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1、湖北省城镇基础设施投资估算指标（试行）应用,一、对城镇基础设施投资估算指标的技术认识,汇报内容,二、对城镇基础设施投资估算指标的技术应用,三、对城镇基础设施投资估算指标的技术展望,1、城镇基础设施投资估算指标的技术价值,一、对湖北省城镇基础设施投资估算指标的技术认识,2、城镇基础设施投资估算指标的技术特点,3、城镇基础设施投资估算指标的技术内涵,从“经济基础决定上层建筑”资本论（马克思）说起“投资是拉动湖北经济增长乃至城镇发展的主要动力（源动力）”湖北省城镇化与城镇发展战略规划（2010-2030）（省住建厅、中规院，省规院）,1、城镇基础设施投资估算指标的技术价值,湖北GDP占中部六省的份额
2、从2000年的21.1%下降到18.2%，投资规模由2000年的24.5%下降为2009年的16.9%，下降了7.6个百分点。同期城镇化水平年均增长0.6个百分点，全国平均1.16个百分点、中部平均1.5个百分点。,毋庸置疑，经济因素是决定空间资源配置的主要因素之一。对城市规划的认知正从传统的空间规划向公共政策规划、建设实施规划演化，从空间布局向政策设计、行动计划深化。城市规划理念正在向“精明增长”、“智慧规划”演绎，“城镇基础设施投资估算指标”的出现是这一理念的有力体现和具体表现。“城镇基础设施投资估算指标”是城镇规划中城镇发展规模、发展速度、发展布局研究，重点地区开发、重大发展项目策划、及
3、规划发展评估等方面工作重要的技术依据与技术支撑，是编制项目建议书、地区开发可行性研究报告、规划方案研究中投资估算的重要依据，并对固定资产分析研究与规划控制发挥积极的参考作用。,1、城镇基础设施投资估算指标的技术价值,1）空间特性即将基础设施投资与城镇用地空间面积增长建立数学联系，这是该估算指标最大的技术突破与技术创新，评审专家评价为国内领先。2）集成特性即将各分类基础设施投资进行综合集成，求解总投资，大大提高了工作效能、效果。3）开放特性即建立了分级递进、耦合反馈的指标体系，可调节、可优化、灵活开放，是一套进化型、应变型指标体系。,2、城镇基础设施投资估算指标的技术特点,1）基于单项投资基准的
4、四级指标体系首先建立了单项基础设施项目的投资测算基准指标体系,3、城镇基础设施投资估算指标的技术内涵,1）基于单项投资基准的四级指标体系其次建立了单项基础设施项目的投资测算指标体系,3、城镇基础设施投资估算指标的技术内涵,1）基于单项投资基准的四级指标体系其三建立了各类别基础设施投资测算指标体系,3、城镇基础设施投资估算指标的技术内涵,1）基于单项投资基准的四级指标体系其四建立了针对于城镇单位用地的综合投资指标体系,3、城镇基础设施投资估算指标的技术内涵,2）基于包容性与灵活性的活化处置指标数值的综合化处理估算指标费用组成：建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用和基本预备费。指标
5、数值的动态化处理报告期或计算期估算指标采用“基期估算指标乘以湖北省发布的固定资产投资价格指数”的方法进行调整。指标数值的灵活化处理实际城镇规划和现场条件与本估算指标的内容不同时，可结合具体情况进行调整。各单位工程的项目权值不同时，可按本估算指标的计算程序和方法进行调整；当发生本估算指标未包括的内容时，应按实际情况另行计算。,3、城镇基础设施投资估算指标的技术内涵,3）基于普适性与操作性的概化处置数据提取的均化处置，简化工作50%分权项目组成的模式处置，概化工作比例设置剔除项目特异性状态，常态比较常规项目综合考虑事权与服务，适度管制电信通道、公共绿地综合考虑规划的深度，有限服务管网工程综合考虑现
6、状与规划，适当调整铺设系数,3、城镇基础设施投资估算指标的技术内涵,1、在城镇总体发展投资规模测算方面的应用,二、对湖北省城镇基础设施投资估算指标的技术应用,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,3、在城镇单项基础设施投资测算方面的应用,本基础设施投资估算指标最独特的应用在于针对城镇总体发展规模（用地规模）的投资估算，有利于我们分析、研究、判断城镇发展的基本财务支撑能力，合理把握城镇发展的规模与速度，编制一个脚踏实地的规划。某小城市2010年人口为12万，城市现状建设用地13平方公里，在新一轮城市总体规划中其提出的目标为2015年城市建设用地要发展到30平方公里，意味着城市5年要新增17平
