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1、中国房地产年度报告会议实录中国房地产业协会会长杨慎2006年1月8日下午，“20052006中国房地产报年会”在钓鱼台国宾馆盛大举行，中国房地产业协会会长杨慎、建设部住宅与房地产业司司长沈建忠、华远集团董事长任志强先生、广东越秀城建党委书记李飞、万通集团主席冯仑、中坤集团董事长黄怒波在内的行业领导、地产大腕参加了本次年会论坛。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭、华远董事长任志强先生、越秀城建董事长、党委书记李飞对2006年宏观经济及中国房地产走势发表了重要演讲，冯仑、黄怒波、温天纳、吴忠泉、童渊、龚术进行了一场猛烈的“2006年中国房地产多空之辩”，本次年会还公布了“20052006中国房
2、地产年度金榜”。现场实录【主持人熊雄】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们下午好！2005-2006中国房地产报年会现在开讲，我是中央电视台节目主持人熊雄，刚刚过去的2005年国家宏观调控走向深入，人民币升值、央行加息等等每一轮变化都对中国房地产业的进展产生了深刻的影响。在这样一个非常之年，让我们感到特别有意义的还有一件事就是由国家建设部、中国房地产协会主管、主办的中国房地产报从2005年6月6日改版以来，以更丰富的资讯与理性的报道风格忠实的记录这段历史，为行业的进展做出了奉献。在这里我们举行20052006中国房地产报年会，中国地产界决策者、领导者与推动者会聚一堂，我们今天能够一起来梳理一下这非
3、常之年的非常价值，为中国地产未来的进步提供思想动力。今天我们这个年会的盛况将会通过新浪网、搜狐焦点房地产网及搜房网三大网站进行现场直播，我想在全国各地会有更多的朋友通过网络熟悉我们今天年会的盛况，今天现场应该说是高朋满座，首先我给大家介绍一下今天来到我们年会现场的要紧嘉宾，他们有中国房地产业协会会长杨慎建设部住宅与房地产业司司长沈建忠中国房地产报社长栗文忠华远集团董事长任志强广东越秀城建党委书记、董事长李飞万通集团董事局主席冯仑中坤集团董事长黄怒波中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭中国房地产报总经理单大伟搜房控股有限公司总裁兼CEO莫天全北京市国土局市场处处长靳薇南方人物周刊总经理庞义成北
4、京中弘投资有限公司总裁王永红金都房产集团总裁吴忠泉香港昌盛集团董事长邹锡昌天恒拓展总裁李建国鹏润地产CEO童渊中国土地学会秘书长黄小虎先生北京万达房地产房地产有限公司总经理胡章鸿搜房控股有限公司副总裁肖勇麦格里中国物业投资银行首席投资执行官龚术无锡市大地房产综合开发有限公司总经理丁志刚深圳大中华地产总经理郑晓梅中体奥林匹克花园总经理陈顺北京诚通房地产开发有限公司总经理王嘉敏首创新资房地产开发有限公司总经理赖伟浩北京高盛房地产开发有限公司总经理胡斌国兴嘉业总经理赵宝辉阳光IOO常务副总经理范小冲北京龙建集团公司总经理刘涛东兆长泰房产集团总经理常坤天地控股总裁付文丽复地集团华北区总经理张春华香港泰
5、盈集团董事长杨小辉农业银行总行房地产信贷部副处长刘梓、个人金融部房贷处处长邵利洪华夏银行总行个人信贷处处长朱良贵盛阳房地产基金总经理王琪光大银行宣传处处长赵保富今天来到现场的还有地产界的精英与社会各界人士，刚才掌声不太热烈，我建议大家用最最热烈的掌声对所有到到来的朋友表示衷心的感谢。来宾朋友们，回顾过去、展望未来，我们今天相聚在风水宝地的钓鱼台宾馆，我们一起来对2006中国地产进展趋势进行展望与预言，同时我们年会的颁奖典礼也会对产品、人物给予高度的价值认同，让我们一起共同见证中国房地产2005年度的非常价值，接下来首先有请中国房地产业协会会长杨慎先生致辞,掌声有请！【杨慎】：尊敬的各位嘉宾、各
6、位朋友，今天我们现场是高朋满座，显示了房地产界一片繁荣的景象。去年通过后宏观调控进入2006以后，形势怎么样，是大家普遍关注的一个共同的话题。今天我来讲一下明白与熟悉的，国家对房地产宏观形势的大体走势。今年是十一五计划的开局之年，十一五总体规划是在我们国家总体进展重大转变的新的历史条件下，十一五规划的主旋律是什么呢，概括的讲就是这样一句话“坚持进展，稳固政策、扩大内需、提升消费”。在这样一个情况下与规划的宗旨下为我们房地产业的进展也带来了新的机遇，那么房地产契机表达在哪里呢,在去年11月30号召开了中共中央的经济工作会议,在这次会议上国务院要紧领导讲房地产业是我国现阶段重要的支柱产业与消费热点
