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1、石排镇农村集体资产交易实施细则（2021年修订版）第一章总则第一条为进一步加强我镇农村集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，促进集体资产优化配置和保值增值，推动集体经济高质量发展，助力拓展与优化城市发展空间，服务实施乡村振兴战略大局，根据东莞市农村（社区）集体资产交易办法（东府（2020）14号）、东莞市农村（社区）集体资产交易若干问题的工作指引（东农农函（2021）8号）及东莞市自然资源局关于深化集体工业用地市场化配置推进网上公开交易工作的通知（东自然资12021）165号）等有关规定，制定本实施细则。第二条本实施细则适用于本镇行政区域内农村集体资产交易及相关管理活动。本实施细则所称集体
2、资产交易，包括以下交易行为：（一）将集体资产进行发包、出租、出让、转让等；（二）利用集体资产折价入股、合作开发等；（三）利用集体资金公开招引城市更新前期服务商。集体资产交易原则上需经集体资产交易平台进行交易，法律、法规、规章和上级政策性文件对集体资产交易程序和要求有特别规定的，从其规定。集体资产按本实施细则规定程序和要求进行的交易，统称为经集体资产交易平台交易（以下简称平台交易）。第三条集体农业用地流转，包括集体统筹家庭承包农地及未承包农地后统一对外发包，或其他地类以专业承包方式发包的，通过平台交易。一级市场上集体建设用地使用权的流转出让，应当报自然资源部门办理相关手续，其中流转出让用于工业、
3、仓储、商业、娱乐、旅游等经营性项目的，应当参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法，通过市公共资源交易中心招标、拍卖、挂牌等方式进行。第四条城市更新村企合作改造“旧项目”确定合作方、集体经济组织公开招引前期服务商及城市更新涉及的其他集体资产交易，需经集体资产交易平台进行交易，适用本实施细贝h第五条对拟作为学校（幼儿园）场所用途招租的集体资产，要加强前置把关，摸清底数，主动统筹，确保学校（幼儿园）的办学需求，强化公办教育资源保障。第六条集体资产交易应当遵循民主、公开、自愿、诚信的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益，不得损害公共利益,不得扰乱正常市场秩序。第七条禁止“二手房东”哄抬集体物业价格。
4、对未经所在镇审查同意、违反合同约定及未在属地房屋租赁管理部门办理房屋租赁合同登记备案的，承租方不得对集体工业厂房进行转租、分租。集体经济组织应严格执行市、镇关于稳定工业厂房租赁市场的政策规定，采取有效措施稳定集体工业厂房租赁市场秩序。第二章管理机构第八条镇农村集体资产管理机构（以下简称镇集体资产管理机构）具体负责本镇集体资产交易的指导、监督和交易事项的审查工作。交易事项涉及多部门职能或难以判断时，镇集体资产管理机构应将交易事项转有关职能部门会审，或直接提交镇人民政府审查。集体资产拟作为学校（幼儿园）场所的，在进行平台交易之前须先征求当地教育部门的意见。交易项目审查流程一般在10个工作日内完成。
5、需进行会审的项目，审查流程可适当延长。第九条镇集体资产管理机构在集体资产交易工作中的主要职责是：（一）指导集体经济组织建立健全集体资产和经济合同台账；（二）对平台交易申请进行审查；（三）监督交易的进程及交易合同的签订；（四）监督平台交易信息公开情况；（五）对平台交易的审查资料和合同归档备案。第十条镇农村集体资产交易服务机构（以下简称镇交易服务机构）为集体资产提供交易服务。镇交易服务机构应当有固定的交易场所。镇交易服务机构的主要职责是：（一）提供平台交易的场所；（二）统一发布平台交易信息；（三）接受竞投意向人的咨询和报名，审查竞投人资质；（四）组织开展公开交易；（五）保存管理集体资产交易文档和交
