银行信贷审查指引.doc

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1、银行信贷审查指引 目 录 第一部分 借款主体的合法性审查 一、法人借款主体审查 二、自然人借款主体审查 三、个体工商户借款主体审查 四、其他经济组织借款主体审查 五、对承包、租赁等经营形式企业的审查 六、禁止发放贷款的情形 第二部分 担保的合法性审查 一、保证担保 二、抵押担保 三、质押担保 四、有关担保的特殊规定 第三部分 部分信贷业务的法律审查 一、个人住房贷款 二、汽车消费贷款 三、教育助学贷款 四、凭证式国债质押贷款 五、单位定期存单质押贷款 六、收费权质押贷款 七、证券公司股票质押贷款 八、出口退税账户托管贷款 九、应收账款融资业务 十、城市土地开发贷款 十一、商品房开发项目贷款 十

2、二、高等学校房地产贷款 十三、扶贫贴息贷款 十四、国内银团贷款 十五、封闭贷款 十六、委托贷款 1 十七、单位活期存款账户透支 十八、可循环使用信用额度 十九、商业汇票银行承兑业务 二十、票据贴现业务 二十一、对外出具贷款承诺函 二十二、国内担保业务 二十三、外汇担保项下人民币贷款 二十四、集团客户信贷业务 二十五、借新还旧贷款 二十六、项目贷款 第四部分 信贷合同的法律审查 一、对形式要件的审查 二、对合同内容的审查 三、对代理关系的审查 四、对合同生效时间的审查 为有效防范信贷法律风险，充分保障农业银行信贷资产安全，根据我国现行法律、法规、行 政规章以及我行内部规章制度，结合农业银行信贷法

3、律审查工作实际情况，制定本指引。 第一部分 借款主体的合法性审查 贷款通则规定，借款人应当是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业 法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自 然人。 一、法人借款主体审查。 （一）法人及借款主体资格。 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 法人分为企业法人、机关法人、事业法人和社会团体法人。法人借款主体仅包括企业法人和 事业法人。 借款人为法人的，必须严格审查其提交的营业执照、税务登记证明、组织机构代码证、贷款 卡（证）等有权部门出具的证明文件，确定其是否具有独立的

4、法人资格和借款主体资格。对 于特殊行业的企业，还应审查有权部门颁发的特殊行业生产经营许可证、企业资质等级证书， 或有权政府部门的授权文件。 （二）主体资格证明文件。 审查中应注意借款人的主体资格证明文件是否合法、有效以及是否存在瑕疵，具体注意事项 如下： 1、企业法人营业执照（事业法人登记证书） 、税务登记证明、组织机构代码证、贷款卡（证） 等法律证明文件应在有效期限内办理年检手续，上述证照不存在被吊销、注销、声明作废等 情况。 2 2、上述证明文件的正本、副本具为原件，有同等法律效力，复印件必须与原件核对后由调查 岗签字或加盖印章后方可作为证明文件。 3、 法定代表人的身份证、 法定代表人身

5、份证明书上记载的姓名应当与营业执照上的记载相符。 （三）企业法人注册资金。 注册资金是指企业法人在工商行政管理部门登记的出资额。出资人仅以出资额为限对外承 担民事责任。因此，银行应当审查企业法人注册资本的真实性，核实其到位情况，防止出资 人虚假出资和抽逃出资。具体需要注意的问题有： 1、 以货币方式出资的，应审查出资人的注册验资情况。 2、以实物和无形资产出资的，出资资产应当经过有资格的资产评估机构评估，并办理合法有 效的产权转移手续。 3、 公司法规定，以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过公司注册资本的百 分之二十，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 4、 公司可以依法增加或减

