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1、潢川项目市场环境分析及产品定位报告一、宏观环境分析宏观环境分析是市场分析定位的重要组成部分，将从宏观角度为本项目的定位提供参考的依据，本部分将从潢川县的概况、经济环境、房地产市场现状等三个方面出发对本项目所面临的宏观环境进行具体的描述和分析。1、潢川县概况面积广阔、人口众多。潢川县位于河南省东南部，北临淮河，南依大别山，居信阳市中心。全县人口778万，总面 积16661平方公里，其中城市建成区已达28.6平方公里，城镇人口19万人。潢川县辖4个街道、9个镇、8个乡。潢川风光旖旎，景色迷人，有“豫南小苏州”和“鱼米之乡之美称。地理区位优越，对外交通较为便捷。潢川区位优势独特，交通通讯发达。位于鄂
2、、豫、皖三省交界的“金三角”地带。国道312、106线，京九铁路与宁西(南京至西安)铁路，沪陕高速公路和大广高速公路分别在县城交汇；国家西气东输支线工程经过潢川，并设中心气站；京九和沪乌光缆交汇潢川，开通了10万门程控电话和移动通讯。具有沟通南北，承东启西的独特交通、通讯中枢条件。自然资源丰富：潢川自然资源丰富，气候温和，四季分明，盛产稻米、小麦、油菜、红麻、水产、畜禽、花卉、茶叶等。特色农业甲鱼年产35万公斤，有“甲鱼王国”之称；樱桃谷鸭养殖量达2400万只，居世界第；花卉面积5万多亩，有200多个属类，是全国花木示范基地县和国家授牌的“花木之乡”。2、潢川县经济潢川县经济快速发展，为房地产
3、行业发展提供了较好的支撑。2007年，全县生产总值完成84.58亿元，与2006年相比，增长20.8%。人均可支配收入9301元，比上年增长22.9%。潢川县产业结构丰富，商业贸易发达潢川县是全国粮食大县、首批商品粮基地县、科技工作先进县、体育工作先进县、全国生态建设示范县，省对外开放县、经济体制改革试点县、生猪外贸出口基地县。农业资源十分丰富，农林牧副渔业蓬勃发展，鳖、鸭、花、猪、渔等特色农业享誉全国。工业已形成轻纺、机电、食品、化工、建材、饲料等六大工业体系，培育出了华英、亚美、旭牛三大集团。华英是全国151家农业产业化重点龙头企业和全国质量管理先进企业。商业贸易发达，是鄂、豫、皖三省交界
4、处的商品集散地。3、房地产业整体发展现状受宏观调控及全球金融危机影响，全国一线楼市率先步入调整期。2008年，在国家政策宏观调控背景下，加之受下半年全球金融危机影响，房地产市场进入调整期，具体表现为成交价格与成交量双跌。消费者观望情绪浓厚，刚性需求、投资性需求增速较之前两年有明显放缓。土地资源紧缩，土地出入成交价格较07年相比下降明显。针对楼市寒流，地方与中央政府相继出台政策，稳定楼市。自去年10月份开始，国家相关部门出台了一系列旨在鼓励购房、刺激需求的政策，中央允许地方政府结合当地实际情况进一步采取政策措施。从目前部分区域、部分项目的市场反应来看，收到一定效果，成交价格趋于稳定，走量也有小幅
5、上扬。客观来讲，房地产市场宏观环境在经历了较长一段时间的调整后，在2009年，尤其是在下半年值得期待。新政一：11月1日起首次购房契税降至1% ；新政二：个人买卖住房暂免征印花税；新政三：个人卖房暂免征土地增值税 ；新政四：首套房首付比例降低至20% ；新政五：公积金贷款利率下调0.27%；新政六：商贷利率最高可享7折优惠；新政七：加大保障性住房建设规模。行业适机调整将有利于行业步入健康发展轨道以2009年中国经济8.5%的增速预期来看，作为国民经济的支柱产业，短期内虽有挑战，但中长线仍然值得期待，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，虽然带来一定的短期影响，但更有利于行业长期健康、稳定地发展
