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1、莱蒙城项目市场整体报告莱蒙城项目市场整体报告2006年9月目录一、常州宏观环境分析1、城市印象城市人口外联交通历史人文2、城市经济宏观经济城市民生经济活力3、城市规划城市定性总体规划2005年城市建设成果二、常州房地产市场分析1、市场规模2、市场供应3、市场需求4、房价水平5、常州房地产市场特征附件：区域版块及竞合关系分析三、武进区房地产市场分析1、武进区概况2、武进区房地产市场特征分析2005年武进区供需情况分析住宅成交价格分析武进中心区供应产品分析3、武进区各分区板块分析分区市场说明武进中心区各板块在售住宅项目价格4、武进区未来潜在供应分析5、武进区竞争个案分析新城南都阳湖名城中天名园四、
2、目标客群分析1、项目客户来源2、项目客户分析3、区域置业者主要特征分析附件：武进市场产品面分析相关专题附件一、 高层组团户型配比分析建议 -未涉及空中别墅及TOWNHOUSE组团二、 TOWNHOUSE专题分析报告 -主要论证区域未来TOWNHOUSE的供需及竞争情况三、 高层及小高层专题分析报告 -主要论证武进区域未来高层的供需及价格情况四、 团购问卷分析报告-从区政府客户角度对产品进行相关指导五、 户型测试分析报告-从区政府客户角度对空中别墅及常规户型进行测试六、 长三角房地产市场对比-从苏州、无锡等长三角城市对常州房地产进行对比分析一、常州宏观环境分析1、城市印象地理位置常州地处江苏南部
3、，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。位于北纬3109至3204，东经11908至12012之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。区域划分常州市下辖溧阳、金坛两市及武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五区。溧阳、金坛两市下辖3个街道办事处、33个镇、56个居民委员会（社区居委会）和447个村民委员会；武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰区下辖24个街道办事处、32个镇、217个居民委员会（社区居委会）和645个村民委员会。城市人口常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城（历史上有“龙城”之称），同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。该市
4、总人口343.24万人，其中非农业人口157.82万人。外联交通常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。该市水网纵横交织，连江通海。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。 历史人文常州是吴文化的主要发祥地之一早在春秋547年，吴王寿梦之子季札受封此地，建邑立邦，始称延陵。自西晋起，迄今的1700余年
5、间，常州始终是郡治或府治的所在地，为苏南地区政治、经济、文化中心之一，向有三吴重镇、八邑名都之誉。常州人文荟萃，英才辈出。随历史之沿革，各朝代均有名士大家出其左右，留芳后世。从隋唐开科举至清末，常武地区共出过进士1546人，其中状元9名，榜眼8名，探花12名。出任宰相15名，尚书26名，侍郎17名，都御史、总督、巡抚25名。南朝齐、梁时代出过萧道成、萧衍等15个皇帝。近现代以来，革命家“常州三杰” 瞿秋白、张太雷、恽代英，爱国七君子李公朴、史良，语言学家赵元任，科学家华罗庚、吴阶平，书画大师刘海粟、艺术家谢稚柳、根艺宗师屠一道等等，均在常州史册上，留下了恢弘的篇章。“天下名士有部落，东南无与常
6、匹俦”，清代大诗人龚自珍的这一句吟咏，是对常州这座历史文化名城的绝佳赞叹。清代康熙、乾隆二帝六次南巡必游常州，北宋大文豪苏东坡更是11次回游常州并终老于此。灿烂的历史文化给常州留下了不少名胜古迹，其中有中国最古老、最完整的地面城池遗址-春秋淹城；始建于唐代的“东南第一丛林-天宁禅寺”； 南朝古塔文笔塔；北宋大文豪苏东坡泊舟处舣舟亭；仿古一条街篦箕巷等。天宁寺 文笔塔2、城市经济宏观经济常州20002005年GDP增长示意图常州20002005年人均生产总值增长示意图常州3次产业比例常州市国民经济总体呈现规模扩张、结构改善、质量提高、活力增强的良性运行态势，城乡居民生活质量得到明显改善，各项社会
