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1、 第二部分 项目基本质素研究一、 项目基础质素分析1-1项目个体产品的基础资料统计1、 整个项目规划用地42ha，一期开发建筑面积9.5万平方米，其中住宅面积8.5万平方米（共322套），会所面积5000平方米，公建和商服务业面积5000平方米。项目一期可售面积8.25万平方米，车库92个,面积2086.8平方米;地下车位182个,面积8585平方米。2、 一期开发小高层3-6#以三室二厅二卫为主要户型，共计184套；多层7-9#，也以三室二厅二卫为主，共计54套；三室小计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%。二室分布于多层7-9#，总
2、共32套，为138.96 m2和188.36 m2 （复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。另外花园洋房20户，双拼别墅14户。所有户型合计为322套（户）。3、 一期以提供大户型个体产品为主要特征，整个项目中，二房、四房分别为32和18套，合计50套，占总套数288套的17.4%，表明项目单体构成中，三房数量绝对领先，是销售重点所在。一期工程明细表住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量34169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量44
3、169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小计131027632住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量52138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计5039.083214住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量62138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小计50390832住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量72145.0512212.162221.782小计30
4、32.816住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量83145.0512212.162221.782小计3913.1424住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量94145.0524212.164221.7824小计5217.4432住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量10花园洋房5226.995254.175186.625206.885小计4372.8520住宅车库楼号单元面积(米2)户数面积(米2)数量双拼别墅7栋268.157268.157小计3754.1141-2、项目个体产品的质素分析1、项目个体产品的户型特征分析小高层3-4# 单元层数房型面积A单元1-
5、2层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98m2B 单元1-2层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50m2A单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98m2B 单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50m2A单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）246.32m2B单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）228.60m2小高层5-6# 单元层数房型面积C单元1-2层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86m2C-1 单元1-2层二房二厅二卫（厨房、工人房）138.96m2C单元标准层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86m2C-1 单元标准层二房二厅二卫（厨房、工
6、人房）138.96m2C单元顶 层三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）221.44m2C-1单元顶 层二房二厅二卫（厨房、书房）（复式）188.36m2 多 层7-9# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅二卫（厨房）145.05m2D、D-1单元标准层三房二厅二卫（厨房）145.05m2D单元4-5层四房三厅三卫（厨房）（跃式）212.16m2D-1单元4-5层四房三厅三卫（厨房、工人房）221.78m2花园洋房10# 单元层数房型面积D、D-1单元1层三房二厅三卫（厨房、书房、工人房）226.99m2D、D-1单元2层五房二厅三卫（厨房、工人房）254.17m2A单元3-4层三房二厅
