市场的供求关系是保证房地产能够得到良好发展的动力和前提。购房者跟房地产之间的供求关系一直处在动态的变化当中，由于我国市场的劳动力比较密集，资金流转也比较丰富，将会直接或者间接影响到这种供需关系，从而产生房地产经济的波动2。2. 5相应的法律法规不健全这些年来，虽然我国房地产金融市场一直在高速的发展和进步，但是相应的法律法规却不健全，并没有建立支撑房地产的相关制度。目前我国仅有的一些法律法规都是针对房地产经济活动实践的一些总结，在立法方面不够及时，并且不同地方的立法标准也不够统一，存在结构模糊的问题，缺乏实践性。随着全
6、球金融创新力度的不断加大，面对房地产金融结构的监管难度也在提升，我国房地产金融机构的相关法律法规制度无法顺应金融创新的需求，导致监管中很容易出现问题，缺乏自我约束力，大大增加了房地产业面临的金融风险。2.6商业银行管理存在问题我国的房地产业由于聚集了大量的资金，对于银行的依赖性很大，一旦商业银行出现问题，极容易波及到房地产。目前大多数商业银行在对房地产业发放信贷的过程中，由于对于房地产的回报率比较高，经常盲目追求信贷的规模，降低客户资质评定的门槛，甚至有些商业银行对于房地产业客户的信用等级没有严格的审查，大部分审查只是表面功夫，盲目相信企业的资料，对于企业相关手续的审核和监督比较模糊，极容易形
7、成金融风险。一旦发生挪用贷款的违规行为，极容易导致资金无法归还贷款，大大增加了商业银行的坏账，从而波及到整个金融业。3.房地产经济波动和金融风险防范对策3.1 投资政策的合理调整首先，目前我国的金融经济一直在快速发展，金融体系也逐渐从分业的经营转变为混业的经营模式。当前这个大环境下，分业经营的管理模式已经无法满足时代的需求，为了提高房地产金融风险的防范效果，必须要对目前的金融监管制度进行完善。首先，强化相关部门的监督和管理职能，为房地产金融的稳定发展奠定基础。其次，在规范投资规模方面应该建立完善的房地产投资政策，对传统的投资规模和政策给予优化，建立统一的政府投资标准，才能够促进房地产行业的规范
8、化和稳定化发展。最后，对于金融机构要进行严格的管理，如果发现不合规的现象，政府部门要及时进行惩处，不合格的商户及时停止营业，避免发生金融方面的危机。此外，为了实现房地产经济环境的稳定发展，必须要结合目前市场的具体发展情况，了解不同的投资行为会对房地产的经济状态产生哪些重大的影响。对具体的产权进行明确的规定，根据不同的发展状况对金融风险进行及时地规避，调控投资规模，保证房地产投资的规模和方式能够与我国目前的经济发展状况相符合。同时，对于房地产的投资主体要进行相应的调整。要考虑到房地产的回报跟房地产经济之间的关系，只有选择合适的投资主体，才有增加投资成功的可能性。因此在选择房地产投资的主体时，必须
9、要明确双方的权利和责任，特别是产权方面要考虑到房地产的发展规模要与目前我国的市场经济发展水平相适应，建立规范的投资政策，为房地产的相关投资行为进行制度上的约束和调整，维护房地产的投资秩序，从而促进房地产行业的稳步可持续发展，避免出现金融方面的风险3o3. 2房地产价格管控优化在房地产市场发展的过程中，房地产行业逐渐意识到人们对于住房已经不仅仅停留在住房的环境以及相应配套设施层面，人们更多的开始注重房地产服务是否能够做到专业化以及细致化。近些年来我国经济快速发展，城镇化的步伐也越来越快,各地商品房的价格也在逐年上涨。如果房地产的价格管控无法做到合理，那么会大大影响房屋的居住力，从而影响我国社会的
