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1、报告名称武湖项目土地可行性研究报告 中国深圳2010年03月15日 版权声明 Copyright; All rights Reserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not ci
2、rculate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose.目录 CONTENTS1. 宏观经济分析71.1. 武汉城市概况71.2. 武汉宏观经济分析81.2.1. GDP分析81.2.2. 人口分析121.2.3. 武汉市产业结构分析132. 中观经济分析152.1. 黄陂区经济状况152.2. 黄陂区配套状况172.2.1. 黄陂区专业市场172.2.2. 黄陂区旅游182.2.3. 黄陂区教育183. 政策分析203.1. 近两年的房地产政策203.2. 政策下的房地产市场203.3. 2010年房地产政策
3、214. 规划分析234.1.武汉市总体规划234.1.1. 城市规划发展方向244.1.2. 城市发展规划244.1.3. 城市交通规划254.1.4. 自然环境资源规划284.2. 黄陂区规划284.2.1. 黄陂区概况284.2.2. 黄陂区发展定位294.3. 武湖新城区规划304.3.1. 武湖概况304.3.2. 武湖总体规划314.3.3. 武湖交通规划324.3.4. 产业规划345. 土地市场分析355.1. 武汉市土地市场分析355.1.1. 武汉市土地供应市场分析355.1.2. 武汉市土地成交市场分析365.2. 黄陂区的土地市场分析425.3. 项目周边土地市场分析4
4、45.4. 典型土地价格分析456.房地产市场分析486.1. 武汉市房地产整体市场分析486.1.1. 商品住宅投资额情况486.1.2商品房市场情况486.2. 黄陂区域房地产市场分析516.2.1. 房地产市场供求情况516.2.2. 价格分析526.3. 竞争分析536.3.1. 盘龙城区域房地产市场536.3.2. 典型项目分析547.产业研究分析587.1. 汉口北专业市场587.1.1. 汉口北专业市场交通区位587.1.2. 汉口北专业市场的建设时间597.1.3. 汉口北专业市场的规模597.1.4. 汉口北专业市场的定位597.1.5. 汉口北专业市场分类建设情况597.2
5、. 台湾农民创业园687.2.1. 台湾农民创业园概况及发展历程687.2.2. 物业市场分析707.2.3. 客户市场分析707.3. 盘龙经济技术开发区717.3.1. 概况与发展历程717.3.2. 物业市场分析727.3.3. 客户市场分析737.4. 阳逻港物流产业737.4.1. 概况与发展历程737.4.2. 物业市场分析767.5. 临空经济产业767.5.1. 概况767.6. 高铁经济效应788.案例研究808.1. 安亭新镇制造业支撑的居住新城808.2. 华为坂田基地818.3. 光谷企业园849.项目分析869.1. 宗地现状869.1.1. 四至范围869.1.2.
6、 地形地势与地面现状869.2. 项目周边的社区配套879.2.1. 交通情况879.2.2. 配套设施879.3. 项目周边情况889.4. 规划指标899.5. 综合评价8910. 武汉市场分析总结9010.1. 经济部分9010.2. 政策部分9010.3. 规划部分9010.4. 土地市场部分9010.5. 房地产市场部分9010.6. 产业研究部分901. 宏观经济分析1.1. 武汉城市概况全国地位：国家战略中部崛起全国交通枢纽九省通衢华中政治文化经济中心中部核心经济圈两型社会历史文化名城 3500年历史华中地位：武汉市位处华中地区，湖北省省会，为传统的中原腹地，大陆东西南北交通的交
