[互联网]迁安市场调研报告.doc

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1、市场调研报告妇兴迁安拟建项目市场调研报告目 录第一章 迁安总体经济状况第二章 迁安宏观房地产走势第三章 迁安市消费现状分析第四章 迁安市规划发展方向第五章 项目基本情况调查第六章 项目客户构成及购买心理分析第七章 项目建议第八章 相关附图及附表 前 言受河北妇兴房地产开发有限公司的委托，富可达置业对迁安市商品房市场环境进行了调查。通过调查，了解迁安市自然及社会经济发展状况，居民消费水平及需求情况。商品房的供给需求情况，为项目的定位、营销推广、经营方针等提供依据。河北妇兴房地产开发有限公司于2002年取得了迁安市迁安颂广场旁项目的开发建设权。从目前迁安市的城市发展方向及项目所处位置看，项目不具备

2、明显的优势。如何在迁安新近上市的三十几万平方多米的房地产供给竞争中，争取我们的最大份额，提升项目的档次和关注度，是我们目前面临的关键问题。本报告从迁安市总体经济状况、房地产开发走势等九个方向进行了详尽的阐述，为项目的定位、营销推广、经营方针等提供依据。完成本提供我们展开了以下六方面的重点工作： 第一：通过走访市政府、统计局、规划局、房管局、产权处、建委、 商委、街道办事处、居委会和派出所等有关部门，同相关人士交流，获得一手资料。 第二：查阅迁安近几年的统计年鉴，访问相关网站，翻阅报刊、杂志等了解相关信息。 第三：对迁安现有房地产项目进行调研分析。 第四：迁安市区的主要商业街和居民区采用抽样调查

3、的方法，对居民消费需求进行调查。我们将迁安市区分做五个区域，采用不等比随机抽样，问卷调查方式，共取得有效问卷2份，从而保证调查的代表性和特点分布的均匀性。 我们以项目为核心，针对当前迁安的经济环境，迁安房地产现状及发展预测，把握“钢铁迁安、中等城市”的发展方向，对项目总体策划提供专业意见，希望与妇兴公司携手建设优质的、前瞻的差异化产品，不仅赢得市场的先机，更为迁安市人民开辟新的生活方式。 第一章 迁安总体经济状况一、 迁安市概况：迁安市位于河北省东部，东与卢龙县交界，南与滦县相连，西与迁西接壤，北以长城为界与青龙满族自治县相邻。市人民政府驻地迁安西南，距唐山市60千米，全市共有12个镇，7个乡

4、，534个行政村，全市总人口667764人，其中农业人口570852人，总户数200116户。包括农户15397户，城镇人口约8万人，其中非农业人口36464。市境内最大距离东西41平米，南北46平米，总面积1208平方米，境内有板栗、花生等土特产。全市工业发展迅速，以钢铁建材为主，农业推行产业化经营。积极发展特色农业、设施农业、无公害农业。林业稳步发展，森林覆盖率比较大 ，大力实施造林计划。市区交通便利，资源丰富。但是，由于工业较多，环境污染较为严重，污染区严重的农村居民，有钱的大多有向市区搬迁的趋势。二、 城市发展迁安历史悠久。秦王政26年（公元前221年）设离枝县，金大定七年（公元116

5、7年）更名迁安县，县级建制长达2217年。1996年十月经国务院批准撤销迁安县设立迁安市。现辖20个乡镇（办事处）、533个行政村，总面积1208平方公里，人口66万。经过二十多年改革开放，迁安经济跃居河北省二十之强首，财政收入居河北省第一，一座规划科学设施完善功能齐全的现代化新兴城市正在崛起。第三、地理环境迁安市位于河北省东北部，燕山南麓，滦河岸边。地处东经118度26分至118度55分，北纬39度51分至40度15分之间。东西跨度39公里，南北纵距45公里。属暖温带、半湿润季风气候。全年平均气温11.5度。全年降水量711.9毫米。全年日照2292.5小时，无霜期198天。第四、区位优势

6、迁安地处环渤海环京津一级经济开发区内，西距京津两大城市约200公里，与秦皇岛、唐山相距仅80多公里。京秦、大秦、通坨三条铁路横跨东西，卑水铁路沟通南北。境内有7座客货站6条铁路专线，年运输能力1200万吨。新建成的京沈高速公路、102国道等5条公路构成四通八达的运输网络。海运有相距80多公里的秦皇岛港、京唐港，相距200公里的天津新港三大出海口，首钢迁安矿业总公司、河北迁安化工有限公司等5家大型企业座落于迁安。第五、矿产资源迁安矿产丰富。现已探明的种类矿藏有20多种，其中铁矿总储量4亿吨，白云石储量10亿吨，花岗大理岩、镁、铜、金、膨闰土、石英等矿产资源具有良好的开发前景。第六、产业结构200