6、，对专业开发的品牌企业而言既是调整也是机遇。理性调整将使房地产行业步入平稳健康的发展轨道，促进刚性需求的有效释放。潢川县经济快速稳定发展，城市化进程速度较快，房地产开发市场仍然潜藏较大潜力。 房地产行业的理性调整将有助于促进刚性需求的有效释放、保持房地产行业的健康发展。房地产行业总体的理性调整，将有助于促进行业优胜劣汰，首先迫使低水平开发的楼盘，作出利益牺牲，而一些高水平开发的高性价比楼盘，则会因其产品优势，体现出其应有的市场价值。4、潢川县房地产潢川县2007年房地产业快速平稳发展2007年全年潢川全县建筑业实现增加值4.19亿元，比上年增长4.7%。全县具有资质等级的建筑企业建筑房屋施工面
7、积73.37万平方米，竣工面积47.69万平方米；实现利润总额5313.4万元，增长191.9%；实现税金总额2405.5万元，增长44.4%。其中房地产开发投资增势迅猛。全年房地产开发投资5.69亿元，增长21.6%，其中住宅投资36546万元。商品房销售火爆，全年商品房销售面积34.46万平方米，增长1.6倍，其中住宅25.30万平方米，增长1.72倍。绝对数据的高度增长依然显示出潢川县房地产业任然存在巨大发展空间。潢川县近年房价迅速攀升2007年是全国房地产业快速发展的一年，潢川县房地产行业也得到了长足的发展，表现在市场供给量不断增加，房价快速上扬。固定资产投资大幅增长城镇固定资产投资增
8、势强劲。全年城镇固定资产投资额38.58亿元，增长33.6%。其中国有及国有控股单位投资19.85亿元，增长21.8%；农村完成固定资产投资11.18亿元，比上年增长74.6%，其中：农户完成固定资产投资5.68亿元，比上年增长15.9%城市化进程加快，促进房地产行业快速发展。重点工程强力推进，中等城市建设迈出新步伐。一是城市建设步伐加快，潢河沿岸治理二期北岸、天文科技馆、第二水厂、爱国康居示范村等重点工程基本完成。同时，加大控制性规划，详规编制力度，共完成各类规划400多个。二是市容市貎明显改观。以“六城连创”为契机，全民动员，城乡联动，建立了有力的推进机制，营造了浓厚的创建氛围。集中整治城
9、区主次干道，实施绿化、亮化、美化工程，交通、经营秩序和环境卫生状况有了明显好转。城市建设的日新月异进一步促进了房地产业的快速发展。二、微观环境分析1、项目概况地理位置本项目位于潢川县县城东北角，三环路与312国道交汇处七中转盘，扼守城市东大门。东接312国道，直指固始、安徽、江苏、上海，北通踅潢路，是魏岗、来龙、踅孜等下属乡镇进入潢川县城的必经之路。西临三环路，贯连106国道，上行前往郑州、北京，东靠旱湖路，进中心城区，连接106国道，下行前往湖北、湖南、广州。项目规模本项目总建筑面积18581，由2栋19层点式高层和3层商铺组成，共128户。周边居住环境地块周边居住氛围较为浓厚，邻近范围内散
10、布着数个近年开发的商品房住宅楼及区域原住民的私房，三环路沿线分布着数个已经启动的在售楼盘项目。整体居住氛围较好。小结项目地块自身条件较好，对内对外交通非常便利；项目所属区域有一定居住氛围，但周边目前无大型商业配套，生活配套设施有待进一步完善，但从片区的长远发展和利好政策来看，地块所处区域也存在很大的发展空间。三、竞争环境分析1、主要竞争楼盘基本资料楼盘名称地理位置开发商建筑规模建筑形态工程进度鑫地花园县航空路潢川鑫地通晟房地产开发有限公司总建面4.8万高层桩基阶段财智家园县三环路与文化路交汇处河南普天置业有限公司总建面8682多层桩基阶段东方半岛县航空桥南侧河南宏升置业有限公司12栋多层、10
11、栋小高层、6栋高层多层、小高层、高层一期多层桩基阶段金润家园县三环路与旱湖路交汇处潢川县广宇房地产开发有限公司2栋19层高层高层未动工草湖北苑县三环路与草湖路交汇处4栋多层多层一期主体施工阶段楼盘名称面积区间主力户型销售均价销售情况鑫地花园95-383室2厅2卫2600元/认筹阶段40%，定金5万，一次性9.5折财智家园57-141平层173-264复式楼 2室2厅1卫、3室2厅2卫1800元/40%东方半岛98-1372室2厅1卫、3室2厅2卫高层2800元/一般金润家园118-1423室2厅1卫2400元/收定金阶段草湖北苑93-1512室2厅1卫3室2厅1卫1700元/销售70%，一次性