6、易活动记录等资料档案。第十一条集体经济组织要按规定做好资产交易和交易信息公开工作，将集体资产交易及相关经济合同情况录入交易业务系统，建立健全集体资产和经济合同台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失。第十二条镇交易服务机构运作经费列入镇财政预算，在平台交易过程中不得收取中介服务费用。外聘拍卖师临时提供服务的，可以约定聘用费用由竞得人承担。第三章交易方式第十三条平台交易可采取公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易、公开招引前期服务商交易等方式进行。集体经济组织应在原交易合同到期前3个月向镇集体资产管理机构提交资产交易申请。集体资产原承租合同终止后，无特殊原因不得继续由原承租方占用。第十
7、四条平台交易由镇交易服务机构组织完成，不设置村级交易点。平台交易依权限经集体经济组织理事会或股东代表会议审议通过并报镇集体资产管理机构审查同意后，可以委托依法承担我市公物拍卖工作的拍卖机构组织现场公开竞价交易。组织现场公开竞价交易的场所要配备工作人员以及网络、投影仪、视频音频监控等设备，对交易过程进行监控。第十五条平台交易应当按照镇制定的基准价（指导价、评估价）作为基础，合理制定交易底价，镇将依据市场变化适时调整平台交易基准价。第四章公开竞价交易第十六条集体资产公开竞价交易，是指集体资产通过竞投人竞争性报价的形式达成的交易。公开竞价交易是平台交易的一般方式。公开竞价交易含现场竞价交易和网上竞价
8、交易两种形式。其中，现场竞价交易可采取举牌竞价或书面报价方式进行竞投。第十七条集体资产需进行公开竞价交易的，由集体经济组织向镇集体资产管理机构提交申请。交易申请资料包括：（一）拟定的交易合同和集体资产交易方案；（二）依权限由集体经济组织理事会或股东代表会议表决通过交易方案的表决情况记录表；（三）属重大事项的，按集体经济组织重大事项审查制度规定应提交的材料；（四）属集体土地（含鱼塘）出租的，应提交农村集体土地（鱼塘）出租申报表；（五）按有关要求应提交的其他材料。第十八条经镇集体资产管理机构审查及分管农资班子同意后进入镇交易服务机构交易的项目，镇交易服务机构按规定受理交易项目，与集体经济组织签订平
9、台交易委托协议，并将交易项目的交易公告在市级集体资产交易网站公开发布，集体经济组织同时要在其财务公开栏公布。从交易公告发布之日起至报名截止日不得少于5个工作日。复杂或重大交易项目，应适当延长公告时间。交易公告发布后，可接受意向竞投人报名。集体经济组织应对集体资产权证合规性等方面存在的瑕疵在交易公告或交易合同中作适当披露，并公布交易底价。交易公告一般应附带交易合同文本，交易公告和交易合同文本等附件构成交易项目的一般性要求。第十九条交易公告中对意向竞投人设置条件要求须遵循以下原则：（-）可设置行业要求和经营范围要求，但除本地产业和公共公益生活配套需要外，原则上行业和经营范围要求不宜过窄。（二）可设
10、置环保、安全、注册资金、资质等方面的要求,但原则上不应超出合理需要。（三）鼓励业主单位设置信用条件，但须有明确标准，原则上在交易公告中须有“不接受纳入东莞市农村（社区）集体资产交易平台信用风险警示名单的单位或个人竞投报名的条款。其他交易条件一般在交易合同中载明。第二十条在交易公告公布期内，集体经济组织提出申请并经镇集体资产管理机构审查同意，可对交易公告内容进行调整，并发布调整公告。交易公告公布期按公布时间要求重新计算。第二十一条在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，集体经济组织提出申请并经镇集体资产管理机构审查同意，可终止该交易项目，并发布终止公告。（一）交易项目情况出现重大
11、变化的；（二）第三方对本次交易提出重要异议，且确有依据的；（三）竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且有初步证据的；（四）因不可抗力或其他特殊情况导致无法正常交易的。第二十二条属现场竞价交易的，意向竞投人应在正式竞投前规定时间内向镇交易服务机构提交交易公告要求提供的资料进行竞投资格审核。通过资格审核和按交易公告要求缴纳交易保证金后，意向竞投人即获得参加现场竞价交易资格。属网上竞价交易的，实行竞投资格后置审核制度。意向竞投人须按交易公告要求缴纳交易保证金，获得网上竞价交易报价资格。网上竞投项目报价阶段产生初步竞得人后，初步竞得人应在规定时间内向镇交易服务机构提交有关资料进