7、。既要坚持坚定不移的解决进展中的突出问题，又要坚定不移的促进其稳固进展。除了继续贯彻政策，操纵房价上涨过快，改进经济适用房，总的精神要紧是上面两句话当中。这是中央对房地产业形势的最新表述，这是指导房地产业进展的重要方针。有两个坚定不移，我们体会要紧讲了三点：第一，房地产业不仅是支柱产业，而且加上了重要的支柱产业，是现阶段我国的重要的支柱产业与消费热点。这与过去的提法明显不一致，因此对房地产地位与作用有了新的提升。第二，两个坚定不移意味着国家对房地产的调控、对房地产的引导、对房地产促进实行了双向调控的政策，就是说既要紧缩性调控又要进行拓展调控，紧缩调控就是克服增长过快的问题，又要促进其稳固进展。
8、实行双向调控。把紧缩的调控与拓展的调控作为一个整体，这表达了中央大的方针政策。第三，房地产业是带动消费的，这一点特别重要，从今年开始我到十一五期间乃至今后一段时间，国家的经济增长将逐步促进外贸、投资与消费的拉动，将逐步弱化，转化为以消费为要紧拉动作用，我们国家消费的第一个领域就是房地产，住房处在严重的短缺状态，住房在人民社会生活中进继续长期存在，将解决住房问题，这个历史性的任务，因此住房消费将是非常重要的。房地产业今年开始有一个新的战略，当然这个转变也是逐步的缓慢的，我们要特别注意一点。而且要保持头脑清醒、冷静进展的方针，这对房地产业特别重要，因此目前的形势，国家大的战略调整，十一五规划的方针
9、，乃至其他的政策的陆续出台，将对房地产业是一个利好的消息。这个利好的消息如何变成现实，怎么样实现房地产业的目标，这有赖于在座的各位朋友的共同努力，大家经历了2005年的宏观调控，整个行业没有出现大起大落而是继续增长，房地产同比增速25%,全年达到23.5%,比上一个年度2004年降低了七个百分点。我们的房地产业今后会更健康，为今后的进展奠定了基础。【主持人熊雄】：非常感谢杨部长的致辞，刚才杨部长对房地产政策有了一个解读，让我们对未来的地产更有信心，过去的2005年中国的房地产经历了一场大转折，中国房地产报也是从2005年6月6号改版后与同行们一起见证了这非常之年的非常价值，下面有请中国房地产报
10、的社长栗文忠先生致辞，掌声有请！中国房地产报社长栗文忠【栗文忠】：尊敬的杨部长与到会全国各地的嘉宾朋友们，大家下午好!首先我代表中国房地产报对参加中国房地产年会的各位嘉宾与多年来一直关心、支持中国房地产报的各界朋友们、领导们表示新春的谢意!2005年对中国房地产业而言是非同寻常的一年，这一年国家宏观调控下房地产20年的进展得到了全新的改写，这一年中国房地产市场竞争剧烈，企业间竞争上升为品牌、公司治理、产品创新、人才等全方位的竞争，一批批高品质的楼盘推向市场，区域的大进展、产品国际化的营销成为主流，中国房地产进入了新的纪元，随着房地产业环境的不断的改变与我们中国房地产报目标服务群体需求的变化及我
11、们顺应了市场的要求，从今年6月6号以来进行了全方位的改版，我们秉承办地产的理念往常瞻性、主流性的视觉汇聚了全方位的信息与行业内容，以新闻、财经、评论等五大板块与国土出版部门，房地产开发商中间代理机构、银行部门与各地的投融资机构还有我们的不一致的企业得到了广大读者的欢迎与关注。这次改版中国房地产报在这个基础上开发了众多的独具特色的发行渠道，通过网上订阅等等使我国在全国40个要紧城市与香港、澳门等地区我们的读者都得到了进一步的扩充，发行量的上升扩大中国房地产报在全国乃至海外的影响力，近半年来中国房地产报与众多的合作伙伴制造了较高的市场价值，回顾2005年中国房地产报不断探索、不断自主创新，慢慢成长
12、为中国房地产业链上与所有企业首选的交流平台，成为了中国高端不动产跨地区营销的首选媒体，展望2006年中国房地产报将在2005年的基础上依托强势产业，借助强大的资源优势更好的为房地产业的各个环节服务，与全行业一起在共同的努力下追求价值的最大化，推动行业稳健的进展，实现多方共赢。在此我也代表报社祝这次大会圆满成功，谢谢大家!中金公司首席经济学家哈继铭【主持人熊雄】：非常感谢我们栗社长热情洋溢的致辞，他的讲话说出全体中国房地产报同仁的心声，媒体的进步对一个行业的进展同样有着非常的价值。2005年中国房地产受到宏观政策调控的影响确实是风云变化，2006年中国经济的走势怎么样，它又对中国房地产业产生什么