12、付款9.5折3、典型楼盘点评目前潢川县城在售楼盘较多，摈弃某些低端项目和尾盘项目，选取具有可比性的五个楼盘作为重点楼盘进行点评。典型楼盘有：东方半岛、财智家园、金润家园和草湖北苑。东方半岛项目概况该项目位于潢川县航空桥南，紧邻航空路，毗邻县城政务区，周边生活配套较为齐全。由12栋多层、10栋小高层、6栋高层组成。为潢川县目前最具规模与影响力的大盘，目前在售楼栋为多层住宅。产品构成其主要产品为面积在98-137区间内3室2厅1卫和3室2厅2卫。户型设计较为合理，功能尺度与其面积对应较为舒适，基本做到了功能分区的动静分区与干湿分离。项目的建筑密度与容积率较低，保证了其产品的整体品质感较高。社区内部
13、规划有中心广场及人工水景，具备一定的市场吸引力。销售情况该项目销售价格较高，价格市场抗性较大，目前无特别促销活动，总体销售情况一般。工程进度一期多层处于桩基施工阶段。优势分析开发商品牌影响力，开发商在当地开发经验相对丰富，具有一定的品牌影响力。地理位置优越，该项目毗邻潢川县委县政府、县卫生局、县建委等政府机关单位，城市规划、交通和配套等在区域楼盘中具有一定的优势。项目规模较大，具备较强的聚集效应，由规模效应产生的较为完备的社区配套和较好的居住气氛在区域楼盘中具有一定的竞争优势。产品户型较为合理，98-104的小三房和130-137的舒适型三房基本做到了动静分区与干湿分离，产品具有较高的市场竞争
14、力。规划景观优势。大面积的人工水景和小区广场设计，提升了项目品质。劣势分析产品种类缺陷，尽管户型设计较为合理，但是户型种类偏少，导致了其目标客户群较为狭窄，无法满足各类不同类型的市场需求。组团之间联系弱，削弱了自身规模优势，整个小区规模大，分期分组团建设，但是组团之间的联系性不强，规划排列较为单调，削弱了自身优势。对本项目的影响虽然该项目的区位与建筑形态在后期销售过程中无法与贵司项目形成直接竞争，但其大盘效应将会分流部分目标客户，形成间接的市场竞争。金润家园 项目概况该项目地处三环路与旱湖路交汇处，与本项目对面而建。由2栋19层高层组成，产品为118-142之间的3室2厅1卫，项目总体量不大。
15、产品构成户型功能分区较好，但是单套面积偏大，且只有1个卫生间，显然无法满足当前不断变化的市场需求，产品性价比不高。住宅设计追求大开间、高舒适性，导致同样功能的单套户型面积普遍偏大，市场竞争力大大降低。如142做成3室3厅1卫，户型面积浪费严重。销售情况尚未开盘，目前正处在登记认筹收取定金阶段。优势分析建筑形态优势，随着城区土地的供应趋紧，高层住宅必将逐步取代传统多层成为市场主流，因此其最新的高层规划具有前瞻性。地理区位优势，位于三环路与旱湖路交汇处，对外出行交通便利，区域具备较好的发展空间。劣势分析产品缺陷，单套户型面积过大、导致总价过高，市场抗性较大。楼盘规模较小，项目只有2栋高层，难以营造
16、内部景观，也无法实现社区配套。宣传力度不够，包装效果平庸，难以吸引受众关注，尤其是项目现场设置售楼部毫不起眼。对本项目的影响地理区位位置临近本项目，且均定位为高层，将在后期销售中和本项目形成直接竞争，分流客户。财智家园项目概况该项目位于三环路与文化路交汇处。总建筑面积8682，建筑形态为多层。产品构成产品主要由57-142的普通平层及173-264复式楼构成，为一梯两户板式多层。销售情况销售均价1800元/，目前销售率约达40%，但与大批的客户登记形成鲜明对比的是，目前该项目销售现场较为空旷冷清。工程进度工程进度处于桩基施工阶段。优势分析随着城区土地资源日益稀缺，多层以其相对较低的建筑密度与容
17、积率将会提升其产品居住品质，市场接受度较高临街立面较好，较为完整，具有一定的气魄。劣势分析产品缺陷,尽管其多层产品建筑公摊面积较小,具有一定的舒适性,但该项目单套户型设计面积过大,2室2厅1卫的户型面积已达到112,3室2厅1卫的户型面积甚至已超过140,产品总价过高,市场抗性大的致命劣势将是其后期销售过程中无法回避的现实。对本项目的影响地理位置和区位临近本项目，且1800元/的销售均价在区域较具市场竞争力，将会成为本项目的主要销售竞争对手。草湖北苑项目概况项目位于县三环路与草湖路交汇处，由4栋多层组成，社区内部配套较为欠缺。产品构成户型面积区间较广，为93-151的2室2厅1卫和3室2厅1卫