10、和谐稳定4。所以为了推动房地产市场的发展，提高房地产行业的经济效益，更好的促进我国社会经济的建设，必须要对房地产的价格波动情况进行全面的剖析和了解，控制价格的波动在一个合理的范围之内。这样当房地产的价格在合理范围之外波动时，政府相关部门应该对房地产的价格进行适时的管控和优化，从而让房地产的价格调整到合理的范围之内。通过有效的政策调整来让房地产的经济回归到正常范围内，避免产生较大的金融风险。在对房地产价格进行管控的过程中，无论是哪种调整方式，都应该始终围绕着投资主体来展开，从而为房地产经济的发展奠定坚实的步伐。3.3 法律体系的持续完善为了更好的防范房地产经济波动带来的金融风险，必须要对相关的法
11、律法规进行及时的完善。政府相关部门要对房地产经济进行全面的分析和评估，在能够保证房地产经济稳步发展的基础上，对目前己有的法律法规体系进行持续的完善,确保该法律法规能够有效地针对房地产目前存在的金融风险进行及时的规范。根据各地不同的情况，出台针对性的法律法规,从而为房地产市场的发展做好规划。在实施相关法律法规的基础上，要遵循宽松的原则，主要目的是为了提高房地产行业应对金融风险的能力。其次，要学习国际上比较先进的房地产金融市场的法律法规体系，建立符合我国国情的房地产金融的法律体系。比如，国外在证明个人收入时，通常使用借款人完税证明，但是我国却没有比较完善的借款人信用审查体系，因此很容易出现借款人开
12、虚假工资证明提供给银行，从而骗取银行的按揭贷款，这种方式存在非常大的信用风险。我国应该建立比较完善的个人信用评估体系，无论是银行卡还是信用卡、税务方面都要能够完整的审查个人账户，保证银行在发放住房抵押贷款时，能够全面了解该用户的信用信息。同时，健全房地产中关于信贷的相关法律法规，目前我国关于房地产金融监管方面大部分采取商业银行法中的相关规定，并没有针对性的房地产金融规范。因此应该明确开发商的权利和义务，并且按照相关的法律法规进行认真的履行，才能够加强房地产住房方面的保障5。除此之外，目前我国的法律法规对于生活必需住房在鉴定方面不够明确，因此贷款人在偿还银行贷款的过程中，经常会出现恶意拖款甚至不
13、还贷款的可能性,增加了银行贷款方面的风险。因此要借鉴其他发达国家对于住房保障体系相关法律法规的建立，制定关于住房保障的法律法规，完善住房保障法，从而构建和谐的房地产市场氛围。3.4 融资渠道的多元化发展为了拓展融资的渠道，房地产企业必须要改变传统单一的融资方式，针对房地产经济发展的不同情况，根据不同的金融政策以及具体的货币政策做出不同的发展方案，推动金融部门朝着多样化，综合化的方向来发展。同时，可以针对性的取消一些服务的收费，降低实体产业的成本，从而使得金融资本平稳的过渡到实体化的领域。无论是在规避金融风险还是人才管理方面，提高专业性，利用专业技术扩大金融投资的渠道，推动经济金融化的发展。在相
14、关部门的指导下，加强金融业务方面的监督机制，管理融资过程中的各项行为，对金融产品和融资的流程进行全方位的科学管理和控制，避免出现不良的金融行为引起经济方面不正常的波动，从而阻碍房地产行业的稳定发展。此外，针对我国目前房地产经济融资渠道比较单一的问题，可以建立一个比较成熟的房地产金融市场，让房地产行业可以有直接接触金融的机会。通过发行股票来改善资本的结构，实现多元化的融资渠道，通过吸引社会投资的方式来分散房地产业中的金融风险。除此之外，可以推进一些具有发展潜力的融资渠道。比如信托融资，其所有人将资金委托给信托公司，信托公司通过专业的理财方式来投资房地产企业，以此获取收益，这种融资方式存在很强的灵
15、活性，用户可以按照自己的需要来灵活的参加投资，并且在筹集资金方面时间非常短，在房地产投资的过程中比较专业,可以很好的发挥信托公司的专业性。还可以采取债券的融资方式，是由房地产通过一定的法律法规程序向社会发行一些书面权利的凭证，自己作为债务人可以保证股本不会被稀释，并且融资的成本很低。另外，也可以采取房地产股票融资的方式，按照相关的法律法规公开的发行股票，在证券交易所挂牌交易，这种方法可以提高公司的公信度，也可以保证上市公司得到长远的发展6。3.5 房地产金融体系的持续完善目前我国房地产的金融体系存在很多问题，无论是在系统还是个人征信方面都不够完善。相关部门因此必须要考虑到房地产、经济、金融体系