7、汇之地，为长江流域的核心城市。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位置，水、陆、空交通十分发达，古称“九省通衢”。城市战略-8+1城市圈江城&千湖之城两江三镇，百湖之市整个城市发展战略上也形成了“做实都市区、借力于南北、发力于西部、目标在东方”的“弓”型格局。1.2. 武汉宏观经济分析2010年是我国继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年，是全面实现“十一五”规划目标、为“十二五”发展打好基础的重要一年。从国际看，世界经济有望恢复性增长，国际金融市场渐趋稳定，经济全球化深入发展的大
8、趋势没有改变，世界经济格局大变革、大调整孕育着新的发展机遇。从国内看，我国仍处在重要战略机遇期。经济回升向好的基础进一步巩固，市场信心增强，扩大内需和改善民生的政策效应继续显现，企业适应市场变化的能力和竞争力不断提高。2010年计划国内生产总值将增长8%左右。1.2.1. GDP分析武汉市GDP分析武汉市GDP每年保持两位数以上的涨幅，07年甚至达到21.3%，就算08、09年经济危机的持续影响，也维持在13%-15%的涨幅。数据来源：武汉市统计局武汉市与全国GOP比较分析从GDP增幅上看，从2003年以来只有05年与08年低于全国的增幅比例，其他均高于全国增幅。武汉市经济从2008年10月份
9、开始下行，2009年上半年经济增长速度曾一度在10%以下运行。但从2009年6月份开始，迅速攀升至2位数的增长速度，武汉市2009年的GDP增长速度达到13.6%。数据来源：武汉市统计局2008-2009年湖北各市GDP比较分析2009年度湖北省各市GDP增长率均高于全国平均水平，武汉、宜昌、襄樊、荆州、孝感、咸宁的GDP增长率在13%-15%之间，湖北省整体经济情况稳定，经济社会实现了平稳较快发展。2009年全省生产总值12831.5亿元，增长13.2%，规模以上工业增加值4742.2亿元，增长20.1%；全社会固定资产投资8211.8亿元，增长41.6%；社会消费品零售总额5928.4亿元
10、，增长19.0%。下图：2008-2009年湖北各省市GDP柱状图（单位：亿元）数据来源：国家统计局2008-2009年武汉市与中部六省会城市GDP比较分析中部六省市2009年GDP增长幅度除太原仅为2%外，其余五市GDP增长率在12%-17%之间，其中合肥、长沙以17%和14.7%的增长率名列前茅。华中地区整体经济情况良好，处在高速稳定发展状态。由上可知，武汉市GDP一直保持稳定而持续的增长，且平均增长率高于全国平均水平，武汉基本稳居中部龙头老大的位置，经济势头保持着良好的发展趋势，整体经济环境较好，为城市各项发展建设提供了良好的经济背景。武汉市固定资产投资分析2009年中央政府实施积极的财
11、政政策和货币政策，为了减弱全球经济危机对我国的影响，中央政府逐步加大对公共交通、城市发展等基础设施的建设。在该前提下，武汉市2009年的固定资产投资呈现出迅猛上涨的趋势。2009年，武汉市固定资产投资3001.1亿元，比2008年全年的固定资产投资总额上涨了33.3%。 数据来源：武汉市统计局武汉市社会零售总额分析2009年武汉市消费市场活跃。2009年，武汉市累计完成社会消费品零售额2164.09亿元，比上年增长17.0%。汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升，已成为带动武汉市消费增长的主力军。全年限额以上批发零售和住宿餐饮企业零售额920.23亿元，比上年增长20.2%；占社会消费品零售总额
12、的42.5%，提高1.1个百分点。武商摩尔商场、宜家销品茂、汉阳摩尔城、汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、中国家具CBD、汉口沿江商务区等大型商贸项目进度加快。武昌区户部巷等6条特色商业街建成。加快推进“万村千乡市场工程”，销售家电下乡产品14.3万台。 数据来源：武汉市统计局从投资、消费指标分析，由于08年受金融危机的影响，投资、消费增幅均出现不同程度的减缓，而09年随着国家保增长等经济措施的实施，经济环境均有了改善，随着国际形势的转好，武汉整体经济将再次大幅上扬。武汉市人均可支配收入分析2009年武汉市人均可支配收入从03年的8525元增长到09年的18385元，年增长旅均保持在10%