18、。户型均南北朝向，双阳台、凸飘窗，户型功能分区较好。销售情况目前该项目的销售率接近70%，一次性付款9.5折。优势分析价格较低，优惠力度较大，较具市场吸引力。劣势分析产品缺陷，单套户型面积过大、导致总价过高，市场抗性较大。宣传力度不够，包装效果平庸，难以吸引受众关注，尤其是项目现场设置售楼部毫不起眼。对本项目的影响楼盘规模与本项目接近，虽然建筑形态差异较大，但地理位置临近本项目，且其先开发、先入为主的市场地位亦会影响本项目。竞争环境小结分析本项目的主要竞争来自于两个区域。一个是环境优美、门槛相对较低的城市三环路沿线区域，一个是发展相对成熟的潢川县城中心区域。本项目可凭借自身区位与产品优势，借鉴
19、临近区域楼盘成功经验，实现有效的差异上位。本项目所处区域楼盘的规模普遍较小。项目所处片区楼盘规模普遍不大，多为1-2万的小型楼盘，类似东方半岛等具有市场影响力的大盘不多。项目所处片区楼盘建筑形态较为单一，基本以传统多层为主流。地标性高层住宅目前尚属区域市场空白。本项目所属片区楼盘在产品设计上流于传统粗放，以大面积户型产品为主，主力产品主要为110140之间的3室2厅户型，形成了高单价、高总价局面，进入门槛高，销售阻力大。竞争楼盘普遍不注重楼盘附加价值的塑造，楼盘形象包装意思淡薄。项目所处的片区楼盘规模普遍不大，先天资质并不出众，且基本无楼盘形象包装策划概念，导致其产品附加值低，缺乏市场核心竞争
20、力，本项目可在楼盘产品附加值上做文章，通过售楼部包装、工地围墙广告、户外广告及相关平面广告来提升楼盘品质与档次，增强市场竞争力。 三、项目SWOT分析1、项目优势（S）交通便利，区位优势显著。项目紧邻城市三环线，毗邻312国道，属于潢川门户地段，交通位置显要。三环路片区唯一高层项目，较具市场冲击力。项目建筑形态为高层，相比通区域其他楼盘，本项目形象优势十分鲜明，有利于打造地标性楼盘，吸呐广泛的客户群体。区域房地产开发行为活跃，居住氛围日益浓厚。项目周边区域众多楼盘扎堆开发，区域居住氛围日益浓厚，成为潢川县极具潜力的新兴居住区。产品户型设计合理，面积大小适中，主力产品为100-110的三房及80
21、-99的两房，有利于控制单套总价，增强市场竞争力。自身体量较小，开发周期短，市场风险相对较小。2、项目劣势（W）区域商业供给单一，生活配套较为欠缺：本项目地处城市三环沿线，距离中心城区有一定距离。周边缺乏大型商场与购物超市，日常生活不是很便利。临近城市主干道，难免噪音、灰尘干扰：本项目毗邻城市三环，车流量较大，噪音干扰无法避免，这对本项目的整体形象的树立及价值提升都会造成一些不利影响。3、项目机会点（O）区域发展势头良好，升值潜力大。项目所处的三环线沿线区域房地产开发活跃，聚集效应明显。区域内基础的道路、交通日益改善，居住环境焕然一新，市场吸引力大大增强，升值潜力日益突显。形象与品质俱佳的高层
22、住宅是区域市场供给的空白。尽管本项目所处片区拥有数个在售楼盘，但多为规模较小、品质较低的传统多层项目，且产品户型设计偏大，市场抗性大，市场影响力有限。区域内极度缺乏能够引领楼市的具备较高品质的规模化新盘，形象品质俱佳的高层住宅在区域市场尚属空白。潢川在售楼盘粗放设计当道，极度缺乏紧凑实用的宜居型住宅产品。区域市场楼盘大面积、高总价的产品大大降低其市场影响力。本摒弃传统设计路线，抓住房价快速提升后，受众敏感的购买心里，以紧凑实用的宜居型产品定位，将大大提升本项目市场竞争力。4、项目威胁点（T）区域内竞争项目的威胁目前本项目所处区域及老城区内存在数个在建、在售楼盘，这些竞争楼盘规模大小不一，部分楼
23、盘品质较高，推广手段也较丰富，必然会对区域内客户有一定分流，对本项目有一定冲击作用。国内一线楼市持续低迷，购房者观望情绪明显，房地产消费与投资市场日趋冷淡，对潢川这样的三线城市的影响也是不可小视。5、小结以上对项目进行的SWOT分析都是在项目尚未开始具体运作的情况下得出的，是从项目地块的现状出发，结合宏观环境，对比竞争楼盘后得出的结论，其中并未包括项目具体产品的对比与分析，在产品定位的过程中将进一步探讨。四、项目具体定位下面将结合项目当前所处的市场环境，从地块现状、市场需求和市场竞争三个方面出发，对本项目的目标客户群、项目品质、建筑风格、楼盘价格等四个方面内容进行初步的定位和论证，为本项目开发