7、方公里建设用地，年均增长3.4平方公里。按照湖北省城镇基础设施投资估算指标中小城市（5万人）档，城市每新增1平方公里，需要资金13706万元。由此可推算出城市发展17平方公里所需资金233000万元左右。,1、在城镇总体发展投资估算方面的技术应用,经调查发现，该政府投入城镇基础设施规划建设的所有财政性资金收入年均约2000万元，按照该收入推算，需要至少7年，城市才能发展1平方公里，按此投入水平该小城市到规划近期末（2015年）城市新增建设用地只有约0.73平方公里（仅考虑基础设施投资费用）。如果在近期内发展17平方公里城市用地，那么需要政府财政性资金年收入至少46600万元。该城市发展17平方
8、公里所需资金相当于目前该小城市政府投入城镇基础设施规划建设的财政性资金收入117年之和。根据统计年鉴，该小城市2009年税收总额49482万元，地方财政一般预算收入29430万元，地方财政支出72687万元。,1、在城镇总体发展投资估算方面的技术应用,显然，依靠该城市自身能力近期是难以达到其规划发展目标的。若在2030年实现，则年均需要资金投入约11650万元，年均拓展城镇发展空间0.85平方公里（若按20万人口后，中等城市指标基数的计算，年均还应新增6200万元）。若从银行借款，地方资本金约占六分之一（九分之一），存在较大财务风险。可见，城市规划既要“仰望星空”，更要“脚踏实地”，切不可“好
9、高骛远”，吹出“规划泡沫”！通过基础设施投资估算，我们可以获得清醒的认识和科学的判断！,1、在城镇总体发展投资估算方面的技术应用,区块开发与推进是城镇发展或规划中较为常见的状态、也是城镇空间拓展的途径与轨迹，如开发区、大学城、大型综合区（CBD、RBD）、物流园等等，测算开发投资与成本，为科学决策提供支持，是本指标研究与出台的重要动因（主要动因），是本指标应用的重要方面（主要方面）。下面以一个开发区为例，进行演示。开发区总体规划（20102020）规划范围隶属某大城市（200万）规划期末人口规模32万，建设用地面积39km2。,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,规划用地结构表,2、在城
10、镇区块发展投资规模测算方面的应用,道路交通系统规划规划路网由快速路、主干道、次干道和支路组成。道路的等级划分：城市快速路：纵贯南北的大道、东西向的大道，双向6车道，红线控制宽度为60m。城市主干道：红线控制宽度为不小于40m。城市次干道：主要为开发区内部各功能区的连接道路，红线控制宽度为20m40m。城市支路：红线控制宽度为15m20m。绿地系统规划规划的绿地系统由公共绿地和防护绿地组成，其中公共绿地包括规划的公园和绿化走廊。,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,市政工程规划规划供水规模为30万m3/d。规划新建一座水厂，远期规模30万m3/d。规划区内的排水体制按雨、污分流制。污水量按
11、平均日总用水量的80%计，约16万m3/d。污水经管道收集，并经污水处理厂处理达标后排放。规划在处新建污水处理厂一座，远期规模16万m3/d，并新建污水提升泵站2座。规划区远期用电负荷约为80万KW。规划沿城市主干道建设24孔骨干通讯管网，沿次干道和分支道路建设12孔分支通讯管网。规划区燃气气源以天然气为主，液化石油气为辅，由城市统一供给。管道天然气气化率：近期居民及商业用户50，远期居民及商业用户80，工业用户以实际需要为准。,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,计算过程指标取值 该开发区属于湖北省城镇基础设施投资估算指标划定的二档城市（大城市200万人），各项估算指标按二档城市套用。
12、道路工程投资估算 直接按一级指标取值：（7787.64+6935.83）2万元/km239km2287118万元 按规划道路宽度修正一级指标：（7451.84+6558.24）2万元/km239km2273197万元,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,计算过程供水工程投资估算 配水管道工程：直接按一级指标取值（711639.9）239km226342.55万元 取水工程：按(30万m3/d)选择二级指标（129.8107.89）239km24634.96万元 净水工程：按(30万m3/d)选择二级指标（474.25411.98）239km217281.49万元 小计：48259万元,2