13、以上，即使09年受国内外金融危机影响，也保持了10%年增长率。数据来源：武汉市统计局 从人均收入对应的城市发展模型分析，武汉目前处于城市的高速发展阶段。1.2.2. 人口分析武汉市固定人口分析武汉市固定人口从03年的781万增长到09年的910万，一直保持了稳定的增长率，但由于08年受金融危机的影响，导致城市固定人口减少，而随着09年经济的复苏，出现了猛涨的势头。数据来源：武汉市统计局武汉城镇化水平分析根据市统计数据，截止至2008年全市户籍总人口833万人，其中非农业人口531万人，以非农业人口计算的城镇化率已达到63.8%。数据来源：武汉市统计局由图标表明，武汉市表明全市已进入城镇化的快速
14、发展阶段。1.2.3. 武汉市产业结构分析从三大产业的数据统计来看，武汉第二产业占整个GDP的46.1%，第一产业仅占整个GDP的3.7%，第三产业占50.2%，比例逐年扩大，说明第三产业比重逐年上升。数据来源：武汉市统计局与历年的产业结构相比，第三产业的比重在逐年增大，武汉三大产业结构相对较好，属于典型的工业城市，有很好的购买力。宏观经济小结：武汉市作为我国中部的“龙头老大”整体经济环境良好，经济发展趋势平稳且持续发展，产业结构合理，且有第三产业比重逐年扩大之势，无论是消费、投资、人口等经济指标都保持着稳定的发展趋势。总之，整体经济稳定的可持续发展，为城市建设提供了良好的经济平台，为项目的发
15、展提供了较好的经济环境。而随着国家保增长等经济措施的实施，经济环境有了明显改善，随着国际形势的转好，武汉整体经济将再次大幅上扬。2. 中观经济分析2.1. 黄陂区经济状况黄陂区是花木兰的故乡,是中华木兰文化之源。区内总面积2261平方公里（339.15万亩）,占全省国土总面积的1.22%。黄陂区辖11个街道、3个镇、2个乡：前川街道、祁家湾街道、横店街道、罗汉寺街道、滠口街道、六指街道、天河街道、武湖街道、王家河街道、长轩岭街道、李家集街道、姚家集镇、蔡家榨镇、三里镇、蔡店乡、木兰乡。区政府驻前川街道。本项目黄陂区GDP分析黄陂区生产总值从04年的86亿元增长到08年的148亿元，年增长率均保
16、持在10%以上，尤其07、08年经济危机也没有收到影响，仍然保持着高增长率。数据来源：武汉市黄陂统计局黄陂区社会消费品零售总额黄陂区社会消费品零售总额从04年的36.76亿元增长到08年的70.64亿元，年增长率平均保持在10%以上，尤其07、08年未受国内外经济的影响，08年甚至年增长率达到23.5%。数据来源：武汉市黄陂统计局黄陂区城镇居民可支配收入黄陂区城镇居民可支配收入从04年的6657元增长到08年的10385元，年增长率平均保持在10%以上， 08年甚至年增长率达到13%。数据来源：武汉市黄陂统计局黄陂区常住人口黄陂区常住人口从04年的78万人增加到08年的113万人，07年人口增
17、长达到高峰，年增长率为16.46%。数据来源：武汉市黄陂统计局由以上黄陂区经济概况可以可知：黄陂区整体经济保持良好的增长势头，社会消费品总额、城镇人口人均可支配收入都保持着稳定的增长，说明居民消费在扩大，可支配收入在增多，为项目的开发提供了良好的经济基础。2.2. 黄陂区配套状况2.2.1. 黄陂区专业市场由于黄陂区行政区域面积较大，拥有丰富的土地资源、物产资源以及便利的交通环境，吸引了很多企业的进驻，辖区内产业带、专业市场聚集，如汉口北专业市场、盘龙城经济开发区、阳逻港物流区、临空产业区、高铁经济区等。汉口北专业市场规划面积达到8万亩，其中包括国际交易中心、仓储物流中心、客运中心、农贸市场、
18、家具CBD、建材市场、长江金属交易中心等。盘龙城经济开发区规划面积88平方公里，目前已建成16平方公里。其中产业包括光学电子、医药化工、冶金建材、机械制造、食品加工和汽车贸易等6大支柱产业，并致力发展现代制造业的集聚区，另外还规划建设国家级创业中心，将盘龙城创业中心打造成国家级创业中心。武汉阳逻码头占地120亩，可装卸单件重量达600吨的货物及超限件货物；规划建设810亩的集装箱堆场，以及现代化的港口保税物流中心。产业以发展物流产业，打造物流旺地为基础，包括钢材、煤炭、商贸、粮食大物流产品。规划中的武汉临空经济区，以天河机场为核心，总用地面积94平方公里。产业将以发展航空运输、航空物流、临空型
