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1、住宅物业管理项目招投标办法第一章总则第一条为了规范物业管理招投标活动，加强本市建设单位、业主大会选聘物业服务企业的监督管理，促进物业管理市场公平竞争，根据中华人民共和国招标投标法、国务院物业管理条例省物业管理条例住宅物业管理条例等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条住宅项目建设单位、业主大会选聘物业服务企业和物业管理行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第三条市物业管理行政主管部门负责全市住宅物业管理项目招投标活动的指导、监督和管理工作。辖市（区）物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理招投标活动的日常管理和指导监督工作。街道办事处（镇人民政府）、居（村）
2、民委员会党组织应当指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法依规选聘物业服务企业。第四条从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会服务组织，应当遵守招投标法律、法规和政策规定，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应当熟悉国家和本市物业管理、招标投标等相关法规政策和实务操作、具备相应的物业管理专业经历，并通过指定服务平台上报从事招标代理业务的相关信息。第五条本市建立统一的评审专家库，评审专家由市、辖市物业管理行政主管部门择优选聘。市、辖市物业管理行政主管部门定期组织评审专家进行有关法律和业务培训。评审专家有违规行为或者不称职行为的，市、辖市物业管理行政主管部门可以取消
3、其评审专家资格；被取消评审专家资格的人员，不得再参加本市物业管理项目的评标活动。第二章选聘物业一般规定第六条招标方式分为公开招标或者邀请招标。住宅和同一物业服务区域内非住宅的建设单位，应当依法通过公开招投标方式选聘具有相应资格的物业服务企业,负责前期物业管理。鼓励业主大会授权业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。第七条建设单位应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：（一）预售新建住宅项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；（二）现售新建住宅项目应当在现售前30日完成；（三）非出售的物业项目应当在交付使用前90日完成。第八条前期物业管理期间，有下述情形之一的，建设单位应当按照规定程序重新
4、选聘物业服务企业：（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不续签的；（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到标准，建设单位依法依约提前解除合同的；（S）物业服务企业擅自退出的；（四）物业服务企业被吊销营业执照的；（五）法律、法规规定的其他情形。建设单位重新选聘物业服务企业，新物业服务企业调整服务内容、服务标准和物业服务收费方案的，应当由已销售物业专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业服务区域内显著位置进行公示，公示期限
5、不少于15日。第九条物业服务企业愿意继续提供服务的，应当在物业服务合同期限届满前90日内，通过指定服务平台向业主委员会提交包括物业服务内容和标准、物业服务收费标准、物业服务计费方式、委派项目经理具体情况等相关资料的方案。业主委员会应当在合同期限届满前90日内，根据有关规定和合同履行情况等相关约定，拟定选聘方案并完成组织召开业主大会作出续聘或者重新选聘物业服务企业的决定。选聘方案应当包括以下主要内容：（一）拟选聘物业服务企业的信用情况、管理业绩等；（二）物业服务计费方式（包干制或者酬金制）；（三）物业服务内容和标准或者物业服务收费标准；（四）拟选聘物业服务企业委派至本项目的项目经理的信用情况、业
6、绩、职业能力水平等；（五）物业服务合同期限；（六）物业服务合同主要条款；（七）续聘实施方案或者重新选聘实施方案（包括公开招标、邀请招标等选聘方式以及入围资格、选聘程序等）。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业服务区域内公告。业主大会决定续聘的，业主委员会应当与物业服务企业在合同期限届满前重新签订物业服务合同。业主大会决定公开招标或者邀请招标等重新选聘物业服务企业的，应当通过指定服务平台选聘物业服务企业。第十条建设单位、经业主大会授权的业主委员会，可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构代理招标。其中，委托招标代理机构的，业主大会应当明确委托范围、权限和招标代理费用列支渠道。第
7、三章招标第十一条建设单位应当在发布招标公告10日前，提交下列材料报辖市（区）物业管理行政主管部门备案：（一）招标项目的建设项目批文、土地受让合同、规划方案审定意见书以及总平图、地名委命名公告；（二）招标公告；（三）招标文件；（四）招标代理委托合同（适用委托机构代理）；（五）法律、法规规定的其他材料。第十二条业主大会授权的业主委员会招标的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交下列材料报辖市（区）物业管理行政主管部门备案：（一）项目招标申请报告；（二）业主大会作出关于不再续签物业服务企业的决议、关于重新选聘物业服务企业方案的决议（方案应当包括本办法第九条相关内容）、授权业主委员会招标