6、少注册资本，公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限 额。股东可以依法转让出资。 （四）“三资”企业注册资本。 1、 中外合资经营企业法规定，在合营企业的注册资本中，外国合营者的投资比例一般不 低于 25%。合营者的注册资本如果转让必须经合营各方同意。 2、 中外合作企业法规定，在依法取得中国法人资格的合作企业中，外国合作者的投资一 般不低于合作企业注册资本的。中外合作者应当依照法律、法规的规定和合作企业合 同的约定，如期履行义务。一方转让其在合作企业合同中的全部或者部分权利、义务的，必 须经他方同意，并报审查批准机关批准。 3、 外资企业法及其实施细则规定，外国投资者缴付出资的期限应当在

7、设立外资企业申请 书和外资企业章程中载明。外国投资者可以分期缴付出资，但最后一期出资应当在营业执照 签发之日起年内缴清。第一期出资不得少于外国投资者认缴出资额的，并应当在外 资企业营业执照签发之日起天内缴清。注册资本的增加、转让，须经审批机关批准，并 向工商行政管理机关办理变更登记手续。 4、 外资企业法及其实施细则规定，外资企业的注册资本要与其经营规模相适应，注册资 本与投资总额的比例应当符合中国的有关规定。 （五）借款人的章程及董事会、股东（大）会决议。 1、借款企业产权明晰，法人治理结构完善。 2、董事会、股东（大）会决议符合章程规定的生效条件，董事签名真实。 二、自然人借款主体审查 贷

8、款通则规定，借款人应当是具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然 人。 （一）完全民事行为能力人的要件。 1、年满 18 周岁，或者虽不满 18 周岁，但以自己的劳动收入为主要生活来源，并能维持当地 群众一般生活水平，年满 16 周岁的公民； 2、精神状况、智力水平正常； 3、能独立进行民事活动。 （二）主体资格证明文件。 3 自然人作为借款人的，身份证明必须真实有效。有效身份证明包括居民身份证、户口簿、军 官证、警官证、文职干部证、士兵证、护照、港澳台同胞回乡证等符合法律、行政法规以及 国家有关规定的身份证件。银行主要审查该身份证明的名称、有效期、发证机关等事项，并 审核其真实性。

9、 （三）有关借款主体的特殊规定。 1、人民银行个人住房贷款管理办法规定，个人住房贷款借款人须为具有城镇常住户口或 有效居留身份的完全民事行为能力人。具有有效居留身份的外国人亦可向银行申请个人住房 贷款。 2、人民银行汽车消费贷款管理办法（试点办法） 规定，汽车消费贷款的自然人借款主 体为在中国境内有固定住所的中国公民。 3、人民银行助学贷款管理办法规定，助学贷款借款主体为高等学校在读学生（包括专科、 本科和研究生）或其直系亲属、法定监护人。若在校学生未满 18 周岁，应由其直系亲属或法 定监护人承贷。 三、个体工商户借款主体审查 （一）审查借款人的营业执照和生产经营许可证书，营业执照应当工商行

10、政管理部门办理年 检手续，无被吊销、注销、声明作废等情况。 （二）借款人经营特种行业的，应审查其行业主管行政部门审批证明或特许经营证件，有关 证件必须在有效期内。例如： 1、 经营旅店业、刻字业、信托寄卖业的，应出具所在地公安机关的审批证明及有权部门核 准的从业许可证等； 2、 从事机动车船客货运输的，应出具车船牌照、驾驶执照、保险凭证，有权部门核准从事 经营运输业的道路运输经营许可证水路运输许可证等； 、 3、从事饮食业、食品加工和销售业的，应出具食品卫生监督机关、质量技术监督部门核发 的生产及销售许可证； 4、从事海域水产养殖业、资源开采、工程设计、建筑修缮，药品、烟草销售的，应出具有 权

11、部门的许可证、批准文件或者资格证明； 5、从事制造和修理简易计量器具、黄金制品零售业、音像出版复制业、废旧金属收购业等 的，应出有权部门的许可证、批准文件或者资格证明。 （三）审查个体工商户的经营形式。 个体工商户个人经营的，其债务以个人财产承担，借款法律文书应由个体工商户本人签名 确认；家庭经营的，债务以家庭财产承担，应要求参加经营的全体家庭成员书面确认共同承 担偿还贷款责任。 四、其他经济组织借款主体审查 其他经济组织包括依法登记领取营业执照不具有法人资格的合伙企业、个人独资企业、联营 企业、中外合作企业、乡镇（街道、村办）企业。 （一）对合伙企业的审查。 合伙企业法规定，合伙企业是指在中