7、三卫（厨房、书房、工人房）186.62m2B单元3-4层三房二厅三卫（厨房、书房）206.88m2 双拼别墅 三房二厅四卫（厨房、车库）268.15 m2 2、各面积房间数量统计序号户型面积(米2)楼号层数单元套数房型1二室138.965-6#1-10c-128二厅二卫一厨1（复式）188.365-6#11c-14二厅三卫一厨一书一家2三室169.983-4#1-10a68二厅二卫一厨一工2159.53-4#1-10b68二厅二卫一厨一工2（复式）246.323-4#11a8二厅四卫一厨一工2（复式）228.63-4#11b8二厅四卫一厨一工2157.865-6#1-2C28二厅二卫一厨2（复
8、式）221.445-6#11c4二厅三卫一厨一书一家2145.057-9#1-354二厅二卫一厨2花园洋房226.9910#1-2a5二厅三卫三房2花园洋房186.6210#3-4a5二厅三卫三房2花园洋房206.8810#3-4b5二厅三卫一厨一书2双拼268.1514二厅四卫一厨一车3四房跃式212.167-9#4-5d9三厅三卫一厨3221.787-9#4-5d-19三厅三卫一厨4五房花园洋房254.1710#1-25二厅三卫一厨一书三室二厅二卫为主要户型共计238套（含复式），面积均在145 m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%；二房总共32套，为138.96 m
9、2和188.36 m2 （复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。根据问卷调研数据，对消费者群体期望户型进行统计：喜欢的户型户型2房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房3厅2卫复式人数22312974292917比例44.5%25.8%14.7%5.8%5.8%3.4%分析：从客户群体对户型的取向来看，中小户型较易为普通市民所接受，其二房：三房：四房=44.5：40.5：15。从本项目提供的户型来看，二房：三房：四房比例分别为11.1%：82.6%：6.3%（数量为32：238：18套），其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。其中三房、四房相加为89%，便验证了以上
10、所说的目标市场为相应对“大户型”需求的目标市场。以下分析为避免非目标客户的干扰，均采用意向客户的调查数据，此样本共500份。3、项目个体产品的户型面积分析（别墅、花园洋房除外）从户型面积看：二房二厅有二种户型：138.96 m2（平面）、188.36 m2（复式）三房二厅有8种户型：（平面）169.98 m2、159.50 m2、157.86 m2、145.05 m2（复式）246.32m2228.60m2、221.44m2、188.36m2四房三厅有212.16 m2、221.78 m2两种（复式）户型五房二厅有254.17 m2（复式）户型具体来说，可以按现有市场供需状况及目标群体接受户型
11、面积的习惯分类。（1） 以市场需求情况判断，小面积户型基本没有；（2） 以市场需求情况判断，中等受欢迎面积基本没有（3） 以市场需求情况判断，较大能接受面积户型有：3-4#B单元三室二厅二卫；5-6#C单元三室二厅二卫；C-1单元二室二厅二卫；共168户，占总套数288套的58.3%（别墅除外）。相对喜欢的面积（m2）面积80-100100-120120-160160-170200300人数67210157251925比例13.3%41.9%31.4%4.8%3.8%4.8%由此分析：基本适合现有目标客户160 m2以下供需状况的户型共168套，占项目所提供数量的58.3%，表明项目的户型面积
12、主要组成内容能得到目标客户的部分认同。但应值得注意的是，该168套户型面积基本都接近于160 m2，市场区域范围逐渐趋小，且卧室、客厅数量在两房两厅、三房两厅，比一般房间数量要少许多，这点不容易为长春市民所接受；这说明本项目的户型设计方案针对性过强，不太适合购买者市场的需求。我们通过对个体产品的分析来进行调整.4、项目个体产品的朝向分析项目所有户型基本都是坐北朝南布置，采光好，日照多，符合一般居民习惯。5、项目个体产品的景观资源分析项目个体产品缺乏足够的景观支持，将给目标客户带来一定的心理缺憾。对于多层和小高层1-6层住户，他们可以观赏小区内布置的园艺景色；对于小高层7-11层住户，他们的景观
13、范围远远超过小区，而项目地四周却缺乏优美的景色。A小高层3-6#景观简介：项目一期以西目前是稻田，将来是轻轨用地，将开发电台街；北面目前是空地，将来兴建小区内的万米人工湖；东面是同期开发的多层和别墅区，南面则是硅谷大街。对于小高层1-7层的业主，其所看景观主要为园区内景观，而对于711层业主，则是区内景观和项目地景观的结合体。对于后者，其西面、南面的电台街和硅谷大街景观极差，东面和北面则是小区内园艺布设环境很难对价位支持。解决方案：a. 对于将来邻近轻轨的西面，无论在电台街开发的前后都要充分进行隔绝，建议设立8米高的围挡，围挡做成大幅的楼盘宣传广告，介绍天安第一城“友谊、沟通、发展”的主题。b