7、事业发展取得显著成就，城市综合竞争实力跻身全国同类城市先进行列。常州人均地区生产总值由“九五”期末的17635元增加到“十五”期末的37174元，约折合4500美元，常州目前正处于城市化进程高速发展阶段。常州以工业经济为主体，第三产业呈现出传统行业不断提升、新兴产业迅速崛起的良好发展态势，一，二、三产业比重不断优化。由此可以看出常州城市宏观经济发展的良好趋势。城市民生常州20002005年人均可支配收入增长示意图常州历年恩格尔系数示意图常州历年社会消费品零售总额增长示意图（单位：亿元） 2005年城镇居民人均可支配收入达到了14589元，城镇居民收入水平近年来不断得到显著提高。消费规模不断扩大
8、和恩格尔系数逐步下降证明城市人民生活水平提升显著。经济活力常州历年进出口额增长示意图（单位：亿美元）常州20002005年私营企业户数（单位：户）常州城市经济情况小结: 城市综合实力不断加强、经济高速稳定增长。 产业结构以工业为主体，第三产业日益多元，对外贸易不断扩大。 藏富于民，人民收入和生活水平不断提高。 城市经济动力强劲，私营经济实力不断壮大。 3、城市规划城市定性根据常州市城市总体规划，常州城市性质定为：“长江三角洲地区重要的中心城市之一,现代制造业基地,文化旅游名城。”总体规划规划分三个层次：即市域4375平方公里；市区（武进/新北/钟楼/天宁/戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区
9、市区内集中建设的连绵区。2020年主城区人口180万人，建设用地规模216平方公里。市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。根据常州市城市总体规划（2004-2020年）显示，常州市到2020年的发展目标是“现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市；联东接西，承南启北的区域性枢纽城市；以人为本，人与自然和谐共存的生态城市。”2005年城市建设成果（1）道路建设外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟
10、楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。（2）绿地建设2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。二、常州房地产市场分析1、市场规模历年固定资产投资额（单位：亿元）2003-2005年常州市商品房开发完成投资一览表类别2003年2004年2005年投资 总额 （亿元）比上年增长（%）占投资总额比例（%）投资 总额 （
11、亿元）比上年增长（%）占投资总额比例（%）投资 总额 （亿元）比上年增长（%）占投资总额比例（%）商品房52.7828.6697.90 85.49 114.27 16.73 其中：住宅用房36.9722.9970.0572.05 94.88 73.60 78.62 9.13 68.80 办公用房3.09139.695.853.58 15.63 3.66 5.28 47.68 4.62 商业用房9.8967.9718.7415.77 59.46 16.10 16.79 6.43 14.69 工业厂房等其他用房2.83-26.035.366.50 130.47 6.64 13.58 109.07
12、11.88 20032005年常州商品房施工面积及竣工面积比较示意图从房地产投资规模来看，05年的宏观调控使得前几年高速的发展势头得到了一定的遏制。但是2005年常州依然保持了16.73的增长率。整体房地产市场规模仍然处于不断扩张的趋势之中。2、市场供应土地供应2005年常州市区土地出让一览表区域出让地块数量（幅）总出让面积最大规划建筑面积 （万）总成交价（万元）平均成交价 （万元/亩）公顷亩城区 城中510.28 154.19 39.17 49100318.44 城东318.98 284.57 23.46 854030.01 城南217.66 264.80 47.49 2260085.35