13、样的影响呢，下面进入我们的主题演讲环节，我们首先有请中金公司首席经济学家哈继铭先生做主题演讲，他演讲的题目是2006年中国宏观经济走势，掌声有请！【哈继铭】：各位来宾大家下午好！我是搞宏观经济的，不能说是房地产方面的专家，但是宏观经济是离不开某些重要行业的。当前中国的房地产行业是一个宏观经济研究中务必关注的一个行业，那么，我今天演讲的宏观经济的题目要紧是关于中国这个集中期宏观经济做一个阐述，我的总体感受是远虑大于近忧，我们能够从三个方面看一下中国宏观经济的情况，第一个就是去年的一个简单的回顾,我简单谈一下今年宏观经济的一个展望，最后我分析一下长期的风险,这些风险不仅中国存在，全球都存在，一会儿
14、我们能够认确实把这个分析一下。05年的宏观经济假如从要紧的经济数据上来看是非常好的，经济增速按照旧的GDP数据来看去年差不多9.4%的增长，最近有报道说假如按照新的GDP算可能达到9.8%,那么，这样的话04年新的GDP可能会更好。总的来说9.510的增长是世界上很多国家都感到羡慕的，特别中国的通货膨胀，要紧是由于粮食与食品价格的增幅造成的，假如你看非食品价格05年的通货膨胀高于04年的，达到1.3,这个与美国是差不多的，通胀率与美国差不多，但是我们的利率要低很多。中国在良好的大势背后，经济存在结构性的失衡，一个是外部失衡，第二个是内部失衡,外部失衡要紧是05年的贸易顺差急剧上升,05年贸易顺
15、差到了6%,贸易的依存度是比较高的。第二个是我们内部失衡，内部失衡就是说消费与投资的矛盾，没有提高过的GDP数字来算，这个就是比韩国、日本消费最低的时候还要低，新的GDP数字来算，我们粗略的算一下，略有提高，但是起来明显低于国际水平。投资我们能够看到，中国的投资消费的比率达到了非常高的水平，日本与韩国是百分之0.7倍，投资比例过高显然是不能够持续的，中国的投资消费的比率在04年是0.83%,新的数据算是0.77%,也是高于日本与韩国，从其他国家情况来看,这个比率达到很高的位置它是会往下走的。另外也能够看到在投资，在本轮经济增长的过程当中，通过增长过快导致产能的过剩，05年利润率是5.8%,04
16、年是5.1%,05年的利润率要紧是来自产业的。这个是在大数据背后有一些结构性的问题，我们需要引起重视，关于06年的展望我觉得06年的通过增速依然会比较快，但是会比05年慢一些，一是由于全球通过增长增速将有所缓慢，美国经济要紧靠消费带动的，美国经济的消费增长速度放缓对中国增速应该是有影响的。房地产业的我们能够看到是从降低7个百分点，这个房地产行业的投资的下降它会带动其他行业投资的相对的下降，另外刚才确信利润率在下降，因此投资也会所减少。最后就是中国很有可能逐步的理顺资源价格与能源价格。这些可能跟政府部门与政府有关投资上升是有一个比较的，第一在建项目依然很大，尽管在05年11月份在建项目是16万，
17、相当04年的两倍，第二个就是政策有关的项目投资也比较大，今年也是十一五规划的开局之年，包含很多方面的投资会有所增加。消费依然是一个平稳的增长，这几年老百姓的收入的增长呈一个平稳上升的趋势，消费是比较平稳增长的，不可能有一个大起大落的变化，消费认真看的话，我认为上游的消费，就是中高档的消费增速会比较快，这几年能够看到9604年越有钱的人收入增长越快，就是说平贫富差距拉大了，要紧在房地产、汽车等方面的消费依然是比较强劲的需求，需求依然是存在的，会不可能出现通缩，我的观点是不太会出现的。包含一些政策管制的价格，包含水、电，有可能今天会上调，这会对通货膨胀有一定的支撑，今年的货币增速是比较快的，这对物
18、价也是一个支撑，比如说05年达到18.3%的增长，因此对06年的物价是有一定支撑的，最后国家可能会采取一些措施刺激消费。总的来看，我们用老的一套数据来预测的话，假如说05年GDP增长是9.4%,我们觉得06年依然会保持9%左右的增长，消费增速有所增长，而投资与出口有所下降，最后我们能够看到，我个人的推断，存在一定的基准利率的变化不大，但是货币政策确信有所紧缩，这反映在货币供应量的下降，同时会使得市场利率有所上扬，人民币汇率可能会进一步的升值，到今年底升到7.8。我现在剩下的时间谈一下风险的问题,中国与全世界一样都面临着资产泡沫的风险，要紧的原因要紧是由于美元取代了人民币，我们国家在过去金融体制
