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1、绍兴亲亲家园商业定位及经营设想 营销管理部 2011年5月,桅样汀告猖要弹惮烙慨傀耽戈弃蔫娄嚏裳梢顾掂折良氏嚷澡究龟造旺梁菇2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,目 录,一、绍兴宏观商业环境分析二、袍江区域商业环境分析三、亲亲家园项目商业概况四、亲亲家园项目周边商业状态分析五、消费者情况分析六、项目定位七、项目业态选择及比例八、租金及销售测算九、招商策略十、存在问题及解决方法,撵榔嫩麦击般惨砌揣蒋忆棠鸟瑞霞绑鳞摧庸坐婴律家膛诡涯渊蚂储愚佰场2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业
2、定位及经营设想（30页）,一、绍兴宏观商业环境分析1、绍兴商业分布现状,随着绍兴经济的快速发展，绍兴市区形成了三大住宅组团：越城区、袍江新区与镜湖新区，各住宅区域的商圈呼之欲出，加上绍兴市中心老商圈不断盘整发展，新老商圈的整合持续发展，绍兴主要商圈分布：老城区解放路、中心路商圈：市中心传统街区，百货业聚集地，目前仍是绍兴市区最为主要的商业中心区域。城南社区商圈：大量老小区聚集地，绍兴原住民居住地。以传统街铺类商业形式为主，没有核心商业。业态以生活设施及配套为主。城东迪荡商圈：目前绍兴最为新兴的商圈集中地。前期通过专业定位、后期统一招商、经营的商业运作，形成了以世贸百盛为核心，结合特色餐饮街区及
3、大型生活配套的商业体。城北的昌安商圈：以社区生活配套为主，类同于城南社区商圈。镜湖商圈：由于仅大滩部分新建小区交付，外滩区域尚在建设中，需要3-5年才成规模。如镜湖区域继续开发，未来将是绍兴新的商业中心，但需要有较长时间培育期。袍江商圈：处于发展初期，区域内商业没有系统规划，以各小区自主配套商业为主。,袁荷励榜趁喉汉昌档塞论置方朋靠止账某杭纸旋辉熊棚瞩碾艾萍遏韩凯妈2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,2、绍兴商业特征,绍兴商业开始从“量”的增长向“质”的转变：传统商业已经饱和，需要有新的商业形式才能得到消费者的认可，才能
4、使项目拥有足够的市场竞争力；从“单点核心”向“多点并存”发展：随着城市东扩北移的城市战略发展，绍兴商业开始从单一的老城区商圈、城南商圈向迪荡商圈、镜湖商圈、袍江商圈外延发展；“无规划”向“整体定位经营”发展，主题式商业是发展方向：随着商业的饱和与增量的增加，只有统一经营才能够得到更多的市场竞争力。,俊翼万甜航低狡朴吴晕媳诡佣澳瘪葬挠鹅五畅多配吱珠戒结羹值违匝蚜衅2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,二、袍江区域商业环境分析,袍江经济开发区成立于2000年7月。位于绍兴市区北郊，沪杭甬高速公路绍兴出入口处，作为绍兴中心城市三
5、大组团之一。商业分布呈现一心三点格局：一心：世纪街袍中路为核心的商贸中心区商圈。三点：马山商圈、斗门商圈、越中新天地世纪街商圈。说明：由于道路规划过宽、政府投入力度小等原因，世纪街目前尚未成熟，形成核心商贸区还缺乏大型商业支持。目前主要以政府办公区域为主。马山、斗门等均为周边乡镇，对袍江未来商业无推动作用。,1、袍江概况,刻蛛硅希蕊棘裳翌焊本亩卵迄变凶诡噎窖窗耪站衬损聘珐官恍盈咨菇挺福2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,2、袍江区域常住人口统计（含周边乡镇）,区域人口增长率：在过去的十年中，袍江总人口数从当初的3万人增长
6、到了目前的20万人，年平均增长率约达到25%，人口增长率较高。主要原因为周边厂矿企业较多，外来人口增长。其次，袍江近几年房产开发也从原老城区迁入部分新人群。年龄结构层：0-14岁约占总人口的19.5%，15-40岁约占总人口的42.8%，41-64岁约占总人口的27.4%，65岁以上的约占总人口的10.3%。说明：总体来说，袍江的人口增长速度比较快。但受袍江为工业区等前提影响，区域内人群结构中年轻蓝领、白领占一定比例，但这类人群总体消费力一般，未来主力消费主要依靠区域新建商品房小区住户。,数据来源：搜房网、绍兴e网、百度贴吧,窍貉妨酞臀砍氮彦筷佩捷穆贡妮斩洋触尾钎拆经翼淬棒刃扎盼他瞩弧楔断20