13、城西519.10 286.54 55.29 63450221.44 城北38.31 124.70 20.87 29000232.56 戚区421.71 332.60 52.90 1540046.30 小计2296.05 1440.00 239.17 188090130.62 武进区中心区23190.25 2851.64 312.74 246924.6786.59 乡镇3043.90 658.98 88.05 26839.140.73 小计53234.15 3510.62 400.79 273763.7777.98 新北区844.10 662.16 90.21 88020132.93 总计833
14、74.30 5612.78 730.17 549873.7797.97 2005年常州市区共出让土地83幅，总出让面积约5612.78亩，其中武进区共出让土地3510.62亩, 占出让总面积的62.55%。商品房供应量2006年常州商品房预期供应量（单位：万平方米）区域2005年 可售面积2005年 已售面积2005年 存量面积2006年预计供应量城中区30.23 27.19 3.04 49.00 城东区6.68 2.27 4.41 18.50 城南区21.10 10.12 10.98 40.00 城西区65.56 46.22 19.34 70.00 城北区32.04 18.09 13.95
15、40.00 新北区78.62 35.98 42.64 95.00 武进中心区65.87 26.63 39.24 75.00 合计300.10 166.50 133.60 387.50 2006年常州商品房预期供应量为387.50万平方米，其中新北区预期供应量最大，约95万平方米，占24.52%，武进中心区预期供应量约75万平方米，占19.35%。3、市场需求1、06年新增家庭购房需求根据常州市民政局相关统计数据表明，每年常州市登记结婚的人口约有2.2万对，其中城区约1.4万，约50%的新婚家庭会选择购买新房，该部分产生的购房需求为1400050%7000套。2、新增城市人口购房需求2005年常
16、州市迁入人口8.7万人，迁出4.5万人，两者相抵净迁入4.2万人，按目前常州户均人口2.8人计算，共15000户，其中约60%选择购买新房，即新增城市人口购房需求为9000套。3、拆迁安置需求2005年常州市城区拆迁情况一览表类别计划拆迁居民/单位（户）完成拆迁居民/单位（户）完成率(%)计划拆迁建筑面积 （万平方米）完成拆迁建筑面积 （万平方米）完成率（%）住宅2977170057.141.526.864.58非住宅52220038.3132.114.444.86总计3499118533.8773.941.255.982005年常州市城区完成接转拆迁情况一览表类别拆迁居民/单位（户）完成拆迁
17、面积（万平方米）住宅253021.5非住宅26012总计279033.5相关数据表明，2005年常州市区（不包括新北区，武进区）共许可拆迁项目58个，其中，政府项目29个，其他社会项目29个，计划共需拆迁居民（单位）3499户（住宅2977户，非住宅522户），拆迁建筑面积73.6万平方米（住宅41.5万平方米，非住宅32.1万平方米）。到2005年底完成拆迁居民（单位）1900户（住宅1700户，非住宅200户），占拆迁总户数的54.3；完成拆迁建筑面积41.2万平方米（住宅26.8万平方米，非住宅14.4万平方米），占拆迁总面积的56。另外，2003年和2004年共结转拆迁项目51个（25
18、个和26个），需拆迁居民（单位）5990户（住宅5530户，非住宅460户），拆迁建筑面积79.5万平方米（住宅53.5万平方米，非住宅26万平方米）。到2005年底接转项目还剩下居民（单位）3200户（住宅3000户，非住宅200户），建筑面积45万平方米（住宅32万平方米，非住宅14万平方米）。2005年常州住宅实际拆迁面积为48.3万平方米，拆迁户数为4230户，考虑到部分拆迁户选择拆迁安置房，部分拆迁户将通过购买商品住宅解决居住问题，该部分暂以50%计算，即因为拆迁而产生的实际购房需求约2115套。4、改善居住条件需求以改善居住条件而产生购房需求的置业者通常为二次置业，可参照二手房交易
