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1、郑州高铁板块写字楼市场研究报告,城市宏观背景,1,报告框架,郑州写字楼市场,2,区域战略,中原经济区上升为国家战略，郑州都市区尤其是郑东新区建设面临着千载难逢的发展机遇,为郑州高铁板块写字楼市场的发展提供巨大空间,经济发展,郑州市GDP一直维持在很高的增幅速度上，超过10%的增长率说明郑州房地产目前处于高速发展当中，为高铁板块写字楼市场营造了良好的经济环境,GDP增速与房地产发展的关系,交通建设,郑州高铁高铁的建设对沿线产业集聚和经济发展的影响巨大，便利的交通使郑州高铁板块对商务办公的吸引力大于其他区域,郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半
2、小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。据日本、法国和德国等高铁较为发达国家的经验，一些世界500强企业会首先考虑入驻高铁站附近的写字楼和商场。,城市规划,郑州规划郑东新区是省级区域服务中心，郑州都市区建设的核心增长极，规划有中央商务区，从政府规划层面为高铁板块写字楼市场的领军地位奠定基调,郑东新区,区域板块郑东新区内商务CBD板块商务已渐渐成熟，而高铁板块迅速成为郑州商务写字楼的兵家必争之地，也会与CBD一起代表郑州未来商务发展的最高水平,现代物流区、专业市场,高端居住区,高铁商务区,政务区,CBD,龙湖南区,龙湖北区,龙子湖大学城,圃田科研与物流产业园,CBD,商住
3、物流区,教育科技物流园区,龙湖CBD,商务,居住,科技、物流,功能板块属性颜色示意图,小结,研究必要性高铁板块写字楼的发展拥有各种有利支撑，郑州写字楼市场步入“高铁时代”,小结,研究重要性高铁板块写字楼市场代表了郑州写字楼发展方向，对其进行研究有助于了解市场、把控项目、起到借鉴作用。,自CBD成功开发以来，郑州市的商务办公物业进入了革新时代，随着开发战线不断扩大，目前郑东新区的商务重心已经发生了偏移,城市宏观背景,报告框架,郑州写字楼市场,2,高铁板块写字楼市场,3,1,总体格局,商务发展郑州市商务办公产品迄今为止基本经历了四个发展阶段，已形成以CBD为标杆的高端商务板块，但随着高铁站的建成，
4、未来城市商务标杆将逐渐由CBD向高铁板块迁移,紫荆山商务板块,CBD商务板块,碧沙岗商务板块,经三路商务板块,高铁商务板块,二七商务板块,商务办公发展变迁路线图,金东商务板块,郑州写字楼发展,项目数量,项目数量截至2013年12月31日，郑州在售和待售的写字楼项目共有70个，其中郑东新区34个，占了将近一半的比重,供求关系,供求关系从2011年开始，郑州办公市场就开始出现供大于求的局面,办公市场2010-2013年度供求关系,单位：万m2,区域量价,区域量价2010-2013年郑东新区引领郑州写字楼市场，成交量价均居各区首位，但仍出现供大于求的局面，导致郑东新区写字楼价格严重下滑,成交客户行业
5、,成交客户行业郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%。其中，社会服务业发展速度更快，其租户比例还会有所提高。,行业需求面积,行业需求面积各行业需求面积差距很大，最高的金融保险业能达到1500m2，最低的交通仓储邮电业只有130m2,小结,城市宏观背景,报告框架,2,3,高铁板块写字楼市场,郑州写字楼市场,1,项目分布,项目分部高铁板块的写字楼项目数量众多，绿地中心、绿地之窗和升龙广场处于核心区，地理位置最具优势，未来潜力最大。,楼盘价格,高端,中端,楼盘价格,从表格可以看出，高铁板块写字楼推出的体量很大，项目众多，从2012年开
6、始密集供应。供大于求的现实情况使得写字楼价格压在较低的水平，从10000到23000的价格差距也很大。以价格为标准分为高、中、低端三个层次，高端写字楼价格范围1700023000元/，中端写字楼范价格围1300017000元/，低端写字楼价格范围1000013000元/。,低端,2014年1月份价格,楼盘价格,楼盘均价目前高铁板块写字楼的均价在14000元/m2左右,2014年1月份价格,销售排名,2012年郑州市写字楼销售金额TOP10榜单,销售排名2012年高铁板块的绿地中心项目一骑绝尘,销售面积和销售额与其他项目差距巨大,销售排名,2013年郑州市写字楼销售金额TOP10榜单,销售排名2