24、提供可行的建议。1、目标客户群定位：结合本项目地块、市场需求、市场竞争等三方面的因素分析，我们发现本项目的客户群体将主要由二类人群构成，第一类是潢川城区广泛的中高收入阶层；第二类是潢川县周边乡镇有进城置业需求的人群。潢川城区广泛的中高收入阶层：他们数量最多，是本项目目标客户的主要力量。他们多分布于潢川各行各业，收入相对稳定，有较强的购买实力。他们大多对目前的城市发展动向比较了解，其购买决策也较为理性。他们大多以改善居住环境或结婚等为主，多考虑自用，其经济收入较强，对房价也有一定的承受能力，配套设施齐全、品质较高的楼盘对其有较大吸引力。同时也有少部分极具投资意识的客户眼光长远，以投资升值为其购房
25、目的项目周边乡镇有进城置业需求的人群该类客户主要集中在项目周边的临近乡镇，这类客户人群对本项目所处区域的生活环境比较熟悉，有较强经济实力，并且收入稳定，出于改善现有居住条件二次置业或投资的考虑，对住房有较强的需求，希望通过在县城置业购房来融入城市生活，提升生活品质。2、项目品质定位：从市场竞争来看：项目区域档次鑫地花园老城区高档财智家园三环路区域低档东方半岛老城区高档 金润家园三环路区域中档草湖北苑三环路区域低档目前潢川县在售楼盘存在高、中、低三个层次产品并存的现象，各自针对不同层次的消费人群，其产品品质与价格也是参差不齐。中高品质的高性价比楼盘是本区域房地产市场一大空白。从地块自身特点来看：
26、本项目地段标志性强，区域环境适宜居住。但受制于项目地块区域目前的各项综合配套不完善、项目内部景观资源缺乏、周边交通噪音污染等几个明显软肋，本项目不适宜开发过于高端的住宅项目。下面将结合地块自身，对影响地块品质的各因素进行逐一评价。影响因子鑫地花园财智家园东方半岛金润家园草湖北苑本项目地块交通便利程度好较好较好较好较好较好生活配套好一般较好一般一般一般噪音及环境干扰较好一般较好一般一般一般大气环境较好较好较好较好较好较好地段升值潜力好较好较好较好较好较好小区物业管理较好一般较好一般一般较好建筑质量较好好一般较好较好好外部景观较好一般较好一般一般一般内部景观一般一般较好一般一般一般楼盘附加值较好一
27、般较好一般一般较好楼盘品质定位高档低档低档中档低档中高档结合上表对本项目地块地产因素的分析，可以发现：本地块基本具备了开发中高档住宅所必须的地产因素，且具备一定的升值空间。结合上面对需求、竞争及项目自身特点的综合分析，将本项目定位于中高档品质楼盘。后期通过有效的策划包装来提升产品附加值，加之单套总价的合理控制，实现其性价比提升，增强项目市场竞争力。3、建筑风格定位：本项目周边区域在推楼盘较多，风格也是千差万别，但是随着区域房地产市场发展的逐渐成熟，各大楼盘都开始越但是普遍存在风格模糊，外立面单调的问题，但随着市场的不断发展与受众的不断进步，购房者来越注重产品的细节与建筑品质，不拘礼于一种刻板的
28、建筑形式风格。本项目若要发挥地块规模、企业品牌、地理区位及开发阶段的诸多优势，也必须以差异化的建筑风格创造别具一格的视觉冲击力，强势树立项目的市场认同感。因此，我们建议将本项目建筑定位于现代简约风格。建筑风格以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。建议建筑外立面建议采取基座、墙身、屋顶等部位适度差异相互协调的三段式立面设计，建筑材料以面砖、涂料、文化石为主，搭配金属阳台栏板、玻璃门窗等，通过阳台、窗户的凸凹变化，坡屋顶等的局部起伏，空调机位的隐形处理等细节，使建筑稳
29、重大方、品位出众。4、项目价格定位楼盘价格是影响项目销售和开发利润的重要因素，科学合理的价格定位能够在保证客户认可的基础上实现项目开发利润的最大化，同时保证合理有序的销售推进。在价格定位过程中，我们将以该区域市场主要竞争楼盘的价格为主要参照对象，利用科学的定价方法得出能够反映项目品质，同时又能够为消费者接受的价位。价格定位过程一般常用的楼盘定价方法有：成本定价法、竞争定价法、加权定价法、差异定价法、时间定价法、可比楼盘量化定价法等。当可比定价楼盘数量达到57个时，即可采取比楼盘量化定价法定价。由于本项目所处区域楼盘或类似区域建筑形态相近的在售楼盘较多，在此我们选取鑫地花园、东方半岛、财智家园、