16、方面的问题，重视房地产金融体系的持续完善，加强在系统完善方面的投入，采用先进的互联网信息技术，了解到房地产价格和市场供求关系之间的问题，为金融体系的完善提供有效的信息数据,拓宽融资的渠道，才能够积极分散房地产金融方面的风险,规范个人的征信系统。同时为了避免个人违约的问题，金融机构应该加强个人征信体制方面的建设，完善个人的信用信息，才能够提高自身的管理水平，对传统的经营管理模式进行及时的改革。在风险管理方面加大投入，对潜在的金融风险进行及时的预判和防范7。此外，政府相关部门应该调整货币政策，改善房地产经济发展的环境，避免由于经济环境的变化而导致房地产行业的金融风险。完善房地产金融体系，采用宏观调
17、控的方式提高房地产金融市场的透明度，对房地产的市场进行控制，提高房地产市场资金的利用率。同时，商业银行必须要认识到金融监管体系建立的重要性，对相关的政策要进行严格地贯彻和落实。在金融风险方面要及时做到识别规避，对贷款要加强科学的管理，通过科学分类管理来跟踪贷款的相关政策是否得到有效执行。房地产市场要规范相关的金融行为，为房地产的金融发展建立一个比较和谐稳定的经济市场8。最后，在完善法律体系的过程中，要重视金融产品的创新，建立一个符合我国国情的，能够协调发展的房地产金融体系。在对待房屋开发时，要根据不同的房屋开发的目的实施不同的政策，比如为比较贫困的人群建设的廉租房要由政府来划拨相应的资金，对于
18、普通的商品用房则要给予针对性的金融政策，可以开放一些融资渠道，但是对于一些高档住房或者别墅，要规定房地产开发企业只能用自有资金来购置所需要的土地，从而完成土地的前期开发。根据不同收入居民的购买能力引导住房消费，保证能够满足人们正常的住房需求，避免房地产市场出现大起大落。对于不同年龄、不同收入的人群，要研窕开发更有针对性的住房信贷产品。3.6 加强商业银行的内部管理首先，商业银行必须要遵循关于房地产相关信贷的法律规定，提高工作人员的风险意识，强化自身对于金融风险的抵御和管理能力，建立科学完善的金融风险评估体系，做到风险的提前预警。不断调整房地产信贷产品的规模和比例，对于房地产的贷款项目要进行严格
19、的管理，按照相关的标准严格审核房地产贷款项目的相关信息。在贷款前应该通过各种渠道严格审查企业的资质，无论是房地产的自身资质能力还是抵押资产都要进行严格审查，确保资料的准确性，充分评估该房地产企业是否有能力后续归还贷款。在批准贷款之后，要追踪后期的贷款流向，做到专款专用。时刻关注和追踪贷款的后期运行情况，加强贷后管理，一旦发现房地产项目运行的过程中有风险，或者房地产企业的资质不够，银行有权收回该贷款。其次，要加强银行内部员工的管理，定时在银行内部开展专项培训，优化目前的人才培训流程和内容，提高银行员工的专业素质和能力。通过学习和培训提高员工对于国内外的房地产市场的了解度，借鉴成熟企业的人力资源管理经验，完善人力资源绩效考核制度，明确每个岗位的工作职责和内容，提高银行内部对房地产金融项目相关材料的审查能力和力度。提倡员工加强学习，在银行内部营造积极向上的氛围，提高员工工作的积极性和热情，严禁违法违规行为，一旦发现违规行为，要严厉惩处，从而降低发生金融风险的可能性。结语:综上所述，房地产经济波动和金融体系之间存在十分密切的联系，有关部门必须要意识到房地产出现经济波动的原因，同时要合理调整投资政策，管控优化房地产价格，持续完善法律体系，多元化发展融资渠道，持续完善房地产金融体系，提高金融市场的综合能力，这样才能够帮助房地产平稳的发展，稳定市场，推动我国社会经济的发展。