19、下与在二战后到70年代初的体系下，很少出现泡沫，为什么，那个时候贸易不可能出现很长时间的失衡，那个时候的体制就是说，一旦美国的贸易顺差扩大，他的黄金就会流失，逐步的流到其他国家中去。它的黄金一旦少了，货币的发行就会下降，这样的话他物价就会往下走，这样的话他出口竞争就会增加，它的逆差就会减少，黄金多的国家货币发行量大，他的顺差就减少了。自从尼克松在90年代初黄金与美元政策后，这个体制就建立起来了。以后大家不再讲黄金，而是看那张纸美元。假如你这个国家消费很旺，你把这个钱能够花掉。这里能够看到这样的情况，美国经常帐户的逆差已经达到GDP的6%多，过去在80年代中的时候它出现过一次纠正，但是那个时候只
20、占3.7%,然后美元就贬值了50%。刚才说的是美国的资产价格大涨与贸易顺差背后要紧的原因就是贸易的不平衡，贸易的不平衡反映到货币与物价上。在中国能够看到外汇储备大量的增加，中国在04年外汇储备增长得很快，05年的时候中国起来很快。使得我们货币供应量很大，我们的利率很低，资金又非常的便宜。说美国的房产价格飞涨，涨到什么程度，说它有泡沫，泡沫到底有多大。谈到房地产泡沫总是想到日本80年代的房地产泡沫非常的大，没错儿，那个时候日本的房地产泡沫是很大，日本在8002年房地产价格涨了近一倍，最近95-05年这10年当中美国房产的价格比日本那个时候高得多，假如说日本那就是泡沫，那美国与澳大利亚与英国的泡沫
21、比它大得多。假如说房价历史平衡那你就可能出现泡沫。澳大利亚比历史高出70%,美国比历史高出40%,这样的话房地产几个毕竟要进行调整。香港97年房价达到最高60%70%左右，最近又是非常陡的往上涨，现在所谓月供与租金的比例，月供与租金的比例这边我们能够看到是一个红的线，我们能够用类似的方法分析一下中国的情况，中国的房价租金比与以往高出20%,整体比较健康，但是某些城市己经达到70%,刚才说香港达到2.2倍泡沫就破了，现在很多人买房子是为了租出去。接下来我想说的是假如中国经济出现不平衡，出现一个调整的话，中国经济带来什么影响呢，为了看这个问题我们不妨先来看一下美国最近有一个事件对全球经济特别是对大
22、中华经济有什么影响，那就是01年的的科技泡沫经济，美国2001年增长是1.7%,它从2000年增长L7%一下子变成7.9%,它那个下降要紧是投资引起的，那时候进口的变化也是从2000年13.1%,01年它只进口2.7%。那个时候像马来西亚、台湾、新加坡都受到比较大的影响，由于他们出口都是科技品为主，中国2000年出口从27.7%,一下子变成6.8%,尽管中国出口要紧不是科技品，要紧是消费品，那么CPI在一年后从正增长变成负的增长。GDP香港2000年10.5,2001年基本上没动。这个是科技品泡沫对大中华的剧烈影响，假如房地产价格泡沫破灭对大中华地区有什么影响呢，在分析之前有一个答案是对中国的
23、影响要比科技品泡沫风险大得多，由于科技泡沫要紧影响美国消费品的下降，中国出口很大一部分投资消费品，中国出口在GDP中占40%,比日本、韩国通常人们认为要紧依靠出口的国家要高得多得多，因此当务之急转变经济增长模式，这里面也有一个好的方面，科技品泡沫的破灭是一瞬间的，而房地产价格泡沫破灭它是慢性的，要通过好几年时间的，因此这个给中国制造了一个机会，我们务必只争朝夕，调整经济增长模式，不要过多的依靠出口、投资。特别是要拉动消费内需。当然房地产价格也不能增长太多，由于国际房地产价格会对中国有一个很大的打击，我就说这些，谢谢大家!华远集团董事长任志强【主持人熊雄】：非常感谢经济大师，精彩的演讲！我发现经
24、济的问题真是让人发热的问题，我看大家听得津津有味，哈继铭大师是从世界的角度给我们预测了2006年中国经济的进展趋势，并从他的演讲中我们也听到他很多的独到的见解，说到独到的见解，我们今天的现场也有一位地产人土，一直以来他对中国的宏观调控政策也是有着自己独到的见解，他就是北京华远地产的董事长任志强先生，下面掌声有请长任志强先生对2006年中国房地产走势发表演讲，有请！【任志强】：中国房地产可能远虑比较多一点，大家更多关心的可能2006房地产的情况，也许后年你就不是地产商了，因此我们研究眼前的问题比较多，这几年我们连续强调还有相当一部分是正在建设的住宅，这个比例占到很大，因此中国的房地产绝不是国际上