13、、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,计算过程排水工程投资估算 排水管道工程：直接按一级指标取值（747670.5）239km227641.25万元 污水处理厂：按(16万m3/d)选择二级指标（1259.381101.1）239km246029.36万元 污水泵站：直接按一级指标取值（86.9768.25）22座39km26053.58万元 小计：79724.19万元,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,计算过程供电工程投资估算：直接按一级指标取值 9571万元/km239km2373269万元燃气工程投资估算 燃气输配管网：直接按一级指标取值（541.98487.78）239km2
14、20080.32万元绿地工程投资估算：按一级指标换算(11.3518.06)5441万元/km239km2133358.73万元,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,计算过程电信工程投资估算 主干道通信管道（24孔）：直接按24孔一级指标取值 143.14万元/km239km25582.46万元 次干道通信管道（12孔）：按单价指标计算 12孔4.971.4 km/km239km23256.34万元 支路通信管道（12孔）：直接按12孔一级指标取值 238.56万元/km239km29303.84万元 小计：18142.64万元,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,计算过程计算编制
15、期基础设施总投资 湖北省城镇基础设施投资估算指标基期为2010年6月，其固定资产投资价格指数为103.9。本投资估算计算期为2011年4月，假定此固定资产投资价格指数为110.2。按指标计算基础设施总投资合计：946030.88万元 编制期基础设施总投资为：946030.881（110.2103.9）%1005630.83万元 折合单位面积投资为25785.4万元/km2(17.2万元/亩）若直接查一级指标取值为26943万元/km2(17.96万元/亩），计算编制期基础设施总投资为：1116976万元,2、在城镇区块发展投资规模测算方面的应用,城镇单项基础设施投资测算是重要的基础性工作，较为
16、常见，在“五年”规划、近期规划、建设规划中是重要内容。本指标也可应用于其中项目库的投资估算。,3、在城镇单项基础设施投资测算方面的应用,湖北省中小城市基础设施“十二五”规划建设规模和投资估算表,注：1、建设规模与投资估算依据各城市上报资料确定，部分城市上报数据缺失，则依据其城市总体规划，通过类比分析估算求得；2、资金来源按中央投资、地方投资及其他途径获取资金各三分之一构成。3、考虑湖北气候条件和各城市上报资料，“十二五”期间，中小城市基础设施规划暂不考虑供热项目。,城镇单项基础设施投资测算是重要的基础性工作，较为常见，在“五年”规划、近期规划、建设规划中是重要内容。本指标也可应用于其中项目库的
17、投资估算。,3、在城镇单项基础设施投资测算方面的应用,2010年湖北省污水处理设施项目规划表（节选）,城镇单项基础设施投资测算也是单项工程规划方案经济比较中重要的基础性工作，在城镇总体规划阶段也较为常见。背景资料：某城市总体规划（2010-2020）中排水工程规划 规划范围：规划总建设用地37.5平方公里；规划期限：近期20102015，远期20152020；人口规模：规划期末，人口约为35万人；排水工程：规划污水处理量为13万吨/日，污水经过管道收集，并经污水处理厂处理达标后排放至河流下游。共有两个方案 根据上述数据，可知该城市属于估算指标划定的中等城市，各项估算指标按三档城市套用。,3、在
18、城镇单项基础设施投资测算方面的应用,计算过程,3、在城镇单项基础设施投资测算方面的应用,方案一在河流下游右岸建一座污水处理厂，统一收集城区污水，集中送往污水处理厂处理。根据地形，需在河流左岸中部过桥处建一座污水提升泵站。各计算参数：污水处理厂规模：13万吨/日，泵站规模：600升/秒，管网长度：116.25公里,计算过程,3、在城镇单项基础设施投资测算方面的应用,方案二分别在河流下游左右岸各建一座污水处理厂，日处理规模分别为8.5和4.5万吨/日，分别收集处理两岸污水。各计算参数：1#污水处理厂规模：8.5万吨/日；2#污水处理厂规模：4.5万吨/日；管网长度：115.12公里,方案一：规划期