12、国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出 资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。 除全面审查合伙协议外，还应注意以下问题： 1、 经全体合伙人协商一致， 合伙人也可以用劳务出资， 其评估办法由全体合伙人协商确定。 4 2、合伙企业中不具有事务执行权的合伙人，不得擅自执行合伙企业的事务。在合伙企业作为 借款主体时，应注意其代表人是否有权代表企业申请借款，不具有事务执行权的合伙人无权 代表企业签署借款合同。 3、合伙期间发生亏损，退伙人仍须对其退伙时合伙财产不足清偿的债务负连带责任。合伙 企业发生退伙事由，退伙人应当对其退伙前已发生的合伙企业债务，与其他

13、合伙人承担连带 责任。 4、合伙企业解散后，原合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担连带责任，但债权人在五 年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。 （二）对个人独资企业的审查。 个人独资企业，是指依照个人独资企业法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产 为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。对个人独资 企业，应注意以下问题： 1、个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应 当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。在发放贷款之前要审查该企业是以个人财 产出资还是以家庭财产出资，以家庭财产出资的，其债务以家庭财产承担，应要求

14、其家庭成 员书面确认共同承担偿还贷款责任。 2、个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但 债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。 （三）对联营企业的审查。 民法通则规定，联营是指企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备 法人条件的经济实体（具备企业法人资格的应按照企业法人予以审查） 。审查时应注意以下问 题： 1、联营方的范围。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答的 规定，除企业法人和事业法人可以作为联营合同的主体外，个体工商户、农村承包经营户、 个人合伙， 以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者

15、事业法人联营的， 也可以成为联营合同的主体。 2、下列单位、组织不得作为联营合同的主体： （1）党政机关和隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、工会、共青团、妇联、文联、 科协和各种协会、学会及民主党派等； （2）企、事业法人的分支机构未经法人授权的。 3、联营的责任承担。按照联营形式划分，联营企业分为法人型联营企业、合伙型联营企业 和协作型联营企业。其中，法人型联营企业具备法人资格，由联营企业全部财产对外承担民 事责任；合伙型联营企业和协作型联营企业不具备法人资格，分别由联营各方按照出资比例 或者协议的约定，以各自所有的或者经营的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的 约定负连带责任

16、的，承担连带责任。 （四）对企业分支机构作为借款人的审查。 企业法人的分支机构不具备法人资格，不能够独立承担民事责任。法人分支机构作为借款 主体时，首先必须审查其营业执照和企业法人的书面授权，否则，不得对其发放贷款。同时， 还应当对其法人按照借款主体的要求进行审查。 五、从事特殊行业的有关规定 5 从事特殊行业的，应当取得有权政府部门的批准文件或核准颁发的从业许可证，且有关证照 必须在有效期内。例如： （一）开办制盐企业的，必须经省级盐业行政主管部门审查同意，报省、自治区、直辖市人 民政府批准。 （二）从事药品生产的企业，须报省级卫生行政管理部门审核批准并发给药品生产企业许 可证 。 （三）开

17、办农药生产企业（包括联营、设立分厂和非农药生产企业设立农药生产车间） ，应当 向国家经贸委申报核准。 （四）药品批发企业须具有所在地省、自治区、直辖市药品监督管理部门核发的药品经营 许可证 ；药品零售企业须具有所在地县级以上地方药品监督管理部门核发的药品经营许可 证 。 （五）开办烟草制品生产企业，必须经国务院烟草专卖行政主管部门批准，取得烟草专卖生 产企业许可证；经营烟草制品批发业务的企业，必须经国务院烟草专卖行政主管部门或者省 级烟草专卖行政主管部门批准，取得烟草专卖批发企业许可证；经营烟草制品零售业务的企 业或者个人，由县级烟草专卖行政主管部门审查批准发给烟草专卖零售许可证。 六、对承包