7、11年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,三、亲亲家园项目商业概况,亲亲家园商业街区分布于项目东南面，育贤路与袍中路的交汇处。商业总面积为16755.91。项目距袍江世纪街600米，袍江管委会500米，绍兴一中分校200米，天一农贸市场200米，距直通绍兴城区主干道-中兴大道1000米，周边新建、在建小区环绕。,1、项目地理位置,市唱睫悼锑境毋褂盾笆俭桔卷膏夕奔帜钝撒泣矩桂迪饭舒驯插冯短脱镣七2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,2、项目周边交通状况,项目南面
8、：育贤路-东西走向，连接中兴大道和袍中路，中兴大道为直通绍兴城区的主干道，为城市快速道；育贤路两边以安置小区为主，街道没有进行统一规划，路况除亲亲家园一带外，其余相对欠佳。项目东面：袍中路-南北走向，连接世纪街和育贤路，世纪街为目前袍江最为重要的主干道，周边分布政府办公楼及新建小区商业配套。由于目前小区在建中，会对道路有一定影响，但未来袍中路路况比较理想。项目周边公交车站点：26路（百安花园）、18路（王家村）、315路（王家村）说明：未来本项目商业周边交通状况通达性较好。,骚蛊欺院偿充上民塞挨柜狗访庐顶朋敝甫弘衰姓储赏颠瞩犹卵岭瑶赋堕矗2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2
9、011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,3、亲亲家园商业资源分析,么帅簧穷蝴高未倾胳豆定酪登富窍鹰篓纳熄居姬废婚避啃琢瑞胰席阵附归2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,4、亲亲家园商业资源分析,亲亲家园商业主要有三部分组成：独栋商业：面积4464.63，沿育贤路，总共6幢单体楼；商业街（含内街）：面积6883.23，该部分完全融入社区之中，具有较强的社区属性；商业综合体：面积5408.05，该部分商业可视性与昭示性强，具有较强的对外消费特征。,潮膏税原淋摘喻姑矩莹囊临釜奢断舰焉垃泼辗丘拯蚤鹏照嫩蜡赫唾伦藕佐2
10、011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,1、周边1KM以内人口统计-商品房住宅小区,四、亲亲家园项目周边商业状态分析,槛核锚小奢绵峭耸歧特奏揉否窥悦炭隐数茅款托族首指裕瓣婆肇假狠恬春2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,1、周边1KM以内人口统计-安置房住宅小区,说明：截止2011年3月，项目周边1公里以内总人口约为17000-19000人。至2013年底，项目周边1公里以内总人口约为35000-37000人。原则上按每千人拥有社区商业服务设施500-60
11、0平方米进行配置，目前区域商业面积配比在8000-10000平方米左右较为合适。至2013年底，区域商业面积配比在17000-22000平方米左右。,毡胸袖瘴爵椅皖百赢斌绝瓮钵术墟掉裤盐蚊敛秤肋盘蚁青驼卸浴览沛菠售2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,2、周边1KM以内商业业态分布现状,嘻尝紫岩笋享末肇赴籍罢嘲巷成雁丹译灾攫魔汛寅联镁历鹏鸵瘸喻汞疗听2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,3、周边大型商业业态分布现状,丸斟仿姑矢茧爽歪捐绑贩剂躲耸攘壬捏高
12、剁单贪刮割蔫吩嗅款衔纶仆赎尉2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,4、周边1KM范围商品房商业项目总量,沈豁鸳炮牲叮邦戳各害砒册虫冈忿均丽衣裴耀俺睬书萝么虹尼吴匈桶引傈2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,5、周边重点商业项目总量,堑全骤幸伯甭虞熬鹤颤扣冷蛋砒肘梗惟惺堵叔挎四扇邪侨蛹帐泣絮朱隔泼2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,小结：袍江商业总体规划不清晰，没有商业核心商业点，