14、. 加强小区内景观布置，尤其是一期小区内绿化、园艺小品的建设，多种植形态优美的水曲柳等树木，其布置采用英式的传奇故事或著名景观的微缩系列，更显英国风情。c. 对于项目地北面的渣土处理场，最好是和有关部门达成协议，动员其搬迁，若本方法无法执行，则在邻近的一面建立同样15米高的围挡，并种植吸尘的红黄刺梅、皂角树等。B多层79和别墅群体 多层和别墅的景观资源主要来自于小区内部，其解决方式同上，但在北面轻铁通过的地方有大块三角空地，我们可将其布设为“怡园”，里面种植各种花草和树木，可让业主认领或栽培，由物业管理部门进行培育；同时要加强楼间距中园艺布设，英式小品设置的同时要考虑其适用性，点缀长椅、秋千等
15、。5、项目个体产品的户型结构分析a、 从户型结构看，大部分户型方正、动静分区、干湿分离、功能齐全，采光通风均良好，客厅、卧室的开间极大，十分满足使用者的心理、生理需求，同时也较符合人体工程学及高层次消费者心理需求的附加空间，属于非常享受型的住宅。顶层复式户型更是提高了居住档次。b、 A型（5-6#A、B单元）：客厅面积过大，进深过长，卧室和客厅虽然采光良好，但是可利用墙体少，家具不宜放置；餐厅、客厅相距较近；厨房采光良好，通风性强，但卫生间采光不足。c、 5-6#C、C-1型：起居室面积设置合适，尤其是观景阳台，能充分递延居住空间，且各房采光均良好；但餐厅面积过大，容易显得空荡；卫生间分布过于
16、集中，不具备十分方便的性能，且容易形成暗卫；另外走廊过长，占用面积大。d、 7-9#餐厅、厨房进深太长，与开间形成2：1比例，给居住者带来不适的视觉。A对于小高层138.96m2的房间（5-6#，c-1单元二房二厅二卫（厨房、工人房）户型分析: 起居室面积开间大，感觉舒适,尤其是与观景阳台相连，在感觉上能充分增加房间空间，且各房采光均良好；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远，；另外走廊过长；本房面积对于二室二厅来说过大，不易为市民所接受。建议方案：a、 采用透明空间建筑理论做引导宣传，不建隔离墙体，引导目标客群自主分离、自主建设房间的意识，这样才能避免面积大、房间少的缺陷。b、 在客厅处用毛玻
17、璃等半透明建筑材料进行分隔，创建家用吧厅、书房等，以此来增加房间使用功能，并可在宣传上做出引导，即本项目所建为英式生活小区，其建筑风格和引进的生活方式都是以香港上层社会的生活方式为主要基调，将二房二厅改变为三房三厅（增设透明书房、家用吧厅）正适合了港式生活的主流。改进方法： 厨 房 餐 厅 客 厅 3m 环型吧厅 书房2.6m 阳 台a、 环型吧厅将门开设于内部，面向厨房，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右,与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。b、 在如图所示处双面增设2层台阶
18、，做成错层，每层台阶高15公分，则书房净高2.8米；门开设两处，一处面向客厅，一处面向阳台；所建书房适用面积为3 X 2.6m，采用毛玻璃隔开。阳台面书房阳光充足，丰富“阳光、知识、财富”的主题。卖点分析：书房、吧厅嵌设于三室三厅的房屋中，卧室、客厅方正，大小适中，布局紧凑、灵快，是豪华住宅中偏于适用的一款。无论是卧室、客厅还是卫生间，大开间和进深都能给人以充分的舒适感。该房体现享受型住宅给人营造的空间。现场话术：“天安中国营造港式生活空间” 无论是二人世界还是三口之家，居住在天安第一城，都能充分享受港式的生活方式带来的与众不同。家庭内设的酒吧、轻缓的音乐让您静静沉湎于酒和文化之中；个人的半透
19、明书房，使您在工作之时还能与家人相处，体现知识不设“房”，就是在工作时也不再一个人独自隔阂。对于小高层188.36m2的房间（5-6#，c-1单元二室二厅三卫复式）户型分析:起居室面积开间4.5米，感觉舒适,各房采光均良好；但餐厅面积过大，容易显得空荡；书房布置在北面， 采光不足；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远，且容易形成暗卫；另外家庭室过于狭长。建议方案：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或第二书房，亦可不设。以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。设立方式:a、 将门开设于内部，面向客厅，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右，与
20、平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。b、 阳台处临南墙布设壁橱而不设置吧台，由圆桌茶几替代。卖点分析：房屋面积大，客户可根据自己需要以多种方式布置房屋；卧室、客厅方正，大小适中，布局紧凑、灵快，吧厅嵌设于二室三厅的房屋中，带来港式的生活模式。 现场话术：“天安中国营造港式生活空间”港式的生活方式带来的与众不同让您在一天的疲惫之余倍享家的舒适和温馨。对于小高层三房二厅二卫（厨房、工人房）169.98 m2户型分析: 起居室面积4.8米,开间大，感觉舒适但可利用墙体少,大型落地窗充分