18、、租赁等特殊经营形式企业的审查 应全面审查借款人的章程、合伙协议、承包协议、租赁协议等法律文件，并注意以下问题： （一）企业经营管理方式。 （二）承包方或承租方的经营权限。 （三）贷款偿还责任的承担主体。 七、不得对借款人发放贷款的情形 （一）生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目的； （二）违反国家外汇管理规定的； （三）建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件的； （四）生产经营或投资项目未取得环境保护部门许可的； （五）在实行承包、租赁、联营、合并（兼并） 、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等 体制变更过程中，未清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应担保的； （六

19、）借款人已在贷款人同一辖区内其他同级机构取得贷款的； （七）用贷款进行股本权益性投资的(国家另有规定的除外)； （八）用贷款在有价证券、期货等方面从事投机经营的； （九）非依法取得经营房地产资格的借款人用贷款经营房地产业务；依法取得经营房地产业 务资格的借款人，用贷款从事房地产投机的； （十）用于财政性支出的； （十一）套取贷款用于借贷牟取非法收入的； （十二）虚假出资、抽逃出资以及股东未按法律规定或协议约定出资到位的； （十三）借款人存在“一套人马、多块牌子”且产权不清，管理混乱的； （十四）借款人有其他严重违法经营行为的； （十五）借款人发生重大诉讼，可能严重影响生产经营活动及偿债能力的；

20、 （十六）依照法律法规、规章制度不得发放贷款的其他情形。 6 第二部分 担保的合法性审查 担保法规定，担保分为保证、抵押、质押、留置和定金五种方式，与信贷业务有关的 担保主要是保证、抵押和质押。 一、保证担保 （一）保证人的资格。具有代为清偿债务能力的法人、公民或者依法登记领取营业执照不具 有法人资格的独资企业、合伙企业、联营企业、中外合作经营企业、乡镇（街道、村办）企 业以及从事经营活的社会团体可以作为保证人。 （二）下列主体不得作为保证人： 1、国家机关（经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外） ； 2、以公益为目的的事业单位、社会团体，包括学校、幼儿园、医院等； 3

21、、 企业法人的职能部门和无企业法人书面授权的分支机构。 （三）自然人保证主体的审查重点： 1、保证人具有完全民事行为能力； 2、保证人具有代为清偿债务的能力； 3、保证人姓名应与其有效身份证件上的姓名相一致； 4、保证人已婚的，尽可能要求其配偶同时提供保证担保，以避免在发生纠纷时难以分割保 证人的财产，降低保证人的代偿能力。 （四）法人、其它组织作为保证主体的审查重点： 1、已办理年检手续的营业执照副本、税务登记证； 2、企业章程或合伙、联营、合作等协议文书，验资证明； 3、股东名册或董事会名册、法定代表人身份证明； 4、组织机构代码证、贷款卡（证） ； 5、保证人是否有多块牌子； 6、保证人

22、与被保证人存在关联关系的，应注意保证人提供担保的合法性； 7、企业集团财务公司只能为该企业集团的成员单位提供贷款担保，不得为成员单位以外 的单位和个人提供担保。 （五）公司股东担保。 公司法规定，公司董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者 其他个人债务提供担保。目前，司法部门对上述规定有不同理解，为减少法律风险，应尽量 避免公司为其股东或者其他个人债务提供担保。若情况特殊，确需公司为其股东或者其他个 人债务提供担保的，必须注意把握以下三点： 1、公司为其股东担保的行为必须符合其公司章程的规定。 2、提供担保的公司应当出具合法有效的股东（大）会或董事会同意提供担保的书面文件， 被担保的股东不