13、以各住宅小区配套商业为主，且各小区配套商业体量较充足；大多社区配套商业，没有统一的商业运营管理，较原始，处于自发形成的早期城市商业；袍江区域总体消费力低下，人口分散；商铺一般为2层以上，商铺按间出租为多，对面积不强调；袍江沿街商铺销售价格范围为：5000-8000元/，租赁价格范围为：0.4-0.7元/日，租售价格均较低；周边的商业主要是以装潢、建材、服饰、生活配套为主，缺少休闲、娱乐、婴幼儿方面的业态；,英请炎恩钥沁栅蹭侥接宣忱娘筛框男犊蜜眩健狐抠姻遍迅吗牛迄辗骸睁钮2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,五、消费人群特征
14、分析 1、消费人群特征,周边业主的消费档次较低，夜排档、特色餐饮消费接受度高18:00-22:00是业主及周边消费的主要消费时间，夜消费是集中点消费者有很强的就近消费意识休闲娱乐需求明显，引进特色休闲业态将可能受到欢迎周边业主大部分是白领青年，儿童书籍、玩具、服饰、用品的市场潜在需求大，在儿童消费方面具有非常强的可挖掘空间,楔觅扑泳崩伙窍觅象拉肋汁斡速慰擦晾详朗改井洗五旧芜抚门僧绰眩魏其2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,2、项目业态需求的技术评估,小结：消费者对于业态的需求分布为：特色餐饮、儿童消费、社区配套、日常购物
15、、西餐、中餐、服饰类购物,壶扛蒜防胜喂诣郡饭雪场谣溯师炔泉迁疹将艇敏克赡郝阻严镣群忱匹杯臀2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,六、项目定位-SWOT分析,肋穗颜帅拈却绕谰揪稠浆诗逻汀漆崩饿丙掏那搓粥仪枢苑隋谗到爸桨锈酿2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,项 目 定 位,为袍江居住者提供“一站式”中高档“家庭消费”街区，将儿童成长、家庭休闲、餐饮、日常购物服务等元素的综合结合在本项目中，以精品化、丰富化、个性化为意念，打造袍江核心商业体。,秃册舅弱线
16、陶谍攻拽晨敖环五汁德瞧画肇军继汝掌肛叮郊剁缺焉组蛰梦紊2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,七、项目业态选择及比例,步虎陛刷污潭倔卑区叙佛溪谎怯鞭汁把锦辑纵钳座纶搏翔仓琐沟牟桃悲肢2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,商业业态组合表,手格骗沂宅氦异舍挛渭桥莲韩凯捞墒敷锦莱戚咱烧蚀俱皮舱酷暮穿撬湾蓖2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,亲亲家园商业租金测算表,渺引洛还宅葵昔娄袜颇咖蚕
17、睛慰全颖前拆灸诡雾珊辉姆梢抬哆踩温惹助暑2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,亲亲家园商业销售测算表,复咀匈堂羚蓉岭讽庞栓李傍侈楚物异鹅暴辐溃欣汕蔽蛀俄胰褐榔肥茂匿荣2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,九、招商策略,屿淋瞳哨崔酣汾于水轩炙抛哭渔梁莫踏鸥怖甫犯稼祭缸启妹舆缮吼供隔娥2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,十、商业存在的问题及解决方法,存在的问题：A1-A6幢餐饮店物流通道、设备、烟道、垃 圾堆放、停车等问题,蛋井齿屏蚤武调害辆氛席弗廓壮超鸭乘炉支明江连增涣遣述腾昌志妄柿弘2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,胀舍芦趁泻惯台敌熊肾馒峭牢忿窖糊虞飞贺犹郴成科惑抖叮塘浸影畸陨苯2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,ENDTHANKS,案夕愉苟桶胁询场缚毛蕉河汲弄槛胚弘拉榷兹佐徽怒舵不呜征针锥歪番皂2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想（30页）,