7、1年，迁安市国内生产总值为1001亿元，仅次于失去和丰南市（102.5亿元）。其中农业13.7亿元，工业和建筑业57.2亿元，第三产业34.2亿元，第一、二、三产业的国内生产总值比例为1：3.8：2.5，工业在总体份额中占到52.1%，高唐山市河北省的比例，足以证明迁安工业化的发展水平。工业 迁安工业基础雄厚，门类众多，已形成冶金、建材、造纸、地毯、纺织、化工、医药、线缆、能源等工业体系。主要工业产品有500多种，名优产品100多种。年产铁精粉450万吨，水泥近100万吨，机制纸12万吨，地毯360万平方英尺，服装150万件，毛毯40万条，玉米淀粉10万吨，药品10亿5千万粒。目前，市乡企业基

8、本实现了“国退民进”机制改革，新的机制给企业注入了生机勃勃的活力。农业 迁安有着丰富的农副产品资源，是京东板栗的发源地和主产区之一，还是全国瘦肉型猪生产基地，河北省花生、桑蚕重要生产基地。近年来，通过调整农业产业结构，牛肉、肉鸡、生猪、蔬菜、果品、食用菌六大主导产业已具有一定规模，开始向商品化、外向化发展。生态农业建设全国领先，获“全国生态农业建设先进市”称号。外经外贸良好的投资环境，优惠的投资政策，吸引众多国内外的作者，先后同美国、英国、日本、加拿大、新加坡、韩国、香港、台湾等10多个国家和地区进行经济技术合作，与国际50多个大中城市和80多家大专院校、科研单位建立经济技术协作关系，累计引进

9、中外资金10多亿元。对外贸易发展迅速，农产品、地毯、服装、有色金属、食品、建材、化工等10多类50多个品种远销30多个国家和地区。年出口创汇200多万美元。旅游迁安历史悠久，文物古迹众多。爪村遗址的发掘的骨针、骨锥、杨家坡出土的“古菱齿象”极为罕见。蜿蜒燕山之颠的大理石长城鲜为人知。新开发的石梯子沟生态农业游、灵山游、龙山游、白羊峪游已成为增收的朝阳产业。科教科技事业得到长足的发展，拥有各类专业技术人员1.5万人，科技进步对经济增长的贡献率达到57%。教育事业成果显著，普通教育、职业技术教育、农村成人教育均进入全国先进行列，为经济建设提供了大批高素质人才。七、经济发展方向 在河北省十届一次人代

10、会上，省委、省政府提出唐山要走在全省经济发展最前列的要求。迁安作为全省经济实力较强的县市，更要当好唐山，全省的先锋，抓住机遇，乘势而上，加快“钢铁迁安，中等城市”的建设步伐，努力在全省率先全面建设成小康社会。迁安地处“京津唐”金三角内，毗邻京津唐秦，具有独特的区位优势；作为矿产资源丰富，具有雄厚工业基础的工业大市，经过改革开放以来二十多年的建设尤其是近两年来“钢铁迁安、中等城市”建设的飞速发展，市域经济实力与日惧增，城市基础建设设施建设目标月异，为城市经济发展积蓄了强大的发展后劲；特别是“依托首钢、服务首钢、发展迁安”方针及“城外就是外”理念的提出，与首钢的合作，与国内外大企业、大商社的合作，

11、给迁安发展带来了深远的影响和变化，迁安的发展掀开了崭新的一页。在全国第二届县城经济基本竞争力百强县（市）评比中，迁安位列第80位。党的十六大以后全国经济进入新的战略机遇期，国际和国内产业、资本加速北上以及京津一些产业向外转移，给迁安发展带来新的机遇。所有这些，都为迁安在全省率先全面建成小康社会奠定了良好的发展基础，提供了广阔发展空间。第二章 迁安宏观房地产走势一、发展：迁安市区住房改造工作是从90年代初开始的，商品房的建设开发还是近几年的事情。迁安市房管局从89年起开始住房改造，三年间，共建经济性住宅10余万平方米，楼房面积较小，权属均为企、事业单位，居住人只享有居住使用权，并不拥有产权。93