23、应参加表决。 3、中国证券监督管理委员会关于上市公司为他人提供担保有关问题的通知规定，上市 公司不得以公司资产为本公司的股东、股东的控股公司、股东的附属企业或者个人债务提供 担保。 二、抵押担保 （一）抵押物的产权必须合法、清晰。抵押人必须对抵押物享有无争议的所有权或经营管 理权，抵押物须有合法的权属证书，不存在所有权保留等情形。若抵押物为共有，抵押人应 7 出具共有人同意该财产用于抵押的书面证明。 （二）下列财产可以用于抵押： 1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物； 2、抵押人所有的和依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产； 3、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

24、 4、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡 （镇） 、村企业的建筑物及其占用范围内的土地使用权； 5、依法可以抵押的其他财产（如海域使用权、经依法登记取得土地承包经营权证或者林权 证等证书的农村土地承包经营权，等等） 。 （三）抵押物的登记。 1、以下列财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。办理抵押物登记 的部门如下： （1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （2）以城市房地产抵押的，为直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地 产管理部门） ； （3）以乡（镇） 、村企业的厂房等建

25、筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （4）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （5）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （6）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门； （7）矿业权的抵押登记部门为审批发放探矿、采矿许可证的地质矿产主管部门； （8）抵押海域使用权的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订之日起十五个工作日内，持 抵押合同到原批准用海人民政府的海洋行政主管部门办理抵押登记。 2、以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人 未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所

26、在 地的公证部门。 自愿办理抵押物登记的财产包括但不限于下列财产： （1）其它非企业组织、事业单位、社会团体和个人所有的依法可以抵押的机器设备、牲畜等 生产资料； （2）个人所有的家具、家用电器、金银珠宝及其制品等生活资料； （3）其它除担保法第三十七条和第四十二条规定之外的财产。 （四）下列财产不得用于抵押： 1、土地所有权； 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权， 担保法第三十四条第（五） 项、第三十六条第三款规定的除外； 3、所有权、使用权不明或有争议的财产； 4、依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制流通转让的财产； 5、国家机关的财产； 6、学校、幼儿园、医院等以

27、公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和 其他公益设施（以公益为目的的事业单位、社会团体以其社会公益设施以外的财产为自身债 务设定抵押的除外） ； 8 7、违法、违章、临时建筑物； 8、已依法公告列入拆迁范围的房地产； 9、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 10、军事设施； 11、以出让方式取得土地使用权，满两年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权； 12、城市规划区内的集体所有土地未转化为国有土地的。 13、依法不得抵押的其他财产。 （五）抵押权与租赁权、从物权的关系。 1、抵押权与租赁权。抵押人将已出租的财产用于抵押时，应当将租赁情况告知债权人，并 将抵押

28、情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对 抵押物的受让人继续有效。 2、从物的抵押效力。抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。 但是抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。若抵 押物存在主从物分离的情形（尤其是动产抵押） ，应要求抵押人将从物一并抵押，以提高抵押 物的变现能力。 税收征管法规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财 （六） 税款优先受偿的问题。 产设定抵押、质押或纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。 因此，若担保人在以其财产设定抵押或质押时已存在欠税情形的，应当相应

29、降低抵（质）押 率或要求更换抵押物或变更担保方式。 （七）最高额抵押中应注意的问题： 1、 担保法司法解释规定，最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全 或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。若最高额抵押合同生效后，贷 款发放前，抵押物被查封的，不应再发放贷款。因此，在发放最高额抵押合同项下每一笔具 体贷款前，应特别注意审查抵押物的现状，防止无效担保发生。 2、 担保法司法解释规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于 最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。因此，应将借款本金、利 息、逾期利息、罚息、违约金及实现债权的费用等全部

30、计算在最高额担保合同约定的最高余 额内，不应将约定的担保金额全部用作贷款发放，应留有一定余地，以保障债权的全面优先 清偿。 3、 担保法司法解释规定，当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变 更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。 （八）不同类型抵押物的审查要点。抵押物一般分为动产和不动产。所谓动产，是指能在空 间上移动不会损害其经济价值和用途的物，如原材料、产品和机器设备等；所谓不动产，是 指在性质上不能移动位置，或移动后能够引起性质、形状改变的物，如土地使用权、房屋以 及其他地上定着物等。 1、动产抵押应注意审查以下问题： （1）抵押人用于抵押的动产权属必须