25、通用的房地产的概念，我们的市场化的概念还没有完全完成，差距还很大，05年我们的竣工面积占到60%,今年我们略有增长,也就是说非房地产开发的仍然占到40%或者者是更多的一些的比重，在这样一个比重关系中，房地产业并不能代表整个中国的经济状况，不管是它的投资还是它的竣工面积，投资额情况看04年我们是80.3%,05年是81.93%,为什么我们有80多家的投资，只有60多个竣工，这里面由于有巨大的地价差，大部分非房地产开发的住宅建设是不缴纳土地出让金，用60的竣工量计算中国房地产投资的增速与他的增长情况与它对中国整体经济的影响是不完全的，从城市住宅的投资情况看，我个人认为05年假如没有任何宏观调控它仍
26、然是下降的，由于在04年我们就己经感受出来04年往常宏观调控要紧是针对供给，那个时候投资已经开始下滑了。我们从982004年房价的涨幅是3.3%,人均收入的增长是8.6%,今年一到九月份房价增长是6.1%,那么一到九月的收入增长是9.8%,远远超于了房价的增长比例，这是房价稳步增长而不是快速增长。中间阶段时间，房地产投入的增速是高于固定资产投资增速，因此引起了经济学界很多担忧，认为房地产增速太快，但是调控之后已经出现的情况是房地产投资增速已经大大低于了固定资产投资增长速度，我说的现在的房地产投资增速不是全部的建设增速，而只是房产开发的增速，这也是我们宏观调控要达到的目标，就是降低我们房地产的投
27、资。但是真正的情况看，房地产投资增速是不是很高呢，04年以后固定资产投资增速随着宏观调控的同时房地产开发是大幅的下滑，城镇投资增速是比较平稳的，绿的线能够明显的看出来是一个很迅速的下滑，这是全国05年一到九月份各个行业的增速情况，这里增长最高都是与居民消费有直接的关系，比如住宿、餐饮、服务等等都是与居民消费有关系的是投资增长最快，房地产投资增长表现得并不是最突出，房地产增速是在所有的投资增速中处于中流。平常大家在讨论投资增速的时候只看到国家除了对固定资产投资调整，重点就是打击房地产，由于房地产的投资增速带动了其他行业的投资增速，从每个行业发现，房地产投资增速的增加带动的是消费，像住宿、零售都是
28、与房地产投资增长与住房改善密切有关的，假如没有房地产投资增速的增长这些投资增速也是不可能出现的，这次调控的重点是发达地区，特别是长三角地区，从全国情况看受影响最大的是长三角地区，长三角地区占到中国房地产投资总量的40%,因此这40%可能会引起更多的波动。长三角地区的投资增速是下降了20%,增幅下降的一倍，这个下降对全国的影响是非常巨大的。从面积情况看，东部地区的增速很慢,低于全国的平均增速，04年往常基本上是东部地区拉动中部与西部地区，中部地区占投资总量也解决13%,也就相当于上海或者北京，西部地区也就13点几的样子，西部的增长拉动了总的增长超过了12%,比去年略高一点，就是说今年实际上新开工
29、面积几乎为零。10月份全国房地产市场的供应指标能够说是全部下降的，其中新开工面积下降了，土地供应的下降幅度之大，影响之巨大，完成土开发面积也在增长过程中，房地产开发下降了7个百分点，由此而引起的价格的回落，房地产销售价格也出现了巨大的回落，从04年11月份是房价最高的一年，从12月份以后就开始出现下滑。今年指数下降最多的是二手房，我们发现二手房的变化远远大于一手房的变化，一手房70个城市只有15个城市下降了，剩余的城市都是增长，下降最大的不超过2,由于整个交易量的下降，个人消费信贷的余额都是大幅的下降，个人按揭贷款在全部购房者的比例中只占44%,那么按揭的成数在全部的购房中只占60%,这个比例
30、是比较低的，即使这样在宏观调控政策下，提早还贷很明显，去年放贷的比例很高，7大银行都出现了提早还贷的情况，这就让我们的个人按揭的贷款大幅下降，从还到贷，从去年的L64,到今年己经下降To去年贷款的比例是18.4,到现在不超过1个百分点的增长。现在从银行的坏帐的比重看是7.4%,实际上房价下降了30%会对银行产生什么样的影响呢，这会使银行与房地产的坏帐剥离，假如接10%或者者5%,这对银行可能没有任何影响及换句话说中国的银行业并不可能由于房价下降10%、20%、30%,受到巨大的缺失。在分析中土地可能成为了制约条件了，这个制约条件就是土地供应的总量，在人们的需求中我们认为假如我们供应量加大，就会
31、使房价下跌，供求关系得到平衡，假如需求不变的情况下，土地供应减少就会造成价格的暴涨，这种价格暴涨可能会偏离资产的价格，现在宏观调控结果恰恰在通过了土地后使市场的供应量大幅下降，操纵需求的过程中，我们需求从今年看仍然了增长的，这就增长了一些地区房屋价格增长很快，今年有11个地区价格增长包含北京。土地在统计的情况下，土地开发的投资都是回落的，而且回落得比较严重，总体来说下降22%。我们认为明年供应量会大幅下降，今年很典型的，在其他价格增长下滑的时候，房价下滑的时候，我们的土地价格并没有随着房价的降低而降低，房价在继续增长，在2002年我们实行了土地的招标，在02年土地只占百分之10点，现在已经涨到