19、末排水工程规划投资估算：按指标基价计算排水管道工程：116.25188.00万元/Km=21855万元；污水处理厂（13万吨/日）：13(1715.09+1486.70)2=20811万元 污水提升泵站（1座，规模为730升/秒）：730(13610.72+10938.98)2=896万元 合计：43562万元,3、在城镇单项基础设施投资测算方面的应用,方案二：规划期末排水工程规划投资估算：按指标基价计算排水管道工程：115.12188.00万元/Km=21642万元；污水处理厂：（1#污水厂规模为8.5万吨/日，2#为4.5万吨/日）：8.5(1715.09+1486.70)2=13608万
20、元 4.5(2095.58+1715.09)2=8574万元 合计：43824万元方案一比方案二投资节约262万元。,3、在城镇单项基础设施投资测算方面的应用,1、开展城镇发展经济评价研究,三、对湖北省城镇基础设施投资估算指标的技术展望,2、开展城镇区块发展策划研究,3、不断优化完善估算指标体系,以本次投资估算指标发布为契机1）深化城镇规划评估工作城乡规划法第四十六条规定：省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。规划实施评估应包括六大项，即发展性评估、功能性评估、环境评估、安全评估
21、、经济评估、民意评估应以本次投资估算指标发布为契机展开城镇规划实施过程中经济效益、成本收益、投资支持能力、投融资机制等分析，使城镇实现健康发展。,1、开展城镇发展经济评价研究,以本次投资估算指标发布为契机2）深化空间经济分析工作 湖北省正处于中心城市集聚发展的空间阶段，并以极化带动区域增长，规划应促进中心城市的资本集聚程度不断提高。集中力量，发展省内重点城镇空间，参与区域竞争是湖北省一定阶段内城镇发展的主导策略。深入研究基础设施投资与城市经济增长的关系 深入研究基础设施投资与城市化的关系,1、开展城镇发展经济评价研究,以本次投资估算指标发布为契机3）深化城镇规划方案分析工作,1、开展城镇发展经
22、济评价研究,以本次投资估算指标体系为平台1）推进城镇经营策略研究工作城市空间和城市功能载体是城市经营的重要领域，以经营的思想规划城市，推进城市资产的保值、升值和增值。建立基础设施项目投资回报补偿机制。开发和盘活城市土地资源。大力推行无形资产的商业化运作。开辟多元化融资渠道。BOT模式、TOD模式、SOD模式。,2、开展城镇区块发展策划研究,以本次投资估算指标体系为平台2）推进城镇地块开发策划工作“国务院常务会议要求化解地方政府性债务风险”（2011.7.7）、（全国审计机关4万多人，按照“见账、见人、见物，逐笔、逐项审核”的原则，对涉及债务的地方政府7.9万多个相关部门单位、6500多个融资平
23、台公司、37万多个项目、187万多笔债务进行了审计。）（城投债风险堪忧、“担保函”无效）“这些基建经过严密论证吗？”、“地方债务不能再让全民兜底”“穆迪将葡萄牙长期债评调为垃圾级”、“淡马锡减持内银股 地方债成最大阴霾”，从“美国加州政府陷于破产危机”到“美国政府陷于债务危机”、“国务院表态地方债务:妥善处理 研究建立举债融资机制”从单一项目经济评价到区域开发经济评价,2、开展城镇区块发展策划研究,以本次投资估算指标体系为平台3）推进城镇规划开发强度研究综合考虑人居环境、承载能力、景观环境、财务平衡，合理确定总体土地开发强度。某地土地开发强度财务平衡模型基本关系式：土地开发与建设总成本土地开发
24、与建设总收益，公式为：FAR=(P1+P2+P4+P5)(1+R)/S-P3(1+R)以居住用地为例，P1-土地出让价格，P2-拆迁费用，P3-建安成本，P4-基础设施配套费用，P5-开发费用，R-法定利润率，S-房屋售价，通过估算得出居住用地最低容积率。,2、开展城镇区块发展策划研究,以本次投资估算指标出台为起点1）扩展指标体系覆盖范围基于部门事权特点，增加乡村、风景区投资估算指标2）充实指标体系涉及内容增加包括环卫设施在内的投资估算指标3）提高指标体系服务标准根据规划发展目标与方向，提高基础设施服务水平，如提高电信、燃气覆盖率运用先进规划理念与措施，提高指标体系的先进性，如三网合一、光纤替代，供水指标调整优化、两型发展4）优化指标体系测算方法如优化电力设施规划测算模式，建立基于组合项目及城镇类型的电力基础设施投资测算指标体系,3、不断优化完善估算指标体系,谢谢！,