31、清晰； （2）抵押率应当符合信贷管理制度的要求； （3）抵押物变现能力较强； （4）抵押物便于抵押权人监管； 9 （5）抵押物应当特定化。按照企业动产抵押物登记管理办法规定，登记申请书应填明抵 押物的名称、数量、品牌、型号、规格、号码、出厂日期、使用年限、价值、存放地点等要 素。因此，在签订动产抵押合同时应对动产的上述要素作具体规定，若置换或增减抵押物， 应及时办理变更登记手续。 2、土地使用权抵押应注意审查以下问题： （1）以出让土地使用权抵押的，应当符合法律规定和出让合同约定的条件。抵押权终止期限 不得超过土地使用权出让终止期限。 （2）以 出让 方式取得 土地使用权的单位和个人，必须按土

32、地 出让 合同约定进行开发，不 得擅自更改；确需改变容积率等规划条件的，必须经原出让方和规划部门同意，并按照同等 地段土地的市场成交价，补交相应的土地差价。 （3）乡（镇） 、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡（镇） 、村企业的厂房等建筑物抵押 的，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。 （4）房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满 两年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权（因不可抗力或者政府、政府有关部门的 行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外） 。因此，应注意房地产开发贷款 的借款人在未来的两年内是否有能力按土地出让合同约定的用途开

33、发使用土地。 （5）划拨土地使用权，是指土地使用者划拨方式依法取得的国有土地使用权。以划拨土地使 用权抵押的，应当同时符合下列条件：领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附 着物的合法产权证明；由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经具有 审批权限的人民政府或土地行政管理部门确认并批准抵押；依法办理抵押登记手续。 （6）以划拨土地使用权抵押的，抵押权人只有在以抵押标的物折价或者拍卖、变卖所得价款 交纳相当于土地出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。因此，对以划拨土地上 的建筑物作抵押的，核算抵押物价值时应相应扣减相当于土地出让金的金额。 （7）土地使用权抵押权的合法凭证

34、是土地他项权利证明书国有土地使用证集体土 ， 、 地所有证和集体土地使用证不作为抵押权的法律凭证。抵押权人扣押抵押土地的土地 证书作为抵押权利证书的无效。 3、房产抵押应注意审查以下问题： （1）抵押人必须依法持有房产权属证书，即房屋所有权证房屋共有权证 、 ，银行作为 抵押权人应取得房屋他项权证 。 （2）房产抵押应遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，即房屋的所有权和该房屋占用范围内 的土地使用权须同时抵押。 （3）房产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，抵押权人无优先受偿权。 （4）有经营期限的企业以其所有房地产抵押时，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的 经营期限。 （5

35、）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让 合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 （6） 合同法规定，工程承包人对发包人未按照约定支付的工程款享有优先受偿权，该优 先权优于抵押权。因此，以建设工程作抵押时，必须审查该工程是否拖欠工程款、承包人是 否具有主张优先权的情形。必要时还可接受工程承包人提供连带保证担保或要求其放弃建设 工程款的优先受偿权。 10 （7）宅基地上的房屋不得用于抵押。 4、在建工程抵押应注意审查以下问题： （1）开发商已取得“四证”，即国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划 、 、 许可证和建设工程施工许可证 ； （2）

36、开发商已交纳土地出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； （3）开发商已投入工程款项的书面证明； （4）在建工程的施工进度、工程竣工日期、已完成的工作量和工程量； （5）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，若抵押的在建工程在抵押期间 竣工的，应当在抵押人领取房产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 5、矿业权抵押审查应注意以下问题： （1）探矿权、采矿权统称为矿业权，适用于不动产法律法规的调整原则。 （ 2 ） 已 出 租 的 采 矿 权 不 得 抵 押 。 （ 3 ） 矿 业 权 设 定 抵 押 时，矿业权人应持抵 押合同和矿业权许可证到原发证机关办理审批登记手续。 （4