32、了700多，也就是说土地价格过去的10%,这个比重变成了房价25%以上的比重，比重在大幅度提高，所有比重中居民的住房价格增长幅度是最高的，北京的情况看，也是如此。在所有的居住价格的拍卖过程中，是从40%到230%的增长,230%也就是说翻了两倍多，公共产品价格从040%,最高的增长40%,平均下来北京市挂牌价与实际成交价相差0.7%,土地的投资一块是建房的投资，一块是土地的投资。也就意味着明年的供应量土地的供应量会大幅的减少，供应量要紧是来自于政府、开发商。9月份按照国土资源部的分析看，我们全国一共供应了22500多公顷的土地，新增的土地是7368公顷，这个供应预算应该是1.5万公顷的建筑能量
33、，这个数据中我们能够看到住宅供应的总量是极低的，比重只占到19.7%,大部分是商业用地与其他用地，特别是工业与其他用地远远超过了住宅用地。明年可能在住宅上的比重会大幅下降，很多人认为我们房地产是暴利。经济学家可能都认为中国的整体投资也会出现下降，房地产业可能同样出现一个增长率下降的趋势，但是十一五规划中要求扩大内需，这与投资增长下降与扩大消费之间是矛盾的，特别是十一五规划把改善居住放在首位，认为改善居住条件是建立小康社会的重要指标，但实际我们指标在土地供应上是不可能今天加大土地供应，明天就建房子，这期间要有15个月的时间，而这个周围不可能在短期内形成。从04年政府出台了相应的措施，希望加大经济
34、适用房的比例，05年与06年都在提出这样的措施，但是市场并没有同意这样的意见，而是在不断的下滑，06年政府有可能会出现一些强制性的措施，加大经济适用房的投资比重。个人消费信贷的证券化可能会减轻银行的风险，建行已经开始试点了，有可能在今后的进展中扩大。这个政策出台全国或者者其他地区也会陆续开放，去年海外基金与境外上市都出现了一个高潮，海外基金上市6年，去年增长的120%,它的增长比例是非常高的，直接投资与消费信贷都会对明年产生一个作用，国家的宏观政策会变成一个长期的政策，最后的结论，可能所有人都不愿意听到，我们得出的结论是房价会继续上涨，我们觉得这可能会来源于市场化的趋势，而房地产作为支柱型产业
35、，拉动各个行业的增长也是一个历史的必定规律，我们常常能够听到各类各样的经济学家对房地产的问题提出警告与预示，但是我们所有的数据能够看到，我们得出的结论仍然是我们的需求增长会很强劲，价格增长会是必定的，谢谢！【主持人熊雄】：感谢任先生侃侃而谈的演讲，最后给我们一个答案是房价还会继续上涨！他的演讲一定会给大家带来很多启发，2005年中国房地产金融的进展也是大家非常关注的话题，2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了一个新的渠道，接下来有请越秀城建的董事长李飞先生给我们介绍一下他们上市的通过，同时请他对2006年中国房地产金融形势进行展望，有请！越秀城建董事长李飞
36、【李飞】：各位领导、各位专家、各位房地产的同仁，新闻媒体的朋友们，大家下午好！今天非常高兴作为广州市房地产企业的代表与在座的各位就共同关心的问题进行沟通与交流，广州城建集团是广州成立最早的房地产企业,1983年成立的。到目前为止是一个大型的综合性的国有的房地产开发企业，目前企业把属下53家子公司，业务覆盖房地产开发、建筑工程设计、监理、商品房销售，物业经营与管理，与服装、批发市场，连锁超市，餐饮、酒店，目前企业总资产达到200多亿元，去年以来国家对房地产实行了严格的宏观调控政策，我们认为国家实行宏观调控将有利于改变当前房地产业进展中存在的一些突出问题，促进房地产业稳固、持续进展，房地产业将走向
37、更加稳固与理性，保持一定的进展规模，房地产企业在宏观调控与市场竞争双重压力下，优胜劣汰，将朝着更加规范有序、规模化、集约化、品牌化的方向进展。针对国家宏观调控，对房地产企业一定要有信心，而且要以务实的态度，从容的应对。作为广州城建集团我们及时的对我们的经营战略做了一些调整，重点是从以住宅开发为主导，向以商业项目开发为主导的转变，我们提出房地产开发要与房地产经营并重。物业经营不仅优化了我们的资产质量，使企业形成产业资本的沉淀与积存，而且大大提高了企业抗市场风险的能力，持续、稳固的模式为企业未来的长期进展奠定了基础。对中国房地产企业来说,我们从80年代到90年代的软着陆,到二十一世纪的宏观调控每一