30、金润家园和草湖北苑。等较具可比性和代表性的7个楼盘楼盘作为参照，选定可比楼盘量化定价法来为本项目住宅进行价格定位。（1）定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。我们针对项目情况，挑选出18个因素，共分五个等级，分值为15分不等。每一因素占不同的权重，从0.10.5不等。（2）楼盘因素定级公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）；n楼盘定级因素的总数；Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）
31、；Fi分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。注：下述数据均根据我们近日最新调查资料所得。（3）可比楼盘综合因素量化统计表（一）因素权重鑫地花园财智家园东方半岛金润家园草湖北苑项目地块位置0.552.531.54231.531.531.5价格0.54231.552.531.531.542配套0.45231.241.631.231.231.2物业管理0.341.230.951.530.930.941.2物业类型0.341.241.241.241.241.241.2建筑形态0.351.541.251.541.241.241.2交通0.45231.241.631.231.241.6城市规划0.3
32、30.930.930.930.930.930.9楼盘规模0.240.820.45130.630.640.8朝向0.341.241.241.241.241.241.2外观0.240.830.640.830.630.640.8环境0.45241.641.641.641.641.6发展商信誉0.240.830.65130.630.640.8付款方式0.25140.85140.840.851户型设计0.351.541.241.241.241.241.2销售情况0.140.440.430.330.330.340.4广告0.240.820.440.820.420.440.8停车位数量0.130.320.2
33、40.420.220.230.3评分22.91722.117.117.119.7均价260018002800240017002321（4）原始数据合计表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1鑫地花园22.92600524.416760000595402财智家园1718002893240000306003东方半岛22.12800488.417840000618804金润家园17.12400292.415760000410405草湖北苑17.11700292.41289000029070注：表格中楼盘均价的单位为元/（5）线性回归计算初步价格根据表中所给出的原始数据
34、，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为：Y=a+bX只要解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据，得：Y=278.9997762131.9646453X其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。（6）根据竞争楼盘可比因素量化法，本项目综合得分21.4，计算得出本项目小高层住宅的均价为2321元/，在此取整为2300元/。说明：依据当前市场状况作出的价格定位只是楼盘此时的“静态”价格，并不是一成不变的，在后期将根据市场的实际变化进行相应的调整和上下浮动。同时，在项目不同的销售阶段，还可以采取较为灵活的价格策略顺利实现销售目标，保证利益的最大化。