21、引入阳光；但餐厅面积过大，设小型酒吧后较为合适；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远；另外走廊较长。 建议方案：在客厅处用毛玻璃等半透明建筑材料进行分隔，创建家用吧厅、书房，以此来增加房间使用功能，突出本项目所建为英式生活小区，其建筑风格和引进的生活方式都是以香港上层社会的生活方式为主要基调，将三房二厅改变为四房三厅（增设透明书房、家用吧厅）正适合了港式生活的主流。改进方法： 厨 房 餐 厅 客 厅 3m 环型吧厅 书房2.6m 阳 台a、 环型吧厅将门开设于内部，面向厨房，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右,与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、
22、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。b、 在如图所示处双面增设2层台阶，做成错层，每层台阶高15公分，则书房净高2.8米；门开设两处，一处面向客厅，一处面向阳台；所建书房适用面积为3 X 2.6m，采用毛玻璃隔开。阳台面书房阳光充足，丰富“阳光、知识、财富”的主题。卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深7.5米，充分体现了享受型住宅给人营造的超大空间。2、4.85米的餐厅开间十分享受。3、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。4、豪华的落地窗引进充足的阳光。现场话术：“天安中国豪华生活”对于小高层三房二厅二卫（厨房、工人房）159.50 m2户型分析:
23、同上解决方法:同上卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深7.5米，充分体现了享受型住宅给人营造的超大空间。2、4.55米的餐厅开间十分享受。3、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。4、豪华的落地窗引进充足的阳光。现场话术：“天安中国营造港式生活空间” 对于小高层三房二厅二卫（厨房、工人房）157.86 m2户型分析:布局方正， 起居室开间大，感觉舒适；三个卧室并列邻近走廊，缺少变换；有较大通廊；但餐厅面积过大，设小型酒吧后较为合适；卫生间分布过于集中，相对于客厅较远；房间采光、通风情况良好。 建议方案:同上具体方法:同上卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深4.2米，与观景阳台相连，
24、实现第二书房，充分体现了住宅给人营造的享受及休闲空间。2、4.75米的餐厅开间十分享受。3、卫生间3米开间，2.35米进深十分宽敞。4、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台座品花苑”对于多层三室两厅145.05 m2户型分析：餐厅、厨房进深太长，与开间形成2：1比例，给居住者带来不适的视觉感受；厨房通风、采光良好；餐厅与客厅完全相接，空间过大，建议分墙隔离。建议方案：同上改进方法：同上 卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深5.4米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、主卧明亮宽敞，通风洁净，双
25、面承受阳光的滋润。现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台坐赏花苑” 3、“太阳来做客”主卧西面设阳台，引进西晒阳光；南面落地窗，接承早晨朝阳；房屋通透，使您与自然亲密无间。对于小高层3-4#A单元顶层246.32m2（复式）户型分析：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设，因为本户型较为适用，不属难销户型。如若设立酒吧，建议采用以下方式：选择方案：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧，或在此处设立第二书房。以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。 改进方法： 客 厅 酒吧 阳 台 a、 将门开设于内部，面向客厅
26、，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右，与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。b、 阳台处临南墙布设壁橱而不设置吧台，由圆桌茶几替代。卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”优美的阳台线形独具特色，您在品味美酒的同时享受夜晚的月色。3、“家