12、年以后，迁安市的住房建设脚步放缓，开发量约为每年一至两万平方米，基本上是平房改造工程。90年代末，迁安市房管局开始与各大企、事业单位集资建房，深受当地居民欢迎。集资建房项目的特点是：可出售给个人，产权归购买居住者所有，而且价格不会很高。正因如此，迁安市的集资建房项目均为尽产尽销，项目刚刚开工建设已经售出大半，还未交竣入住，就已经全部售出了。2001年，迁安市有了真正意义上的商品房开发建设。二、现状：迁安市总人口66.5万人，总户数19.9万户。其中市区人口8万人（首钢占1万多人），人均居住面积28m2，35%的民住房为平房，65%的市民选择楼房居住。“九五”以来，迁安抓住撤县设市机遇，结合“三

13、迎两创”活动，加快实施“城建启动”和“城镇化”战略，从房改和房地产综合开发入手，狠抓住房建设。从1997年至目前，近六年来，城区共审批各类住宅楼面积84.7万平方米，计划总投资7.2亿元，实际实施建筑面积62.8万平方米（主要是经省市计委批复立项的惠宁小区安居工程、黄台小区、健泰小区经济适用住房等未能开发建设），实际计划总投资5.3亿元，已竣工面积33.7万平方米，已完成投资3亿元，年均竣工面积6.7万平方米。其中，房管局及各单位、企业建职工集资住宅楼和经济适用住房面积16.5万平方米，安排住户1940户，房地产开发商及城区各村建设商品住宅楼17.2万平方米，安排住户1960户，商品房销售率达

14、到95%以上。迁安房地产市场一直属于卖方市场。今年以来，已审批城区住宅29.1万平方米，其中合理村平改楼5.7万平方米，食品厂平改楼3万平方米（定向出售马矿职工），尚未开工。2001年，城镇居民住房人均使用面积已达25.4平方米，人均居住面积达到17.4平方米。住宅建设已由原来的以房管局、各单位建设职工集资住宅楼为主向以商品房建设为主，通过学习先进地区经验，树立科学经营城市理念，住宅建设土地已由市土地储备中心统一收购，通过竞价拍卖供应土地，为城市建设积累了一定的资金，房地产市场逐渐走向规范化。迁安房地产业虽然取得较快发展，但仍存在一些问题：一是规划的龙头作用不强，审批把关不严。特别是前几年，对

15、旧城改造缺乏统一规划，整体考虑，一些住宅楼属见缝插针式建设，造成部分居住小区规模小、布局不合理、物业管理水平低；二是设计单调，标准不高。由于房地产市场一直处于卖方市场，消费者仅限于“住”的需求，根本不能考虑环境、结构、舒适等因素，而开发商为了多赚利润，只是由当地资质较低的设计单位进行设计，只考虑提高土地利用率，没有考虑居住环境的美化、居住条件的舒适，缺乏人文观念，小区只是几栋楼的简单排列；三是房地产市场不够规范。由于前几年迁安住宅市场供不应求，住宅建设利润较高，相关管理不到位，企业、村集体、开发商竞相开发，造成房地产业无序竞争。迁安市区居民现在所居住的平房，多为近十年间兴建的，质量好，环境也不

16、错，有的平房还附带自家小院，宅基地多在200平方米左右。除非政府规划、强行拆迁，一般的平房居住人家还是非常满意现有的居住方式，即使被商品房社区的综合配套、保安等各种优势所吸引，购买了楼房，也不会放弃对平房老宅子的拥有权。迁安市区现有楼房居住区片20个，总建筑面积约为70万平方米，大部分楼龄在6年以上，配套设施也较陈旧，基本上没有物业管理，居民普期望居住条件的改善。目前迁安市区在建在售商品房和集资建房项目八个，分别为现代商城、黄台小区、燕惠小区、燕春小区、明兴小区、兴安小区、安颖小区和明珠花园，总建筑面积约33万平方米，约3300套，可供1.1万人口居住，要在迁安市现有城区6万多人口中吸纳这一供

17、给量，短时间内会有一定的困难。具体楼盘调研资料后附：现代商城楼盘地址：兴安大街西段开 发 商：迁安市诚信使用年限： 50年设计单位：迁安建筑设计所承建单位：诚信建业土地获得：抵买基地面积：25.5亩建筑面积：2.2万m2销售情况：现售出20余套销 售 率：26.2%销售方式：自销售楼位置：迁安市兴安大街西段付款方式：一次性50%，有10年期银行贷绿 化 率：楼前政府绿化带开工日期：2002年3月竣工日期：2002年10月规划户数：76套房 型：三、四层商用面 积：220m2437m2单 价：2080元2380元供 热：暂无层 数：3-4层黄台小区楼盘地址：燕山大路西侧惠宁街与惠家街之间开 发