12、行竞投资格审核。特殊情况经镇集体资产管理机构同意，可适当延长初步竞得人提交资料时间。初步竞得人未通过资格审核或超过资格审核规定时间要求提交审核资料的，取消竞得资格，按交易公告或网上交易服务协议对交易保证金进行处置，本次交易程序终止。第二十三条集体资产现场竞价交易时，集体经济组织理事会和监事会成员应到场见证监督全过程。集体经济组织应指定专人至少提前1个工作日通知相关人员，不到场的视为自动放弃该项资产交易的监督权。对于标的额较大或影响重大的项目，可以邀请公证机构提前介入制定竞价评审程序方案，并对竞价评审过程进行现场监督。第二十四条现场竞价交易具体竞价时间应由镇交易服务机构至少提前36小时在市级集体
13、资产交易网站上公告；网上竞价交易时间应在交易公告中确定。采取公开竞价方式进行的交易，报价不得低于交易底价，按照价高者得方式成交。采取书面报价方式进行的交易，多名报价人的出价相同且同为最高出价的，以抽签形式确定最终竞得人。符合法律法规有关优先权规定的，按相关规定确定竞得人。交易报价以交易方案设定的方式进行。无人竞投的，本次交易程序终止，集体经济组织可重新提出交易申请。重新组织交易时交易底价可在上次交易底价下浮10%以内制定。仍无人竞投的，交易底价可另行商议，制定交易底价后进行立项公开竞投。网上竞投项目初步竞得人被取消竞得资格的，按本实施细则规定的程序重新组织交易。第二十五条在价格相同的情况下，依
14、约定享有优先权的原承租人参与竞投时，享有优先竞得权。参与现场竞价交易项目的竞投人，须在报名参与竞投时主动向镇交易服务机构主张优先权，否则视为放弃优先权。现场报价前，交易组织机构须向参与竞投各方明示优先权人参与竞投的情况。网上竞价交易项目优先权人采取自动匹配方式进行确定。匹配不成功时，竞投人可向镇交易服务机构申诉修正，因竞投人错误登记等自身原因导致匹配不成功的，相关交易损失由其自行承担。优先权人须按交易公告的要求正式报名参与竞投并明确出价或应价后才能行使优先权。在交易确认最后成交前，非优先权人可以在优先权人报出或接受当前最高价的基础上继续出价。第二十六条现场交易达成后，交易双方应当在镇交易服务机
15、构即时签订集体资产成交确认书。镇交易服务机构将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布；同时，集体经济组织应在本地财务公开栏公布交易结果，时间不少于5日。经交易报价确定竞得人的，集体经济组织不可单方面终止交易。经交易双方协商同意终止交易的，应由双方共同出具终止交易的书面声明报镇集体资产管理机构和镇交易服务机构备案。交易过程中，如因集体经济组织责任或双方争议出现交易终止情况，依权限经股东代表会议同意，可减免没收竞得人的交易保证金。其中，由镇交易服务机构组织交易的，集体经济组织须向镇交易服务机构出具减免没收保证金的书面声明和股东代表会议依权限表决的材料。因集体经济组织责任导致交易终止造成竞得人损失的
16、，竞得人可与集体经济组织协商赔偿事宜，协商不成的，由交易双方通过法律途径解决。交易双方原则上应在交易报价完成之日起10个工作日内在指定场所签订正式交易合同，因双方争议或一方责任未能按时签订合同的，可由镇交易服务机构进行调解，调解不成的通过法律途径解决。交易合同签订后，原件或复印件应报镇集体资产管理机构备案。第五章续约交易第二十七条对于符合诚信经营和镇所定其他续约标准的集体资产承租项目，原交易合同到期前1年内，原承租人向集体经济组织提出续约申请并经理事会初审通过的，经股东代表会议表决并经镇集体资产管理机构审查及分管农资班子同意后，可按要求进行续约交易。原承租人由于增资扩产、升级改造需提前1年以上