27、庭仓储”存放您的用品，备不备之需。对于小高层3-4#B单元顶层228.60m2（复式）户型分析：同上解决方法：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧。改进方法：同上 卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、客厅明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”3、“家庭仓储”对于5-6#C单元顶层复式221.44m2户型分析：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设
28、，因为本户型为复式，不属难销户型。如若设立酒吧，建议采用以下方式：选择方案：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧，或在此处设立第二书房。以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。 改进方法：（与以上相同） a、 将门开设于内部，面向客厅，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右，与平常吧门相同。b、 吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；内外设移动座。c、 阳台处临南墙布设壁橱而不设置吧台，由圆桌茶几替代。卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造
29、的舒适及休闲空间。2、餐厅4.75米开间，3.2米进深，明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”优美的阳台线形独具特色，您在品味美酒的同时享受夜晚的月色。3、“家庭仓储”存放您的用品，备不备之需对于5-6#C-1单元顶层复式188.36m2户型分析：本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设，因为本户型为复式，较为适用，不属难销户型。如若设立酒吧。选择方案：在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧，或在此处设立第二书房。以突出本项目
30、港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。 卖点分析：1、客厅开间4.5米，进深4.8米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、餐厅4.75米开间，3.2米进深，明亮宽敞，通风洁净。3、超大阳台弧线布设，形式优美。4、内设书房，体现幽雅书香。5、内设阁楼，“仓储超市”现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间” 2、“观景阳台品味花苑”3、“家庭仓储”对于7-9#顶层跃层212.16m2户型分析：因为本户型为跃层式，较为适用，不属难销户型。可不做任何改动。由业主自己选择房屋布置。卖点分析：1、 客厅开间4.8米，进深5.4米，并与观景阳台相连，充分体现了
31、大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、 设贮衣室，给业主的衣服细致的呵护。3、 主卧内设卫生间，方便舒适。4、 四卧三厅三卫，豪华空间享受。5、 双阳台设计。现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”双阳台设计，将太阳引进到您的家里来。3、“衣服美容院”为了保护您漂亮而华美的衣服，我们特别设立了贮衣室，让您对您心爱的衣服有所呵护，您将您的衣服放置于此，就像商场里的展示，更像T型台上一场无人的演出！对于7-9#顶层跃层221.78m2户型分析：因为本户型为跃层式，可不做任何改动。由业主自己选择房屋布置。卖点分析：1、客厅开间4.8米，进深5.4米，并与观景阳台相连，充分
32、体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。2、设贮衣室，给业主的衣服细致的呵护。3、主卧内设卫生间，方便舒适。4、四卧三厅三卫，豪华空间享受5、与212.16m2的区别在于无阳台。现场话术：1、“天安中国营造港式生活空间”2、“观景阳台品味花苑”3、“衣服美容院”为了保护您漂亮而华美的衣服，我们特别设立了贮衣室，让您对您心爱的衣服有所呵护，您将您的衣服放置于此，就像商场里的展示，更像T型台上一场无人的演出！4、“做自己的设计师”这么多的房间，您想怎么用就怎么用。2-3项目综合素质基础分析1、项目交通情况分析（1）项目所在区域与城市中心的交通环境构成状况项目所在区域位于市区中心西北角，属高新技术
33、开发区，往市中心公交线路少、频次低、通车时间短，且站点离项目地远，出行不方便。（2） 项目所在区域的交通环境构成状况项目位于卫星路，前进广场以西600米左右，交通畅而不便，出租车是基本出行工具。2、项目片区分析项目所在区域为长春市高新技术产业开发区，离市中心相对较远，现有市政配套、生活配套差，缺乏生活和商务氛围。该区以高新技术企业和高等学校等为主要实体单位，空间疏旷、部分地块荒芜、卫生状况差、治安情况一般，并且项目地四周缺乏良好的景观支持。根据市政府对该地段的规划，将有轻轨、繁荣路、电台街等交通配套的建设；并有沃尔玛等在建的大型超市，如果市政府投入的力度够大并且加快执行，那么该区域将有良好的发