18、商：自建使用年限： 70年设计单位：迁安市建筑设计所承建单位：诚信建业有限公司土地获得：划拨（平改）基地面积：已建成4栋建筑面积：2.4万m2销售情况：已售完销售方式：自销售楼位置：村委会开工日期：2002年8月规划户数：200户房 型：二室二厅、三室二厅面 积：90多m2114m2单 价：1300元、1260元、顶层800元供 热：有厅：涂料内 墙：涂料厨 卫：磁砖外 墙：涂料结 构：砖混物 业：自管层 数：6层燕惠小区楼盘地址：燕山大路东侧惠泉街和惠宁街之间开 发 商：合理村自建使用年限： 70年设计单位：迁安设计所土地获得：划拨（平改）基地面积：1.5万左右建筑面积：3万m2（6栋）销售

19、情况：已售完销售方式：自销售楼位置：村委会绿 化 率：只铺地砖，环境无绿化开工日期：2002年建成规划户数：240户房 型：二室二厅、三室二厅面 积：120m2单 价：均价1000元，底1100元、顶900元厅：涂料内 墙：涂料外 墙：涂料结 构：砖混物 业：有物业供 热：自供层 数：6层楼 间：24m燕春小区楼盘地址：燕山大路东惠宁街与明珠街之间开 发 商：粮食局、房管局分建使用年限： 70年设计单位：卢龙设计所、迁安设计所承建单位：迁安二建土地获得：划拨基地面积：2.4万左右建筑面积：4万m2（6栋）销售情况：基本售完，余房不多销售方式：市委2栋、移通2栋、其余自用或对外付款方式：可贷款绿

20、 化 率：无绿化开工日期：2002年6月竣工日期：2003年5月规划户数：400户房 型：二室二厅、三室二厅面 积：104m2、109m2、110m2、120m2、150m2单 价：一层1160元，二-三层1300左右，五层1120元，顶800元窗：塑钢厅：涂料内 墙：涂料车 位：有车库厨 卫：磁砖外 墙：涂料结 构：砖混物 业：有物业供 热：有层 数：5-6层（有阁楼）楼 间：25m明兴小区楼盘地址：丰乐大路东侧、兴安大街、明珠街之间开 发 商：筑城房地产开发有限公司设计单位：迁安市设计所承建单位：筑城建筑工程公司土地获得：划拨（平改）备 注：项目尚在审批中安颖小区楼盘地址：新颖路东侧、兴安

21、大街、明珠街之间开 发 商：迁安市筑城房地产开发有限公司设计单位：迁安市设计所承建单位：筑城建筑工程公司土地获得：拍卖基地面积：2万m2建筑面积：20500 m2（4栋）销售情况：两幢售完，后两幢在卖销 售 率：70%销售方式：自销售楼位置：无（奥特）付款方式：可贷款绿 化 率：无绿化开工日期：2001年、2002年规划户数：200户房 型：二室二厅、二室一厅面 积：95m2-139.5m2单 价：一层1260元，二层1390元，三层1380元，四层1240元，五层1100元，六层900元厅：涂料内 墙：涂料厨 卫：磁砖外 墙：涂料结 构：砖混物 业：自管供 热：集中供热层 数：6层楼 间：2

22、3-25m明珠花园楼盘地址：明珠街北侧开 发 商：唐山市兴盛房地产开发有限公司设计单位：沈阳都市土地获得：拍卖基地面积：84557m2建筑面积：104264m2销售情况：基本售完（一期440套售392套，二期4月开盘）销 售 率：54%销售方式：自销售楼位置：明珠街南段付款方式：一次性只需交95%，有银行贷款绿 化 率：39%开工日期：2002年8月21日竣工日期：2003年11月19日规划户数：1020户房 型：三室二厅二卫、三室二厅一卫、三室一厅一卫、三室二厅一卫、面 积：85m2-130m2单 价：一层1380元/m2，二层1560元/m2，三层1650元/m2，四层1360元/m2，五