8、的决议；（三）招标公告或者投标邀请书，招标文件；（四）招标代理委托合同（适用委托机构代理）；（五）法律、法规规定的其他材料。第十三条招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，编制招标公告、招标文件。招标文件包括以下内容：（一）招标人简介，包括招标人名称、地址、联系方式；招标项目简介，包括项目基本情况、共用设施设备场地基本情况以及物业管理用房配备情况等；（二）物业管理前期介入的时间、服务要求，相关物业管理共用部位、共用设施设备的承接查验的要求，包括时间、人员等；（S）对投标人以及投标书的要求，包括投标人入围的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟委派的项目负责
9、人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；（四）经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；（五）物业服务计费方式；（六）物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；（七）物业服务合同主要条款；
10、（A）物业服务合同的签订说明；（九）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件；（+）评标标准和评标方法，废标认定原则；（十一）招标人、中标人违约的责任；（十二）招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；（十三）其他招标事项的说明及法律、法规规定的其他内容。招标文件除应当载明上述事项外，还应当包括对投标人信用情况等要求。投标人信用分占评标总得分的比例原则上不低于30%o第十四条辖市（区）物业管理行政主管部门受理招标人的招标备案申请后，应当在受理之日起5个工作日内完成招标备案；发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正；申请材料需要补充证
11、明的，可以要求招标人在规定期限内补充材料；逾期未提交材料或者补充材料不符合要求的，退回受理的相关材料。第十五条招标人通过招标选聘物业服务企业的，应当在完成招标备案的2个工作日内在指定服务平台上发布招标公告或者发出投标邀请书，招标人也可以增加发布公告的媒介。招标公告应当载明招标人的名称、地址和联系方式、获取招标文件的方式、招标项目的基本情况、招投标活动时间安排、投标申请人条件以及入围投标资格预审办法等事项。招标文件的发售期不得少于5个工作日。第四章投标第十六条符合招标公告设定申请条件的物业服务企业,可以在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆指定服务平台申请投标，获取招标文件。公开招标实行对投标申
12、请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。资格预审文件一般应当包括投标申请人提供的企业资格和信用文件、业绩、技术装备、财务状况以及拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应当按照投标申请人提供的企业信用、业绩、技术装备、财务状况等证明材料，采用综合评分排名的方式择优选定不少于5家资格预审合格的投标申请人参加投标，投标人信用分权重不低于30%o入围投标人一经确定，招标人应当向所有投标人或应标人出具入围通知书或者未入围通知书。招标人应当向入围资格预审合格的投标申请人发出
13、入围资格预审合格通知书，并向入围资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。第十七条投标标书应当对照招标文件载明事项，就招标人所提出的物业服务内容和标准或者物业服务收费标准、物业服务实施方案等实质性要求和条件作出响应。投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。投标函包括管理目标、物业管理服务费收费标准、履约承诺和编制说明等。商务标书应当包括企业信用情况、管理业绩、投标报价以及其他物业服务以外的实质性响应等内容。技术标书应当包括根据物业服务收费标准响应的分项服务内容和标准与服务承诺或者根据物业服务内容和标准响应的投标报价与费用测算；应急预案等管理制度；对物业服务的其他实质性
14、响应等内容。第十八条商务标书为明标，技术标书为暗标。技术标书应当进行隐名处理，由招标文件规定使用统一的结构、格式、字体、编排和纸型、装订、文整等，否则按照废标处理。第十九条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。第二十条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招标人或者其委托人应当拒收。
15、投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照前一款的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。第五章开标、评标和中标第二十一条评标委员会由招标人代表和评审专家组成，成员为5人或者以上单数，其中评审专家不得少于成员总数的三分之二。招标人应当在开标前的1日内登录指定服务平台，从物业管理评审专家库中随机抽取评审专家。第二十二条招标人或者招投标活动组织人在预先确定的地点主持开标，邀请所有投标人参加。开标地点应当设在市、辖市物业管理主管部门指定地点。