17、申请续约的，须经镇人民政府审查同意。集体资产原交易合同已到期超过30日，原承租方提出续约书面申请的，原则上不予受理。第二十八条集体经济组织向镇集体资产管理机构申请集体资产承租项目续约须提交的资料如下：（一）有集体经济组织负责人签章的续约申请书；（二）股东代表会议表决材料；（三）拟签订的续约合同文本；（四）原承租方已交齐所有应缴纳租金的材料；（五）属集体土地（含鱼塘）出租的，应提交农村集体土地（鱼塘）出租申报表；（六）按有关要求应提交的其他材料。续约交易合同签订后，原件或复印件应报镇集体资产管理机构备案。集体经济组织应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布；同时，集体经济组织应在本地财务公开栏
18、公布交易结果，时间不少于5日。第六章磋商交易第二十九条集体资产交易符合以下条件之一的，可由集体经济组织直接与特定意向人磋商达成交易：（一）符合各级政府产业规划导向政策或连片开发的项目；（二）特定意向人属于市、镇划定的重点企业；（三）集体经济组织与各级政府或其代表机构（含市属、镇属企业）的交易项目，本村范围内的村组集体经济组织间的交易项目；（四）涉及公共利益或民生的项目；（五）租用集体经济组织资产进行经营的企业需要配套的专用设施，或企业利用同一集体经济组织集体资产扩大生产规模；（六）集体非货币资产置换或利用集体资产折价入股；（七）经市人民政府同意可按磋商交易方式确定合作方的城市更新改造项目；（A
19、）其他确需采用磋商交易方式的特殊项目。第三十条磋商交易的程序和要求如下：（一）由集体经济组织理事会与特定意向人进行磋商，初步达成交易方案。（二）由集体经济组织向镇人民政府提交磋商交易申请（含磋商交易方案和交易合同草案），经审查同意且依权限经股东大会或股东代表会议表决通过。属经市人民政府同意可按磋商交易方式确定合作方的城市更新改造项目的，交易方案（包括磋商交易方案、交易合同草案、投入收益评估报告、拆迁安置方案等）应由集体经济组织依权限经股东大会或股东代表会议表决通过并公示后，提交镇人民政府审批并征求市自然资源、农业农村、司法、轨道交通等部门意见后实施。集体经济组织缺乏相应法律审查人员的，应将交易
20、方案委托法律顾问或法律服务机构审查。镇人民政府向市相关职能部门征求意见时，除出具相应函件说明有关情况外，应附带提交交易方案、集体经济组织民主表决资料、镇集体资产管理机构及分管农资班子审查意见、镇党政领导班子会议纪要、用地红线图、片区控制性详细规划局部图、权属地类调查情况表等材料。（三）集体资源、50万元以上（含50万元）的集体资产置换或作价投资须经有资质的第三方对资源、资产价值进行评估。（四）磋商交易合同签订后，原件或复印件应报镇集体资产管理机构备案。集体经济组织应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布；同时，集体经济组织应在本地财务公开栏公布交易结果，时间不少于5日。对于标的额较大或影响重
21、大的磋商交易项目，可对交易合同进行公证。第七章小额资产交易第三十一条对于小额集体资产，可简化交易程序。小额资产交易的适用范围如下：（一）原合同最后一个月单宗月租金2000元以下，且出租期限为3年以内的商铺、简易房、出租房、市场摊位、果树等;（二）面积2亩以内的非建设用地使用权，且出租期限为3年以内；（三）通讯基站、充电桩或变电站等小型公共设施场地出租；（四）1年内易手出租超过3次或租期不超过3个月的临时摊位；（五）原价值5万元以下的固定资产所有权转让；（六）因受纳入城市更新改造项目、土地收储、土地整备等范围影响处于空档期的需短期出租（不超过1年）的土地、厂房等集体资产。严禁将超出上述标准的集体