38、次都成为重点，对房地产企业我们要总结一下，对里面一些规律性的东西进行总结，怎么样把政策的影响减到最低限度，而且把这种压力变成动力，去年我们进一步把商业地产作为企业未来进展的重点战略与方向，我们企业进展战略的定位是以房地产开发为基础，以商贸业为龙头，以物业经营为核心的这么一个进展战略。我们认为，在房地产业的纵深进展中，国家法律制度的完善，传统的开发、销售模式已经不习惯当前这个形势的要求了，作为企业来讲，不能够高枕无忧，同时房地产业的进展受政策影响波动很大，对资金、土地等资源有着不可逆转的依靠。房地产企业要实现质的飞跃，走向更高层次，取得更大的进展，务必要走转型的道路。为了实现我们商业地产的战略，
39、最近我们采取了一些行动，首先我们成功的夺标广州珠江新城项目，去年的9月20号，我们投标了广州市跟珠江新建的一个地标性的建筑，高度是432米，总建筑面积44万平方米，总高度104层,总投资达到160亿元，这个成为目前中国内地第一高楼。城建集团为什么势在必得，我们就是想以超高层的项目作为突破，打造商业地产的战略，城建集团夺标以后，将引进国际500强这些企业进驻，对企业的商业地产的战略是一个大的好形势。第二，全面起动了十一五商业地产的规划，按照我们十一五商业地产的规划，今后五年我们将投资200多亿元，重点开发建设17个项目，总建筑面积达到500多万平方米，500多万平方米其中有一半是商业项目，通过五
40、年的努力以后，城建集团在广州将拥有5栋超过200米高的超高层项目。将拥有6座四星级以上的酒店，将拥有超过300家的超市，同时服装市场将拥有23家大型的批发市场，我们属下的白马服装市场在广州一年能够制造一个亿的利润，目前白马服装市场已经在太原、山西落户，准备到北京进展。商业地产我们跟国外的一些大型的企业像法国的世纪酒店，跟他们一起连锁，加快我们商业地产的进展。第三，我们资本运作取得了一些比较大的进展，去年国家的宏观调控对房地产业的影响是全局性的，也是深远的，调控的要紧是一个地根与银根，企业融资的渠道现在是非常的缺乏，要紧还是依靠银行的贷款，银行的贷款又受到国家宏观调控的限制的，而且我们的银行它往
41、往是一种抵押性质的，没有抵押是贷不到款的，作为房地产企业要想有大的进展，务必要拓宽融资的渠道，作为融资的渠道，这几年来特别是去年以来，我们在这方面做了很多的探索，首先2002年广州城建集团与香港越秀进行资产重组，广州城建集团成为越秀集团在香港的上市公司，香港越秀资产重组后城建就拥有了三个身份，一个是国有，一个是外资，一个是中外合资，在粤港澳地区作为城建集团来讲他有大量的市场。对企业来说这一下子把融资的渠道打开了。还有一点，就是跟民企的合作，社会上的品牌也相当不错，去年12月28号,广州的八大银行联手向城建集团授信128亿元。还有一个就是去年12月20号在香港上市发行房托基金，要求四个收租的物业
42、打包，拿到香港上市，我们四个项目建筑面积16万平方米，我们拿到香港上市，我们实际上转让70%的收租权，物业还是我们经营的，还是我们管理的，无非是确保每年有7%的回报，每年实行三七分成，我们房托基金去年12月30号在香港上市，比香港地产投资信托基金公布的6.3-6.7息率与李嘉诚旗下的基金5.3高出一截，去年12月20号在香港上市。上市的表现超出预期，高出3.07港元，当天成交了13.3亿港元，我们这个房托基金上市按照房地产评估从被动到主动，现在作为企业我们把它拿到股市上去，确保利润最大化，把风险降到最低。我们房地产企业进入资本市场的全新的模式，吸引海外的资金是一种从被动到主动的转变，房托基金的
43、上市成功也有望推动中央政府加快制订法规，拓宽房地产业的融资渠道。大家明白去年以来证券设计政策的影响，我们首先想到我们的期房，我们把期房以企业摘要的形式发行，这样我们已经取得了一些进展，争取在06年能够取得一些成果，对中国房地产我想有两个我是非常有信心的，第一个中国毕竟是十几亿人口，你要奔小康，住宅务必要解决，另外国家在十一五期间你的GDP要达到8%,这样对经济的拉动是全面的，作为房地产企业来说我认为它是大有作为的。我们也是非常有信心的，谢谢大家！【主持人熊雄】：非常感谢远道而来的李飞先生的精彩演讲！也感谢他们跟我们分享了一些他们成功的经验，刚才几位的演讲也给我们带来了很多的思考，房地产业真是一