19、高新技术三大主导产业为主，积极发展临空型现代制造业、临空型现代服务业、临空型现代农业三大优势产业。台湾农业创业园为国家农业部与国台办共同批准的第一家农民产业园，规划面积为240平方公里，主要发展农业高科技研发、展示、农产品深加工、食品加工、现代物流产业以及传统的农业，是政府重点支持的产业。新建成投入使用的武汉高铁火车站，为黄陂的专业市场群提供了便捷的交通，为黄陂的经济腾飞插上了翅膀。2.2.2. 黄陂区旅游黄陂境内旅游资源丰富，全境有滠水、界河及北湖三大水系和由5个主要湖泊构成的自然水系。其中的木兰山、木兰湖、木兰天池、瀑布等闻名中外，除此之外还有天池桃花、盘龙古城竹林、十里花山、八里柳溪、九
20、潭七堰等景区，由于武汉现交通的便利以及高铁的建成、机场的扩建不仅吸引了市内居民周末的休闲游，同时也吸引了大量的国内外旅游观光者。2.2.3. 黄陂区教育黄陂区文化教育资源雄厚，区内有黄陂一中、黄陂二中、黄陂三中、黄陂四中、黄陂五中、黄陂六中、黄陂七中、区实验中学、双凤中学、前川一中、前川三中等11所中学； 前川一小、前川二小、前川五、前川六小等6所小学，黄陂职校学校1所。中观经济小结：随着近年来武汉大城市发展战略的贯彻实施，黄陂成为武汉市向外扩张的重要发展对象，得天独厚的地理位置、便利迅捷的立体交通、丰富低廉的土地资源、山清水秀的自然环境、生态宜人的居住环境、优质雄厚的教育资源、密集分布的产业
21、带与专业市场群这一切均有力地促进了黄陂经济的快速发展，可能预见黄陂必将成为大武汉经济发展的重要引擎。3. 政策分析3.1. 近两年的房地产政策房地产业的发展一向都是和国家政策密切相关，政策的导向和基调直接影响着市场的整体发展情况，也左右着购房者的买房心态。从2007年至2009年这三年间市场V型发展的轨迹来看，地产业的“政策市”痕迹十分明显。国家不断对市场进行微调，政策的推出究竟对市场有多大的影响，需要我们从不同角度做分析，以理清政策意义、把握市场形势。政策持续利好政策救市期政策警示期政策收紧期2008.9 2008.122009.52009.10时期主要政策政策救市期2008.92008.1
22、2连续5次下调一年期货贷款基准利率，累计4次下调一年期存款基准利率，支持首次购房贷款等政策持续利好期2008.122009.5加大对改善性住房的信贷支持、住房转让营业税免征时限由2年调整到5年、保障性住房和普通商品住房最低资本金比例由2004年的35%下降到20%等政策警示期2009.52009.10土地增值税的清算、银行按揭贷款的收紧、严禁假按揭、大额个贷直付等政策收紧期2009.10至今分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%、营业税的恢复制度、“国十一条”等本月国家针对近日备受关注的央企拿地问题，国务院国资委表示78家不以房地产为主业的中
23、央企业将退出房地产业务。从以上相继出台的政策趋向可以看出，无论是从开发商还是资金链、税收等方面，国家都已经出台了一系列的政策制度来控制房价的过快增长，从政府的举措上来看，政府还是有决心要把房价控制在合理范围内的。3.2. 政策下的房地产市场调控怪圈：每调必涨、越调越涨2009年5月以来，针对楼市过热的情况，政府先后出台政策进行宏观调控。然而，房价并未如愿下降，反而继续上涨。其实房价持续上涨的根本原因是供求不平衡，城镇化发展带动的大量需求涌入城市，而市场上形成的有效供应不足，这个问题得不到缓解，房价仍将继续上涨。同时，政府并不是要通过政策手段在短期内直接打压房价，因此在调控的力度上也只是进行微调