23、层1220元/m2，六层1040元/m2窗：高级塑钢厅：水泥砂浆地面内 墙：高级白色涂料车 位：中心、广场厨 卫：地面做防水保护层外 墙：高级涂料、沿街框架结 构：砖混物 业：永和物业（0.2元/m2）供 热：集中供热层 数：5层、6层兴安小区楼盘地址：燕山大路东侧花园街与兴安大街之间开 发 商：联谊开发设计单位：迁安设计所承建单位：联建土地获得：划拨基地面积：30000m2建筑面积：7万m2销售情况：基本售完（余一套5楼）销售方式：自销绿 化 率：中心花园开工日期：2002年初竣工日期：2002年规划户数：600户房 型：三室一厅面 积：90m2-140m2单 价：一层1050元/m2，二层

24、1300元/m2，三层1300元/m2，四层1300元/m2，五层1200元/m2，六层900元/m2窗：塑钢厅：涂料内 墙：涂料厨 卫：磁砖外 墙：涂料结 构：砖混物 业：有供 热：集中供热层 数：5层、6层楼 间：18m 以上八个项目由七家房地产公司开发，其中迁安本市开发商联谊、筑城两家正在开发明兴小区和兴安小区，而以兴盛诚信为首的外来房地产开发商包揽了近30万平方米的开发面积，占到今年开发量的90%。兴盛明珠花园代表着目前迁安市商品房发展的最高水平。规模大：104264平方米地势优：明珠大街，尽享城市资源建筑美：由专业公司设计，彩色楼体，秉承“丽景琴园”等中高档项目风格环境好：不仅仅是绿

25、化，有更多景观和环境节点规划配套全：对讲防盗、双气、幼儿园、儿童活动中心等物业强：专业物业公司提供24小时物业服务，在唐山少有，在迁安更是罕见。 明珠花园对外称一期售磬，二期5万多平方米4月初开盘，据实地调研，一期售出率为80%，销售平均价格达到1368元/m2。三、迁安房地产市场需求分析根据我们的调查了解，几年来，由于迁安不断加大城市建设力度，市区水、电、暖、通信等功能得到不断完善，投资经商环境得到较大改善，集聚人口的功能不断增强。一是从新增人口看：非工业户口，1995年，城区非工业人口为25832人，到2001年就达到36464人，六年间人口增加10632人，城区非农业人口增长呈现出加快发

26、展的态势，“九五”的五年仅增加7157人，“十五”以来，随着迁安实施“城镇化”战略，城区的积聚功能进一步增强，2001年比2000年就增加3475人。随着迁安一中、二中、迁安镇第一、二初级中学扩招需新增教师，民政部门安置军转人员，大中专毕业生就业，城区可新增非农业户口4000人以上，按20%需购置住房，就需购置800套，按每套面积100平方米计算，需住宅80000平方米；其他人口：个体经商、企业招工等，城区可新增人口1500人左右，按10%需购置住房，每套100平方米，需住房15000平方米。这样，预计城区仅新增人口需住房面积95000平方米；二是随着子女长大成人，部分居民需为子女结婚购置住宅

27、，城区非农业户共20180户，按1%计算，需购置200套，每套按100平方米计算，需住宅20000平方米；三是从居民换房看。九十年代初期购买住宅的户，多数已拥有一定的资金实力，对现有住宅，因地势、楼层、居住面积等不满意，需换房户大有人在，按房管局分析，去年向房管局递交住房申请的1000户居民中，有50%以上属于这种情况，以500户，每户面积100平方米计算，需50000平方米；四是镇乡干部、初高中教师、农村致富进城购房，预计需住宅15000平方米。因此，预计2003年城市住宅市场18万平方米应该不成问题。同时，随着首钢200万吨钢联等一批大项目的实施，大批产业工人迁入，将使房地产业需求大增。据

28、此分析，迁安房地产市场需求旺盛，仍属卖方市场。从购房者经济承受能力来分析，随着公务员加薪，迁安经济的快速发展，工薪阶层的工资水平将得到进一步提高，同时，为解决客户购房资金紧张，各开发商积极与银行合作，开展购房按揭贷款业务，此举必将带动房地产业的快速发展。第三章 迁安市消费现状分析为进一步了解迁安人的收入情况，消费心理，消费习惯，家庭现状，以及对目前商品房供需状况的看法等情况，我们在市区进行了针对不同人群的问卷调查，共计取得有效问卷560份。经过统计和结论汇总，形成以下一些结果：一、消费者基本情况1.性别构成：在被调查的消费者中，以男性居多，男性占被调查者的 53%，女性占被调查者的47%。2.