19、情况加以推算。常州市2002-2005年城区二手房住宅销售情况一览表年度套数成交量（套）比上年增长(%)面积成交量（万平方米）比上年增长(%)200292137920031470559.6111545.5720041731717.7619468.7020058666-49.9664-67.01如表八所示，常州市城区2005年二手房成交8666套，面积约64万平方米，较2004年下降67.01%，主要原因是国家出台了一系列宏观调控措施，置业者对房地产发展不能做出准确预期，不少置业者选择持币待购，在调研中发现，市区商品房销售正在逐步回暖，置业者持币待购心理趋于缓和。该部分需求量为8666套。5、投
20、资购房需求相关统计数据显示，2005年底，常州市有7%的城镇居民家庭拥有二套以上住房，其中拥有二套住宅的达6.3%，拥有三套及以上住宅的占0.7%。许多拥有多套住宅的家庭已经将出租住房获取租金收入作为有效的投资手段，2%的家庭有出租房屋收入，投资购房在商品房销售中占有一定比例，随着家庭收入的提高及房地产投资高额回报效应，预计2006年该部分投资购房需求将进一步提高，暂计约8%。2006年常州房地产市场供求情况小结：按常州市在售商品房套均面积120计算，并考虑合理的空置率（10%以下），则2006年常州商品房预期需求量为：120（7000+9000+2115+8666）（1+8%）（1+10%）
21、3817899.36减去2005年商品住宅空置结转的23.45万平方米，2006年常州市城区商品住宅预期需求量为358.34万平方米，商品住宅预期供应量为387.50万平方米，供略大于求，供求关系整体趋于平衡。4、房价水平2003-2005年常州市区商品住宅平均销售价格一览表区域2003年2004年2005年均价 (元/平方米)均价 (元/平方米)同比 增长率 (%)均价 (元/平方米)同比 增长率(%)城 区城中3668.244551.0124.075374.2718.09城东2680.00 2638.75 -1.54 4670.77 77.01 城南3093.00 2945.00 -4.7
22、8 4025.26 36.68 城西2942.00 3725.00 26.61 4185.89 12.37 城北3007.50 3580.00 19.04 4386.41 22.53 小计3350.00 4072.00 21.55 4526.99 11.17 新北区2550.00 3390.00 32.94 3697.76 9.08 武进中心区2400.00 2850.00 18.75 3371.54 18.03 总计2950.00 3663.61 24.19 4181.98 14.15 2005年常州市区商品住宅平均销售价格为4181.98元/平方米，较2004年增长14.15，。武进中心区
23、2005年商品住宅销售均价为3371.54元/平方米，且连续两年保持了18%以上的增长率。5、常州房地产市场特征2005年宏观调控的重点抑制了房地产投机需求，通过税收政策和住房贷款利率的调整，投机性需求逐步得到抑制，房屋需求增速得到了控制，房价上涨速度有所减缓。虽然投资需求得到遏制，但是市场的整体需求依然巨大，市场整体供求水平基本平衡，市场整体发展较为稳定，并没有由于调控收到巨大的冲击。不过二手房市场受税收政策的影响，交易成本上升，交易量一直处于低位。附件：区域版块及竞合关系分析1、城中区域n 供应与需求情况2005年，城中区域可预售面积为30.23万，比上年增长23.84；已售面积为27.1
24、9万，比上年增长38.37；平均销售率89.94。新公开商品房普通住宅项目5个天禧星园、荷花池3#地块商住楼，鹏欣丽都（一期、二期）、河景花园二期、香梅花园三期，预售总量为25.47万，成交量为21.92万，且均在上半年宏观调控政策实施之前入市。n 产品情况从产品类型上来看，该区域的产品基本是以小高层和高层为主，其中鹏欣丽都为纯高层住宅，最高达33层。从户型上看，城中区域在售楼盘中，主力户型主要是以三房、四房为主，平均每套销售面积130.45。由于天禧星园45小户型是主力户型之一，所以该楼盘平均每套面积100左右。n 价格情况2005年，城中区域商品房普通住宅平均成交均价5374.27元/，比
25、上年增长18.09。本区域新推出的个案均价都在4600元/以上，截至到12月底，除了香梅花园三期和河景花园二期，其他几个个案均价都在5200元/以上，鹏欣丽都一期、二期、荷花池3#地块商住楼均价高达5700元/以上。2.城东区域n 供应与需求情况2005年，常州市城东区域可预售面积为6.68万平方米，上年增长756.41；已售面积为2.27万，比上年增长284.75；平均销售率33.98。其中新公开商品房普通住宅项目1个聚缘雅居，预售总量为6.50万。成交量为2.10万。区域总体供应量与城市其它区域相比，所占市场份额较小，主要是因为城东区域板块近年可出让的土地资源不多，开发相对冷淡。n 产品情