22、资产化整为零、分拆交易。除第（三）项至第（五）项规定情况形外，首次通过平台交易的集体资产不得采用小额资产交易方式进行交易。第三十二条对符合第三十一条规定条件的小额资产交易事项，集体经济组织应提交如下资料报镇集体资产管理机构进行审查：（一）按民主表决权限进行表决的情况记录表；（二）拟签订的合同和原合同；（三）资产价值证明（转让固定资产时提供）；（四）属集体土地（含鱼塘）出租的，应提交农村集体土地（鱼塘）出租申报表。第三十三条经镇集体资产管理机构审查同意后，集体经济组织可与特定意向人签订交易合同。小额资产交易合同签订后，原件或复印件应报镇集体资产管理机构备案。集体经济组织应将交易结果在市级集体资产
23、交易网站公开发布；同时，集体经济组织应在本地财务公开栏公布交易结果，时间不少于5日。第八章公开招引前期服务商交易第三十四条城市更新拆除重建范围主要为集体土地的更新单元，经镇人民政府确定更新单元范围后，可由镇人民政府授权土地所属的集体经济组织通过民主决策方式公开招引前期服务商。第三十五条集体经济组织编制公开招引方案（含服务协议），依权限经集体经济组织股东大会或股东代表会议表决通过，并报镇集体资产管理机构对民主程序进行审查后，提交镇人民政府批准。500亩及以上的更新单元需报市人民政府批准。公开招引方案应明确服务商的具体工作内容、费用结算标准、结算时点、结算方式，不得设定与完成前期工作关联不大的报名
24、资格要求。第三十六条公开招引方案（含服务协议）经镇人民政府或市人民政府批准后，由集体经济组织向镇集体资产管理机构提交交易申请。申请资料包括：（一）依规定由镇人民政府或市人民政府批准公开招引方案的批复文件；（二）拟定的公开招引方案（含服务协议）；（三）依权限由集体经济组织股东大会或股东代表会议表决通过公开招引方案（含服务协议）的表决情况记录表；（四）按集体经济组织重大事项审查制度规定提交的其他材料。镇集体资产管理机构对申请材料进行完整性、真实性审查后，并将交易项目的交易公告在市级集体资产交易网站公开发布，同时，镇人民政府应在本地门户网站发布交易公告，集体经济组织应在东莞日报及本地财务公开栏发布交
25、易公告。从交易公告发布之日起至报名截止日不得少于15日。交易公告发布后，由镇交易服务机构或中介代理机构组织报名、咨询、审查等相关工作。交易项目条件设置、交易公告调整、终止交易等事项参照本实施细则第十九条至第二十一条执行。第三十七条报名截止后，集体经济组织按照交易公告规定的时间、地点，依权限组织召开股东大会或股东代表会议对报名人进行集体决议。镇人民政府应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表会议，做好录音录像。第三十八条集体决议结果应在市级集体资产交易网站公开发布，同时，应在镇人民政府门户网站、集体经济组织财务公开栏发布，时间不少于5日。公示无异议后，集体经济组织可与意向人签订服务协议，原件或复
26、印件应报镇集体资产管理机构备案。第九章信用警示制度第三十九条平台交易推行信用警示制度。单位或个人被纳入平台交易信用警示名单的，不受理与其进行的续约交易、磋商交易、小额资产交易和公开招引前期服务商申请。集体经济组织可不接受被纳入平台交易信用警示名单的单位或个人对公开竞价交易项目的竞投报名。第四十条集体经济组织应及时收集、审查所辖区域内交易相关人的信用情况，根据初步审查结果，将信用记录不良的单位或个人列入平台交易信用警示名单，由市农村集体资产管理办公室统一归集、审查后在市级集体资产交易网站上予以发布。对接市信用联合奖惩管理系统，按国家要求实施联合惩戒。第四十一条纳入平台交易信用警示名单的情形包括：
27、（一）单位或个人对同一交易标的竞得后2次弃标的，从第2次弃标之日起3年内纳入平台交易信用警示名单。在全市范围内，单位或个人对不同交易标的竞得后3次弃标的，从第3次弃标之日起3年内纳入平台交易信用警示名单。（二）在全市范围内，单位或个人参加平台交易，报名交易累计10次以上不进行有效报价的，从累计10次不报价之日起3年内纳入平台交易信用警示名单。（三）承租人违反与集体经济组织签订的交易合同约定转租、分租物业，或违反市、镇关于遏制“二手房东”哄抬工业厂房租赁价格的政策规定的，从审查确认之日起3年内纳入平台交易信用警示名单。（四）集体经济组织已在交易公告或合同中履行瑕疵披露责任，竞得人仍以集体资产存在