29、年龄构成：20岁以下的占12.2%，2130岁的占36.3%，3140岁 的占33%，4150岁占11.2%，51-60岁的占5.2%，60岁以上占2.1%，被调查者整体年龄结构分布偏向于青壮年。3.婚姻情况：在接受调查的人口中，已婚者占被调查者的60.2%，未婚者占32%，离异或丧偶者占1.8%。4.工作单位分布：政府机关工作的占11%，在事业单位工作的占9%，在全民所有制企业的占4.2%，在集体所有制的企业占4%，在私营企业的占24.4%，在三资企业的占1%，从事个体经济的占27.3%，从事其他工作的占19.1%，整体被调查者就业情况以从事个体、私营经济和农民为主。5.文化程度：文盲及半文

30、盲者占2%，小学学历者占16.1%，初中学历者为主要构成占29.5%，高中及中专学历者占37.3%，大专及以上学历者占15.1%。可见，当地居民的受教育程度以初、高中为主。6.家庭人口构成：三口之家为主要家庭构成，所占比例达到42.2%，一口之家占1%，二口之家占3.2%，四口之家占35.5%，五口及五口以上之家占18.1%；可见，当地居民家庭处在大小家庭并存，向小家庭趋势发展的阶段。7.工作地点：在被访者中，绝大多数人群是在本地工作，占96.4%，非本地工作的人群，仅占5.6%；因此，居民生活水平就必然受当地经济发展状况及企、事业单位景气与否的直接影响。二、消费者住房情况1.居民住房的产权及

31、类别：在被访者中，绝大部分人居住的是自有房屋，占总调查户的69.7%，居住非自有房屋的人占30.3%，在居住非自有房屋的消费者中，房屋是部分自有的占6.1%，房屋是占用他人的占6.8%，房屋是租用单位的占8.2%，房屋是房管部门的占9.1%，房屋是其他权属的占0.1%。 通过调查发现，当地居住单元楼房的人群最多，占55.6%，居住平房的占34.3%，居住公寓房屋的占2%，居住别墅的占1.1%，其他的占7%。2.居民住房的面积：被访者中，住房在10-60m2的占33.3%，60-80m2的占33.3%，80m2以上的占33.4%。3.房屋的配套设施：在已调查的消费者中，居住的房屋大部分都设有卧室

32、（91.9%）、客厅（65.7%）、厨房（72.7%），相对较少的房屋设有书房（19.2%）；房屋在配套设施方面，有暖气的占63.6%，有煤气的占35.4%，有冷暖设备的占32.3%。三、消费购买力及消费水平调查资料显示，当地居民购买力及消费水平属于中等，这可以从居民的家庭生活费用收支情况、居民的自我评价及居民耐用消费品的拥有量反映出来。被调查者本人的平均月收入（包括工资、福利、补贴、奖金和个人副业收入）为917.89元，被调查者家庭人均月收入为784.54元，家庭人均月生活费支出为537.7元。在收入自我评价方面，本地区55.2%的家庭收支情况是略有节余，收支平衡的家庭占26.1%，较多节余

33、的占10.4%，入不敷出的占8.3%。在对自己家庭消费水平层次进行自我评价时，有68.4%的家庭认为属于中等，有14.7%的家庭认为属于中上等，有11.5%的家庭认为属于中下等。消费者在生活费用上的支出，份额占到首位的是食品，比例为97.9%，其他依次为服装（89.8%）、日用品（72.7%）、文化教育（68.7%）、娱乐（62.7%）、储蓄（49.5%）、购买大件家具、电器（40.4%）及购房（24.2%）。调查结果显示，本地区居民家庭拥有的耐用消费品基本生活配置；彩电、洗衣机、冰箱等耐用消费品的拥有率很高，分别为93.9%、75.8%、69.7%，而一些高档型、时尚型的耐用消费品拥有量则较

34、低，如空调、高档手表、抽油烟机等比例都在20%左右，这些情况也在一定程度声反映出当地居民的生活水平和消费心理。本地区百户居民拥有耐用消费品资料如下： 彩电：93台 冰箱：69台 VCD：41台照相机：43部 洗衣机：75台 高档手表：20块 组合音响：38套 微波炉：22台 成套家具：62套燃器热水器：68台 抽油烟机：68台 空调：14台分析统计数字，迁安居民拥有耐用消费品的量还是相对较高的。近年收入基本持平，并对未来增长信心较足。在问及“2002年与2001年相比，您的家庭收入水平变化情况”时，有45.4%的家庭认为基本持平，有37.2%的家庭认为略有增加，认为略有下降的家庭占12.1%，

