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2、产”。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见实施以后，“双轨制”下房地产信贷面临的主要风险是“膨胀房产”风险。关键词：膨胀房产 双轨制 房贷风险一、房地产市场的“双轨制”运行特征 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是自1994年住房体制改革启动以来，以国务院名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。1994年7月，国务院颁布关于深化城镇住房制度改革的决定，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向，住房制度改革初步启动。“主要内容是全面建立公积金制度、低价出售公有住房、将原安居工程转为经济适用房等”。1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中
3、提出停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。2007年8月1日国务院常务会议，讨论并原则通过的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(以下简称意见)，一是保障类住房受益群体扩大，由“最低收入”扩大到“低收入”；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5提高到10。通过“解困”住房体制运作架构的细化，进一步完善了“政府+市场”的双轨模式，避免可能出现的单一“重市场”的住房体制发展趋向。二、“双轨制”运行与房地产市场“膨胀房产
4、”的房价上涨意见是适应现实房价过高，房价不断上涨，中低端住房需求难以实现的条件下，为解决城市低收入家庭住房困难出台的。意见“双轨模式”中的“保低放高”特征反映到房地产市场的未来走势，短期上看，一方面，有助于低端房地产需求得到较快满足。低端房价上涨动力、低收入家庭的住房困难、信贷压力将得到有效缓解；另一方面，由于对高端房地产市场的过度开放，会更加刺激高端房产价格的快速上涨，不利于当前对高端房产价格过快上涨的调控性抑制。远期上看，伴随着小面积、低收入家庭住房居住需求的解决，低端需求向高端需求的转化压力被释放，大面积、高收入家庭的居住需求压力将得到缓解。这将缓解居住需求促成房价上涨的动力。但对于目前
5、的高端“膨胀房产”投资、投机市场的房价走势来说，却无异于“松绑”。原因在于，房地产市场之中，作为投资、投机资本载体的”膨胀房产“商品使用属性已经发生了根本变化。投资、投机房地产商品市场经营并非需求决定而是效益决定。只要利益形成需要且这种需要又是可以实现的，资本的所有者就会进一步增加房地产市场的投资并促其实现，而不论其房地产商品的价格是高位的还是低位的。2005年以来国内房地产市场持续不断的高价位、大幅度上行越调越高的原因便在于此。房地产商品的可投资性与可投机性看中的是房地产价格的投机回报高低与实现的可能性大小，而非房地产商品的价格贵贱。该形态的房产已不再是传统意义上的用于居住、使用功能，而是在
6、特定市场环境下派生、升华为博取利润的手段。因而这种“松绑”为房地产市场的投资、炒作、套利；投机、炒作、套取银行信贷提供了更大的活动空间。三、“膨胀房产”房价高速上涨的房地产信贷风险当前，中国房地产信贷风险同上世纪的日本、南韩、新加坡、香港房地产信贷危机一样，风险积聚在“膨胀房产”上。伴随着房地产价格的多年膨胀，这类房产绝大部分已偏离其自身的基础价值，拖进大量的房地产信贷，其中的保值性、增值性、抗跌性又很差，并且还在继续上涨。此类房产大致有两种，一是经过多年的房价上涨由原本中、低价位的房产上升为高端房产并继续上涨的“二手”楼盘；二是新开发的与前述“二手”楼盘功能、位置、价位相近继续领涨的部分。伴
7、随着房地产价格的上涨的利好消息，“膨胀房产”价格的高位运行，市场泡沫的逐步放大，房地产金融风险也在扩大，“膨胀房产”信贷风险已经成为房地产信贷调控必须面对的主要问题。住房需求与投资、投机需求的转化，房地产用于居住属性的变化，使房地产商品的性价比在不断地缩小，投资属性上升，相比其不断上升的信贷规模，“膨胀房产”已然成为与股票、浮利基金(符号资产、记账资产)没什么两样的商业投资载体。现行的商业银行信贷制度动辄以百万、上千万的房贷去支持房地产投机与炒作，无异于运用金融信贷去支持人们炒作股票和基金。无论股票、基金还是房产炒作的原理是相通的，都是将一个原本不具备高价值属性的低价值、较低价值的商品通过炒作
8、抬高为高价值商品，以便通过资本市场(股票、证券、银行、拆借等市场)套进远高于其资产价值的货币、信贷资金，通过非诚信、欺骗诚信，进而将到期不能偿付的缩水资产转嫁给资本市场投资人的债务抵偿过程。诚然，无论是房地产炒作中的“ABC”直线模式还是“ABC”循环模式，只要这种炒作具有足够的资金或是拥有一个较为持续、充足的资金来源并且被套进时有利可图，这种炒作便可以长期地持续下去。房地产市场的繁荣与炒作与大量的房地产信贷融资是分不开的。特别是当前大基数、高价位、快速上涨的情况下，每年数以千、万亿计的房地产信贷被吸入房地产市场。据统计，2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17
9、.78，占GDP的8.6。房地产金融在金融中的地位也越来越重要。2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84，与GDP的比率为16.75。有调查表明，中国房地产开发企业资金的60以上来自银行。一旦市场出现逆转，房地产市场产品的周期性及房地产市场的高风险性，就会将住房按揭贷款风险随时显现出来。四、“膨胀房产”房价高速上涨的房地产信贷风险规避方法大基数、高价位及其房价的高速上涨的“膨胀房产”信贷风险及其解决方法是当前房地产宏观调控之中的主要问题，投机炒作、哄抬房价、捂盘惜售、屯积房源、有价无市大多发生在此类房产上，历来为房地产炒作投机的动力、房地产信贷危机的宿
10、源。房地产市场宏观调控、抑制房价上涨、规避金融风险必须着力解决这一问题。具体的指导思想是房地产市场的金融调控，一是要针对房地产市场中“膨胀房产”的大基数、高端、高价具有相对明确的指向性，二是要有秩序地合理调价，打击投机炒作、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为。三是要有针对性地加大对大基数、高端、高价、高上涨“膨胀房产”继续上涨的打击力度。由于“膨胀房产”大多属于高端高档房产，因此通过调控高端高档房产即可达到监督控制“膨胀房产”的目的。具体实施上，一是房地产市场宏观调控措施的制定与落实应适当减少对高端房产价格的认可，建立健全严格规范的的资产评估制度，客观、公正、实事求是地评定高端房地产真实价格，防
11、范价格虚假给房地产信贷造成的风险；二是对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力度；三是房地产市场宏观调控措施的制定与落实应适当减少对高端房产价格上涨幅度的认可，防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等“膨胀房产”手段套取房地产贷款，形成房产价格上调信贷幅度对房地产价格上涨幅度的抑制作用，结束目前的“开发商涨价银行出钱”的被动局面；四是建立健全更加严格的高端、高价、高幅度上涨房产的信贷责任制度，进一步规范高端、高价、高幅度上涨房产的信贷责任，堵住“膨胀房产”信贷管理漏洞，防止盲目跟进
12、和集中过度授信，“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。其他参考文献Baker, Sheridan. The Practical Stylist. 6th ed. New York: Harper & Row, 1985.Flesch, Rudolf. The Art of Plain Talk. New York: Harper & Brothers, 1946.Gowers, Ernest. The Complete Plain Words. London: Penguin Books, 1987.Snell-Hornby, Mary. Translation Studies: An In
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