24、而已。以前的宏观调控主要从需求端入手：抑制投资和投机性需求的同时，也希望减缓普通购房者的自主和改善性需求，增加供给的手段不多，效果也不明显。因此政策实施一段时间后，被压抑的刚性需求集中上市，从而造成推动房价快速上涨的局面。政策走向：由松转紧为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓的局面，中央政府自2008年底采取了一系列宏观调控政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模，在经济上采取4万亿元投资措施来扩大基建，拉动内需增长。一系列政策除了对经济的刺激作用外，适度宽松的货币政策也大大改善了房地产市场发展的环境，包括对五次降息以及四次下调存款准备金率、购买普通住房
25、实行7折利率优惠、二手房交易营业税征免年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，一方面信贷投放量的增加缓解了开发企业的融资压力，另一方面也大大降低了消费者的职业门槛，有效的释放了普通及改善性住房需求。在市场进入快速飙升的趋势下，2009年年末，政府适时发挥对市场的调控作用，根据楼市新形势着力提高政策的针对性和灵活性。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置用地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给并继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台进一步
26、加强土地出让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确恢复二手房交易营业税征免年限恢复至5年。一系列密集出台的政策一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门槛，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。调控规律：有保有压虽然政策的变化影响2010年市场走向，但调控政策频出不意味着市场一定下行，在中国经济仍待恢复的基本面下，在政府保增长促发展的基本目标不变的情况下，房地产市场整体上行趋势就不会改变，开发商不会改变地产行业向好的趋势，政府也不希望房价在调控下大起大落。3.3. 2010年房地产
27、政策2010年国家针对房地产业的宏观政策根据日前温家宝总理在十一届全国人民代表大会第三次会议报告中，针对房地产业的健康稳定发展，政府的宏观政策为：促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地
28、产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。2010年政策预判结合以上政府的宏观经济政策与过去房地产市场的反应，我们预测本年度国家将继续出台房地产与以下几方面相关政策： 控制房价，严防房价过快的上涨，使其稳定在合理的范围内； 打击投机，抑制投资性购房需求； 房贷收紧，第二套购房首付比例提高至40%； 增加供应，严防开发商捂盘惜售，哄抬房价；增加保障性用房的供应； 物业税有望在主要城市试点征收房地产政策小结：从近期出台的房地产相关政策以及房地产市场的反应，我们认为未来的国家政府将继续以稳定房价、抑制快速上涨、打击房地产投
29、机、满足国民的刚性需要为主。为本项目提供了一个健康的开发环境。4. 规划分析4.1. 武汉市总体规划根据新的城市总体规划，到2020年，武汉市主城区常住人口502万人，建设用地450平方公里。其中汉口地区王家墩片、新华片建设辐射中部地区的商务中心片。武昌地区沙湖片和洪山片布局区域性公共服务设施，建设企业总部基地和行政商务区。汉阳地区赫山片主要相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。以主城的青山、关山、沌口三个大型工业区为核心，向内、外两个扇面辐射，形成关山、纸 坊为主体的高新技术产业密集区域，沌口、常福为主体的汽车工业及其相关产业密集区域， 青山、阳逻、北湖、谌家矶为主体的重化工