37、）抵押合同中应约定矿业权许可证被吊销后的补救措施。 三、质押担保 （一）动产质押。 1、动产质押的标的物，必须是依法可以转让的动产。以下财产不得作为质物： （1）依法禁止流通的或不可转让的财产； （2）国家机关的财产； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施 和其他公益设施； （4）不动产及其用益权； （5）被采取查封、扣押等强制措施的财产； （6）所有权不明或有争议的财产； （7）依法不得质押的其他财产。 2、 担保法司法解释明确了以特户、封金、保证金等形式特定化后的金钱可作为动产用于 质押。在实际办理过程中应注意以下问题： （1）作为质押的标的应

38、当是特定化的金钱。 （2）出质的特定化的金钱，必须存入在债权银行开立的账户，移交债权银行占有，出质金钱 应按照约定予以“冻结”使用，该账户不再供出质人自由使用，以便债权银行真正取得对账户 的控制权，并能够对抗第三人。 （3）注意拟出质的账户或金钱是否被采取强制措施，已被依法冻结的账户或金钱不得用于质 押。 （二）权利质押。 1、下列权利可以质押： 11 （1）汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单； （2）依法可以转让的股份、股票； （3）依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权； （4）依法可以质押的其他权利（如公路桥梁、公路隧道、公路渡口的不动产收益权） 。 2、下列权利不能

39、用于质押： （1）不动产用益权，如土地使用权； （2）准不动产用益权，如采矿权； （3）性质上不具有可让与性的权利，如养老金请求权、社会保险金请求权等； （4）依法不得转让的权利，如股份有限公司成立后，发起人在一定期间内持有的公司股份； （5）约定不得转让而对方当事人知悉该约定的权利，如注明“不得转让”字样的票据； （6）抵押权、质权、留置权等担保物权； （7）已被采取查封、扣押等强制措施的权利，如已被冻结的存款； （8）无商业性权利凭证的普通债权，如借条、欠条项下的债权； （9）非有价证券、不能变卖的凭证，如财产保险单等； （10）依法不得质押的其他权利。 3、以汇票、本票、支票、债券、存款

40、单、仓单、提单等证券债权质押时应注意审查的问题： （1）审核权利凭证的真实性，审查出质人对权利凭证是否享有权利及权利凭证的必要记载事 项是否齐全。 （2）审查质押权利凭证背书的连续性及有关事项。以汇票、支票、本票、公司债券出质的， 应在权利凭证上背书，记载“质押”字样；以仓单、提单出质的，应当质押背书并通知货物保 管人或承运人，以便质权人行使向货物保管人、承运人请求交付货物的权利，防止出质人通 过类似挂失的方式提走货物。 （3）审查质押权利的实现期限。以载明兑现或者提货日期的汇票、支票、本票、债券、存款 单、仓单、提单出质的，上述权利凭证兑现或者提货日期先于债务履行期的，质权人可以在 债务履行

41、期届满前兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物用于提前清 偿所担保的债权或者向与出质人约定的第三人提存；上述权利凭证的兑现或者提货日期后于 债务履行期的，质权人只能在兑现或者提货日期届满时兑现款项或者提取货物。 4、以依法可以转让的股份、股票质押时应注意审查的问题： （1） 公司法规定，发起人持有的本公司股份自公司成立之日起三年内以及公司董事、监 事、经理所持有的本公司的股份在任职期间内不得质押。 （2）以上市公司的股份出质的，质押合同自向证券登记机构办理出质登记之日起生效；以非 上市公司的股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。 （3） 最高人民法院关于冻结、