34、展前景。（1） 地块状况项目地块从其形状来看近似于直角三角形，地势则呈U形（中间低、两端高）。（2） 项目经济技术指标（略）（3） 项目自然环境分析项目周边地带无任何高层建筑，视野开阔。西面为荒芜的稻田，背面有渣土处理场，南面、东面临近卫星路和前进路，周边景观资源极其缺乏。因此，一期工程在进行的同时，要注意屏蔽周边的劣势景观，避免给目标客户带来视觉上的不利影响。可采用以下方式：1、 建立较高的围档，其目的在于阻塞客户的眼光，高度按常人足到目处的高度设计为1.7米，同时考虑到地块地势高低不平及周边环境，建议再加高80公分，即2.5米。2、 做出良好的广场示范环境，用其优美的景观资源吸引客户的注意
35、。（4） 项目的居住环境项目地周边基本无生活配套，市政配套也不齐全，属于荒空地段，就目前而言，是不适合建设高档住宅小区的。虽然在将来的市政府规划中，有着良好的发展前景，但目前市政府的实施力度显然不足。（5） 项目环境污染、治安状况A项目所在片区植被贫乏，地势空旷，不易阻隔较大风沙，由于北方的沙尘暴天气，常常致使项目地附近的沙尘量很大，同时沿街汽车亦会带来灰尘。解决方法：1、 建议项目地周边绿化采用种植高大阔叶树木和平铺草地相接合的办法。2、 对于北面的渣土处理场，没有很好的处理措施。一期采用高围墙屏蔽，以后让其搬迁拆除。3、 项目地存在电辐射污染。建议采用移动到地下或迁移。4、 治安状况上，项
36、目地周边情况一般。离项目地往东半小时步程内有双德乡派出所，距离较远，不能满足未来普通居住的需要，鉴于项目地离朝阳区政府、各大学校、超达开发小区相近，可多方面协商，以维护小区、学校治安名义在项目地周边5分钟步程内设立派出所分支机构。（6） 项目现有及未来配套服务设施a、 环境配套设施：基本无b、 生活配套设施：项目地周边无任何大型超市，商服务业极其缺乏，中小学校仅有电台小学、125中，其实力和品质不足与本项目目标客群对子女的教育期望相匹，医院有前卫医院，医资力量薄弱；银行附近不存在，项目地周边餐饮有同达生态园，该园建筑规模大，具有一定的品质和特色，受长春中上市民的欢迎；项目地附近除了规模一般的天
37、都宾馆外亦无其他大型宾馆；至于其他休闲娱乐场所如舞、歌、浴等周边都不存在。建议在繁荣路、硅谷大街（前进西路）根据需要设立充足的商服务业配套。c、 未来配套：长春目前的房地产业相当萧条，市场消化能力远远跟不上开发产品的增长速度，各房地产商之间的激烈竞争和消费群体驻足观望的情形形成鲜明的对比，天安要在所有楼盘的竞争中脱颖而出，分享小蛋糕中的一大块，必须在未来小区的配套上有超越一般的表现，让所有目标客户知道天安的住宅买的不但是品牌更是未来的生活方式和以前不可实现的理想。提供以下实施方案：3-1社区内容1、人性化社区2、亲情物业3、卓越时代广场4、英式文化雕塑5、白金汉宫6、亲子乐园和水上乐园（怡水园
38、）7、老年大学8、双语幼儿园9、吉大子弟校10、英语夏令营11、指南针计划12、保健医院13、社区局域网14、架式堂15、金融服务16、公共客厅17、天安T30运动俱乐部长春超级社区联赛25结合市场情况，天安第一城一期个体产品优劣总结综合市场情况和我们对项目个体产品的认识，可将天安第一城所提供的个体产品优劣总结如下：（1）、以市场供需情况判断，最难销售的户型：小高层5-6# C1单元138.96（平方米）和其顶层复式共188.36平方米共32套。户型2室2厅2卫顶层复式(2室2厅2卫)面积138.96188.36套数284朝向南南楼层1010（2）、以市场供需情况判断，较难销的户型：小高层3-
39、4#A单元,三房二厅二卫为：169.98（平方米），共 68套；顶层复式246.32(平方米)共8套,228.6(平方米) 共8套, 及其顶层复式188.36平方米4套；合计88套户型三房二厅二卫三房二厅二卫(复式)三房二厅二卫(复式)面积169.98246.32228.6套数6888朝向南南南楼层1-91010（3）、 以市场供需情况判断，能够接受的户型：小高层3-4#B单元159.50平方米,小高层5-6#C单元157.86平方米,多层7-9#145.05平方米户型 , 户型3-4#三室二厅二卫5-6#三室二厅二卫7-9#三室二厅二卫面积159.50157.86145.05套数682854
40、朝向南南南楼层1-91-91-3（4）、以市场供需情况判断，预计较畅销的户型 多层7-9#顶层跃式 , 面积212.16平方米或是221.78平方米 户型跃式(四室三厅三卫)跃式(四室三厅三卫)面积212.16221.78套数99朝向南南楼层55（5）、以市场供需情况判断，预计畅销的户型：连排别墅和双拼别墅共34套 户型10#A(三室二厅三卫)10#A(三室二厅三卫) 10#B(五室二厅三卫)10#B(三室二206厅三卫)A三室二厅四卫面积226.99186.62254.17206.88268.15套数555514朝向南南南南南楼层一层3-4层2层3-4层1层总结：由以上分析，基本适合现有市场供需状况的户型面积共有202套。占项目所提供全部个体产品数量的