7、013年第一名绿地中心销售面积与第二第三相差无几，但凭借均价优势销售额却高出不少；销售面积上前三名与后面差距较大，品牌效应明显。,产品品质,产品品质,从表格可以看出，高铁板块不同项目的写字楼体量差距大，从几万方到几十万方不等；标准层2000m2左右居多；建筑高度大多是100米左右，层数30层左右；外立面基本上都是玻璃幕墙,少量干挂石材和铝合金；大堂挑高各不相同，平均10米左右；车位和电梯项目之间相差很大；16个项目只有3个精装；内部配套彰显了项目之间的差异化；物业管理方面大多是聘请五大行作为顾问。总体来说，高铁板块整体写字楼品质在郑州目前是最优的，绿地中心成为高铁板块的标杆项目。,户型面积,从
8、表格可以看出，虽然各项目标准层之间差距很大，但是主力面积区间都是100-300m2，说明市场上的主力需求基本上是在这个范围内的。,购买目的,从表格可以看出，高铁板块的写字楼以自用为主，平均能占70%，这是由于供大于求，周边配套不完善，集聚效应不够显著所致。地理优势越明显的项目，投资比例越高，这是因为其未来升值潜力更大，对投资的吸引力更强。,个案分析-绿地中心,绿地中心正对郑州东站，中原第一高双子塔，以2栋285米超高层建筑打造中原高铁区的摩天建筑，郑东高铁板块的标杆项目,个案分析-绿地中心,产品设计标准层4400m2，层高4.2米，一层共16户，户型面积222m2-505m2，同时楼栋每7层有
9、一个挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层占据两个对角位置，剩余两个对角位置为镂空的空中花园，该楼层单户户型面积505,南、北塔标准层平面图,个案分析-绿地中心,宣传推广绿地中心项目市场声音释放到位，市场认知度较高，为绿地中心内部认购带来了相当大量的客户,宣传渠道：网络、户外围挡、道旗、电话邀约短信宣传重点：地标中心建筑、绿地品牌、投资价值覆盖面：火车站、高铁站、东区,个案分析-绿地中心,销售情况2012年11月10日，郑东绿地中心首度公开发售。开盘期间，近千名客户到场。短短时间里，突破12.6亿元，郑东绿地中心以地标之态，再登中原楼市销售巅峰,个案分析-绿地中心,项目总结高铁板块项目众多，绿地中心
10、凭借中原第一双塔高楼、新东站核心区位优势、顶级办公配置提升了项目的品质和物业投资价值，加之首次开盘定价不高，竞争优势明显,优势,劣势,个案分析-绿地新都会,绿地新都会比邻省政府、坐拥高铁商务区、双主干道商务综合体,个案分析-绿地新都会,产品设计1栋百米5A写字楼、5栋双大堂企业独栋定制、2栋标志性5A级写字楼(一栋为180米、一栋为93米)、以及金水路临街商业、13.8万高端shopping mall，2号楼ABC2层底商，约5万;8、9号楼5层自持商业约8万,个案分析-绿地新都会,产品设计2号楼ABC标准层1800m2，主力面积区间105-240m2，层高3.8m，大堂面积500m2,11m
11、挑高,个案分析-绿地新都会,宣传推广手段多样化，主打地段，以地段优势吸引客户，项目认筹大力推广期集中进行信息爆发，短期内吸引大量客户认筹,紫荆山人民会堂三面翻,高铁站立柱广告,商都网,搜房网,金水路经三路户外,中州大道金水立交户外,路名牌,个案分析-绿地新都会,项目总结高铁板块项目众多，绿地中心凭借中原第一双塔高楼、新东站核心区位优势、顶级办公配置提升了项目的品质和物业投资价值，加之首次开盘定价不高，竞争优势明显,优势,劣势,个案分析-建正东方中心,建正东方中心强强联合，一站式高铁商务群,个案分析-绿地新都会,产品设计ABCD四栋99.9米25层写字楼，外围1-4层商业，5-25层写字楼。标准
12、层2000m2,层高3.9米；大堂800平 两栋共用，挑高9米；裙房1楼4.9米，234楼4.45米；面积区间121.8m2-386.54m2,个案分析-绿地新都会,宣传推广项目媒体推广主题在于精装、商务，主题明确，推广成系列。但是覆盖面没有铺开，且推广方式单一，这些都不利于项目后期销售,2011年12月售楼部开放,2012年7月1日产品发布会,2012年7月7日首次认筹,2012年9月首次开盘,2014年12月交房,节点分散，蓄客周期长，导致客户流失，对后期销售不利。,个案分析-绿地新都会,项目总结两大开发商合作，精装写字楼，硬件品质较高，3万方精品商业,优势,劣势,小结,小结,城市宏观背景,报告框架,2,3,高铁板块写字楼市场,郑州写字楼市场,1,分析预测,供大于求，郑州写字楼市场的存量约有300万平方米，按照郑州的去化率，可以消化四到五年的时间。,产业结构、经济发展和区位优势才是决定写字楼需求量的关键。客观条件决定了高铁板块商务集聚效应将不断增强,初期价格战占领市场,拉长战线等待价格回升,大开发商靠品牌突围；大体量靠差异化突围；小体量很难做差异化，同质化严重，资金压力大，以价换市，且销售情况欠佳,高铁板块写字楼价格短期很难突破；长期看涨，且潜力巨大,情况,做法,效果,预测,小结,