35、认为下降的家庭占2.1%；另有约3.2%的人认为自己收入增加较多。四、消费者垢污行为情况调查结果表明：居民经常购物的地点主要选择在当地，占到被调查者的82.6%，唐山仅占17.4%，且这鞋居民去市内购买的商品量主要的是服装（5%）。 居民在购买主要日常用品时，通常会选择在超市、大型综合专营店或随意性商店。其中，有48.5%的人选择在超市购物，有23.2%的人选择在大型综合专营店购物。这就是说，有大部分消费者的购买活动是在大型综合专营店或超市发生的，同时，也反映出当地消费人群对新型购物方式的认同。在本地区的大中型商场中，消费者最青睐的商场是东安超市（60%），其次为迁安购物中心、福田商场、家乐超

36、市等。通过以上调研结果的汇总，我们不难发现迁安市的消费水平不低，人均支配收入9400多元，高出唐山市7333元的城市居民平均水平，更高过3513元的农民人均纯收入水平，而且对收入的不断增长普遍有信心。第四章 迁安市规划发展方向“钢铁迁安，中等城市”是迁安近年来发展规划的基础。 抓住北京申奥成功这一契机，加强首钢的合作，努力建设钢铁大市。一是牢固树立“依托钢铁，服务首钢、发展迁安”的思想意识，坚定合 作信念，加大工作力度，千方百计为首钢驻迁企业提供各方面的服务。二是成立与首钢合作工作组，创造条件，营造宽松环境和气氛。三是加大引进首钢外迁项目的工作力度。 目前，首钢已落户迁安200万吨团项目，20

37、0万吨钢铁、100万吨焦化厂，另外合作开发涝洼矿体等项目已达到成协议，落户迁安，真正把迁安由精粉大市变成钢铁基地，钢铁大市。一、行政、教育、金融机构和居住项目向城发展 在惠和大街与惠文大街之间。目前，迁安宾馆、市政府大楼正在兴建当中，迁安一中改建工程已经完成。 二环、三环已环城贯通。燕山大路南端扩建工程也已完工，交通畅达便利。 城南规划有行政广场等大型市政设施，但几年内，在住宅群落未形成一定规模之前，政府暂不考虑在城南发展建大型商业设施。二、工业发展方向主要向城市东部，以电厂小区、长城大路为中轴线三、老城改造，势如破竹 二环以内，原有工业搬迁，改造后的老城区以商业为主，形成商业中心占地约十平方

38、公里。 目前，在市政府和迁安一中旧址附近，拟建以购物、休闲、餐饮、娱乐等为核心内容的综合的大型商业广场，该项目土地正在竞标中。 四、城区向西，连结首钢 计划新建一条通往杨甸子（首钢厂区）的六道双街公路，并修建一座跨桥，以连接首钢扩大工程。五、2003年新建超市情况1、家乐超市：投资3250万元，占地10000平方米，位于大王庄惠永大街与丰安大街交口。2、东安超市：投资5000万元，占地15000平方米，位于市中心兴安大街与燕山大路交口。3、电力超市：投资800万元，占地4660平方米，位于文化广场、电力局旁，兴安大街中段。六、迁安市道路建设情况据悉，迁安市预计全年投资18160万元，建设路段1

39、2公里。1. 兴安大街改造，打通兴安大街西口2. 燕山大路向南延长28米，双向六东道3. 南二环西段，连向首钢杨甸子4. 南二环东段建设，通向规划中的工业区，双向六车道5. 西环路，双向六车道6. 南三环，是未来市政府，迁安一中所在地，双向六车道7. 北三环，双向六车道第五章 项目基本情况调查妇兴公司迁安拟建项目位于城市东南部，紧邻迁安颂广场。一、项目土地性质调查宗地位于张各庄，延安颂广场北面，丰安大路与国道之间，占地65亩，目前地表为农用地。丰安大路在项目西侧，市政配套工程还未铺通，项目土地现在不具备七通一平的基础条件。 二、项目周边环境调查环临景观：东面：农用耕田，可望见紧邻国道的迁安市行

40、政审批中心。西面：隔丰安大路与农田相望。 南面：已经建设落成的迁安颂广场。北面：隔农田可望见惠文路。迁安颂广场是周边唯一的一处人文景观，其他环临三面无景观优势，视觉效果差，本项目美丽的社区将成为该区域内独特的一景。自然条件：宗地现状为农用耕田。生态环境：周边无工业污染，基本没有水、空气和噪音的污染。 三、项目交通条件调查公交：公交线路不能直接通达，只有长途汽车由丰安大路和国道，途经迁安颂广场停靠。路况：丰安大路为市区干道，另有惠宁、惠泉、惠文三条城市主干道贯通丰安大路，交通畅达、便利。四、周边市政配套设施调查 周边市政配套设施匮乏，即将兴建的家乐超市距项目2.2公里，2.7公里以外有蔬菜批发市