26、况该区域05年在售楼盘2个，其中聚缘雅居是该区域内的主要楼盘，总建15万，是区域内的供应主力。从产品形态上看，04年年初入市的政成公寓项目为多层产品，聚缘雅居为小高层和高层产品。从户型来看，2005年区域内可供销售的产品户型以小三房为主，平均面积为117。 n 价格情况该区域平均成交价格为4670.77元/，比上年增长77.01。2005年城东区域商品房住宅开发集中在靠近城市中心区域，因此平均销售价格较高。3.城南区域n 供应与需求情况2005年，常州市城南区域可预售面积为21.20万，比上年增长1218.75；已售面积为10.12万，比上年增长1456.92；平均销售率47.96；新公开商品
27、房普通住宅项目6个清凉茗园、天安河滨花园三期二批、朝阳五村补建项目、诺诚高第、水岸人家花园一期、江南佳园一期；预售总量为17.48万，成交量为7.31万，且均在宏观调控政策实施之后入市。由于该区域长期没有新项目入市，所以即使在宏观调控之后入市，该区域仍然形成比较好的销售氛围。n 产品情况从面积上看，区域内产品供应平均面积为121.3，主要是因为高层产品居多，销售平均面积为115.8，同样，从户型上看，小三房是市场需求的主力。n 价格情况05年区域内楼盘成交价格为4025.26元/，比上年增长36.68。天安河滨花园由于地段和品牌较好，成交价格最高，为5543.48元/。4.城西区域n 供应与需
28、求情况2005年，常州市城西区域可预售面积为65.56万，比上年增长77.09；已售面积为46.22万，比上年增长92.26；平均销售率70.50。新公开商品房普通住宅项目13个香江华廷(5-8、15-18、20-22、26-27)、锦江丽都花园二期、蓝天花园二期住宅、清潭鑫苑、河阳花园二期、花西公寓、金色新城西城区二期和二期二批68房、都市桃源三、四期、紫阳花园三期补建、怡和花园一期、中意宝第一期（1-7）、体育花园续建，预售总量为52.58万，成交量为27.22万。产品情况城西一直是近年房地产开发的热点区域，2005年城西新开楼盘规模进入一个新的高潮，香江华廷、中意宝第等大型项目纷纷入市给
29、市场带来了较大的影响。05年区域内产品基本以小高层和高层为主，都市桃源花园式洋房受到了市场的欢迎。从面积上看，由于高层产品居多，区域内产品供应平均面积为122.59。n 价格情况2005年，该区域平均成交价格为4185.89元/，比上年增长了12.37。5.城北区域n 供应与需求情况2005年，常州市城北区域可预售面积为32.04万，比上年增长126.43；已售面积为11.25万，比上年增长60.80；平均销售率56.46。新公开商品房普通住宅项目5个盛世名门（7-15）、红梅假日花苑（9-12）、金百花园（1-3、5-6、8-12）、青山湾花园（8-12）、嘉盛苑，预售总量为29.15万，成
30、交量为10.48万。n 产品情况05年区域内产品基本高层为主，以生态住宅为概念的盛世名门在年初的销售中成为市场的焦点。从面积上看，区域供应平均面积为122.70。n 价格情况2005年，该区域平均成交价格为4386.41元/，比上年增长22.53。6.新北区n 供应与需求情况2005年，常州市新北区域可预售面积为78.62万，比上年增长77.43；已售面积为35.98万，比上年增长9.15；平均销售率45.76。n 产品情况区域内主要以小高层、高层为主，花园洋房、别墅是产品亮点。从面积上看，区域供应平均面积为117.94。n 价格情况2005年，该区域平均成交价格为3697.76元/平方米，比
31、上年增长9.08。7、综述商品房住宅平均销售价格上涨较为明显2005年市区商品房住宅平均销售价格已经突破4000元/平方米，达4181.98元/平方米。城东、城南区域在2005年的开发量逐步放大，价格上涨较为明显，分别比去年增长77.01、36.68。城中区域住宅依然是热点，城中区域配套设施完善，居住便利性强，稀缺性更凸现了其价值。城中区域也是唯一的存量面积减少的区域。产品创新增强为了避免同质化竞争，开发企业逐步增强了创新意识，在产品上有所突破，以吸引市场的关注，生态环保概念、夹层户型、入户花园等设计都是2005年房地产开发的亮点。市场趋于理性在宏观调控的影响下，需求市场持币观望的氛围持续了相