30、产业密集区域等城市地区的三大工业密集区域分布格局；利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10个中心区片，在主城边缘布局10个综合组团，核心区、中心区片、综合组团之间以轨道交通线、快速路及主次干道相联系，形成多中心组团式的布局结构。规划的核心区要集中体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。其中江北(汉口)核心区规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积635平方公里；江南(武昌)核心区规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的武车路过
31、江隧道，面积350平方公里。 人均GDP:约为2700美元 交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接 城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张 人均GDP:约为6400美元 交通方式：高速铁路继续向外延伸 城市发展阶段：围绕城市外围高速铁路站点，每年几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。 人均GDP:约为7500美元 交通：高速道路网为主体的新交通体，实现向高效率多心型城市结构的转变 城市发展阶段：以全国大城市为核心，由周边多个副城及卫星城市相互补充，一般具有大的国际
32、影响力。共生城市共生城市卫星城市卫星城市副城副城副城副城主城副城副城副城副城主城4.1.1. 城市规划发展方向从时间纵向上看，武汉城市发展目前处于大都市化形成阶段。4.1.2. 城市发展规划新城组群是武汉城镇化的发展区，承接中心城区疏解的人口和功能，带动区域一体化发展。包括：东部新城组群，东南新城组群，南部新城组群，西南新城组群，西部新城组群，北部新城组群。包括纸坊新城以及黄家湖、青菱、郑店、金口和五里界等组团，利用高等教育和交通优势，重点发展教育科研和现代物流包括豹澥新城、流芳组团，主要通过高新技术产业的规模化发展，重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业和生态型居住包括阳逻新城、
33、北湖新城，主要引导主城区钢铁制造、装备制造和化工企业等工业外迁，重点发展重化工、纺织业和港口运输等。包括常福新城、纱帽新城和薛峰、军山等组团，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等包括吴家山新城、蔡甸新城和走马岭、黄金口、金银湖等组团，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区包括盘龙新城和横店、武湖等组团，主要是利用天河机场的优势，吸引汉口地区产业和人口的外移，重点发展航空物流和综合居住。从横向上看城市发展规划，目前整个城市呈现“全方位”发展的态势。城市的发展将对置业人口、置业半径产生较大的影响。4.1.3. 城市交通规划对外交通武汉素有九省通衢之说，对外交通包含公路、铁路、水运
34、、航空以及管道等运输方式。京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，高速公路中汉洪高速，武麻高速，汉洪、和左、武英，青郑高速、汉十高速等多条对外快速路，至2008年底，全市公路通车总里程达到10719.6公里，其中高速公路457.5公里，等级公路10262.1公里。除了目前的京广、京九、武九、汉丹、沪汉蓉 5 条铁路干线之外，铁路方面计划在2020年前，打造一个高速客运专网，时速达到200公里以上。届时，从武汉这个“圆心”出发，到“200公里半径圈”城市广州、上海、北京、重庆、成都等地，可以当天往返。届时，乘火车从武汉至广州仅4个多小时，从香港直达武汉也只需5个多小时。武汉可以实现环中部经济的作用。从