16、招标人应当在开标前验明投标人的证明资料。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。符合开标条件的，招标人当众宣布会场纪律和相关注意事项，当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。开标全过程应当录像备查。第二十三条评标过程应当保密。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对
17、投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标书进行评定，再对商务标书进行评定。技术标书评定时，评标委员会应当根据招标文件载明的物业服务内容和标准或者物业服务收费标准，按照质价相符的原则，结合项目实际进行综合评审。评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过书面方式要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。招标人应当做好现场答疑记录，并由评审专家签字。第二十四条经评标委员
18、会评审，一致认为某一投标文件未实质响应招标文件的，可以否决该投标；一致认为所有投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的前期物业管理项目的所有投标被否决的，或者某一投标人被否决后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。评标委员会认定以下情形之一的，应当作无效标处理：（一）投标文件没有按照招标文件要求加盖投标人企业印章和法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的；（二）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的；（三）投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的；或者同标准的服务项目投标人
19、以明显低于物业服务社会平均成本价竞标的；（四）投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的；（五）发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。第二十五条评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标
20、条件的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。第二十六条招标人应当自收到评标报告之日起3日内通过指定服务平台网站公示评标结果，公示期不得少于3个工作日。公示期间无异议或者作出异议答复后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。第二十七条招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向辖市（区）物业管理行政主管部门提交以下材料，办理中标备案：（一）评标委员会的评标报告；（二）中标人的投标文件；（S）中标通知书。物业管理主管部门应当在收齐上述资料之日起5个工作日内办理中标备案手续，出具中标备案表。第二十八条建设单位与物业服务企业依法签订前期物业服务合同的，
21、物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将前期物业服务合同和临时管理规约报辖市（区）物业管理行政主管部门备案。业主大会授权业主委员会签订物业服务合同的，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报辖市（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）备案。物业服务合同（前期物业服务合同）备案时，辖市（区）物业管理行政主管部门应当在物业服务合同（前期物业服务合同）上加盖备案章。物业服务合同的标的、物业服务内容和标准、物业服务收费标准、委派的项目经理、履行期限、违约责任、规章制度等主要条款应当与选聘方案、招标文件、中标人的投标文件和投标明示承诺、现场答辩内容一致，
22、不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。物业服务合同生效之日起3日内，物业服务企业委派的项目经理应当将承接查验、项目经理身份证明、委托书等相关资料报项目所在地街道办事处（镇人民政府）办理信息核实手续。其中，委派的项目经理与物业服务企业提交的续聘方案或招标文件、投标文件的约定不符或者擅自更换项目经理的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当按照本市物业服务企业信用信息管理相关制度的规定，给予物业服务企业记分处理。第六章其他第二十九条辖市（区）物业管理行政主管部门在完成招标备案、中标备案等工作后，应当将招标人提交的申请材料及招投标活动中产生的相关材料及时立卷归档。内部审核流转资料及其它相关资料应当另
23、行立卷，一并归档。第三十条本市建立物业管理招标投标信用管理制度。招标人、招标代理机构、投标人、评审专家等当事人有违法违规行为的，市、辖市（区）物业管理行政主管部门应当依法做出行政处理。第三十一条投标人或者其他利害关系人认为招投标活动不符合本办法有关规定的，可以依法向招标人提出异议,或者依法向辖市（区）物业管理主管部门投诉。招标人应当依法处理异议，并配合物业管理主管部门处理投诉。第三十二条住宅项目物业管理委员会采用招标方式选聘物业服务企业的，按照本办法执行。非住宅项目建设单位采用招标方式选聘物业服务企业的，参照本办法执行。第三十三条本办法自2023年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日止。