32、当长的时间，给开发企业带来了较大的销售压力。为了应对销售困境，项目都以合理的定价入市，并通过相应的营销措施，来吸引市场关注。需求市场进入理性购房阶段，昔日排队购房的现象已经比较罕见，一是市场供应较为充足，选择余地大；二是房价区间已经处于高位，盲目选购只会增加购房成本。在住房面积的需求上，城区144以下的销售套数占总销售套数的76.79，过去一步到位的消费理念已经淡化。 不同物业类型的产品价格（1） 小高层产品均价区域中心区北区西区东区南区均价5300560040004300450048004500480034003800（2） 高层产品均价区域中心区北区西区东区南区均价550060004200
33、4600480052004700480038004000（3）TOWNHOUSE价格区域北区西区南区均价55005500-60006000-7000450060006000典型楼盘奥林匹克花园TOWNHOUSE怀德名TOWNHOUSE秋水云庐TOWNHOUSE清凉名园情景叠加别墅新城南都TOWNHOUSE新城湖畔春秋TOWNHOUSE（4）独立别墅价格区域北区西区南区均价650070008000750080009000典型楼盘富琛苑独立别墅香树湾别墅都市桃源三期别墅天安别墅小结:从目前个区域的市场现状及2006年的供应情况来看，新北区将成为本项目未来最大的竞争版块，因此对市区客源的争夺将成为本
34、项目的关键点，而具体到本地块，武进区的老城区版块项目客群的吸引将成为本项目的关键点，而市区客户的吸引，产品、交通、配套将成为本项目的竞争关键。三、武进区房地产市场分析1、武进区概况武进区介绍武进位于江苏省南部，北望长江，南濒太湖，是上海、南京、杭州“黄金三角”的中心，水陆空交通十分便捷，是著名的“苏南模式”发源地之一。全区总面积1242.3平方公里。2002年4月武进撤市设区，成为规划建设中的常州特大城市的南翼。至2006年底武进区共设有22个镇、1个省级高新技术产业开发区和1个外向型农业综合开发区，全区总面积1242.3平方公里，人口约96万人。2005年武进区GDP465亿元（对常州GDP
35、的贡献率达35%以上），人均GDP超过6000美元，高居常州五区第一位,因此总体就常州市域范围内而言，武进区经济发展优势还是十分显著。武进区政府驻地位于湖塘镇中部，鉴于湖塘镇在武进区特殊的政治和经济地位以及该区房地产市场发展的特点，我们此次关于武进区的市场分析将主要围绕着湖塘镇区域（即武进中心区）而展开。武进区中心区概况武进中心区主要是指以原湖塘镇为中心发展起来的新兴城区。新建湖塘镇由原湖塘、马杭、鸣凰三镇于1999年合并而成，2002年，武进撤市建区，成为常州市的“金南翼”。2003年元月新建湖塘镇的南周、大兴等5个行政村区域又划归了武进高新技术产业开发区南区。目前湖塘镇区域总面积约84平方
36、公里，以湖塘镇为依托的武进城区的规划面积为42平方公里，现中心区的建成区面积16平方公里。目前湖塘镇共辖有37个行政村，在2000年全国第五次人口普查时，全镇登记人数共有20万人。另据不完全统计，湖塘镇流动人口约9-10万余人，主要是来此务工、经商及学习。2、武进区房地产市场特征分析2005年武进区供需情况分析2005武进中心区商品房住宅供应需求一览表（单位：万平方米）年度可售面积已售面积存量面积2004年6974513018442005年658726633924减少48.09增长112.80%2005年，武进中心区可预售面积为65.87万，比上年减少5.55；已售面积为26.63万，比上年减
37、少48.09；存量面积却增加112.80，因此可以看出，2005年武进区的项目销售由于受到宏观调控影响，销售明显下滑，存量面积继续增加，未来竞争压力进一步加大。（附注：以上为常州市统计资料，而根据武进区数据，实际上武进2005年整体销售面积达到近80万平方米）成全观点：按照武进最近两年的平均销售面积，面对未来近300万平方米的总供应量，武进中心区仅20万左右的登记人口，需要近8年才能消化完如此多供应面积。住宅成交价格分析（1） 武进区中心区域商品房住宅交易均价2005年武进中心区商品房住宅销售均价（单位：元/平方米）年度成交均价同比2003年2400.00-2004年2850.00增长18.7