35、武汉出发，10小时之内，可覆盖全国95%以上的主要消费城市。在武汉建设物流中心，将大大加快各制造类企业对市场的反应速度，加快其资本流转，降低备货压力。武汉港与阳逻新港的建成，与正在建设中的江北快速路的建成，势必将形成港口货运的新格局。2008年武汉市天河机场第二航站楼正式建成使用，标志着武汉的航空交通进入了国内一级城市水平。就全国交通布局的大格局来说，天兴洲长江大桥、武汉天河机场、阳逻深水港，加上周边发达的高速公路系统，将使武汉成为全国性物流调配中心的绝佳地点。水、陆、空网络纵横实现的大格局，将使得区域的经济形成大的腾飞。对内交通主城交通体系以快速轨道交通为骨干，常规地面交通为主体，坚持以公共
36、交通为主的方针，重点解决核心区、中心区片及过江交通问题，满足建设现代化国际性城市的需要。主城快速路网由3条环路以及向外连接各国道、省道的10条主要放射线组成，重点改善核心区及中心区片交通；完善三镇支路系统。目前还在计划筹建介于三环线与外环线之间的四环线，缓解三环的压力。本项目位置武汉火车站武汉天河机场轨道交通按照2020 年后远景规划，武汉轨道交通将由3 条市域快线、9条市区线路构成。线路全长530公里，设站309 座。从结构上分为两个层次，第一层次为市域快线，由三条线路组成，线路总长217 公里，设站75 座，三条市域快线在中心城区相扣成环，将城市副中心、客运枢纽、王家墩中央商务区以及中央活
37、动区等紧密衔接，实现三镇快速直达一体化均衡发展。第二层次为市区线，由9 条线路组成，线路总长313 公里，设站234 座。武汉市目前在建轨道交通线路有4条。武汉市轨道交通四号线一期工程，起点为武昌站，终点至武汉站。线路贯穿武汉市江南地区中南东北城区，一期工程线路全长16.488KM，均为地下线，设站15座。计划2012年12月30日通车试运行。轨道交通四号线二期工程是连接武昌、汉阳的重要客运交通走廊，也是轨道交通环线建设的重要骨干线路，设站13座，计划2014年建成通车。4.1.4. 自然环境资源规划武汉市位于江汉平原东部，长江中游两岸，长江与汉水的交汇处。属华中地区的最大都市，中国大陆七大中
38、心城市之一。拥有丰富的自然资源。一是充足的水资源。全市江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是取之不尽的物产及生物资源。武汉素有渔米之乡美誉，粮食作物，共240多个品种；经济作物，共50种；鱼类资源，共11目11科88种，水生动物，共有8目14科45种。三是丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。累计探明储量96125.65万吨，保有矿产储量79829.75万吨。
39、非金属矿产资源十分丰富，主要有建筑材料用石英砂岩、砖瓦用粘土、制灰用灰岩、熔剂用灰岩和冶金用白云岩等，其中膨润土、冶金白云岩、玻璃石英砂岩的储量居全省首位，石膏的储量规模居全省的第三位。全市已探明储量的矿产地数384处，其中大型矿产地有4处、中型矿产地有10处、小型矿产地有43处、矿点327处。4.2. 黄陂区规划4.2.1. 黄陂区概况黄陂区是武汉市版图面积最大的新城区，面积2261平方公里，人口113万，分别占武汉市的1/4和1/8，是武汉市的北大门。不久前制定的“十一五”规划，黄陂确定“立足区位和资源优势，努力把黄陂建设成为武汉市重要的新型工业区、都市农业区、现代物流区、生态旅游区、宜人
40、居住区”的战略目标。得天独厚的交通区位。黄陂与武汉中心城区七桥相连，境内武汉天河国际机场是国内四大门户机场之一，与京广、京九铁路，318国道，长江黄金水道构成水、陆、空立体交通“金三角”。尤其是南部地区，地处武汉内环与外环之间，境内巨龙大道、川龙大道将天河国际机场、阳逻深水港和正在建设的亚洲最大铁路编组站 武汉北铁路编组站贯穿一体，盘龙大桥将黄陂南部经济带与武汉中心城区紧密相连。独有的交通和区位，在武汉市仅有，在全国省会城市亦罕见。潜力巨大的发展空间。黄陂近半区域融入大武汉经济繁荣圈，是武汉城区外延扩张，由南向北推进的唯一腹地。大部分区域尚待开发，是国外工业和国内沿海企业向我国内地转移，城市居