44、个大手笔，它于市场管理，销售、服务等各个环节都密切有关，不管哪个环节出了问题这个戏就没法儿唱下去了，因此只有各个部门通力协作，中国房地产这架大的机器才能正常的运转，中国房地产才能健康、茁壮的成长。我最近看到资料中国房地产会影响到130多各行业，面对这样的行业作为媒体也是身肩责任，中国房地产报改版以来秉承了泛地产的理念，要塑造房地产业全新的体系与价值观，我们处在一个网络的时代，我们作为媒体也要利用网络的优势，因此在这里中国房地产报还会开通中国房地产报网站，下面让我们一起来共同见证这个非常时刻，下面有请中国房地产报社长栗文忠先生，华远集团董事长任志强先生，中国房地产报总经理单大伟先生，万通集团懂事
45、局主席冯仑先生，一起来启动中国房地产报网站。我们大家进入倒计时，五、四、三、二、一，启动！朋友们，在您热情的掌声与关注中国房地产报网站就正式启动了，谢谢各位嘉宾。希望大家有的时候间能够上中国房地产报网去看一看，也希望它能够茁壮的成长。我们的网站开通了，接下来这个环节一定是大家非常期待的环节，就是我们的主题对话环节，下面将会请出我们的地地产界的人士进行一场对话，同时有请中国房地产报的总经理单大伟先生与我一起主持，下面有请万通集团懂事局主席冯仑先生，中坤集团总裁黄怒波先生，金都房产集团总裁吴忠泉先生，软库金汇投资银行执行总裁温天纳先生与麦格里中国物业投资银行首席投资执行官龚术先生。让我们一起进入到
46、下一个环节，让我们以掌声开始我们的对话。【主持人单大伟】：今天进行的是2006年中国房地产报的年会，这次对话的主题是2006中国房地产多空之辩，从去年开始中国房地产经历了一场前所未有的变革，我们邀请了这么多地产界的精英包含金融界的权威人士对中国房地产的最新进展趋势展开对话，刚才哈继铭先生包含我们的任志强老总，就房地产市场的一些观点与看法各自发表了不一致的见解，首先我想参加打破常规，过去的对话都是嘉宾讲，下面的朋友听，今天咱们来一个互动，就是说台上嘉宾讲的观点，假如台下的朋友有不一致的意见能够当场提问，这样会场能够互动起来,下面我们首先有请坐在我旁边的冯仑先生就刚才任总与哈继铭教授他们分别对20
47、06中国房地产市场做了一些大概的推断与预测，这方面作为一个中国的非常优秀的企业家代表，冯主席就今年2006年中国房地产的形势包含宏观调控给企业带来的变革，发表一下自己的见解，限制在5分钟。【冯仑】：应该说昨天是个好日子，今天是一个更好的日子，去年一年从我的观察来看，的确应该说整个的房地产市场从市场到体制到企业全面的开始步入一个持续、健康、稳固进展的轨道，这不是说我重复新华社的通告，我是有根据的。这里面有一个非常有意思的现象，国内的阶级都认为很困难，但是大家别忘了在香港去年所有的资本市场上的中国房地产公司的股票都是涨得非常好，而且基金都非常热烈的，所有投资者都在看好，为什么呢，这就出现一个问题，
48、过的企业习惯于不规范下的生存状态，一旦规范了就没法儿生存了，那就说你过去不是良家妇女，海外的投资者是良家妇女人家不怕，因此我觉得海外投资者推断是一个高度、理性的是对的。第二个特点就是住宅领域的局部地区的波动与整个住宅市场的持续的增长是并存的，刚才任总也讲了全国住宅市场一直是增长的，局部有一些波动，住宅以外的房地产市场，包含商务、办公等等都是持续的增长，因此在过去一年里整个的市场并不能说上海局部的波动变成了全国市场悲观的看法。第三个就是银行的信贷并不是说不支持，相反大家看到，很多好的企业不断的得到银行的大规模的支持，不动产金融的创新从管理层到企业都在去年一年有非常大的进步，像RErrS、基金、信
49、托等等这些东西都出来了，因此整个监管的政策环境给不动产金融的创新开了一个巨大的口子，而直接融资市场的发育与扩大将会导致房地产企业的商业模式的变革与所有资金与房地产行业关系走得更加理性，同时风险得到很好的操纵。最后我们看到在去年相当多优秀的企业上市的上市，股票大涨的大涨，REITS发行，然后个人买豪宅的买豪宅，过去一年仍然是一个风光无限的年头，因此去年是一个好日子，但是今年我觉得是一个更好的日子，市场持续的健康，经济保持持续增长，社会政治环境更加稳固，其他行业也在健康成长，你没有理由说房地产市场再没有好日子了，我总的来看去年是个好日子，今年是一个更好的日子，这是过去一年从公司进展的实际也是得到了一个很大的印证。谢谢！【主持人单大伟】：万通今年的首要战略是什么？【冯仑】：我们继续强有力推进我们美国模式的转型，身子都转差不多了，今年一定会转完。【主持人熊雄】：我旁边坐的是中坤集团的董事长黄怒波，他在我们地产界