38、5%2005年3371.54增长18.30%从价格增长情况来看,武进中心区04、05年价格依旧保持了稳定增长，大量项目的供应上市，及产品质素提高、营销推广的加强，使的2005年的武进中心区的市场均价达到了3370元/平方米左右。（2） 公寓住宅价格走势分析（单位：元/）|从04-05年武进中心区的价格走势看，武进中心区04年四季度价格增长相对较快，整体增长率达到450元/，同时05年一季度价格攀升幅度更为惊人，达到了550元/的超速增长，通过两次价格大幅增长，使得武进中心片区价格逐渐赶上了市区二线板块的价格。由于产品品质并没有较大的提升，因此价格透支相对比较严重，使得05年价格基本保持在该价格
39、水平上上下浮动。受新政影响，三季度价格出现微幅下调，在新政过后的四季度价格逐渐稳定在一季度的水平线上。04-05年，整体价格从2835元/上升到3660元/，整体价格拉升了825元/。（3）各建筑类型均价分析（单位：元/）从各建筑类型价格分析来看，05年比04年整体均价上涨了778元/。其中多层均价的上涨幅度最大，达到了785元/。小高层的上涨幅度相对比较大，均在733元/之间。高层涨幅相对比较小，价差为531元/。同时受政策及区域消费特点影响，而05年小高层及高层价差非常小，可见市场对多层和小高层的接受度较高。（4）别墅供应价格分析（单位：元/）从市场调查情况来看，新城湖畔春秋联排的价格为5
40、000元/平方米，独立别墅的价格为6660元/平方米左右，相对初期价格略有下降。而天安别墅价格略高一些，独立别墅均价在7500元/平方米左右。而武进市区别墅基本以连排和部分叠拼为主，如新城南都、中天名园、阳湖名城等项目，其均价在7000元/平方米左右。从别墅的价格情况来看，独立别墅的价格最高，达到了近8000元/平方米，而联排别墅的市场价格也远远高于叠加别墅，且武进市区项目以联排为主，因此可以预见判断联排将是一个投入产出比较好的产品类型，通过较高的产品操作可以使联排的价格达到7500元/平方米左右甚至更高。附注：后有类别墅物业的专题研究武进中心区供应产品分析（1）2004-2005年住宅物业类
41、型分析（不包括05年12月份）单位：万平米|从04-05年各建筑类型推售量对比来看，04年多层建筑类型供应量比较明显，几乎与小高层供应量平分市场。而05年小高层的供应增长量比较大，从比例的增长看也比较明显，05年小高层比例占到市场供应量的58%，而多层的供应比例缩小为14%。而且从05年新开项目的容积率看看也是如此，各项目容积率普遍比较高，多数在2.0以上，可见武进中心区逐渐从多层时代向小高层及高层时代过渡，基本进入土地利用率提高的小高层开发阶段，小高层和高层的产品创新、营销创新成为未来竞争的关键。（2）04-05年户均面积分析（不包括05年12月份）单位：从04-05年户型户均面积发展看，武
42、进中心区户型面积逐渐向紧凑型和实用性发展，逐渐从过去乡镇化讲求大面积大户型的方向朝着都市型，注重室内功能空间的合理配置方向发展。05年除二季度户均面积超越了04年外，其余均低于04年各期，主要由于新城南都推出部分景观楼王的高档房，面积相对比较大。其主要受区域价格上升的压力，逐渐转化了户型面积的发展方向。因此05年对未来武进区户型发展具有影响性作用，也初步奠定了该片区户型面积的发展方向。（3）04-05年各房型面积发展变化|04-05年各房型户均面积最显著的变化主要在3房户型面积的变化上，整体下调了6，说明主流房型从较大面积的房型逐渐转化成标准型3房，同时3房1卫的户型供应也逐渐增加，使得05年
43、主流的3房面积逐渐往实用型、紧凑型转化。（4）04-05年各房型比例发展变化,Q+从04-05年各房型比例状况看，明显的变化主要体现在3房和4房上，代表大面积房型的4房明显缩减，缩小量达到了15%，而3房的供应增加了10%，同时1房和2房的供应也有小量增加，也正说明的户型往实用方向发展的论据之一。（5）04-05年面积需求与供应对比分析（单位：） I04-05年住宅市场供应状况来看，04年偏离需求K线比较远，供应面积大大偏离于需求面积，使得消费压力大，而且主要消化的是具有较好购房能力的中高档型客户，而中低档客户难以承受该面积所带来的购房压力。05年面积有了较大转化，特别是131-150的供应从04年的44%下降为26%，但与需求的9%相比，仍存在较大的供需错位。从整体曲线图来看，130以下的面积需求均未得到满足，特别是04年，供需的缺口