41、场。 五、项目SWOT分析（一）项目的优势（S）：1、位于迁安市，“钢铁迁安，中等城市”的战略目标会带动全市经济的迅猛发展。作为新建项目，市府会加倍关注，相应市政配套设施先行，发展潜力巨大。2、地块规整，地上物平整开发较市区容易。3、交通状况优良。（二）项目的劣势（W）：1、距迁安市中心区较远，要克服受众的心理障碍。2、作为新兴区域，市政配套设施不成熟，不完备。上学、就医、购物、休闲等，依靠现有资源，远远不能达到目标客户的满足。3、本项目周边暂无开发计划，四周无景观资源，也不易形成居住氛围。（三）项目的机会点（O）：1、迁安第一个纯正“Town house情景”居住区，创夺市场先机。2、来自唐

42、山市的妇兴地产，高素质专业操作水平的品牌形象，对项目的成功会起到重要的作用。3、准确专业的策划，推广和现场销售的资源整合，会将劣势弱化，将风险降到最低。4、迁安市未来规划的前景为项目带来市场契机。5、消费市场拥有一定的购买力。（四）项目的威胁及困难点（T）：1、 迁安市商品房项目供给量过大，竞争激烈。2、 周边环境现状，不利于项目定位的推广，销售前期推广费用较大。3、 联排别墅、透天别墅等居住概念仅被高收入者接受、认可。针对位置缺憾，面对市场竞争，我们主张项目“坚持经营特色，差异化市场路线”。我们建议本项目定位为“Town house（宽house）”居住区，一定要请优秀专业的规划设计单位、建

43、筑设计单位 、环境景观设计单位合作，生产优秀产品，提高项目综合素质，赢得市场认同。第六章 项目客户构成及购买心理分析迁安市的消费水平前文已经分析，同时，由于迁安工业化、城市化水平的提高，区域内会有大批外地消费力较高人群涌入，区域内外地人士成为目标客户群之一；另外，迁安市中高收入客户阶层是本项目另一批目标客户群，客户群呈现以下的特征：A.年龄：30岁50岁；B.家庭年收入：8万元以上；C.职业背景：民营企业业主、个体经营者、三资企业白领、部分事业单位官员等。D.原居住区域：迁安市区、郊区，丰润、迁西等郊县、外地。他们大都见多识广，他们是金钱和精神的双重“富豪”。以上特征消费者对项目配套及环境的心

44、理要求体现在以下几方面：A.独特优质亮丽的建筑外立面设计；B.环境景观品味卓然，充分体现人与自然的和谐。一定要有所创新。C.独立的、有个性的业主会所。D.细致、周到的物业管理服务；（可考虑聘请品牌物业管理公司作咨询顾问）E.卫星电视、宽带上网；F.智能安保：可视对讲，电子巡更等；G.充足泊车位，一户一配；H.从花园洋房、联排别墅到透天别墅，私家花园，露台花园，让人获得更完美的别墅享受，款款要求欧陆风格，亮点不断，富于创新；I.三表远传；J.安详、悠闲的生活氛围；热闹、活泼丰富的商业配置；K.高技术产品和技术在住宅项目上的适当应用。第七章 项目建议一、项目市场定位建议：Town house（宽h

45、ouse）居住社区，被树与花园包围的欧陆风格的花园洋房。结合目标客户群的需求心理，我们建议项目以联排别墅式住宅定位。“Town house情景（宽house）”花园洋房，全部低密度、低楼层并联设计，家家拥有花园平台和私家花园，户外绿化景观空间与室内交融，居住其中可充分享受明媚阳光、清新空气。既有多层集合住宅便于邻里交往、居住、宴会的优点，又具备别墅亲近自然，舒适休闲的居住特点。“Town house情景（宽house）”花园洋房是人们对住宅质素不断追求的充分体现。在解决私密、自由、个性的弹性空间后，它还让我们恢复记忆中的庭院和街坊邻里情结。“Town house”按Webesters大字典1990年简版中称是“与类似住宅相连的住宅”，中文译名很多种，有“城镇住宅”、“排屋”、“联排式别墅”等。它是由几幢小于3层的单户别墅并联组成的联排住宅。每户拥有私家院落，在欧美一些发达城市盛行，居住人群多为收入水平较