28、已披露的瑕疵为由拒不履行合同的。（五）单位或个人在交易活动中经查实有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等干扰正常交易秩序情形的。（六）集体资产的承租人拖欠应缴租金超过6个月，或其他欠款超过6个月（从第一笔欠款起算）且累计欠款金额超过1万元的。（七）单位或个人因违规参与平台交易、放弃交易、不符合条件参加网上竞价交易等原因，按规则应被没收交易保证金而拒不履行的。（A）因承租人在合同约定的租赁期满后不撤出原租用的集体资产或其他不良履约情况造成租赁合同双方仲裁、诉讼等纠纷，承租人尚未依法承担其应承担的全部违约责任的。（九）单位或个人经平台交易签订集体土地使用合同但未按约定使用土地，造成违法用
29、地且未按期整改到位的。（十）已被纳入各级国家机关或授权单位依法公布的其他信用警示名单的。（十一）依镇关于信用警示的制度规则应予以信用警示的。第四十二条单位或个人在市级集体资产交易网站注册后可查询其在东莞市参加农村集体资产交易活动的信用情况。因第四十一条第（六）项至第（十一）项原因被列入信用警示名单的单位或个人，履行相应责任或被国家机关（授权单位）移出警示名单后可向将其列入名单的镇申请解除信用警示。被纳入信用警示名单的单位或个人认为不存在第四十一条所列情形的，可向市农村集体资产管理办公室提出书面申诉。在申请或申诉受理期间，信用警示记录继续生效。第十章责任追究第四十三条将执行本实施细则的情况作为农
30、村财务检查、农村审计的必查必审项目。完善日常监督制度，村组会计人员每月检查集体经济组织经济合同和账目，发现违规交易情况的，应及时书面报告镇集体资产管理机构。违规交易项目合同到期后，禁止执行续约交易程序。第四十四条竞投参与人在集体资产交易活动中有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等情形的，除按本实施细则第四十一条规定将其列入交易信用警示名单外，涉嫌违法犯罪的移交公安部门或司法机关依法追究其法律责任。第四十五条集体经济组织相关责任人违反本实施细则规定，存在以下行为的，视情节轻重，由镇人民政府给予责令改正、通报批评、扣减薪酬、建议罢免、移送纪检监察机关等处理；给集体经济造成重大损失的，依法
31、追究民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）不按本实施细则规定组织平台交易的；（二）交易过程中存在隐瞒事实、提供虚假资料等行为的;（三）不按规定履行民主表决程序的；（四）扰乱交易秩序、影响交易正常进行的；（五）交易后不按规定签订合同的。第四十六条镇集体资产管理机构和镇交易服务机构工作人员存在滥用职权、玩忽职守、泄露竞投人信息、泄露竞投文件或交易过程中获悉的商业秘密等行为的，由纪检监察机关或其上级业务主管部门给予提醒谈话、问责、处分等处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十一章附则第四十七条集体经济组织重大事项属于资产交易事项审查范围的，可通过资产交易事项审查资料合并报送。资产交易项目
32、交易前不属于重大事项审查范围、交易后达到重大事项审查标准的，无需另行补充重大事项审查程序。第四十八条平台交易报价完成后未签订合同前发生纠纷的，当事人可向镇集体资产管理机构或相关部门申请调解，或向人民法院提起诉讼。已签订集体资产交易合同，在交易合同履行过程中发生纠纷的，由合同各方依据合同约定途径解决；没有约定或不履行约定的，由合同各方依法向人民法院提起诉讼。第四十九条集体经济组织全资所有、控股50%以上或股权比例虽低于50%但实际控制的下属独立核算单位，其物业、土地等出租、出让时，适用本实施细则。集体经济组织成员或当地户籍村民要求将个人资产进行平台交易的，须签订交易委托授权书，报镇交易服务机构同意后,镇交易服务机构可为其提供交易信息发布或其他交易服务。第五十条本实施细则由镇集体资产管理机构负责解释。第五十一条本实施细则自2021年8月1日起施行，有效期5年。