42、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定要求， 人民法院采取强制执行措施时，如果股权持有人或者所有权人在限期内提供了方便执行的其 他财产，应当首先执行其他财产；其他财产不足以清偿债务的，方可执行股权；股权的变现 方式只能通过拍卖进行，不得直接将股权执行给债权人。因此，对以上市公司国有股和社会 法人股出质的，我行应采取谨慎态度。 5、以专利权中的财产权质押时应注意审查的问题： （1）出质人必须是合法的专利权人，若一项专利有两个以上的共同专利权人，则出质人为全 体专利权人。 12 （2）用于质押的专利权必须合法存续。存在下列情形的不得质押：专利权被宣告无效、被撤 销或者已经终止的；专利权被提出

43、撤销请求或被启动无效宣告程序的；存在专利权属纠纷的； 质 押 期超过专利权有效 期的；其它不符合出质条件的。 （3）注意在质押合同中约定质押期间专利权被撤销或被宣告无效时的补救措施条款。 专利 法规定，自国务院专利行政部门公告授予专利权之日起，任何单位或者个人认为该专利权 的授予不符合本法有关规定的，可以请求专利复审委员会宣告该专利权无效。因此，专利权 质押的风险相对比较大。 （4）以专利权出质的，应符合专利权质押 合同登记管理暂行办法的要求。质押合同应 向中国专利局办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。 6、著作权中的财产权质押审查应注意的问题： （1）出质人必须是合法著作权所有人，著作权

44、归属应无争议。若著作权为两人以上共有的， 出质人为全体著作权人。因此，以两人以上合作创作作品出质的，应由共同著作权人签署质 押合同。 （2）审查是否为职务作品。 著作权法规定，公民为完成法人或者其他组织工作任务所创 作的作品是职务作品。作者享有署名权，著作权的其他权利由法人或者其他组织享有，个人 不得以职务作品的财产权出质。 （3）审查著作权的有效期限。公民著作权中的财产权的保护期限为作者终生及其死后 50 年， 截止于作者死亡后第五十年的 12 月 31 日；如果是合作作品，截止于最后死亡的作者死亡后 第五十年的 12 月 31 日 ；法人或者其他组织的作品、著作权（署名权除外）的权利保护期

45、为 50 年，截止于作品首次发表后第 50 年的 12 月 31 日。因此，用于质押的著作权剩余有效期 限必须长于贷款期限。 （4）以著作权中的财产出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，质押合同应到国家版权 局指定的专门机构进行登记，著作权质押合同自著作权质押合同登记证颁发之日起生效。 7、以商标专用权质押时应注意审查的问题： （1）出质商标必须权属明确。 （2）原则上应要求出质的商标为驰名商标。 （3）出质人必须是商标专用权的合法所有人。两个以上的自然人、法人或者其他组织可以共 同向商标局申请注册同一商标，共同享有和行使该商标专用权。 （4） 商标法规定，注册商标的有效期为十年，自核准注册

46、之日起计算。因此，用于质押 的商标专用权，其剩余有效期限应长于贷款的期限； （5） 商标法规定，已经注册的商标，违反商标法有关规定的，商标局依法可以撤销。因 此，商标权质押存在风险，在质押合同中应约定质押期间商标权被撤销时的救济措施； （6）以商标专用权出质的，应当订立商标专用权质押书面合同，自质押合同签订之日起 20 天内，应向国家工商行政管理局商标局办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。 四、有关担保的特殊规定 （一）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会表决通过， 企业章程另有规定的除外。 13 （二）以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 （三）以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过， 并报其上级主管机关备案。 （四）以中外合资企业、中外合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会 决议通过，企业章程另有规定的除外。 （五）以中外合作企业的资产抵押的，必须经出席董事会或者联合管理委员会的一致通过。 该董事会或管理委员会会议应当有三分之二以上的董事或委员出席方能举行。 （六）以合伙企业名义为他人提供担保的，必须经全体合伙人同意。其中，合伙人以其在 合伙企业中的财产份额出质的，须经其他合伙人一致同意。 （七）以农村集体组织集体财产抵押，涉及村民利益的，须经