41、住、人口向郊区转移，人们生活方式向回归自然转移不可多得的空间载体。独一无二的生态环境。已经形成了以北部木兰生态旅游区为核心的山水生态体系，以南部滨湖为核心的湿地生态体系，以前川中心城为核心的城镇生态体系，以东西部高效农业示范区为核心的生态农业体系“四大生态体系”。近年，黄陂的大气环境质量常年在国家一级标准以上。悠远厚重的人文底蕴。境内三大知名文化源头汇集。殷商盘龙城文化距今3500年，被专家学者论证为“华厦文化南方之源，九省通衢武汉之根”；木兰文化由巾帼英雄花木兰代父从军故事演绎而成，起源于汉代，形成于隋唐，距今约2000年；“双凤亭”二程理学文化有为纪念北宋理学家程颢、程颐出生地而修建于北宋
42、末年的“双凤亭”、“望鲁台”等遗迹多达七处。除此，黄陂还是一块红色的沃土，是中国工农红军第七军的诞生地，是新四军第五师的政治、军事指挥中心。坚实的产业基础。除基础产业农业外，我区坚定不移实施工业强区战略，科学编制了制造业发展规划，确定了“钢、机、材、药、服、加”六大支柱产业。基本形成以纺织服装、钢结构、机电制造、汽车零配件、生物制药及食品加工为主的盘龙城工业基地，以临空产业、物流及协作配套相关产业为主的武汉航空物流港新城工业基地，以农产品加工、服装和家居为主的武湖工业基地，以新型建材、精细化工、轻工机械为主的滠口工业基地，以大运量重型工业、仓储和物流服务为主的横店工业基地，以钢铁、医药、农产品
43、加工为主的前川工业基地。武汉木兰生态旅游区迅速发展，“木兰八景”已经建成，旅游资源得到整合，旅游经济已成为新的经济增长点。房地产业蓬勃发展，纵横、宝安、名流等企业开发了大量精品小区，盘龙城经济开发区成为武汉市最具有发展潜力新的经济增长带。4.2.2. 黄陂区发展定位南部重点发展地区该区域主要包括滠口街、横店街、天河街、武湖街和三里镇，土地总面积490平方公里，属滨湖平原区，紧邻武汉中心城区，拥有铁路、公路、航空港立体交通网络，区位交通条件优越，经济发展基础较好。区域发展定位是：以天河国际航空港为依托，以航空物流、轻型制造业、高新技术、大型主题游乐等临空产业为主导，打造职住功能综合平衡的城镇发展
44、区。规划至2020年，区域总人口65万人，其中城镇人口43万人，城镇化水平66%，建设用地规模控制在176平方公里以内。区域土地利用方向与重点是：保障空港加工业、现代物流业、专业市场、高新技术产业、现代服务业、传统制造业等合理的用地需求；促进建设用地的内涵挖潜和优化整合，适度控制新增建设用地规模，防止城乡建设用地无序蔓延，提高土地利用效率；统筹安排区域基础设施和公共服务设施用地，防止重复建设；创新土地利用模式，形成工业集聚、居住集中、城乡协调的建设用地空间布局；鼓励发展都市农业、湿地农业和景观农业，提高农业生产的经济效益；发挥童家湖、后湖、什子湖和府河等生态功能，构建水系连通网络，保护盘龙城等
45、历史文化遗产，突出区域生态环境优势与人文景观特色。中部协调发展地区该区域包括前川街、祁家湾街、罗汉街、王家河街、蔡榨镇、六指街、大潭原种场以及李集街大部，土地总面积1010平方公里。属岗状平原区，土地肥沃，资源条件较好，具备发展现代都市农业的有利条件，前川街为区行政机关所在地，是黄陂区的政治、经济和文化中心。区域发展定位是：作为南部重点发展地区和北部优化发展地区的连接纽带，注重城乡一体协调发展，以特色工业和都市农业为突破口，强化前川街中心地位，带动各街、镇的发展。规划至2020年，区域总人口58万人，其中城镇人口28万人，城镇化水平48%，建设用地规模控制在125平方公里以内。区域土地利用方向与重点是：保障区域轻工业、农副产品加工等优势产业和基础设施建设合理的用地需求，促进现代都市农业发展，提高土地资源的综合效益；加快城镇工矿建设用地整合，稳步推进农村居民点整理，鼓励通过城乡建设用地增减挂钩，盘活利用存量建设用地；大力实施土地整理复垦开发、高产农田建设、低丘岗地和低效林改造工程，引导农业结构调整向增加耕地方向进行，注重耕地和基本农田保护与建设；保护好武湖、滠水以及林地、自然文化遗产等，加强土地污染治理，促进区域生态环境改善。北部优化发展地区该区域包括长轩岭街、木兰乡、姚集镇、蔡店乡以及李集街部分，土地总面
